Provenance DiligenceReality Check · muestra ilustrativa
Reality Check
Muestra ilustrativa
Muestra ilustrativa. Las cifras de abajo son ejemplos de trabajo para que el formato de €950 pueda mostrarse de principio a fin — en un informe de cliente, las cifras se transcriben o se recomponen aritméticamente a partir de documentos aportados por ti o por el vendedor; no certifico que esos documentos estén completos o sean correctos. La puerta de entrada del nivel no cambia: sin documentos del vendedor, el pedido se entrega como un Screen de €550 + Document Request Pack. España y Portugal: la disciplina es la misma en las dos jurisdicciones — cada cifra ligada a un documento identificado, cada carencia señalada. Las propias fuentes y documentos son específicos de cada jurisdicción (IVA↔IVA/IES, AEAT↔AT, TGSS↔Segurança Social), y lo que los registros públicos pueden confirmar varía según la capa y el país — por eso cada informe indica exactamente qué fuentes se comprobaron en esa jurisdicción, y cuáles no estaban disponibles. Consulta el memorando de práctica portugués publicado →
De qué respondo yo
- Consultar cada fuente pública que cubre este nivel — con competencia, y reportado con honestidad
- Contrastar entre sí los documentos que obtuviste, y mostrar cada paso de la aritmética
- Cada cifra remitida al documento del que proviene, con la fecha en que se obtuvo
- Escribir «no obtenido» cuando una fuente no responde — nunca una suposición en su lugar
De qué no puede responder ningún informe hecho desde el escritorio
- Si los documentos del vendedor son auténticos — los pongo a prueba en cuanto a su consistencia, no puedo autenticarlos
- Cómo rendirá el negocio una vez sea tuyo
- Lo que solo una visita presencial, o tu abogado, puede determinar
- Tu decisión de comprar, y el precio que acuerdes
Respondo por la búsqueda, por los documentos que me entregaron, por la aritmética y por la lista de exigencias. La honestidad del vendedor, el futuro del negocio y la decisión no me corresponden a mí — y precisamente por eso este memorando indica qué exigir, y a quién, antes de que muevas tu dinero.
La capa del Screen, reconfirmada
Alcance de este Reality Check
El Screen completo de €550 (registros públicos) más el Bloque 2 — los documentos reales del vendedor, recompuestos en un cuadro de flujo de caja utilizable y puestos a prueba frente al mundo observable.
Registros públicos — registro mercantil, insolvencia, licencia, señales de actividad
Documentos del vendedor — cuentas, extractos bancarios, datos de caja, arrendamiento (esto es el Bloque 2, más abajo)
Solo tu abogado puede alcanzarlo — los puntos ciegos indicados en la página 2
Dónde está el riesgo
La misma lectura por área que el Screen. El verde no certifica ausencia de riesgo — significa que nada salió a la luz.
| Registro mercantil e insolvencia | Nada en los registros públicos |
| Licencia de actividad | Consta en el registro |
| Ingresos declarados frente a los documentos | Ver Bloque 2 más abajo |
| Condiciones del arrendamiento | Señalado — ver prueba de estrés |
| Titulares reales del negocio | No visible desde el escritorio |
| Procedimientos judiciales en curso | No visible desde el escritorio |
Verde ninguna alerta pública — no certifica ausencia de riesgo · Ámbar solo se resuelve mediante el Bloque 2 o una acción indicada · Hueco lo comprueba tu abogado.
Bloque 2 · Reconstrucción ilustrativa del beneficio del propietario a partir de las cifras aportadas
Lo que realmente dicen los documentos, una vez nombrados los ajustes
Cada línea de abajo es un ajuste sobre el resultado declarado por el vendedor — el método SDE (reconstrucción ilustrativa del beneficio del propietario a partir de las cifras aportadas) empleado en los análisis de calidad de beneficios (quality-of-earnings) del lado del comprador, adaptado a la escala de un negocio pequeño:
Flujo de caja anual real del propietario = resultado declarado ± normalización del salario del propietario + partidas no recurrentes + gastos personales registrados en la contabilidad − corrección de la renta al valor del contrato − corrección de salarios por debajo de mercado. Cada ajuste se nombra y se remite a una página de documento concreta en el informe real; aquí solo se muestran la estructura y los nombres de las líneas.
Esto no es contabilidad, ni auditoría, ni certificación fiscal, ni revisión de las cuentas del vendedor. Es una recomposición aritmética, del lado del comprador, de los documentos aportados, para discutirla con asesores cualificados.
Beneficio neto declarado (según lo presentado)de las cuentas registradas / declaración fiscal, no de un borrador interno
€18.000+ Normalización del salario del propietarionormalizado a un salario de gerente a precio de mercado
€14.000+ Reparación puntual (no recurrente)un coste que no se repetirá para un nuevo propietario
€3.500+ Gastos personales del propietario registrados en la contabilidadgastos vinculados al hogar del vendedor, no al negocio
€4.200− Renta ajustada al valor de mercadoajustada a la tasa real del contrato de arrendamiento, no a un acuerdo paralelo favorable
No utilizado en este ejemplo− Salarios por debajo de mercado ligados al vendedorpersonal pagado por debajo de mercado que puede marcharse, o renegociar, cuando lo haga el vendedor
No utilizado en este ejemploFlujo de caja anual real del propietariosuma de las líneas anteriores ≈ €39.700, redondeado
SDE ≈ €40.000Muestra ilustrativa · cifras de ejemplo de trabajo · no es asesoramiento · no es una plantilla
Provenance Diligence · Muestra ilustrativa
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Bloque 2 · Economía del trato
Revisión de consistencia de caja
¿Coincide la cifra declarada con el mundo observable?
1 · Ingresos declarados al fisco frente a ingresos alegados
Compara lo que el vendedor declaró a la Agencia Tributaria (declaraciones de IVA/IES) con lo que el vendedor te dice a ti que factura el negocio. Una diferencia importante entre ambos es el indicio más revelador en un negocio con fuerte componente en efectivo.
Hallazgo: declarado €148.000 frente a los €210.000 alegados por el vendedor — diferencia de €62.000; las cifras registradas aportadas para esta muestra no respaldan la cifra de ingresos más alta declarada.
2 · Entradas bancarias frente a la facturación declarada
Doce a veinticuatro meses de extractos bancarios del negocio, contrastados con la facturación declarada del mismo periodo — ¿respaldan los ingresos la cifra del documento, o se quedan por debajo?
Hallazgo: entradas bancarias + tarjeta €132.000 frente a los €148.000 declarados — ≈€16.000 (≈11%) sin correspondencia en los registros bancarios/de tarjeta aportados; una cuestión de gestión de caja para plantear a la gestoría, no una acusación de intencionalidad.
3 · Capacidad × horas × ticket frente a los ingresos alegados
El modelo de capacidad física: techo = unidades de capacidad (plazas / puestos / sillas) × rotaciones al día × ticket medio × días de apertura, puesto a prueba con una ocupación realista del 55–70%. Esta comprobación es una prueba de presión de plausibilidad con variables declaradas y rebatibles — queda excluida de la reconstrucción de ingresos de arriba, que usa solo documentos. Si los ingresos alegados quedan por encima de la banda realista, la diferencia se expresa en € y se convierte en una palanca de negociación — la cifra debe documentarse, no solo afirmarse.
Hallazgo: los €148.000 declarados están dentro de la banda de capacidad de €128.000–163.000 — internamente consistente.
Cuando un negocio con fuerte componente en efectivo presenta dos conjuntos de cifras contradictorios (uno para la Agencia Tributaria, otro más alto comunicado verbalmente al comprador), eso es un aviso de doble fraude, no una ventaja: la cifra más alta nunca se declaró, ni se tributó, ni es demostrable — y no puede usarse como base para la decisión de compra.
Cálculo aritmético de retorno (payback)
Al dividir el precio de venta declarado entre el SDE ilustrativo se obtiene un cálculo simple de payback de ≈2,1 años, antes de financiación, impuestos, inversión en capital, capital circulante y riesgo del propietario.
Esto es un cálculo aritmético de retorno (payback) — no es una valoración y no es un precio; solo tú y tus asesores fijáis el precio. Cómo se calcula: el flujo de caja reconstruido del propietario (total del Bloque 2) se compara con el precio de venta para responder a una única pregunta acotada del lado del comprador — ¿cuántos años de flujo de caja documentado hacen falta para recuperar tu dinero, y te resulta tolerable ese ritmo? Sin tasa de descuento, sin múltiplos, sin cálculos de fondo de comercio. Es aritmética sobre los propios documentos del vendedor y tus propias limitaciones. Indica el punto en que los ingresos declarados por el vendedor dejan de sostener el precio pedido — nada más.
Prueba de estrés
Caso base: SDE ≈€40.000 (reconstrucción del Bloque 2, arriba) frente al precio de venta de €85.000. Cada escenario de abajo es un impacto en € sobre esa base.
Temporada floja — ingresos un 15% por debajo del caso base
Ingresos ≈€126.000 · SDE ≈€22.000
Incremento de renta — incremento legal de +20% del traspaso en la transferencia (Art. 32 LAU)
−€3.480/año
Exigencia de propietario-operador — el comprador debe contratar a un gerente en lugar de llevarlo personalmente
−€22.000 → SDE ≈€18.000
Muestra ilustrativa · cifras de ejemplo de trabajo · no es asesoramiento · no es una plantilla
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Plan de negociación y veredicto
Plan de negociación
Cada diferencia, convertida en una palanca
Cada señal ámbar del Screen y cada diferencia encontrada en el Bloque 2 se convierte aquí en una palanca numerada, en el orden en que las plantearía en la mesa de negociación. Los nombres son reales; los importes están ocultos en esta sección porque solo existen cuando los producen documentos reales.
1Pide al vendedor que justifique el precio de venta con referencia a los ingresos documentados, no a los ingresos alegados sin respaldo — la diferencia de €62.000 es suya, que la explique.
2Condiciona cualquier señal a la revisión, por un asesor fiscal portugués, de la situación de regularidad fiscal del vendedor/negocio y de cualquier exposición identificada.
3Incorpora al cálculo el incremento legal de +20% del traspaso en la renta (≈€3.480/año) — no es opcional ni queda a discreción del arrendador.
4Condiciona cualquier señal, por escrito, a que los registros de caja (TPV) y bancarios coincidan con los €148.000 declarados.
5Plantea por escrito al vendedor la diferencia de ≈11% en ingresos sin correspondencia; una diferencia sin explicar es un disparador de retirada (Walk), no un descuento.
Disparador de escalada del lado del comprador: no avances sin la revisión de tus asesores si el vendedor no puede aportar los registros de caja y de IVA, o si la diferencia de ingresos sin correspondencia no tiene explicación documental.
Veredicto — reemitido con evidencia más completa
El veredicto provisional del Screen se reemite aquí ahora que se dispone de documentos reales. Los documentos pueden mover el veredicto en cualquier dirección — confirmar una vía condicional hacia adelante, o rebajarlo. Etiqueta de riesgo de la muestra: Only-If (solo si) — los documentos aportados solo respaldarían una diligencia adicional guiada por asesores si se revisa la base del precio de venta frente a las cifras documentadas (≈€148.000, no los €210.000 alegados) y se resuelve la posición fiscal F-1 con tu asesor.
Walk
Only-If
Resolve-first
No public-record blocker
Tus próximos pasos — el orden que protege tu dinero
Lleva este memorando primero a tu gestoría, no al vendedor. La reconstrucción, la diferencia de consistencia de caja y el cálculo de payback son aritmética sobre documentos que tú aportaste — tu gestoría es quien puede contrastarlos con las declaraciones registradas y los propios extractos certificados del banco. Esa revisión es precisamente lo que este nivel está pensado para hacer valioso.
Resuelve la posición fiscal F-1 con tu abogado antes de acordar cualquier cifra. El mecanismo y su plazo se explican arriba; solicitado después de la venta, no tiene efecto. Este es el punto que decide si siquiera hay trato que negociar.
Pon sobre la mesa la base documentada, no la alegada. Las palancas de negociación de arriba proceden de los propios documentos del vendedor, así que cada una puede demostrarse en la mesa. Pide que los ingresos sin correspondencia se expliquen con documentos, no en una conversación.
Solo después de que se resuelva la lista de confirmación: habla de una señal — condicional y reembolsable, por escrito, a través de tu abogado. No entregues una señal no reembolsable basándote en este informe. Si un documento esencial nunca aparece, trata ese silencio como la respuesta.
Qué desbloqueó qué
El mapa de documentos
Una única base de evidencias por pedido: el conjunto de abajo es lo que se recibió y se listó en la confirmación de la base de evidencias antes de que empezara el plazo — el memorando analiza exactamente esto, y nada enviado después. Los documentos tardíos sustentan una mejora de nivel o un pedido de reemisión, nunca el encargo en curso.
| Documento | Secciones que desbloqueó |
|---|---|
| Cuentas registradas / declaraciones fiscales (2–3 años) | Base del resultado declarado · ajustes de salario del propietario y partidas no recurrentes · comprobación de ingresos declarados frente a alegados |
| Extractos bancarios del negocio (12–24 meses) | Comprobación de entradas bancarias frente a facturación declarada · veredicto de consistencia de caja |
| Exportación de caja (TPV) | Comprobación de capacidad × horas × ticket · aviso de doble fraude cuando proceda |
| Contrato de arrendamiento | Ajuste de renta a valor de mercado · escenario de estrés de renovación de renta · retención en el plan de negociación |
| Lista de personal y nóminas (12–24 meses) | Ajuste de salarios por debajo de mercado · escenario de estrés de persona clave · palanca de transición de personal |
| Licencias vigentes | Escenario de estrés de renovación de licencia / terraza |
| Antigüedad de cuentas por pagar / cobrar (si está disponible) | Ajuste de capital circulante · cruce de capacidad de pago (cuando se comparten las cifras del comprador) |
Lo que sigue siendo decisión tuya — ninguno de los dos puede verlo desde el escritorio
Los documentos reales acotan el panorama, pero no eliminan estos puntos. Los señalo para que nunca se confundan con «comprobado y en orden» — y para que sepas exactamente qué poner delante de tu abogado, y en qué orden.
- Quién es realmente el titular y controla el negocio→ tu abogado solicita una comprobación de titularidad real antes de que firmes nada
- Procedimientos judiciales aún no resueltos→ tu abogado solicita un certificado de litigios directamente al juzgado
- Los cargos de administrador anteriores del vendedor→ tu abogado hace una búsqueda de administradores sobre el titular identificado
- Créditos privados y pasivos bancarios→ exige un informe de riesgos CIRBE, que solo puede autorizar el vendedor
- Autenticidad de los documentos — revisada por consistencia interna (formatos, secuencias, totales cruzados, sincronía con las declaraciones fiscales), no autenticada ante el banco emisor, la AT/AEAT o la TGSS→ tu gestoría solicita los propios extractos certificados del banco y las declaraciones registradas directamente en la agencia tributaria
- Un negocio paralelo en efectivo, mantenido fuera de la caja y de las declaraciones fiscales→ los ingresos no declarados no se pueden comprar, financiar ni tomar como base — pon precio al negocio solo con las cifras declaradas
Un veredicto reemitido significa «consistente con los documentos que me entregaron» — no es una certificación de que comprar el negocio esté libre de riesgo, y no es una auditoría. Los documentos seleccionados a conveniencia o falsificados se mitigan mediante triangulación (exportación de caja frente a entradas bancarias frente a declaraciones fiscales trimestrales — falsificar uno es fácil, falsificar los tres en sincronía entre trimestres es fraude fiscal por escrito), pero nunca se eliminan del todo.
Anexo de evidencias — categorías de fuentes
| Categoría de fuente | Para qué se usa | Fecha de obtención |
|---|---|---|
| Registro mercantil (BORME / equivalente) | Titular y entidad registrados; comprobación de procedimientos de insolvencia | fecha |
| Cuentas registradas / declaraciones fiscales | Base del resultado declarado para la reconstrucción del Bloque 2 | fecha |
| Extractos bancarios del negocio | Comprobación cruzada de consistencia de caja | fecha |
| Exportación de caja (TPV) | Comprobación cruzada del modelo de capacidad | fecha |
| Contrato de arrendamiento | Ajuste de renta y escenario de estrés | fecha |
| Registro municipal de licencias | Situación de la licencia de actividad y de terraza | fecha |
Las fechas de obtención se muestran aquí como marcadores porque solo existen cuando hay un encargo real en curso — en el memorando entregado, cada fila lleva fecha y es trazable hasta la página del documento del que procede.
Provenance Diligence
Los memorandos de Deal Screen y Reality Check los reviso y firmo personalmente · sin comisión sobre el trato
Leyenda de veredictos · Walk · Only-If · Resolve-first · No public-record blocker
Esto es un cribado de riesgo comercial y una reconstrucción de flujo de caja — no es asesoramiento jurídico, fiscal, de inversión, de valoración ni financiero; tu abogado y tu gestoría completan el cuadro, y se aplican los términos íntegros del encargo. Un veredicto reemitido no es una autorización, y esto no es una auditoría. Muestra ilustrativa: las cifras del trato en esta página son ejemplos de trabajo para que el formato de €950 pueda mostrarse de principio a fin; no se nombra ni se sugiere a ninguna parte o trato real. Un Reality Check solo se elabora a partir de los documentos reales del vendedor; sin ellos, este nivel no se activa. Nada de lo aquí expuesto limita la responsabilidad en los casos en que la ley no lo permite, incluidos el fraude, la conducta intencionada, la negligencia grave no excluible por ley, o tus derechos legales como consumidor.
Muestra ilustrativa · cifras de ejemplo de trabajo · no es asesoramiento · no es una plantilla
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