Provenance DiligenceReality Check · muestra ilustrativa
Reality Check
Muestra ilustrativa
Muestra ilustrativa. Las cifras de abajo son ejemplos de trabajo para que el formato de 950 € pueda mostrarse de principio a fin — en un informe de cliente, las cifras se transcriben o se recomponen aritméticamente a partir de documentos aportados por usted o por el vendedor; no certifico que esos documentos estén completos o sean correctos. La puerta de entrada de la tarifa no cambia: sin documentos del vendedor, el pedido se entrega como un Screen de 550 € + Document Request Pack. España y Portugal: la disciplina es la misma en las dos jurisdicciones — cada cifra ligada a un documento identificado, cada carencia señalada. Las propias fuentes y documentos son específicos de cada jurisdicción (IVA↔IVA/IES, AEAT↔AT, TGSS↔Segurança Social), y lo que los registros públicos pueden confirmar varía según la capa y el país — por eso cada informe indica exactamente qué fuentes se comprobaron en esa jurisdicción, y cuáles no estaban disponibles. Consulte el memorando de práctica portugués publicado →
De qué respondo yo
- Consultar cada fuente pública que cubre esta tarifa — con competencia, y reportado con honestidad
- Contrastar entre sí los documentos que obtuvo, y mostrar cada paso de la aritmética
- Cada cifra remitida al documento del que proviene, con la fecha en que se obtuvo
- Escribir «no obtenido» cuando una fuente no responde — nunca una suposición en su lugar
De qué no puede responder ningún informe hecho desde el escritorio
- Si los documentos del vendedor son auténticos — los pongo a prueba en cuanto a su consistencia, no puedo autenticarlos
- Cómo rendirá el negocio una vez sea suyo
- Lo que solo una visita presencial, o su abogado, puede determinar
- Su decisión de comprar, y el precio que acuerde
Respondo por la búsqueda, por los documentos que me entregaron, por la aritmética y por la lista de exigencias. La honestidad del vendedor, el futuro del negocio y la decisión no me corresponden a mí — y precisamente por eso este memorando indica qué exigir, y a quién, antes de que mueva su dinero.
La capa del Screen, reconfirmada
Alcance de este Reality Check
El Screen completo de 550 € (registros públicos) más el Bloque 2 — los documentos reales del vendedor, recompuestos en un cuadro de flujo de caja utilizable y puestos a prueba frente al mundo observable.
Registros públicos — registro mercantil, insolvencia, licencia, señales de actividad
Documentos del vendedor — cuentas, extractos bancarios, datos de caja, arrendamiento (esto es el Bloque 2, más abajo)
Solo su abogado puede alcanzarlo — los puntos ciegos indicados en la página 2
Dónde está el riesgo
La misma lectura por área que el Screen. El verde no certifica ausencia de riesgo — significa que nada salió a la luz.
| Registro mercantil e insolvencia | Nada en los registros públicos |
| Licencia de actividad | Consta en el registro |
| Ingresos declarados frente a los documentos | Ver Bloque 2 más abajo |
| Condiciones del arrendamiento | Señalado — ver prueba de estrés |
| Mercado local y competencia | La cuota se sostiene, el crecimiento no |
| Titulares reales del negocio | No visible desde el escritorio |
| Procedimientos judiciales en curso | No visible desde el escritorio |
Verde ninguna alerta pública — no certifica ausencia de riesgo · Ámbar solo se resuelve mediante el Bloque 2 o una acción indicada · Hueco lo comprueba su abogado.
Lo que dice la propia calle
Catorce rivales en menos de cuatrocientos metros, y un pueblo que se vacía en invierno
El barrido de la competencia se traslada del Screen y se repite el día de este Reality Check. Existe aquí por una sola razón: los ingresos declarados por el vendedor tienen que ganarse en esta calle, frente a estos locales. Una cifra que sobrevive en las cuentas puede seguir fallando en la acera.
| Rivales más cercanos (6 de los 14 mapeados) | Distancia | Valoración | Reseñas | Nivel de precio |
|---|---|---|---|---|
| Bar de la esquina, misma plaza | 40 m | 4,4 | 612 | € |
| Panadería-cafetería con terraza | 110 m | 4,6 | 438 | € |
| Bar de tapas, orientado a las noches | 150 m | 4,2 | 1.104 | €€ |
| Bar de desayunos junto al mercado | 230 m | 4,5 | 287 | € |
| Restaurante, menú del día | 310 m | 4,1 | 926 | €€ |
| Cafetería de franquicia | 380 m | 3,9 | 203 | € |
Las valoraciones y el número de reseñas son proxies de listados públicos de mapas, fechados el día del barrido y detallados por completo en el apéndice. Un proxy puede abrir una pregunta o contradecir lo que le dijo el vendedor. Nunca puede confirmar un hecho financiero — eso solo lo hace un documento. Los rivales se nombran en un memorando para clientes; aquí se describen, porque esta es una muestra ilustrativa.
Prueba cruzada 1 · Saturación — ¿los rivales fuertes fragilizan la cuota declarada?
La zona de influencia dentro del radio de 400 m es de ≈2.100 residentes (sección censal municipal; se excluye la afluencia turística, porque eleva tanto la demanda como la competencia). Catorce locales comparables sobre esa zona de influencia son un local por cada ~150 residentes, frente a una tasa base nacional española de aproximadamente uno por cada ~175 (175÷150 = 1,17). Tres de los seis rivales más cercanos tienen más reseñas que este negocio, y dos están un nivel de precio por encima.
Hallazgo: la calle está ≈17% más saturada que la media nacional, y este negocio no es el nombre más fuerte en ella.
Prueba cruzada 2 · Bolsa muerta — ¿la reserva de demanda es lo bastante grande para crecer?
Una zona de influencia de ≈2.100 residentes en un pueblo estacional no limita lo que el negocio gana hoy — los 148.000 € declarados ya están dentro de la banda de capacidad de 128.000–163.000 €. Limita lo que un comprador puede sumarle. No hay aquí ninguna bolsa de demanda sin explotar en la que crecer: cualquier ingreso adicional tiene que quitárselo a uno de los catorce, en un mercado donde dos de ellos son más baratos y tienen mejores reseñas.
Hallazgo: la cuota actual es sostenible, el margen de mejora está limitado por la zona de influencia, no por el esfuerzo.
Qué efecto tiene esto sobre las cifras del resto de este memorando
El mapa de competencia no mueve ni una sola cifra del Bloque 2 — decide en cuáles de ellas debería confiar un comprador de aquí en adelante. Los ingresos declarados son internamente consistentes, así que la saturación no es un argumento de que los documentos del vendedor estén mal. Es un argumento sobre quién tiene que estar detrás del mostrador: este negocio lo sostienen los clientes habituales, y los habituales siguen una cara. Ese es el supuesto que sostiene el extremo de ≈2,1 años del rango de payback, y la razón por la que existe el extremo de ≈4,7 años.
Hallazgo: el mapa de competencia es la razón por la que el cálculo de payback es un rango y no una cifra única.
Pregunte al vendedor qué locales cerraron en esta calle en los últimos tres años, y compruébelo usted mismo contra el mapa. Una calle que ha visto pasar varias aperturas fallidas le está diciendo algo que las cuentas nunca dirán — y es la única pregunta aquí que no le cuesta nada más que un paseo.
Bloque 2 · Reconstrucción ilustrativa del beneficio del propietario a partir de las cifras aportadas
Lo que realmente dicen los documentos, una vez nombrados los ajustes
Cada línea de abajo es un ajuste sobre el resultado declarado por el vendedor — el método SDE (reconstrucción ilustrativa del beneficio del propietario a partir de las cifras aportadas) empleado en los análisis de calidad de beneficios (quality-of-earnings) del lado del comprador, adaptado a la escala de un negocio pequeño:
Flujo de caja anual real del propietario = resultado declarado ± normalización del salario del propietario + partidas no recurrentes + gastos personales registrados en la contabilidad − corrección de la renta al valor del contrato − corrección de salarios por debajo de mercado. Cada ajuste se nombra y se remite a una página de documento concreta en el informe real; aquí solo se muestran la estructura y los nombres de las líneas.
Esto no es contabilidad, ni auditoría, ni certificación fiscal, ni revisión de las cuentas del vendedor. Es una recomposición aritmética, del lado del comprador, de los documentos aportados, para discutirla con asesores cualificados.
Beneficio neto declarado (según lo presentado)de las cuentas registradas / declaración fiscal, no de un borrador interno
18.000 €+ Normalización del salario del propietarionormalizado a un salario de gerente a precio de mercado
14.000 €+ Reparación puntual (no recurrente)un coste que no se repetirá para un nuevo propietario
3.500 €+ Gastos personales del propietario registrados en la contabilidadgastos vinculados al hogar del vendedor, no al negocio
4.200 €− Renta ajustada al valor de mercadoajustada a la tasa real del contrato de arrendamiento, no a un acuerdo paralelo favorable
No utilizado en este ejemplo− Salarios por debajo de mercado ligados al vendedorpersonal pagado por debajo de mercado que puede marcharse, o renegociar, cuando lo haga el vendedor
No utilizado en este ejemploFlujo de caja anual real del propietariosuma de las líneas anteriores ≈ 39.700 €, redondeado
SDE ≈ 40.000 €Muestra ilustrativa · cifras de ejemplo de trabajo · no es asesoramiento · no es una plantilla
Provenance Diligence · Muestra ilustrativa
Provenance DiligenceReality Check · muestra ilustrativa
Bloque 2 · Economía del trato
Revisión de consistencia de caja
¿Coincide la cifra declarada con el mundo observable?
1 · Ingresos declarados al fisco frente a ingresos alegados
Compare lo que el vendedor declaró a la Agencia Tributaria (declaraciones de IVA/IES) con lo que el vendedor le dice a usted que factura el negocio. Una diferencia importante entre ambos es el indicio más revelador en un negocio con fuerte componente en efectivo.
Hallazgo: declarado 148.000 € frente a los 210.000 € alegados por el vendedor — diferencia de 62.000 €; las cifras registradas aportadas para esta muestra no respaldan la cifra de ingresos más alta declarada.
2 · Entradas bancarias frente a la facturación declarada
Doce a veinticuatro meses de extractos bancarios del negocio, contrastados con la facturación declarada del mismo periodo — ¿respaldan los ingresos la cifra del documento, o se quedan por debajo?
Hallazgo: entradas bancarias + tarjeta 132.000 € frente a los 148.000 € declarados — ≈16.000 € (≈11%) sin correspondencia en los registros bancarios/de tarjeta aportados; una cuestión de gestión de caja para plantear a la gestoría, no una acusación de intencionalidad.
3 · Capacidad × horas × ticket frente a los ingresos alegados
El modelo de capacidad física: techo = unidades de capacidad (plazas / puestos / sillas) × rotaciones al día × ticket medio × días de apertura, puesto a prueba con una ocupación realista del 55–70%. Esta comprobación es una prueba de presión de plausibilidad con variables declaradas y rebatibles — queda excluida de la reconstrucción de ingresos de arriba, que usa solo documentos. Si los ingresos alegados quedan por encima de la banda realista, la diferencia se expresa en € y se convierte en una palanca de negociación — la cifra debe documentarse, no solo afirmarse.
Hallazgo: los 148.000 € declarados están dentro de la banda de capacidad de 128.000–163.000 € — internamente consistente.
Cuando un negocio con fuerte componente en efectivo presenta dos conjuntos de cifras contradictorios (uno para la Agencia Tributaria, otro más alto comunicado verbalmente al comprador), eso es un aviso de doble fraude, no una ventaja: la cifra más alta nunca se declaró, ni se tributó, ni es demostrable — y no puede usarse como base para la decisión de compra.
Cálculo aritmético de retorno (payback)
Frente al precio de venta de 85.000 €, el flujo de caja documentado devuelve el dinero al comprador en algún punto entre dos y cinco años — antes de financiación, impuestos, inversión en capital, capital circulante y riesgo del propietario. En qué extremo cae no es cuestión de opinión: lo fijan dos preguntas con respuesta documentada.
Bajo
≈2,1 años
Sobre los beneficios reconstruidos solos (SDE ≈40.000 €), con usted detrás del mostrador y el alquiler sin cambios.
Base
≈2,3 años
Los mismos beneficios menos la subida legal del +20% del alquiler en el traspaso (LAU Art. 32, ≈3.480 €/año). Esa subida no queda a discreción del arrendador, así que este es el suelo con el que debe contar un comprador.
Alto
≈4,7 años
Si tiene que contratar a un encargado en vez de llevarlo usted (SDE ≈18.000 €). Una temporada floja sobre el caso documentado cae en ≈3,9 años.
Esto es un cálculo aritmético de retorno (payback) — no es una valoración y no es un precio; solo usted y sus asesores fijan el precio. Tres cifras en vez de una, porque un solo número se lee como una promesa mientras descansa sobre supuestos que tiene derecho a rechazar — cada una de las tres es aritmética sobre los propios documentos del vendedor reconstruidos arriba, y cada una declara el supuesto en el que se apoya. Cómo se calcula: el flujo de caja reconstruido del propietario (total del Bloque 2) se compara con el precio de venta para responder a una única pregunta acotada del lado del comprador — ¿cuántos años de flujo de caja documentado hacen falta para recuperar su dinero, y le resulta tolerable ese ritmo? Sin tasa de descuento, sin múltiplos, sin cálculos de fondo de comercio. Es aritmética sobre los propios documentos del vendedor y sus propias limitaciones. Indica el punto en que los ingresos declarados por el vendedor dejan de sostener el precio pedido — nada más.
Prueba de estrés
Caso documentado: SDE ≈40.000 € (reconstrucción del Bloque 2, arriba) frente al precio de venta de 85.000 €. Cada escenario de abajo es un impacto en € sobre ese caso documentado, y cada uno mueve el cálculo de payback a lo largo del rango mostrado arriba.
Temporada floja — ingresos un 15% por debajo del caso base
Ingresos ≈126.000 € · SDE ≈22.000 €
Incremento de renta — incremento legal de +20% del traspaso en la transferencia (Art. 32 LAU)
−3.480 €/año
Exigencia de propietario-operador — el comprador debe contratar a un gerente en lugar de llevarlo personalmente
−22.000 € → SDE ≈18.000 €
Muestra ilustrativa · cifras de ejemplo de trabajo · no es asesoramiento · no es una plantilla
Provenance Diligence · Muestra ilustrativa
Provenance DiligenceReality Check · muestra ilustrativa
Plan de negociación y veredicto
Plan de negociación
Cada diferencia, convertida en una palanca
Cada señal ámbar del Screen y cada diferencia encontrada en el Bloque 2 se convierte aquí en una palanca numerada, en el orden en que las plantearía en la mesa de negociación. Los nombres son reales; los importes están ocultos en esta sección porque solo existen cuando los producen documentos reales.
1Pida al vendedor que justifique el precio de venta con referencia a los ingresos documentados, no a los ingresos alegados sin respaldo — la diferencia de 62.000 € es suya, que la explique.
2Condiciona cualquier señal a la revisión, por un asesor fiscal portugués, de la situación de regularidad fiscal del vendedor/negocio y de cualquier exposición identificada.
3Incorpora al cálculo el incremento legal de +20% del traspaso en la renta (≈3.480 €/año) — no es opcional ni queda a discreción del arrendador.
4Condiciona cualquier señal, por escrito, a que los registros de caja (TPV) y bancarios coincidan con los 148.000 € declarados.
5Plantea por escrito al vendedor la diferencia de ≈11% en ingresos sin correspondencia; una diferencia sin explicar es un disparador de retirada (Walk), no un descuento.
Disparador de escalada del lado del comprador: no avance sin la revisión de sus asesores si el vendedor no puede aportar los registros de caja y de IVA, o si la diferencia de ingresos sin correspondencia no tiene explicación documental.
Veredicto — reemitido con evidencia más completa
El veredicto provisional del Screen se reemite aquí ahora que se dispone de documentos reales. Los documentos pueden mover el veredicto en cualquier dirección — confirmar una vía condicional hacia adelante, o rebajarlo. Etiqueta de riesgo de la muestra: Only-If (solo si) — los documentos aportados solo respaldarían una diligencia adicional guiada por asesores si se revisa la base del precio de venta frente a las cifras documentadas (≈148.000 €, no los 210.000 € alegados) y se resuelve la posición fiscal F-1 con su asesor.
Walk
Only-If
Resolve-first
No public-record blocker
Sus próximos pasos — el orden que protege su dinero
Lleve este memorando primero a su gestoría, no al vendedor. La reconstrucción, la diferencia de consistencia de caja y el cálculo de payback son aritmética sobre documentos que usted aportó — su gestoría es quien puede contrastarlos con las declaraciones registradas y los propios extractos certificados del banco. Esa revisión es precisamente lo que esta tarifa está pensada para hacer valioso.
Resuelva la posición fiscal F-1 con su abogado antes de acordar cualquier cifra. El mecanismo y su plazo se explican arriba; solicitado después de la venta, no tiene efecto. Este es el punto que decide si siquiera hay trato que negociar.
Ponga sobre la mesa la base documentada, no la alegada. Las palancas de negociación de arriba proceden de los propios documentos del vendedor, así que cada una puede demostrarse en la mesa. Pida que los ingresos sin correspondencia se expliquen con documentos, no en una conversación.
Solo después de que se resuelva la lista de confirmación: hable de una señal — condicional y reembolsable, por escrito, a través de su abogado. No entregue una señal no reembolsable basándose en este informe. Si un documento esencial nunca aparece, trate ese silencio como la respuesta.
Qué desbloqueó qué
El mapa de documentos
Una única base de evidencias por pedido: el conjunto de abajo es lo que se recibió y se listó en la confirmación de la base de evidencias antes de que empezara el plazo — el memorando analiza exactamente esto, y nada enviado después. Los documentos tardíos sustentan una mejora de tarifa o un pedido de reemisión, nunca el encargo en curso.
| Documento | Secciones que desbloqueó |
|---|---|
| Cuentas registradas / declaraciones fiscales (2–3 años) | Base del resultado declarado · ajustes de salario del propietario y partidas no recurrentes · comprobación de ingresos declarados frente a alegados |
| Extractos bancarios del negocio (12–24 meses) | Comprobación de entradas bancarias frente a facturación declarada · veredicto de consistencia de caja |
| Exportación de caja (TPV) | Comprobación de capacidad × horas × ticket · aviso de doble fraude cuando proceda |
| Contrato de arrendamiento | Ajuste de renta a valor de mercado · escenario de estrés de renovación de renta · retención en el plan de negociación |
| Lista de personal y nóminas (12–24 meses) | Ajuste de salarios por debajo de mercado · escenario de estrés de persona clave · palanca de transición de personal |
| Licencias vigentes | Escenario de estrés de renovación de licencia / terraza |
| Antigüedad de cuentas por pagar / cobrar (si está disponible) | Ajuste de capital circulante · cruce de capacidad de pago (cuando se comparten las cifras del comprador) |
Lo que sigue siendo decisión suya — ninguno de los dos puede verlo desde el escritorio
Los documentos reales acotan el panorama, pero no eliminan estos puntos. Los señalo para que nunca se confundan con «comprobado y en orden» — y para que sepa exactamente qué poner delante de su abogado, y en qué orden.
- Quién es realmente el titular y controla el negocio→ su abogado solicita una comprobación de titularidad real antes de que firme nada
- Procedimientos judiciales aún no resueltos→ su abogado solicita un certificado de litigios directamente al juzgado
- Los cargos de administrador anteriores del vendedor→ su abogado hace una búsqueda de administradores sobre el titular identificado
- Créditos privados y pasivos bancarios→ exige un informe de riesgos CIRBE, que solo puede autorizar el vendedor
- Autenticidad de los documentos — revisada por consistencia interna (formatos, secuencias, totales cruzados, sincronía con las declaraciones fiscales), no autenticada ante el banco emisor, la AT/AEAT o la TGSS→ su gestoría solicita los propios extractos certificados del banco y las declaraciones registradas directamente en la agencia tributaria
- Un negocio paralelo en efectivo, mantenido fuera de la caja y de las declaraciones fiscales→ los ingresos no declarados no se pueden comprar, financiar ni tomar como base — ponga precio al negocio solo con las cifras declaradas
Un veredicto reemitido significa «consistente con los documentos que me entregaron» — no es una certificación de que comprar el negocio esté libre de riesgo, y no es una auditoría. Los documentos seleccionados a conveniencia o falsificados se mitigan mediante triangulación (exportación de caja frente a entradas bancarias frente a declaraciones fiscales trimestrales — falsificar uno es fácil, falsificar los tres en sincronía entre trimestres es fraude fiscal por escrito), pero nunca se eliminan del todo.
Anexo de evidencias — categorías de fuentes
| Categoría de fuente | Para qué se usa | Fecha de obtención — un informe real lleva la fecha en que se consultó cada fuente; esta muestra enumera categorías, por eso la columna va vacía |
|---|---|---|
| Registro mercantil (BORME / equivalente) | Titular y entidad registrados; comprobación de procedimientos de insolvencia | — |
| Cuentas registradas / declaraciones fiscales | Base del resultado declarado para la reconstrucción del Bloque 2 | — |
| Extractos bancarios del negocio | Comprobación cruzada de consistencia de caja | — |
| Exportación de caja (TPV) | Comprobación cruzada del modelo de capacidad | — |
| Contrato de arrendamiento | Ajuste de renta y escenario de estrés | — |
| Registro municipal de licencias | Situación de la licencia de actividad y de terraza | — |
Las fechas de obtención se muestran aquí como marcadores porque solo existen cuando hay un encargo real en curso — en el memorando entregado, cada fila lleva fecha y es trazable hasta la página del documento del que procede.
Provenance Diligence
Los memorandos de Deal Screen y Reality Check los reviso y firmo personalmente · sin comisión sobre el trato
Leyenda de veredictos · Walk · Only-If · Resolve-first · No public-record blocker
Esto es un cribado de riesgo comercial y una reconstrucción de flujo de caja — no es asesoramiento jurídico, fiscal, de inversión, de valoración ni financiero; su abogado y su gestoría completan el cuadro, y se aplican los términos íntegros del encargo. Un veredicto reemitido no es una autorización, y esto no es una auditoría. Muestra ilustrativa: las cifras del trato en esta página son ejemplos de trabajo para que el formato de 950 € pueda mostrarse de principio a fin; no se nombra ni se sugiere a ninguna parte o trato real. Un Reality Check solo se elabora a partir de los documentos reales del vendedor; sin ellos, esta tarifa no se activa. Nada de lo aquí expuesto limita la responsabilidad en los casos en que la ley no lo permite, incluidos el fraude, la conducta intencionada, la negligencia grave no excluible por ley, o sus derechos legales como consumidor.
Muestra ilustrativa · cifras de ejemplo de trabajo · no es asesoramiento · no es una plantilla
Provenance Diligence · Muestra ilustrativa