Provenance DiligenceReality Check · exemplo ilustrativo
Reality Check
Exemplo ilustrativo
Exemplo ilustrativo. Os números abaixo são exemplos de trabalho para que o formato de 950 € possa ser mostrado do início ao fim — num relatório real, os números são transcritos ou recompostos aritmeticamente a partir de documentos fornecidos por si ou pelo vendedor; eu não certifico que esses documentos estão completos ou corretos. O portão de entrada da tarifa continua o mesmo: sem documentos do vendedor, o pedido é entregue como um Screen de 550 € + Pacote de Solicitação de Documentos. Espanha e Portugal: a disciplina é a mesma nas duas jurisdições — cada número ligado a um documento nomeado, cada lacuna declarada. As fontes e os documentos em si são específicos de cada jurisdição (IVA↔IVA/IES, AEAT↔AT, TGSS↔Segurança Social), e o que os registos públicos conseguem confirmar varia por camada e por país — por isso cada relatório indica exatamente quais fontes foram verificadas naquela jurisdição, e quais não estavam disponíveis. Veja a nota prática publicada, com um café de Lisboa →
Pelo que eu respondo
- Pesquisar cada fonte pública que esta tarifa cobre — com competência, e relatado com honestidade
- Testar os documentos que obteve uns contra os outros, e mostrar cada etapa da aritmética
- Cada número rastreado até o documento de onde veio, com a data em que foi coletado
- Registar "não coletado" quando uma fonte não responde — nunca um chute no lugar
Pelo que nenhum relatório de mesa pode responder
- Se os documentos do vendedor são genuínos — eu os testo quanto à consistência, não posso autenticá-los
- Como o negócio vai performar depois que for seu
- O que só uma visita ao local, ou o seu advogado, pode estabelecer
- A sua decisão de comprar, e o preço que acordar
Eu respondo pela pesquisa, pelos documentos que me foram entregues, pela aritmética e pela checklist. A honestidade do vendedor, o futuro do negócio e a decisão não são meus para carregar — e é exatamente por isso que este memorando indica o que exigir, e de quem, antes de o seu dinheiro se mover.
A camada do Screen, reconfirmada
Escopo deste Reality Check
O Screen completo de 550 € (registos públicos) mais o Bloco 2 — os documentos reais do vendedor, reconstruídos num quadro utilizável de fluxo de caixa e testados contra o mundo observável.
Registos públicos — registo comercial, insolvência, licença, sinais de atividade
Documentos do vendedor — contas, extratos bancários, dados de caixa, contrato de arrendamento (isto é o Bloco 2, abaixo)
Só o seu advogado consegue alcançar — os pontos cegos indicados na página 2
Onde o risco está
A mesma leitura por área do Screen. Verde não significa ausência de risco — significa apenas que nada apareceu.
| Registo comercial e insolvência | Nada nos registos públicos |
| Licença de atividade | Consta no registo |
| Lucros declarados vs. documentos | Ver Bloco 2 abaixo |
| Termos do arrendamento | Sinalizado — ver teste de estresse |
| Mercado local e concorrência | A quota mantém-se, o crescimento não |
| Verdadeiros donos do negócio | Não é possível ver de uma mesa |
| Processos judiciais em curso | Não é possível ver de uma mesa |
Verde nenhum alerta em registos públicos — não é ausência de risco · Âmbar só resolvido pelo Bloco 2 ou por uma ação indicada · Vazio é o seu advogado quem verifica.
O que diz a própria rua
Catorze rivais em menos de quatrocentos metros, e uma vila que se esvazia no inverno
O levantamento da concorrência é trazido do Screen e refeito no dia deste Reality Check. Está aqui por uma única razão: a faturação declarada pelo vendedor tem de ser ganha nesta rua, contra estes espaços. Um número que sobrevive às contas ainda pode falhar no passeio.
| Rivais mais próximos (6 dos 14 mapeados) | Distância | Avaliação | Avaliações | Nível de preço |
|---|---|---|---|---|
| Bar da esquina, mesma praça | 40 m | 4,4 | 612 | € |
| Padaria-café com esplanada | 110 m | 4,6 | 438 | € |
| Bar de petiscos, virado à noite | 150 m | 4,2 | 1.104 | €€ |
| Bar de pequenos-almoços junto ao mercado | 230 m | 4,5 | 287 | € |
| Restaurante, menu do dia | 310 m | 4,1 | 926 | €€ |
| Unidade de café de franquia | 380 m | 3,9 | 203 | € |
As avaliações e o número de comentários são indicadores indiretos de listagens públicas de mapas, datados no dia do levantamento e detalhados por completo no anexo. Um indicador indireto pode abrir uma pergunta ou contradizer o que o vendedor lhe disse. Nunca pode confirmar um facto financeiro — isso só um documento faz. Os rivais são nomeados num memorando de cliente; aqui são descritos, porque esta é uma amostra ilustrativa.
Teste cruzado 1 · Saturação — rivais fortes tornam frágil a quota declarada?
A área de influência dentro do raio de 400 m é de ≈2.100 residentes (secção censitária municipal; a afluência turística é excluída, porque eleva a procura e a concorrência por igual). Catorze espaços comparáveis sobre essa área de influência são um espaço por cada ~150 residentes, face a uma taxa-base nacional espanhola de cerca de um por cada ~175 (175÷150 = 1,17). Três dos seis rivais mais próximos têm mais comentários do que este negócio, e dois estão um nível de preço acima.
Achado: a rua está ≈17% mais cheia do que a média nacional, e este negócio não é o nome mais forte nela.
Teste cruzado 2 · Bolsa morta — a reserva de procura é suficiente para crescer?
Uma área de influência de ≈2.100 residentes numa vila sazonal não limita o que o negócio ganha hoje — os 148.000 € declarados já estão dentro da banda de capacidade de 128.000–163.000 €. Limita o que um comprador lhe pode acrescentar. Não há aqui nenhuma bolsa de procura por explorar onde crescer: qualquer faturação adicional tem de ser tirada a um dos catorze, num mercado onde dois deles são mais baratos e mais bem avaliados.
Achado: a quota atual é sustentável, o crescimento está limitado pela área de influência, não pelo esforço.
Que efeito isto tem sobre os números do resto deste memorando
O mapa da concorrência não move um único número do Bloco 2 — decide em quais deles um comprador deve acreditar daqui para a frente. A faturação declarada é internamente consistente, por isso a saturação não é um argumento de que os documentos do vendedor estão errados. É um argumento sobre quem tem de estar ao balcão: este negócio é sustentado pelos clientes habituais, e os habituais seguem uma cara. Esse é o pressuposto que sustenta o extremo de ≈2,1 anos do intervalo de payback, e a razão pela qual o extremo de ≈4,7 anos existe.
Achado: o mapa da concorrência é a razão pela qual o cálculo de payback é um intervalo e não um número único.
Pergunte ao vendedor que espaços fecharam nesta rua nos últimos três anos, e confirme-o você mesmo contra o mapa. Uma rua que passou por várias aberturas falhadas está a dizer-lhe algo que as contas nunca dirão — e é a única pergunta aqui que não lhe custa nada além de um passeio.
Bloco 2 · Recomposição ilustrativa do benefício do proprietário (SDE) a partir dos números fornecidos
O que os documentos realmente dizem, uma vez nomeados os ajustes
Cada linha abaixo é um ajuste ao resultado declarado pelo vendedor — o método SDE (recomposição ilustrativa do benefício do proprietário a partir dos números fornecidos) usado em análises de qualidade dos lucros (quality-of-earnings) do lado do comprador, adaptado à escala de um pequeno negócio:
Fluxo de caixa real anual do proprietário = resultado declarado ± normalização do salário do proprietário + itens não recorrentes + custos pessoais lançados na contabilidade − correção do aluguer ao valor de contrato − correção de salários abaixo do mercado. Cada ajuste é nomeado e referenciado a uma página de documento específica no relatório real; aqui, só a estrutura e os nomes das linhas são mostrados.
Isto não é contabilidade, auditoria, certificação fiscal nem conferência das contas do vendedor. É uma recomposição aritmética, do lado do comprador, dos documentos fornecidos, para discussão com assessores qualificados.
Lucro líquido declarado (conforme apresentado)das contas registadas / declaração fiscal, não de um rascunho interno
18.000 €+ Normalização do salário do proprietárionormalizado para um salário de gerente a preço de mercado
14.000 €+ Reparo pontual (não recorrente)um custo que não se repetirá para um novo proprietário
3.500 €+ Custos pessoais do proprietário lançados na contabilidadedespesas ligadas à casa do vendedor, não ao negócio
4.200 €− Aluguer ajustado ao valor de mercadoajustado à taxa real do contrato de arrendamento, não a um acordo paralelo favorável
Não utilizado neste exemplo− Salários abaixo do mercado ligados ao vendedorfuncionários pagos abaixo do mercado que podem sair, ou renegociar, quando o vendedor sair
Não utilizado neste exemploFluxo de caixa real anual do proprietáriosoma das linhas acima ≈ 39.700 €, arredondado
SDE ≈ 40.000 €Exemplo ilustrativo · números de exemplo · não é aconselhamento · não é um modelo
Provenance Diligence · Exemplo ilustrativo
Provenance DiligenceReality Check · exemplo ilustrativo
Bloco 2 · Economia do negócio
Revisão de consistência de caixa
O número declarado bate com o mundo observável?
1 · Receita declarada ao fisco vs. receita alegada
Compara o que o vendedor declarou ao fisco (declarações de IVA/IES) com o que o vendedor diz a você que o negócio fatura. Uma diferença material entre os dois é o maior indício isolado num negócio com forte componente em dinheiro.
Achado: declarado 148.000 € vs. alegado pelo vendedor 210.000 € — diferença de 62.000 €; os números registados fornecidos para este exemplo não sustentam a receita mais alta declarada.
2 · Entradas bancárias vs. faturação declarado
Doze a vinte e quatro meses de extratos bancários da empresa, conferidos com o faturação declarado do mesmo período — os depósitos confirmam o número na página, ou ficam abaixo dele?
Achado: entradas bancárias + cartão 132.000 € vs. declarado 148.000 € — ≈16.000 € (≈11%) sem correspondência nos extratos bancários/de cartão fornecidos; uma questão de manuseio de caixa a levar ao contador, não uma acusação de intenção.
3 · Capacidade × horas × ticket médio vs. receita alegada
O modelo de capacidade física: teto = unidades de capacidade (lugares / postos / cadeiras) × rotações por dia × ticket médio × dias de funcionamento, testado numa utilização realista de 55–70%. Esta verificação é um teste de plausibilidade com variáveis declaradas e contestáveis — está excluída da reconstrução de resultado acima, que usa apenas documentos. Se a receita alegada ficar acima da faixa realista, a diferença é indicada em € e se torna uma alavanca de negociação — o número precisa ser documentado, não apenas afirmado.
Achado: o valor declarado 148.000 € está dentro da faixa de capacidade de 128.000–163.000 € — internamente consistente.
Quando um negócio com forte componente em dinheiro apresenta dois conjuntos de números conflitantes (um para o fisco, outro mais alto informado verbalmente ao comprador), isso é um alerta de fraude dupla, não uma vantagem: o número mais alto nunca foi declarado, tributado ou comprovado — e não pode ser usado como base para a decisão de compra.
Cálculo aritmético de retorno (payback)
Face ao preço pedido de 85.000 €, o fluxo de caixa documentado devolve o dinheiro ao comprador algures entre dois e cinco anos — antes de financiamento, impostos, capex, capital de giro e risco do proprietário. Em que extremo cai não é questão de opinião: é fixado por duas perguntas com resposta documentada.
Baixo
≈2,1 anos
Sobre os resultados reconstruídos apenas (SDE ≈40.000 €), consigo ao balcão e a renda inalterada.
Base
≈2,3 anos
Os mesmos resultados menos o aumento legal de +20% da renda no trespasse (LAU Art. 32, ≈3.480 €/ano). Esse aumento não fica ao critério do senhorio, por isso este é o piso com que um comprador deve contar.
Alto
≈4,7 anos
Se tiver de contratar um gerente em vez de o gerir você mesmo (SDE ≈18.000 €). Uma época fraca sobre o caso documentado cai em ≈3,9 anos.
Isto é um cálculo aritmético de retorno (payback) — não é uma avaliação e não é um preço; só você e os seus assessores definem o preço. Três números em vez de um, porque um único número lê-se como uma promessa enquanto assenta em pressupostos que tem o direito de rejeitar — cada um dos três é aritmética sobre os próprios documentos do vendedor reconstruídos acima, e cada um declara o pressuposto em que assenta. Como o cálculo do payback é feito: o fluxo de caixa reconstruído do proprietário (total do Bloco 2) é comparado ao preço pedido para responder a uma única pergunta estreita do lado do comprador — quantos anos de fluxo de caixa documentado são necessários para recuperar o seu dinheiro, e esse ritmo é tolerável para si? Sem taxa de desconto, sem múltiplos, sem contas de goodwill. É aritmética sobre os documentos do próprio vendedor e as suas próprias restrições. Ele mostra o ponto a partir do qual os lucros declarados pelo vendedor deixam de sustentar o preço pedido — nada além disso.
Teste de estresse
Caso documentado: SDE ≈40.000 € (reconstrução do Bloco 2, acima) frente ao preço pedido de 85.000 €. Cada cenário abaixo é um impacto em € sobre esse caso documentado, e cada um move o cálculo de payback ao longo do intervalo mostrado acima.
Época fraca — receita 15% abaixo do caso-base
Receita ≈126.000 € · SDE ≈22.000 €
Reajuste de aluguer — aumento estatutário de +20% no traspaso na transferência (art. 32.º da LAU)
−3.480 €/ano
Exigência de proprietário-operador — o comprador precisa contratar um gerente em vez de administrar pessoalmente
−22.000 € → SDE ≈18.000 €
Exemplo ilustrativo · números de exemplo · não é aconselhamento · não é um modelo
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Provenance DiligenceReality Check · exemplo ilustrativo
Plano de negociação e veredicto
Plano de negociação
Cada lacuna, transformada em alavanca
Cada sinalização âmbar do Screen e cada lacuna encontrada no Bloco 2 vira aqui uma alavanca numerada, na ordem em que eu as levantaria à mesa. Os nomes são reais; os valores estão ocultados nesta seção porque só existem quando documentos reais os produzem.
1Pedir ao vendedor que explique o preço pedido com base na receita documentada, não na receita alegada, que os documentos não confirmam — a diferença de 62.000 € é dele para explicar.
2Condicionar qualquer sinal à revisão, por um assessor fiscal português, da situação de regularidade fiscal do vendedor/negócio e de qualquer exposição identificada.
3Incluir no cálculo o aumento estatutário de +20% no traspaso do aluguer (≈3.480 €/ano) — não é opcional, não fica a critério do senhorio.
4Condicionar qualquer sinal, por escrito, a que os registos de caixa (PDV) e bancários sejam compatíveis com o valor declarado de 148.000 €.
5Levar ao vendedor, por escrito, a lacuna de ≈11% em recibos sem correspondência; uma lacuna não explicada é um gatilho para desistir, não um desconto.
Gatilho de escalada do lado do comprador: não avance sem revisão dos seus assessores se o vendedor não conseguir apresentar os registos de caixa e de IVA, ou se a lacuna de recibos sem correspondência não tiver explicação documental.
Veredicto — reemitido com base em evidência mais completa
O veredicto provisório do Screen é reemitido aqui agora que documentos reais estão em mãos. Os documentos podem mover o veredicto em qualquer direção — confirmar um caminho condicional adiante, ou rebaixá-lo. Rótulo de risco do exemplo: Only-If — os documentos fornecidos só justificariam uma diligência adicional conduzida por assessores se a base do preço pedido for revista à luz dos valores documentados (≈148.000 €, não os 210.000 € alegados) e a posição fiscal F-1 for resolvida com o seu assessor.
Walk
Only-If
Resolve-first
No public-record blocker
Seus próximos passos — a ordem que protege o seu dinheiro
Leve este memorando primeiro ao seu contador, não ao vendedor. A recomposição, a lacuna de consistência de caixa e o cálculo de payback são aritmética sobre documentos que forneceu — é o seu contador quem pode testá-los contra as declarações fiscais registadas e os extratos certificados do próprio banco. Essa revisão é exatamente o que esta tarifa foi criada para viabilizar.
Resolva a posição fiscal F-1 com o seu advogado antes de qualquer valor ser acordado. O mecanismo e o seu prazo estão descritos acima; solicitado depois da venda, ele não tem efeito. Este é o item que decide se há sequer um negócio a negociar.
Coloque na mesa a base documentada, não a alegada. As alavancas de negociação acima vêm dos próprios documentos do vendedor, então cada uma pode ser comprovada na hora. Peça que os recibos sem correspondência sejam explicados por documentos, não em conversa.
Somente depois que a lista de confirmação estiver resolvida: discuta um sinal — condicional e reembolsável, por escrito, através do seu advogado. Não dê um sinal não reembolsável com base neste relatório. Se um documento essencial nunca aparecer, trate esse silêncio como a resposta.
O que destravou o quê
O mapa de documentos
Uma base de evidências por pedido: o conjunto abaixo é o que foi recebido e listado na confirmação da base de evidências antes de o relógio começar a contar — o memorando analisa exatamente isso, e nada enviado depois. Documentos enviados depois dão base a um upgrade ou a um pedido de reemissão, nunca ao trabalho já em andamento.
| Documento | Seções que ele destravou |
|---|---|
| Contas registadas / declarações fiscais (2–3 anos) | Base do resultado declarado · ajustes de salário do proprietário e itens não recorrentes · verificação de receita declarada ao fisco vs. alegada |
| Extratos bancários da empresa (12–24 meses) | Verificação de entradas bancárias vs. faturação declarado · veredicto de consistência de caixa |
| Exportação do caixa/PDV | Verificação de capacidade × horas × ticket médio · alerta de fraude dupla, quando aplicável |
| Contrato de arrendamento | Ajuste de aluguer ao valor de mercado · cenário de estresse de renovação de aluguer · retenção no plano de negociação |
| Lista de funcionários e folha de pagamento (12–24 meses) | Ajuste de salários abaixo do mercado · cenário de estresse de pessoa-chave · alavanca de transição de equipa |
| Licenças conforme detidas | Cenário de estresse de renovação de licença / esplanada |
| Contas a pagar / a receber por vencimento (se disponível) | Ajuste de capital de giro · cruzamento de capacidade de pagamento (quando os números do comprador são compartilhados) |
O que continua sendo decisão sua — nem eu nem ninguém enxerga isso de uma mesa
Documentos reais reduzem a incerteza, mas não eliminam estes pontos. Eu os nomeio para que nunca sejam confundidos com algo já "conferido e resolvido" — e para saber exatamente o que levar ao seu advogado, e em que ordem.
- Quem realmente é dono e controla o negócio→ seu advogado solicita uma verificação de beneficiário efetivo antes de assinar qualquer coisa
- Processos judiciais ainda não decididos→ seu advogado solicita uma certidão de litígios diretamente ao tribunal
- Cargos de administração anteriores do vendedor→ seu advogado faz uma pesquisa de administradores sobre o proprietário identificado
- Crédito privado e passivos bancários→ exija um relatório de responsabilidades de crédito CIRBE, que só o vendedor pode autorizar
- Autenticidade dos documentos — revisada quanto à consistência interna (formatos, sequências, totais cruzados, sincronia com as declarações fiscais), não autenticada junto ao banco emissor, à AT/AEAT ou à TGSS→ seu contador solicita os extratos certificados do próprio banco e as declarações registadas diretamente junto ao fisco
- Um comércio paralelo, todo em dinheiro, mantido fora do caixa e das declarações fiscais→ receita não declarada não pode ser comprada, financiada nem usada como base — precifique o negócio apenas pelos valores declarados
Um veredicto reemitido significa "consistente com os documentos que me foram entregues" — não é um atestado de que a compra do negócio está livre de risco, e não é uma auditoria. Documentos selecionados a dedo ou forjados são mitigados por triangulação (exportação de caixa vs. entradas bancárias vs. declarações fiscais trimestrais — forjar um é fácil, forjar os três em sincronia entre trimestres é fraude fiscal por escrito), mas nunca eliminados.
Anexo de evidências — categorias de fontes
| Categoria de fonte | Para que é usada | Data de coleta — um relatório real traz a data em que cada fonte foi consultada; esta amostra enumera categorias, por isso a coluna fica vazia |
|---|---|---|
| Registo comercial (BORME / equivalente) | Proprietário e entidade registados; verificação de processos de insolvência | — |
| Contas registadas / declarações fiscais | Base do resultado declarado para a reconstrução do Bloco 2 | — |
| Extratos bancários da empresa | Verificação cruzada de consistência de caixa | — |
| Exportação do caixa/PDV | Verificação cruzada do modelo de capacidade | — |
| Contrato de arrendamento | Ajuste de aluguer e cenário de estresse | — |
| Registo municipal de licenças | Situação da licença de atividade e de esplanada | — |
As datas de coleta aparecem aqui como marcadores de posição porque só existem quando um trabalho real está em andamento — no memorando entregue, cada linha tem data e pode ser rastreada até a página do documento de onde veio.
Provenance Diligence
Memorandos de Deal Screen e Reality Check pessoalmente revisados e assinados pelo fundador · sem comissão sobre o negócio
Legenda dos veredictos · Walk (afaste-se) · Only-If (só se) · Resolve-first (resolver primeiro) · No public-record blocker (nenhum bloqueador nos registos públicos)
Esta é uma triagem de risco comercial e uma reconstrução de fluxo de caixa — não é aconselhamento jurídico, fiscal, de investimento, de avaliação ou financeiro; o seu advogado e o seu contador completam o quadro, e os termos completos do contrato se aplicam. Um veredicto reemitido não é uma liberação, e isto não é uma auditoria. Exemplo ilustrativo: os valores do negócio nesta página são números de exemplo para que o formato de 950 € possa ser mostrado do início ao fim; nenhuma parte ou negócio real é identificado ou sugerido. Um Reality Check só é produzido a partir dos documentos reais do vendedor; sem eles, esta tarifa não é ativada. Nada aqui limita a responsabilidade nos casos em que a lei não permite, incluindo fraude, conduta intencional, negligência grave não excluível por lei, ou os seus direitos legais como consumidor.
Exemplo ilustrativo · números de exemplo · não é aconselhamento · não é um modelo
Provenance Diligence · Exemplo ilustrativo