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Ein Café kaufen: Welche Zahlen und Erlaubnisse sind vor dem Kauf zu klären?

Vom Team von Provenance Diligence · .

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Inhaltsverzeichnis

  1. Kaufform wählen: Betrieb, GmbH-Anteile oder Pacht
  2. Schulden des Vorgängers: Firma und Steuern
  3. Erlaubnis oder Anzeige: Was Ihr Café braucht
  4. Räume: Mietvertrag, Pacht und Vermieterpfandrecht
  5. Geschäftsveräußerung und Vorsteuerberichtigung

1. Kaufform wählen: Betrieb, GmbH-Anteile oder Pacht

Kurz gesagt: Sie kaufen entweder die Teile eines Cafés (Inventar, Warenlager, Rechte, Mietvertrag), die Anteile an der Betreiber-GmbH, oder Sie pachten. Die Kaufform bestimmt, wer für alte Schulden einsteht, welche Form der Vertrag braucht und welche Anmeldung Sie bei der Behörde erledigen.

Entscheiden Sie zuerst, wer der Verkäufer rechtlich ist: ein Einzelunternehmer, eine Personengesellschaft oder eine GmbH. Bei einer GmbH haben Sie die Wahl zwischen dem Kauf der Anteile und dem Kauf einzelner Vermögensteile von der GmbH. Die Abtretung von GmbH-Anteilen braucht einen in notarieller Form geschlossenen Vertrag (§ 15 Abs. 3 GmbHG).

Beim Betriebskauf erwerben Sie einzelne Dinge: Kaffeemaschine, Möbel, Warenbestand und Rechte wie Ihre Stellung im Mietvertrag. Auf den Kauf von Rechten und sonstigen Gegenständen sind die Kaufregeln für Sachen entsprechend anzuwenden (§ 453 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Beim Kauf von GmbH-Anteilen ändert sich nur der Gesellschafterkreis. Die GmbH bleibt Vertragspartnerin von Vermieter, Lieferanten und Mitarbeitern. Schlussfolgerung für Sie: Mit den Anteilen übernehmen Sie auch alle Verpflichtungen der Gesellschaft, die in keiner Bilanz stehen.

Bei der Pacht gewährt der Verpächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, und der Pächter zahlt die vereinbarte Pacht (§ 581 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB). Auf die Pacht sind die Mietregeln entsprechend anzuwenden, soweit die §§ 582 bis 584b nichts anderes bestimmen (§ 581 Abs. 2 BGB).

Pachten Sie ein Grundstück samt Inventar, trägt der Pächter die gewöhnlichen Ausbesserungen des Inventars auf eigene Kosten (§ 582 Abs. 1 BGB). Schlussfolgerung für Sie: Bei einer Pacht mit Inventar gehört die laufende Wartung von Kaffeemaschine, Kühlung und Spülmaschine in Ihre Kalkulation. Lassen Sie den Zustand jedes Geräts in einem Übergabeprotokoll festhalten.

Die drei Wege im Vergleich

FrageBetriebskaufAnteilskauf (GmbH)Pacht
Wer ist künftig Vertragspartner des Vermieters?Sie, wenn der Vermieter mitwirktWeiter die GmbHDer Verpächter bleibt Ihr Vertragspartner
Notarielle Form nötig?Ja, wenn die Gaststättenimmobilie mitverkauft wird (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB)Ja, für die Abtretung der Anteile (§ 15 Abs. 3 GmbHG)Textform, wenn der Vertrag länger als ein Jahr läuft (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB)
Haftung für Steuern aus der Zeit vor dem KaufGesetzlich begrenzt auf das übernommene Vermögen (§ 75 Abs. 1 Satz 2 AO)Die GmbH bleibt Steuerschuldnerin (Schlussfolgerung)Abschnitt 2 prüft die Firmenfortführung bei Pacht
GrunderwerbsteuerBeim Kauf der ImmobilieMöglich, wenn der GmbH ein inländisches Grundstück gehört und mindestens 90 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden (§ 1 Abs. 3 GrEStG)Entfällt, solange Sie keine Immobilie erwerben (Schlussfolgerung)

Welche Kaufform sich anbietet, hängt an drei Fragen. Gehört dem Verkäufer die Immobilie und soll sie mitverkauft werden, kommt der Notar sofort ins Spiel. Hält eine GmbH den Mietvertrag, der Ihr Standort ist, kann der Anteilskauf den Vertrag unangetastet lassen. Hat der Verkäufer Steuerrückstände, begrenzt der Betriebskauf Ihre Haftung auf das übernommene Vermögen (Abschnitt 2).

Der Anteilskauf spart die Mitwirkung des Vermieters, kostet aber Prüftiefe. Sie müssen die GmbH wie ein eigenes Unternehmen durchleuchten: Steuerkonten, Sozialversicherung, offene Rechnungen, Streit mit Mitarbeitern und Lieferanten. Der Betriebskauf verlangt dagegen Einzelverträge für jeden Posten, dafür bleiben die Altlasten eher beim Verkäufer.

Eine Frage an den Notar vor dem ersten Entwurf: Welche Teile des geplanten Vertrags brauchen nach den §§ 311b BGB oder 15 GmbHG die notarielle Form, und welche Anlagen werden mitbeurkundet?

2. Schulden des Vorgängers: Firma und Steuern

Kurz gesagt: Führen Sie die bisherige Firma fort, haften Sie nach dem Handelsrecht für Geschäftsschulden des Vorgängers. Für Steuern aus dem Betrieb haftet der Erwerber nach der Abgabenordnung mit dem übernommenen Vermögen. Beides entscheiden Sie vor dem Kauf: mit dem Namen des Cafés und mit einem Einbehalt vom Kaufpreis.

Der Name und die Firma

Wer ein bestehendes Handelsgeschäft erwirbt, darf die bisherige Firma (den im Handelsregister geführten Namen), auch mit einem Nachfolgezusatz, nur mit ausdrücklicher Einwilligung des bisherigen Inhabers oder seiner Erben fortführen (§ 22 Abs. 1 HGB). Dasselbe gilt, wenn Sie das Geschäft aufgrund von Nießbrauch, Pacht oder ähnlichen Verhältnissen übernehmen (§ 22 Abs. 2 HGB).

Wer ein unter Lebenden erworbenes Handelsgeschäft unter der bisherigen Firma fortführt, auch mit einem Nachfolgezusatz, haftet für die im Betrieb des früheren Inhabers entstandenen Schulden (§ 25 Abs. 1 Satz 1 HGB). Forderungen aus dem Betrieb gelten gegenüber den Schuldnern als auf Sie übergegangen, wenn der frühere Inhaber der Fortführung zugestimmt hat (§ 25 Abs. 1 Satz 2 HGB).

Ein Haftungsausschluss zwischen Ihnen und dem Verkäufer wirkt gegenüber Gläubigern nur, wenn er in das Handelsregister eingetragen und bekanntgemacht ist (§ 25 Abs. 2 HGB). Es genügt auch, wenn einer von Ihnen beiden dem Gläubiger die Abweichung mitgeteilt hat (§ 25 Abs. 2 HGB). Ein privater Satz im Kaufvertrag schützt Sie vor Gläubigern also nicht.

Führen Sie die Firma nicht fort, haften Sie für frühere Geschäftsschulden nur bei einem besonderen Verpflichtungsgrund. Das Gesetz nennt als Beispiel die handelsübliche Bekanntmachung der Schuldübernahme (§ 25 Abs. 3 HGB). Schlussfolgerung für Sie: Der Namenswechsel schützt, die Ankündigung „alle Verbindlichkeiten bleiben bestehen“ im Schaufenster oder auf der Website gefährdet.

Der frühere Inhaber haftet daneben fort, aber nur für Verbindlichkeiten, die vor Ablauf von fünf Jahren fällig werden und die der Gläubiger in der gesetzlich genannten Weise festgestellt oder gerichtlich oder behördlich geltend gemacht hat. Die Frist beginnt mit der Eintragung des Erwerbers im Handelsregister, bei § 25 Abs. 3 HGB mit der Bekanntmachung der Übernahme (§ 26 Abs. 1 HGB).

Beim Pächterwechsel eines Hotels hat der BGH am 17.12.2013 (II ZR 140/13) entschieden, dass die bloße Fortführung eines Betriebsnamens ohne Übernahme des Handelsgeschäfts keine Haftung nach § 25 HGB auslöst. Schlussfolgerung für Sie: Der Unterschied zwischen „Name fortgeführt“ und „Handelsgeschäft übernommen“ kann bei einer Pacht den Ausschlag geben. Lassen Sie ihn im Vertrag klären.

Ob der Betrieb im Handelsregister steht, zeigt der Registerauszug. Das Handelsregister und die dort eingereichten Dokumente kann jeder einsehen, auch elektronisch (§ 9 Abs. 1 HGB). Bitten Sie den Verkäufer um einen aktuellen Auszug, und prüfen Sie Firma, Inhaber und Anschrift.

Die Entscheidung über den Namen trifft der Käufer. Wollen Sie den Namen behalten, weil Stammgäste und Google-Bewertungen daran hängen, müssen Sie die Haftung aktiv ausschließen: Eintragung des Ausschlusses ins Handelsregister samt Bekanntmachung, oder Mitteilung an die Gläubiger. Wollen Sie keine Haftungsfragen, wählen Sie einen anderen Namen und verzichten auf die Altschulden-Ankündigung.

Fragen Sie Ihren Rechtsanwalt: Gilt § 25 HGB für diesen Betrieb, wenn der Verkäufer nicht im Handelsregister steht, und wie wird ein Haftungsausschluss in diesem Fall wirksam?

Steuern aus dem Betrieb

Auslöser der Haftung nach § 75 AO ist die Übereignung eines Unternehmens oder eines gesondert geführten Betriebs im Ganzen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 AO). Der Erwerber haftet für Steuern, die im Betrieb des Unternehmens begründet sind, und für Steuerabzugsbeträge, etwa einbehaltene Lohnsteuer; Steuervergütungen gelten als Steuern (§ 75 Abs. 1 Satz 1 AO).

Das Gesetz begrenzt die Haftung zeitlich. Erfasst sind Steuern, die seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahrs entstanden sind. Sie müssen bis zum Ablauf von einem Jahr nach der Anmeldung des Betriebs durch den Erwerber festgesetzt oder angemeldet werden (§ 75 Abs. 1 Satz 1 AO). Die Haftung beschränkt sich auf den Bestand des übernommenen Vermögens (§ 75 Abs. 1 Satz 2 AO).

Beispielzahlen (erfunden, nur zur Rechnung): Die Übereignung erfolgt am 01.03.2027, Sie melden den Betrieb am selben Tag an. Das letzte Kalenderjahr vor der Übereignung ist 2026, die Haftung reicht also ab dem 01.01.2026 und für Festsetzungen bis etwa Anfang März 2028. Der Prüfzeitraum für Steuerkonten des Verkäufers beginnt am 01.01.2026 und endet mit dem Übergabetag, 01.03.2027. Das sind 14 Monate (Januar 2026 bis Februar 2027).

Prüfung der Rechnung: 12 Monate des Jahres 2026 plus 2 Monate 2027 ergeben 14 Monate. Der Bestand des übernommenen Vermögens im Beispiel beträgt 90.000 € (Inventar 38.000 € plus Warenlager 7.000 € plus Firmenwert 45.000 €; Kontrolle: 38.000 + 7.000 + 45.000 = 90.000). Ein Steuerrückstand bis zu dieser Höhe wäre voll vom Haftungsrahmen erfasst.

Keine Haftung nach Absatz 1 gibt es beim Erwerb aus einer Insolvenzmasse und beim Erwerb im Vollstreckungsverfahren (§ 75 Abs. 2 AO). Prüfen Sie deshalb, aus welchem Verfahren das Café zum Verkauf steht: freihändiger Verkauf durch den Inhaber oder Verwertung durch einen Insolvenzverwalter. Der Kaufvertrag nennt das.

Schlussfolgerung für Sie: Die Haftung betrifft die im Beispiel genannten 14 Monate. Fordern Sie vom Verkäufer für diesen Zeitraum alle Umsatzsteuer-Voranmeldungen und die Zahlungsnachweise, außerdem die Lohnsteuer-Anmeldungen, sofern Mitarbeiter beschäftigt sind, und den aktuellen Stand der Steuerkonten laut Finanzamt.

Vereinbaren Sie im Kaufvertrag einen Einbehalt vom Kaufpreis in Höhe der möglichen Altsteuern, bis diese Unterlagen vorliegen. Die Höhe schätzen Sie aus den monatlichen Voranmeldungen: Durchschnitt mal 14 Monate. Der Betrag gehört auf ein Notaranderkonto oder auf ein Treuhandkonto, nicht auf das Konto des Verkäufers.

Fragen Sie Ihren Steuerberater: Welche Steuern des Verkäufers (Umsatzsteuer, Lohnsteuer, Gewerbesteuer) fallen in den Haftungszeitraum aus § 75 AO, und in welcher Höhe soll der Einbehalt stehen?

3. Erlaubnis oder Anzeige: Was Ihr Café braucht

Kurz gesagt: Ob Sie eine Erlaubnis brauchen, hängt davon ab, was Sie ausschenken und in welchem Bundesland das Café liegt. Nach dem Bundestext braucht ein Café ohne Alkohol keine Erlaubnis. Mit Alkohol brauchen Sie sie oder, in einzelnen Bundesländern, eine Anzeige.

Nach dem Bundes-Gaststättengesetz braucht eine Erlaubnis, wer ein Gaststättengewerbe betreiben will. Ausgenommen ist der Ausschank alkoholfreier Getränke und zubereiteter Speisen (§ 2 Abs. 1 und 2 GastG). Auch die IHK Nord Westfalen beschreibt: Keine Erlaubnis braucht, wer nur zubereitete Speisen und alkoholfreie Getränke ausschenkt.

Schlussfolgerung für Sie: Ein Café mit Kaffee, Tee, Kuchen und Frühstück braucht nach dem Bundestext keine gaststättenrechtliche Erlaubnis. Schenken Sie Wein, Bier oder Sekt aus, fällt das Café nicht mehr unter diese Ausnahme. Entscheiden Sie vor dem Kauf, ob Alkohol auf die Karte kommt.

Wichtig ist das Bundesland. Baden-Württemberg ersetzt die Erlaubnis seit 01.01.2026 durch eine Anzeige, Hessen kennt seit 01.05.2012 ein Anzeigeverfahren, und Berlin folgt am 08.01.2027. Der Rest dieses Abschnitts beschreibt das Erlaubnisverfahren des Bundesrechts, wie es die Industrie- und Handelskammern darstellen.

Die Erlaubnis wird für eine bestimmte Betriebsart und für bestimmte Räume erteilt (§ 3 Abs. 1 GastG). Die Betriebsart richtet sich nach dem Gesamtgepräge aus Betriebszeit, Getränke- oder Speisenangebot und Darbietungen. Jede Erweiterung, Änderung der Betriebsart oder ein Umzug erfordert in der Regel eine neue oder geänderte Erlaubnis (IHK München).

Schlussfolgerung für Sie: Aus dem Tagescafé eine Abendbar mit Cocktails, Livemusik oder langen Öffnungszeiten zu machen, verändert das Gesamtgepräge. Planen Sie solche Umbauten nicht erst nach der Übernahme, sondern klären Sie sie vorab mit der Gaststättenbehörde.

Bei Übernahme oder Betreiberwechsel ist laut IHK Nord Westfalen eine neue Erlaubnis erforderlich. Die Erlaubnis des Verkäufers geht also nicht mit dem Kaufvertrag auf Sie über. Bei GbR, OHG und KG braucht jeder geschäftsführungsberechtigte Gesellschafter die Erlaubnis; bei GmbH und AG erhält die juristische Person selbst die Erlaubnis (IHK München).

Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn der Antragsteller unzuverlässig ist, die Räume ungeeignet sind, die Erlaubnis dem öffentlichen Interesse widerspricht oder die IHK-Bescheinigung über die lebensmittelrechtliche Unterrichtung fehlt (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 GastG). Ohne einschlägige Ausbildung brauchen Sie den Nachweis der Gastwirteunterrichtung der IHK.

Ob eine Befreiung davon möglich ist, entscheidet allein die Gaststättenbehörde. Eine langjährige Tätigkeit in der Gastronomie reicht dafür nach der IHK München nicht aus. Schlussfolgerung für Sie: Buchen Sie die Unterrichtung bei Ihrer IHK so früh, dass die Bescheinigung vor Ihrem Antrag vorliegt.

Bei Übernahme einer erlaubnispflichtigen Gaststätte kann die Behörde auf Antrag einen widerruflichen Vorbetrieb bis zur Erteilung der Erlaubnis gestatten, die vorläufige Erlaubnis nach § 11 GastG. Bei Neuerrichtung oder baulicher Änderung ist keine vorläufige Erlaubnis möglich, zuerst ist die Baugenehmigung oder Nutzungsänderung einzuholen (IHK München).

Eine Stellvertretererlaubnis nach § 9 GastG ist laut IHK Nord Westfalen möglich. Nach dem Tod des Inhabers dürfen der Ehegatte oder minderjährige Erben den Betrieb weiterführen und müssen das der Behörde nur unverzüglich anzeigen (§ 10 GastG, wie die IHK München beschreibt).

Zu jedem Gaststättenbetrieb gehört außerdem die Gewerbeanzeige. Wer den selbständigen Betrieb eines stehenden Gewerbes beginnt, muss das gleichzeitig der zuständigen Behörde anzeigen; die Pflicht gilt auch bei Verlegung, Wechsel oder Ausdehnung des Gegenstands, Namensänderung und Aufgabe (§ 14 Abs. 1 GewO). Das Wort „Betriebsübernahme“ nennt der Text nicht ausdrücklich.

Schlussfolgerung für Sie: Wer ein Café übernimmt, beginnt einen eigenen selbständigen Betrieb und zeigt ihn an. Die IHK München nennt die Gewerbeanzeige als Pflicht vor der Eröffnung. Bei Rückfragen entscheidet das Gewerbeamt Ihrer Gemeinde, wann genau.

Die Behörde kann Gewerbetreibenden, die eine Erlaubnis brauchen, jederzeit Auflagen erteilen, zum Schutz der Gäste, der Beschäftigten, der Nachbarn und der Allgemeinheit, auch gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (§ 5 Abs. 1 GastG). Anordnungen sind auch gegenüber Betrieben ohne Erlaubnispflicht möglich (§ 5 Abs. 2 GastG).

Schlussfolgerung für Sie: Auch ein Café ohne Erlaubnis kann Auflagen bekommen, etwa zu Lärm durch Musik oder Gäste im Freien. Fragen Sie den Verkäufer nach Beschwerden von Nachbarn, Bescheiden der Behörde und Bußgeldern der letzten fünf Jahre (der Zeitraum ist Ihre Wahl, damit Sie Entwicklungen sehen).

4. Räume: Mietvertrag, Pacht und Vermieterpfandrecht

Kurz gesagt: Ein Café-Kauf hängt am Mietvertrag für die Räume. Holen Sie die Zustimmung des Vermieters schriftlich ein, bevor Sie zahlen. Prüfen Sie Restlaufzeit, Textform, Kündigungsfristen und das Pfandrecht des Vermieters an Ihrem Inventar.

Vermieter einbinden

Der Mieter darf den Gebrauch der Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Verweigert der Vermieter sie, hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist. Das entfällt, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt (§ 540 Abs. 1 BGB). Die Vorschrift regelt keine Vertragsübernahme im Ganzen.

Schlussfolgerung für Sie: Der Vermieter muss Ihrem Eintritt in den Mietvertrag zustimmen, und Sie lassen sich die Zustimmung schriftlich geben, bevor Sie den Kaufpreis zahlen. Der Kauf des Betriebs allein ersetzt sie nicht. „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) betrifft den Verkauf der vermieteten Immobilie durch den Vermieter, nicht den Verkauf Ihres Cafés.

Form und Laufzeit

Ein Mietvertrag über Gewerberäume für mehr als ein Jahr muss seit 01.01.2025 in Textform geschlossen sein. Fehlt die Form, gilt er für unbestimmte Zeit und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung kündbar (§ 550 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Ein unbefristeter Mietvertrag über Geschäftsräume ist ordentlich kündbar spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs (§ 580a Abs. 2 BGB). Eine fristgerechte Kündigung im ersten Quartal beendet das Mietverhältnis demnach zum 30. Juni.

Beispielzahlen: Der Verkäufer zahlt 2.400 € Miete im Monat. Sie zahlen 45.000 € Firmenwert und legen sie auf die Restlaufzeit um. Bei 1,5 Jahren Restlaufzeit sind das 30.000 € im Jahr (45.000 geteilt durch 1,5). Bei 10 Jahren sind es 4.500 € im Jahr (45.000 geteilt durch 10). Kontrolle: 30.000 mal 1,5 ergibt 45.000; 4.500 mal 10 ergibt 45.000.

Schlussfolgerung für Sie: Der gleiche Firmenwert trägt sich bei zehn Jahren Restlaufzeit viel leichter als bei eineinhalb. Verhandeln Sie zusammen mit dem Vermieter eine neue Laufzeit mit Verlängerungsoption, bevor Sie die Zahl im Kaufvertrag festlegen.

Pfandrecht und Rückstände

Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Das umfasst Einrichtung und Inventar im Lokal, nicht aber Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen (§ 562 Abs. 1 BGB). Für Miete aus einer späteren Zeit als dem laufenden und dem folgenden Mietjahr kann es nicht geltend gemacht werden (§ 562 Abs. 2 BGB).

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist. Dasselbe gilt, wenn über mehr als zwei Termine ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufläuft (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Liegt der Grund in einer anderen Pflichtverletzung, ist die Kündigung erst nach erfolgloser Abhilfefrist oder Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB).

Beispielzahlen: Zwei Monatsmieten sind 2 mal 2.400 €, also 4.800 €. Läuft ein solcher Rückstand auf, steht dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung zu. Das Inventar von 38.000 € netto im Lokal sichert in dieser Lage seine Forderung.

Schlussfolgerung für Sie: Das Inventar, das Sie kaufen, haftet für Mietrückstände, sobald es bei Ihnen im Lokal steht. Lassen Sie sich vom Vermieter bestätigen, dass zum Übergabetag keine Rückstände bestehen.

Corona-Zeit

Die behördliche Schließung eines Gewerbebetriebs wegen der Pandemie begründet keinen Mangel der Mietsache nach § 536 BGB (BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21). Eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB kommt im Einzelfall in Betracht. Der Mieter muss die Voraussetzungen darlegen und beweisen, und staatliche Hilfen sowie Versicherungsleistungen sind zu berücksichtigen. Eine pauschale Halbierung der Miete nimmt der BGH nicht an.

Schlussfolgerung für Sie: Haben Verkäufer und Vermieter in den Schließzeiten 2020 bis 2022 eine Mietänderung vereinbart oder streiten sie noch, übernehmen Sie diese Lage mit dem Mietvertrag. Fragen Sie nach der Vereinbarung oder dem Verfahren.

Pacht

Beim Pachtvertrag gewährt der Verpächter Gebrauch und Fruchtgenuss, und der Pächter zahlt die vereinbarte Pacht (§ 581 Abs. 1 BGB). Auf die Pacht gelten, soweit §§ 582 bis 584b nichts anderes bestimmen, die Mietvorschriften entsprechend (§ 581 Abs. 2 BGB). Bei Pacht eines Grundstücks mit Inventar trägt der Pächter die gewöhnlichen Ausbesserungen des Inventars auf eigene Kosten (§ 582 Abs. 1 BGB).

Ist die Pachtzeit bei der Pacht eines Grundstücks oder eines Rechts nicht bestimmt, ist die ordentliche Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig. Sie muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll (§ 584 Abs. 1 BGB). Schlussfolgerung für Sie: Bei Pacht eines Cafés mit Inventar tragen Sie die kleinen Reparaturen, und Sie planen mit dem Pachtjahr als Kündigungstermin.

Was Sie vom Verkäufer verlangen

  • Den Mietvertrag mit allen Nachträgen, Schriftwechsel zur Miethöhe und Nebenkostenabrechnungen der letzten 36 Monate.
  • Eine Bestätigung des Vermieters, dass die Miete bis zum Übergabetag vollständig gezahlt ist.
  • Alle Vereinbarungen über Mietänderungen aus den Jahren 2020 bis 2022.

Fragen Sie Ihren Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht: Reicht die vorgesehene Vertragsübernahme mit Zustimmung des Vermieters aus, oder ist ein neuer Mietvertrag nötig, und welche Fristen und Optionen sind verhandelbar?

5. Geschäftsveräußerung und Vorsteuerberichtigung

Kurz gesagt: Kaufen Sie einen Betrieb im Ganzen, fällt auf den Kaufpreis keine Umsatzsteuer an, und Sie treten steuerlich an die Stelle des Verkäufers. Kaufen Sie nur das Inventar und mieten die Räume vom Eigentümer, kann das anders liegen. Der Verkäufer muss Ihnen die Angaben zur Vorsteuerberichtigung geben.

Umsätze im Rahmen einer Geschäftsveräußerung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Eine Geschäftsveräußerung liegt vor, wenn ein Unternehmen oder ein gesondert geführter Betrieb im Ganzen entgeltlich oder unentgeltlich übereignet oder in eine Gesellschaft eingebracht wird. Der Erwerber tritt an die Stelle des Veräußerers (§ 1 Abs. 1a UStG).

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 29.08.2018 (XI R 37/17) entschieden: Wer das Inventar einer Gaststätte erwirbt und die Räume zugleich vom Eigentümer der Immobilie mietet, erwirbt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen. Es fällt Umsatzsteuer an, und der Vorsteuerabzug bleibt dem Erwerber; im entschiedenen Fall ging es um 7.600 € Vorsteuer (Besprechung auf anwey.de).

Schlussfolgerung für Sie: Ob Ihr Fall wie dieser liegt, hängt davon ab, was Sie erwerben und von wem Sie die Räume mieten. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor der Kaufvertrag den Preis als „zuzüglich“ oder „ohne“ Umsatzsteuer nennt.

Beispielzahlen: Das Inventar kostet 38.000 € netto. Liegt keine Geschäftsveräußerung vor, kommen 7.220 € Umsatzsteuer hinzu (38.000 mal 0,19), und der Preis beträgt brutto 45.220 €. Die 7.220 € fordern Sie als Vorsteuer vom Finanzamt zurück, wenn Sie zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Bis dahin finanzieren Sie sie vor. Bei einer Geschäftsveräußerung entfällt der Posten. Kontrolle: 38.000 plus 7.220 ergibt 45.220.

Der Berichtigungszeitraum für den Vorsteuerabzug beträgt fünf Jahre ab erstmaliger Verwendung, bei Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Gebäuden auf fremdem Grund zehn Jahre (§ 15a Abs. 1 und 5 UStG). Bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen wird er nicht unterbrochen. Der Veräußerer muss dem Erwerber die für die Berichtigung nötigen Angaben machen (§ 15a Abs. 10 UStG).

Beispielzahlen: Der Verkäufer hat eine Küchenausstattung am 01.07.2024 erstmals verwendet. Der Berichtigungszeitraum endet fünf Jahre später, am 30.06.2029. Übernehmen Sie den Betrieb am 01.03.2027 im Ganzen, läuft er bei Ihnen weiter. Die Restzeit bis zum Ende beträgt 2 Jahre und 4 Monate. Kontrolle: 01.03.2027 bis 01.03.2029 sind zwei Jahre, bis 30.06.2029 vier weitere Monate.

Schlussfolgerung für Sie: Verkaufen Sie später Geräte oder nutzen sie für steuerfreie Umsätze, kann eine Vorsteuerberichtigung auf Sie zukommen, auch für Zeiten, in denen der Verkäufer die Geräte verwendet hat. Lassen Sie sich die Daten schriftlich geben.

Was Sie vom Verkäufer verlangen

  • Eine Aufstellung aller Anlagegüter mit Anschaffungsdatum, Netto-Anschaffungspreis, abgezogener Vorsteuer und Datum der ersten Verwendung.
  • Die Angabe, ob in den letzten fünf Jahren steuerfreie Umsätze erzielt wurden.

Fragen Sie Ihren Steuerberater: Liegt bei diesem Kaufvertrag eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, und wie ist der Kaufpreis im Vertrag mit oder ohne Umsatzsteuer zu fassen?

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Quellen

Alle Angaben dieses Beitrags stammen aus den folgenden Seiten. Das Abrufdatum steht jeweils dahinter.