10 Warnsignale vor dem Kauf eines kleinen Betriebs
Jede dieser Fallen hinterlässt Spuren in öffentlichen Registern oder in Unterlagen, auf die Sie einen Anspruch haben. Gehen Sie die Liste durch, bevor eine Anzahlung fließt.
Die Liste ist kurz, und es geht nicht um Bauchgefühl. Drucken Sie sie aus und nehmen Sie sie mit in die Verhandlung.
Wie diese Liste zu lesen ist
Jedes Warnsignal sagt, worin die Falle besteht und was zu verlangen ist. „Verlangen“ heißt: schriftlich, vor der Anzahlung. Ein Verkäufer, der sich gegen Papiere sträubt, beantwortet Ihre Frage bereits — nur anders.
01. Die Schulden des Verkäufers können Ihre werden
In Spanien kann die Übernahme eines Betriebs Sie gesamtschuldnerisch für die Steuerschulden des Verkäufers haften lassen (Art. 42.1.c LGT). Nicht gezahlte Sozialversicherungsbeiträge laufen auf einem eigenen Gleis mit eigenen Nachfolgeregeln, und Portugal hat seine eigene Nachfolge, wenn ein Betrieb den Inhaber wechselt. Die Schuld bleibt nicht bei dem, der sie gemacht hat: Sie folgt dem Betrieb, den Sie gerade gekauft haben.
Verlangen Sie. In Spanien: die schriftliche Zustimmung des Verkäufers — danach beantragen Sie selbst bei der AEAT das certificado de sucesión de actividad. Art. 175.2 LGT gibt dieses Recht dem künftigen Erwerber, nicht dem Verkäufer. Dazu eine TGSS-Bescheinigung. In Portugal: certidões de não dívida von AT und Segurança Social. Mit Datum, vor der Anzahlung.
02. Der Mietvertrag geht nicht von selbst auf Sie über
Ein traspaso oder trespasse ist kein neuer Mietvertrag. In Spanien kann Art. 32 LAU die Abtretung eines Gewerbemietvertrags ohne Zustimmung des Vermieters erlauben — die Anzeige ist aber Pflicht, der Vermieter darf die Miete in der Regel erhöhen, und der Wortlaut des Vertrags selbst kann das Bild vollständig verändern. Wer den Betrieb kauft, ohne sich der Räume sicher zu sein, hat eine Speisekarte gekauft.
Verlangen Sie. Den vollständigen laufenden Mietvertrag und die Haltung des Vermieters zur Übertragung — schriftlich, nicht als Zusammenfassung des Verkäufers.
03. Genehmigungen wandern nicht unbedingt mit
Die Betriebsgenehmigung hängt an den Räumen und ihren Auflagen — und eine Terrasse auf öffentlichem Grund ist eine städtische Konzession an einen bestimmten Betreiber, oft gar nicht übertragbar. Die Terrassenplätze können die Hälfte der tatsächlichen Kapazität eines Cafés ausmachen.
Verlangen Sie. Die Genehmigungsunterlagen selbst und eine schriftliche Bestätigung der Stadtverwaltung, was übergeht und was neu beantragt werden muss.
04. Der Verkäufer ist womöglich nicht alleiniger Eigentümer
Firmen haben eingetragene Eigentümer, und Eigentümer haben Ehepartner, Gesellschafter und Vollmachten. Die Registereinträge zeigen, wer den Betrieb wirklich hält und wer ihn verkaufen darf: Manchmal steht ein Minderheitsgesellschafter oder ein Güterstand zwischen dem Handschlag und einem wirksamen Verkauf.
Verlangen Sie. Einen aktuellen Registerauszug (Registro Mercantil in Spanien; das Veröffentlichungsregister der Firma in Portugal), der zum Namen im Vertrag passt.
05. Gerichtsverfahren stehen nicht in der Anzeige
Pfändungen, Insolvenzanträge und laufende Prozesse stehen in öffentlichen Gerichtsregistern, bevor Geld fließt. Ein portugiesisches Gericht hat den Verkauf eines Restaurants aufgehoben, nachdem am Tag nach dem Abschluss Gläubiger auftauchten: Die gerichtliche Pfändung stand die ganze Zeit im Register und war einsehbar.
Verlangen Sie. Zeit, um Gerichts- und Insolvenzregister zu prüfen — sowohl zur Firma als auch zum Inhaber. Und werten Sie jeden Druck, diesen Schritt zu überspringen, selbst als Warnsignal.
Lesen Sie gerade eine Anzeige? Die kostenlose Browser-Erweiterung zeigt, welche dieser Punkte die Anzeige auslässt, und listet auf, wonach Sie den Verkäufer fragen sollten.
06. Die Beschäftigten kommen mit dem Betrieb
Beschäftigte gehen mit ihrer Betriebszugehörigkeit, ihren Verträgen und erworbenen Rechten über (Art. 44 ET) — und in Spanien kann ein Käufer, der den Betrieb fortführt, per Gesetz auch für die vom Vorbesitzer nicht gezahlten Sozialversicherungsbeiträge in Anspruch genommen werden (Art. 142.1/168 LGSS). Drei langjährige Beschäftigte können eine fünfstellige Verpflichtung bedeuten, wenn die Übernahme schlecht gemacht wird.
Verlangen Sie. Eine Personalliste mit Vertragsarten, Eintrittsdaten und Gehältern sowie den Stand bei der Sozialversicherung zu den Beiträgen.
07. Kasse und Steuererklärung erzählen Verschiedenes
In Betrieben mit viel Bargeld gehen die vom Verkäufer genannten Einnahmen und die erklärten Zahlen oft auseinander. Anerkannt werden von Bank, Gericht und Finanzamt nur die erklärten: Setzen Sie den Preis nicht auf Einnahmen an, die die Unterlagen nicht tragen.
Verlangen Sie. Umsatzsteuererklärungen und eingereichte Abschlüsse — keine Tabellen, keine Fotos einer vollen Terrasse.
08. Zählen Sie die Konkurrenz, bevor Sie den Gewinn zählen
Kleine Märkte sättigen schnell: Eine kleine Stadt mit neun fast gleichen Lokalen heißt, alle teilen sich dieselben Gäste. Die „feste Stammkundschaft“ aus der Anzeige kann eine Rechnung sein, die vor zwei Eröffnungen aufgehört hat aufzugehen.
Verlangen Sie. Nichts vom Verkäufer — laufen Sie das Viertel selbst ab. Zählen Sie die Betriebe derselben Art im tatsächlichen Einzugsgebiet und notieren Sie deren Bewertungen und Preise.
09. Die Miete kann still den ganzen Betrieb auffressen
Vergleichen Sie die volle Miete samt aller Nebenkosten mit realistischen Einnahmen. Steigt die Miete in zweistellige Prozentsätze des Umsatzes, arbeitet der „rentable kleine Laden“ faktisch für den Vermieter, und keine neue Energie ändert diesen Vertrag.
Verlangen Sie. Die genaue Miete mit jeder Nebenkosten- und Erhöhungsregel — im Mietvertrag selbst. Und rechnen Sie, bevor Sie sich verlieben.
10. Eine Anzahlung vor den Bescheinigungen ist Geld für Hoffnung
Die Reihenfolge entscheidet: erst Bescheinigungen und Registerprüfungen, dann die Anzahlung. „Reservieren Sie jetzt, die Papiere kommen nach“ dreht diese Reihenfolge um und schiebt das gesamte Risiko zu Ihnen: Der Druck selbst ist die Diagnose.
Verlangen Sie. Eine schriftliche Bedingung, dass jede Reservierungszahlung erstattet wird, bis die Unterlagen dieser Liste vorgelegt sind und stimmen.
Allgemeine Information — die Regeln unterscheiden sich nach Region und nach Vertrag; prüfen Sie daher mit einer zugelassenen Fachperson vor Ort, wie jeder Punkt auf Ihr Geschäft zutrifft. Die Quellen zu den genannten Gerichtsakten sind in den Notizen dokumentiert.
Diese Liste sagt, wo man hinsehen muss. Eine Prüfung sieht wirklich hin — und nennt die Quelle jeder Zeile
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