10 señales de alerta antes de comprar un pequeño negocio

La lista es corta, y no va de intuición. Imprímala y llévela a la negociación.

Cómo leer la lista

Cada señal indica cuál es la trampa y qué exigir. «Exigir» significa: por escrito, antes de la señal. Un vendedor que se resiste a aportar papeles ya está respondiendo a su pregunta de otra manera.

01. Las deudas del vendedor pueden convertirse en las suyas

En España, asumir una actividad puede convertirle en responsable solidario de las deudas tributarias del vendedor (art. 42.1.c LGT). Las cotizaciones impagadas a la Seguridad Social son una vía separada, con sus propias reglas de sucesión, y Portugal tiene su propio régimen cuando un establecimiento cambia de manos. La deuda no se queda con quien la generó: sigue al negocio que acaba de comprar.

Exija. En España: el consentimiento por escrito del vendedor — y después es usted quien solicita a la AEAT el certificado de sucesión de actividad. El art. 175.2 LGT otorga ese derecho a quien PRETENDA ADQUIRIR, el futuro adquirente, no al vendedor. Además, un certificado de la TGSS. En Portugal: certidões de não dívida de AT y Segurança Social. Con fecha, antes de la señal.

02. El contrato de arrendamiento no pasa a usted automáticamente

Un traspaso o trespasse no es un contrato de arrendamiento nuevo. En España, el art. 32 de la LAU puede permitir ceder un arrendamiento de local de negocio sin el consentimiento del arrendador, pero es obligatorio notificarlo, el arrendador normalmente puede subir la renta, y la propia redacción del contrato puede cambiar el panorama por completo. Compre el negocio sin tener certeza sobre el local y habrá comprado una carta de menú.

Exija. El contrato de arrendamiento vigente completo, y la postura del arrendador sobre la cesión por escrito — no el resumen que le dé el vendedor.

03. Las licencias pueden no transmitirse con la venta

La licencia de actividad está vinculada al local y a sus condiciones — y una terraza en vía pública es una concesión municipal a un operador concreto, a menudo no transmisible en absoluto. Las mesas de la terraza pueden suponer la mitad del aforo real de una cafetería.

Exija. Los documentos de la licencia en sí, además de confirmación por escrito del ayuntamiento sobre qué se transmite y qué hay que volver a solicitar.

04. Quien vende puede no ser el único propietario

Las empresas tienen propietarios registrados, y los propietarios tienen cónyuges, socios y apoderados. Los asientos registrales muestran quién es realmente el titular del negocio y quién tiene facultad para venderlo: a veces un socio minoritario o un régimen económico matrimonial se interpone entre el apretón de manos y una venta válida.

Exija. Una nota simple registral actual (Registro Mercantil en España; el registro de publicaciones de la empresa en Portugal) que coincida con el nombre que figura en el contrato.

05. Los procedimientos judiciales no aparecen en el anuncio

Los embargos, los concursos de acreedores y los litigios en curso constan en los registros judiciales públicos antes de que se mueva el dinero. Un tribunal portugués anuló la venta de un restaurante después de que unos acreedores aparecieran al día siguiente del cierre: el embargo judicial figuraba en el registro y era comprobable durante todo ese tiempo.

Exija. Tiempo para comprobar los registros judiciales y concursales, tanto de la entidad como del propietario — y trate cualquier presión para saltarse este paso como una señal de alerta en sí misma.

06. El personal se transmite con el negocio

Los trabajadores se transmiten con su antigüedad, sus contratos y sus derechos consolidados (art. 44 del Estatuto de los Trabajadores) — y en España, el comprador que continúa el negocio también puede ser perseguido, por ley, por las cotizaciones a la Seguridad Social impagadas por el anterior propietario (art. 142.1/168 LGSS). Tres empleados con mucha antigüedad pueden suponer una responsabilidad laboral de cinco cifras si la transmisión se gestiona mal.

Exija. Un listado de personal con tipo de contrato, fecha de antigüedad y salarios, además de la situación ante la Seguridad Social respecto a las cotizaciones.

07. La caja y las declaraciones fiscales cuentan historias distintas

En los negocios con mucho efectivo, la facturación que dice tener el vendedor y las cifras declaradas a menudo no coinciden. Las cifras declaradas son las únicas que reconocerán un banco, un tribunal o una agencia tributaria: no fije el precio de la operación sobre una facturación que los registros no respaldan.

Exija. Declaraciones de IVA y cuentas presentadas — no hojas de cálculo, ni fotos de una terraza llena.

08. Cuente a la competencia antes de contar el beneficio

Los micromercados se saturan rápido: un pueblo pequeño con nueve locales casi idénticos significa que todos se reparten los mismos clientes. La «clientela estable» del anuncio puede ser una aritmética que dejó de funcionar hace dos aperturas.

Exija. Nada del vendedor — recorra usted mismo la zona. Cuente los negocios de la misma categoría en el área de influencia real, y anote sus valoraciones y sus precios.

09. La renta puede devorar el negocio entero sin que se note

Compare la renta total, con todos los gastos incluidos, con una facturación realista. Cuando la renta sube a porcentajes de dos dígitos sobre la facturación, el «negocito rentable» puede en realidad estar trabajando para el arrendador, y ninguna dosis de energía nueva cambia ese contrato de arrendamiento.

Exija. La renta exacta con cada gasto y cada subida programada, en el propio contrato de arrendamiento — y haga la división antes de enamorarse.

10. Pagar la señal antes de los certificados es pagar por una esperanza

El orden lo es todo: primero los certificados y las comprobaciones registrales, la señal después. «Resérvelo ahora, los papeles ya llegarán» invierte ese orden y traslada todo el riesgo hacia usted: la propia presión ya es un diagnóstico.

Exija. Una condición por escrito de que cualquier pago de reserva es reembolsable hasta que se aporten los documentos de esta lista y resulten conformes.

Información general, no asesoramiento jurídico — las normas varían según la región y el contrato, así que compruebe cómo se aplica cada punto a su operación con un profesional local colegiado. Las fuentes de los expedientes judiciales mencionados están documentadas en las notas de campo.

Esta lista le dice dónde mirar. Una lectura de verdad mira — y firma con su nombre

Estas son las comprobaciones que hacemos: contra los registros españoles y portugueses, los registros judiciales, los documentos del vendedor y las propias cifras de la operación, entregadas como un memorando escrito. Desde 550 € el memorando lo lee y lo firma una persona.

Puede empezar gratis: la autocomprobación del anuncio le da una lista de preguntas para el vendedor. Qué incluye cada tarifa está en la página de precios, y un informe de muestra terminado se abre sin correo ni contraseña.