10 segnali d’allarme prima di comprare una piccola attività
Ognuna di queste trappole lascia tracce nei registri pubblici o in documenti che Lei ha diritto di pretendere. Scorra la lista prima che qualsiasi caparra si muova.
La lista è breve e non riguarda l’istinto. La stampi e la porti alla trattativa.
Come leggere la lista
Ogni segnale dice qual è la trappola e cosa pretendere. “Pretendere” significa: per iscritto, prima della caparra. Un venditore che si rifiuta di produrre le carte sta già rispondendo alla Sua domanda, in un altro modo.
01. I debiti del venditore possono diventare Suoi
In Spagna, rilevare un’attività può renderLa responsabile in solido dei debiti fiscali del venditore (art. 42.1.c LGT). I contributi previdenziali non versati seguono un percorso separato, con proprie regole di successione, e il Portogallo ha una propria coda di successione quando un esercizio cambia di mano. Il debito non resta a chi lo ha accumulato: segue l’attività che Lei ha appena comprato.
Pretenda. In Spagna: il consenso scritto del venditore — poi è Lei stesso a richiedere all’AEAT il certificado de sucesión de actividad. L’art. 175.2 LGT dà questo diritto al potenziale acquirente, non al venditore. Più un certificato della TGSS. In Portogallo: le certidões de não dívida di AT e Segurança Social. Datate, prima della caparra.
02. Il contratto di locazione non diventa automaticamente Suo
Un traspaso o trespasse non è un nuovo contratto di locazione. In Spagna, l’art. 32 LAU può consentire la cessione di un contratto di locazione commerciale senza il consenso del locatore — ma la comunicazione è obbligatoria, il locatore può di norma aumentare l’affitto, e il testo stesso del contratto può cambiare del tutto il quadro. Se compra l’attività senza essere sicuro dei locali, ha comprato un menu.
Pretenda. Il contratto di locazione completo e in vigore, e la posizione del locatore sul trasferimento per iscritto — non il riassunto del venditore.
03. Le licenze possono non seguire la vendita
La licenza di attività è legata ai locali e alle loro condizioni — e un dehors su suolo pubblico è una concessione comunale a uno specifico gestore, spesso non trasferibile affatto. I posti del dehors possono essere la metà della reale capienza di un caffè.
Pretenda. I documenti della licenza stessi, più la conferma scritta del comune su cosa si trasferisce e cosa va richiesto di nuovo.
04. Chi vende può non esserne l’unico proprietario
Le società hanno proprietari registrati, e i proprietari hanno coniugi, soci e procure. Gli atti del registro mostrano chi detiene davvero l’attività e chi ha il potere di venderla — a volte un socio di minoranza o un regime patrimoniale tra coniugi si frappone tra la stretta di mano e una vendita valida.
Pretenda. Una visura aggiornata del registro (Registro Mercantil in Spagna; il registro delle pubblicazioni della società in Portogallo) che corrisponda al nome sul contratto.
05. Le cause legali non compaiono nell’annuncio
Pignoramenti, procedure d’insolvenza e cause in corso stanno nei registri giudiziari pubblici prima che il denaro si muova. Un tribunale portoghese ha annullato la vendita di un ristorante dopo che i creditori sono emersi il giorno dopo la chiusura — il pignoramento giudiziario era a registro e verificabile per tutto il tempo.
Pretenda. Il tempo di controllare i registri giudiziari e di insolvenza sia sull’ente sia sul proprietario — e consideri qualsiasi pressione a saltare questo passaggio un segnale d’allarme di per sé.
Sta leggendo un annuncio proprio ora? L’estensione gratuita per il browser mostra quali di questi punti l’annuncio omette ed elenca cosa chiedere al venditore.
06. Il personale viene con l’attività
I dipendenti passano con la loro anzianità, i contratti e i diritti maturati (art. 44 ET) — e in Spagna un acquirente che prosegue l’attività può anche essere perseguito, per legge, per i contributi previdenziali non versati dal precedente proprietario (art. 142.1/168 LGSS). Tre dipendenti di lunga data possono significare un debito di lavoro a cinque cifre se il passaggio è gestito male.
Pretenda. Un elenco del personale con tipi di contratto, date di anzianità e stipendi, più la posizione previdenziale sui contributi.
07. La cassa e le dichiarazioni dei redditi raccontano storie diverse
Nelle attività che lavorano in contanti, gli incassi dichiarati dal venditore e le cifre denunciate spesso divergono. Le cifre dichiarate sono le uniche che una banca, un tribunale o un ufficio delle imposte riconosceranno — non fissi il prezzo su incassi che i registri non possono sostenere.
Pretenda. Dichiarazioni IVA e bilanci depositati — non fogli di calcolo, non foto di un dehors pieno.
08. Conti i concorrenti prima di contare il profitto
I micro-mercati si saturano in fretta: una piccola città con nove locali quasi identici significa che tutti si dividono gli stessi clienti. La “clientela fissa” dell’annuncio può essere un’aritmetica che ha smesso di funzionare due aperture fa.
Pretenda. Niente dal venditore — percorra la mappa Lei stesso. Conti le attività della stessa categoria nell’area di utenza reale, annoti le loro valutazioni e i loro prezzi.
09. L’affitto può mangiarsi in silenzio tutta l’attività
Confronti l’affitto completo — tutte le spese incluse — con incassi realistici. Quando l’affitto sale a percentuali a due cifre del fatturato, il “piccolo locale redditizio” può in pratica lavorare per il locatore, e nessuna nuova energia cambia quel contratto.
Pretenda. L’affitto esatto con ogni spesa e ogni aumento previsto, nel contratto stesso — poi faccia la divisione prima di innamorarsi.
10. Una caparra prima dei certificati è un pagamento per la speranza
La sequenza è tutto: prima certificati e controlli di registro, poi la caparra. “Lo prenoti ora, le carte arriveranno” inverte quell’ordine e sposta tutto il rischio su di Lei — la pressione stessa è diagnostica.
Pretenda. Una condizione scritta per cui qualsiasi pagamento di prenotazione è rimborsabile finché i documenti di questa lista non sono prodotti e non risultano in regola.
Informazioni generali — le regole variano da regione a regione e da contratto a contratto, perciò verifichi con un professionista locale abilitato come ogni punto si applica alla Sua operazione. Le fonti dei registri giudiziari dei casi citati sono documentate nelle note.
Questa lista dice dove guardare. Una verifica guarda davvero — e nomina la fonte di ogni riga
Sono i tipi di controlli che svolgiamo: sui registri pubblici, sugli atti giudiziari, sui documenti del venditore e sui numeri stessi dell’operazione, consegnati come memorandum scritto. Da 550 € ogni riga del memorandum riporta la propria fonte e la data in cui è stata rilevata.
Cosa include ogni livello è nella pagina dei prezzi, e un report di esempio già pronto si apre senza e-mail e senza password.