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Einen Campingplatz kaufen: Welche Pacht-, Haftungs- und Steuerfragen entscheiden den Wert?

Vom Team von Provenance Diligence · .

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Inhalt

  1. Was Sie kaufen: Betrieb, Grundstück, Pachtrecht oder Erbbaurecht
  2. Der Pachtvertrag: Wem der Platz gehört, entscheidet über Ihren Wert
  3. Haftung des Erwerbers: Was aus der Zeit vor Ihnen auf Sie übergehen kann
  4. Umsatzsteuer: Warum der Preis pro Stellplatz nicht der ganze Steuerfall ist
  5. Grunderwerbsteuer: Was der Kaufpreis steuerlich auslöst

1. Was Sie kaufen: Betrieb, Grundstück, Pachtrecht oder Erbbaurecht

Hinter dem Wort „Campingplatz kaufen“ stecken vier verschiedene Geschäfte. Welches davon vorliegt, entscheidet über Form, Steuer und Haftung, und die Anzeige verrät es meistens nicht.

Geschäft 1: Betrieb samt Grundstück. Sie erwerben die Fläche und den Betrieb. Der Vertrag über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück braucht nach § 311b Abs. 1 BGB die notarielle Beurkundung; ein Formmangel wird durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt. Praktisch heißt das für Sie: Eine Absprache per Handschlag oder E-Mail bindet nicht, solange der Notar nicht beurkundet hat, und ein privatschriftlicher Vorvertrag über den Grundstückskauf hat dieselbe Formschwäche. Der Notar beurkundet auch, was zum Platz gehört: Mobilheime, Sanitärcontainer, Stromverteilung, Rezeptionsgebäude. Was im Vertrag nicht steht, gehört Ihnen im Zweifel nicht.

Geschäft 2: Betrieb mit Pachtgrundstück. Der Verkäufer ist selbst Pächter. Dann verkauft er Ihnen nicht das Grundstück, sondern seine Rechte aus dem Pachtvertrag, das Inventar und die Betriebsorganisation. Auf den Kauf von Rechten sind nach § 453 Abs. 1 Satz 1 BGB die Kaufvorschriften entsprechend anzuwenden. Wird ein Recht verkauft, das zum Besitz einer Sache berechtigt, muss der Verkäufer nach § 453 Abs. 3 BGB die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln übergeben. Das schützt Sie, hilft aber wenig, wenn der Verpächter dem Wechsel des Pächters nicht zustimmt. Für Gewerberäume und Grundstücke verweist § 578 Abs. 1 und 2 BGB auf die Vorschriften über den Eintritt des Erwerbers in laufende Verträge (§§ 566 bis 567b); die Überschrift des § 566, „Kauf bricht nicht Miete“, betrifft aber den Verkauf der Immobilie durch den Vermieter, nicht den Verkauf des Betriebs durch den Mieter (§ 566 Abs. 1 BGB). Für den Pächterwechsel ist das eine eigene Weichenstellung: Der Pachtvertrag muss den Wechsel erlauben, oder der Verpächter muss ihn genehmigen. Schlagen Sie das nach, bevor Sie für den Betrieb zahlen. Mehr dazu in Abschnitt 2.

Geschäft 3: Betrieb mit Erbbaurecht. Der Boden gehört einem Dritten, und der Verkäufer hält ein Erbbaurecht. Das ist nach § 1 Abs. 1 ErbbauRG ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Vertragsgegenstand ist dann das Recht selbst, und es gelten die Grundstücksvorschriften entsprechend (§ 11 Abs. 1 ErbbauRG), einschließlich der notariellen Form nach § 311b Abs. 1 BGB (§ 11 Abs. 2 ErbbauRG).

Geschäft 4: Anteilskauf. Betreibt eine GmbH den Platz oder gehört ihr das Grundstück, kaufen Sie unter Umständen Geschäftsanteile statt einzelner Gegenstände. Die Abtretung braucht notarielle Form (§ 15 Abs. 3 GmbHG), der Gesellschaftsvertrag kann zusätzlich die Genehmigung der Gesellschaft verlangen (§ 15 Abs. 5 GmbHG), und gegenüber der Gesellschaft gilt nur als Gesellschafter, wer in der Gesellschafterliste steht (§ 16 Abs. 1 GmbHG). Besitzt die Gesellschaft ein inländisches Grundstück und werden mindestens 90 Prozent der Anteile in einer Hand vereinigt, ist das nach § 1 Abs. 3 GrEStG steuerbar; wechseln bei einer Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter, gilt das als Übergang des Grundstücks auf eine neue Gesellschaft (§ 1 Abs. 2b GrEStG; für Personengesellschaften Abs. 2a). Für einen Campingplatz, dessen Wert zum großen Teil im Grundstück steckt, ist die Grunderwerbsteuer beim Anteilskauf deshalb keine Randfrage.

Frage an den Verkäufer, bevor Sie weiterlesen: In welchem Rechtsverhältnis hält der Betreiber heute die Fläche, und liegt die Fläche, auf der Stellplätze, Wege und Gebäude stehen, ganz in diesem Rechtsverhältnis, oder gehören Randstücke, Zufahrt oder Badestelle einem anderen? Das GrEStG nennt dazu eine Regel: Mehrere zusammenhängende Grundstücke einer wirtschaftlichen Einheit gelten als ein Grundstück (§ 2 Abs. 3 GrEStG). Betriebsvorrichtungen gehören nicht zum Grundstück (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), und Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Boden stehen Grundstücken gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 und 2 GrEStG). Für Sie ist das eine Folgerung für Ihren Kauf (keine Rechtsaussage): Lassen Sie sich im Kaufvertrag die Grundstücke einzeln mit Flurstücknummern aufführen und die Gegenstände, die als Betriebsvorrichtung behandelt werden sollen, getrennt benennen, weil beides die Bemessung der Steuer berühren kann.

2. Der Pachtvertrag: Wem der Platz gehört, entscheidet über Ihren Wert

Ein Campingplatz kann auf gepachteter Fläche stehen. Der Käufer erwirbt dann den Betrieb, also Gebäude, Inventar, Verträge und das Recht, den Platz zu nutzen. Der Wert dieses Rechts steht und fällt mit dem Pachtvertrag. Dieser Abschnitt geht die Punkte durch, die dort entscheiden.

2.1 Laufzeit und Kündigung: der Wert hängt an der Restlaufzeit

Ein Campingplatzbetrieb auf gepachtetem Land ist ein Recht auf Zeit. Zwei Fragen stehen am Anfang:

Ist der Vertrag befristet? Ein befristetes Mietverhältnis endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit Zeitablauf, ein unbefristetes kann nach Abs. 1 gekündigt werden. Beides gilt für die Pacht entsprechend. Bei einem befristeten Vertrag ist die Restlaufzeit der wichtigste Wertfaktor, denn mit dem Ende der Laufzeit endet das Recht, den Platz zu nutzen, wenn keine Verlängerung vereinbart ist. Prüfen Sie, ob der Vertrag eine Verlängerungsoption enthält, wem sie zusteht und unter welchen Bedingungen sie ausgeübt werden kann.

Ist er unbefristet? Dann gilt § 584 BGB. Nach Abs. 1 ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig. Sie muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erklärt werden, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Wer also zum Ende des Pachtjahrs aufhören will, muss in der ersten Hälfte desselben halben Jahres kündigen; die Frist beträgt dem Sinn nach rund ein halbes Jahr. Die Regel gilt nach Abs. 2 auch für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Das heißt für den Käufer eines Platzes auf unbefristeter Pacht: Der Verpächter kann das Verhältnis zum Ende eines Pachtjahres mit rund einem halben Jahr Vorlauf beenden. Eine Investition mit zehnjähriger Amortisation lässt sich darauf nicht stützen, wenn der Vertrag nichts anderes regelt (Folgerung).

Zum Vergleich enthält § 580a BGB für Grundstücke eine eigene Kündigungsregel: Die Kündigung ist bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig; bei gewerblich genutzten unbebauten Grundstücken nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs (Abs. 1 Nr. 3); bei Geschäftsräumen bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals (Abs. 2). Diese Regeln kommen für die Pacht nur zum Zug, soweit die §§ 582 bis 584b nichts anderes bestimmen (§ 581 Abs. 2). Die Vertragsklausel ist deshalb der erste Blick, der Gesetzestext der zweite.

Form. Ein Vertrag über mehr als ein Jahr, der nicht in der vorgeschriebenen Form geschlossen wird, gilt nach § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit; die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung zulässig. Für Räume, die keine Wohnräume sind, und für Grundstücke gilt nach § 578 Abs. 2 BGB als Form die Textform. Der Verkäufer mag mit einem „Pachtvertrag über 25 Jahre“ werben; ob er so wirksam geschlossen und um spätere Änderungen (Nachträge, Preisanpassungen, Flächentausch) ergänzt wurde, ist eine Frage der Form (Folgerung: Lassen Sie sich den Vertrag mit allen Nachträgen vollständig vorlegen und lassen Sie die Form prüfen).

2.2 Sie werden nicht automatisch Pächter

Ein häufiger Irrtum beim Kauf eines Betriebs auf fremdem Grund lautet: Mit dem Kauf der Anlagen geht der Pachtvertrag auf mich über. Das Gesetz sagt das nicht. Es gibt zwei Wege:

  • Der Verkäufer bleibt Vertragspartner und überlässt Ihnen den Betrieb. Das bedarf nach § 540 Abs. 1 BGB der Erlaubnis des Verpächters, wenn die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten erfolgen soll; verweigert er sie, hat zwar der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB), der Pächter aber nicht: Nach § 584a Abs. 1 BGB steht ihm dieses Kündigungsrecht nicht zu, er bleibt gebunden. Das hilft Ihnen wenig, wenn der Verpächter den Wechsel nicht will.
  • Sie treten in den Vertrag ein. Dafür brauchen Sie die Mitwirkung des Verpächters. Die Übernahme der Zahlungspflicht aus dem Vertrag hängt nach § 415 Abs. 1 BGB von dessen Genehmigung ab, die erst nach Mitteilung der Schuldübernahme erteilt werden kann. Verweigert er sie, gilt die Schuldübernahme als nicht erfolgt (Abs. 2); setzt der Schuldner dem Gläubiger eine Frist, gilt Schweigen als Verweigerung. Im Zweifel ist der Übernehmer dem Schuldner gegenüber verpflichtet, den Gläubiger rechtzeitig zu befriedigen (Abs. 3).

Die Folgerung für Ihr Vorgehen: Verhandeln Sie den Eintritt in den Pachtvertrag mit dem Verpächter selbst, bevor Sie den Kaufvertrag über den Betrieb unterschreiben, und binden Sie den Kaufvertrag an die Zustimmung des Verpächters (Bedingung). Ohne diese Zustimmung haben Sie Inventar, Gebäude und Kundenkartei, aber kein Recht, den Platz zu betreiben. Dazu gehört auch die Frage, ob der Verpächter zugleich die Konditionen ändern will. Da seine Genehmigung für den Wechsel nötig ist, kann er sie an Bedingungen knüpfen; rechnen Sie in der Kalkulation mit einer höheren Pacht als der bisherigen (Folgerung, keine Rechtsregel).

2.3 Fragen an Verpächter und Verkäufer

  1. Den vollständigen Pachtvertrag mit allen Nachträgen, Anlagen und Plänen (Textform, § 578 Abs. 2 BGB).
  2. Die Restlaufzeit, die Verlängerungsoption und die Kündigungsklauseln.
  3. Die aktuelle Pachthöhe, die Anpassungsklausel und den Stand der letzten Anpassung.
  4. Eine schriftliche Erklärung des Verpächters, dass er dem Eintritt zustimmt und welche Bedingungen er dafür stellt.
  5. Die Zahlungsbelege der letzten Jahre und eine Bestätigung ohne Rückstände.

3. Haftung des Erwerbers: Was aus der Zeit vor Ihnen auf Sie übergehen kann

Ein Betrieb hat eine Geschichte, und manches davon geht mit dem Betrieb auf den Erwerber über, auch wenn der Kaufvertrag es nicht ausdrücklich nennt. Das Gesetz kennt mehrere Wege, auf denen das geschehen kann, etwa die Haftung bei Firmenfortführung (§§ 25, 26 HGB) und die Steuerhaftung (§ 75 AO). Dieser Abschnitt geht sie durch.

3.1 Firma fortführen: § 25 HGB

Wer ein unter Lebenden erworbenes Handelsgeschäft unter der bisherigen Firma fortführt, haftet für die im Betrieb des früheren Inhabers entstandenen Schulden (§ 25 Abs. 1 Satz 1 HGB). Die Haftung hängt am Namen: Führen Sie das Geschäft unter der bisherigen Firma weiter, haften Sie für diese Schulden.

Das Gesetz lässt zwei Ausweichmöglichkeiten erkennen:

  • Abweichende Vereinbarung. Sie wirkt gegenüber Dritten, also gegenüber den Gläubigern, nur, wenn sie im Handelsregister eingetragen und bekanntgemacht ist oder dem Dritten mitgeteilt wurde (§ 25 Abs. 2 HGB). Eine Klausel im Kaufvertrag, nach der der Verkäufer alle Altschulden behält, bindet also Gläubiger nicht von selbst. Sie regelt nur das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Verkäufer.
  • Keine Firmenfortführung. Ohne Fortführung der Firma haftet der Erwerber nur bei einem besonderen Verpflichtungsgrund, etwa einer handelsüblich bekanntgemachten Schuldübernahme (§ 25 Abs. 3 HGB).

Folgerung für Ihren Kauf: Bei einem Campingplatz kann am Namen der Ruf hängen: die Bewertungen, die Stammgäste, die Auffindbarkeit im Netz. Wer den Namen behalten will, führt die Firma fort. Dann stellt sich die Frage, welche Schulden im Betrieb entstanden sind: Lieferanten, Pächter von Teilflächen, Handwerker, Energieversorger. Ihr Notar oder Steuerberater kann mit Ihnen besprechen, ob Sie die Firma ändern, die Haftung im Handelsregister ausschließen lassen oder die Haftungsfrage über Sicherheiten im Kaufvertrag lösen.

3.2 Steuerhaftung: § 75 AO

Neben der handelsrechtlichen Haftung gibt es eine eigene Haftung für Steuern. Auslöser ist die Übereignung eines Unternehmens oder eines gesondert geführten Betriebs im Ganzen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 AO). Der Erwerber haftet dann für Steuern, die im Betrieb begründet worden sind, und für Steuerabzugsbeträge.

Der Umfang ist begrenzt, und zwar zweifach:

  • Zeitlich. Erfasst sind Steuern, die seit Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahrs entstanden sind und bis zum Ablauf eines Jahres nach der Anmeldung des Betriebs durch den Erwerber festgesetzt oder angemeldet werden (§ 75 Abs. 1 Satz 1 AO).
  • Gegenständlich. Die Haftung beschränkt sich auf den Bestand des übernommenen Vermögens (§ 75 Abs. 1 Satz 2 AO).

Eine Ausnahme gibt es für den Erwerb aus einer Insolvenzmasse und im Vollstreckungsverfahren: Dort besteht keine Haftung (§ 75 Abs. 2 AO).

Beispielzahlen: Ein Platz wird im Mai 2027 übereignet, der Erwerber meldet den Betrieb am 1. Juni 2027 an. Das letzte vor der Übereignung liegende Kalenderjahr ist 2026. Erfasst sind dann Steuern, die seit dem 1. Januar 2026 entstanden sind und bis zum Ablauf eines Jahres nach der Anmeldung, also bis Juni 2028, festgesetzt oder angemeldet werden. Eine Umsatzsteuer für das Jahr 2025 liegt vor diesem Zeitraum. Eine Steuer für 2026, die erst im Herbst 2028 festgesetzt wird, liegt nach dem Zeitraum.

Folgerung für Ihren Kauf: Das Zeitfenster umfasst nach dem Wortlaut das ganze letzte Kalenderjahr vor der Übereignung und die Zeit bis zum Verkauf, also mindestens eine volle Saison des Verkäufers. Lassen Sie sich vom Verkäufer die Steuerbescheide und Umsatzsteuer-Voranmeldungen dieser Zeit zeigen und sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über eine Vertragsklausel, die Sie für Steuern des Verkäufers freistellt. Da die Haftung auf den Bestand des übernommenen Vermögens beschränkt ist, ist sie nach oben durch den Wert begrenzt, den Sie übernehmen.

3.3 Fragen an den Verkäufer zur Haftung

  1. Unter welcher Firma wird der Betrieb geführt, und soll sie fortgeführt werden?
  2. Welche Verbindlichkeiten bestehen zum Übergabestichtag, gegenüber wem, und mit welchen Fälligkeiten?
  3. Welche Steuern sind für das laufende und das vorangegangene Jahr erklärt, festgesetzt, bezahlt und offen? Gibt es laufende oder angekündigte Prüfungen?
  4. Welche Arbeitnehmer sind beschäftigt, seit wann, mit welcher Vergütung, mit welchem Urlaubsstand, auf welcher Vertragsgrundlage?
  5. Gibt es Bürgschaften, Sicherheiten oder Verpflichtungen gegenüber Dritten, etwa gegenüber dem Verpächter, der Gemeinde oder Banken?
  6. Bei einer Gesellschaft: Wer steht in der Gesellschafterliste, und bedarf die Abtretung der Genehmigung der Gesellschaft?
  7. Gibt es Rechtsstreitigkeiten oder Beanstandungen von Gästen, Behörden oder Nachbarn, die noch offen sind?

4. Umsatzsteuer: Warum der Preis pro Stellplatz nicht der ganze Steuerfall ist

Ein Campingplatz hat Einnahmen, für die das Umsatzsteuerrecht verschiedene Regeln bereithält. Das gilt für den Betrieb und, wenn Sie einen Platz kaufen, auch für den Kauf selbst. Dieser Abschnitt ordnet die zwei Regeln für den Kauf: die Geschäftsveräußerung im Ganzen und die Berichtigung des Vorsteuerabzugs.

4.1 Der Kauf des Betriebs: Geschäftsveräußerung im Ganzen

Umsätze im Rahmen einer Geschäftsveräußerung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen unterliegen nicht der Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1a UStG). Eine Geschäftsveräußerung liegt vor, wenn ein Unternehmen oder ein gesondert geführter Betrieb im Ganzen übereignet wird; der Erwerber tritt an die Stelle des Veräußerers.

Das hat Folgen für den Kaufpreis. Liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, unterliegen die Umsätze dieser Veräußerung nicht der Umsatzsteuer, und Sie zahlen den Preis ohne Aufschlag. Liegt keine vor, greift diese Regel nicht; wie die einzelnen Gegenstände dann behandelt werden, klärt Ihr Steuerberater vor der Beurkundung.

Folgerung: Der Wortlaut verlangt, dass ein Unternehmen oder ein gesondert geführter Betrieb im Ganzen übereignet wird. Beschreiben Sie im Vertrag daher genau, was übergeht: Grundstück, Gebäude, Inventar, Verträge mit Dauercampern, Namensrechte, Kundenkartei, Buchungssystem. So ist erkennbar, ob der Betrieb als Ganzes den Inhaber wechselt. Die steuerliche Einordnung selbst nimmt Ihr Steuerberater vor.

4.2 Der Vorsteuerabzug und der Berichtigungszeitraum

Das Gesetz begrenzt den Zeitraum, in dem der Vorsteuerabzug berichtigt werden kann (Berichtigungszeitraum). Er beträgt fünf Jahre ab der erstmaligen Verwendung; bei Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Gebäuden auf fremdem Grund sind es zehn Jahre (§ 15a Abs. 1 und 5 UStG).

Bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen wird der Berichtigungszeitraum nicht unterbrochen, und der Veräußerer muss dem Erwerber die erforderlichen Angaben machen (§ 15a Abs. 10 UStG).

Beispielzahlen: Das Sanitärgebäude wurde am 1. Januar 2022 erstmals verwendet. Der Berichtigungszeitraum beträgt zehn Jahre und endet Ende 2031. Wird der Platz am 1. Juli 2027 erworben, bleiben gut vier Jahre des Zeitraums, und sie laufen bei Ihnen als Erwerber weiter. Ein Fahrzeug für die Platzpflege, das ebenfalls am 1. Januar 2022 erstmals verwendet wurde, hat nur fünf Jahre; dieser Zeitraum endete Ende 2026 und wäre beim Kauf im Juli 2027 abgelaufen.

Folgerung für Ihren Kauf: Verlangen Sie vom Verkäufer eine Aufstellung aller Wirtschaftsgüter, für die ein Berichtigungszeitraum läuft: Anschaffungsdatum, Datum der erstmaligen Verwendung, Höhe der abgezogenen Vorsteuer. Da das Gesetz den Veräußerer verpflichtet, Ihnen die nötigen Angaben zu machen (§ 15a Abs. 10 UStG), können Sie im Vertrag eine Frist dafür festlegen.

4.3 Fragen an den Verkäufer zur Umsatzsteuer

  1. Wird der Betrieb als Ganzes übertragen, und wenn nicht, was bleibt beim Verkäufer?
  2. Für welche Gebäude und Anlagen läuft noch ein Berichtigungszeitraum, mit welchem Anschaffungsdatum und welcher abgezogenen Vorsteuer?
  3. Sind alle Umsatzsteuer-Voranmeldungen und -Erklärungen der letzten Jahre abgegeben und bezahlt?

5. Grunderwerbsteuer: Was der Kaufpreis steuerlich auslöst

Der Kaufpreis eines Campingplatzes besteht aus mehreren Teilen: Boden, Gebäude, Betriebsvorrichtungen, Inventar und Firmenwert. Jeder Teil wird steuerlich anders behandelt. Wie Sie den Preis aufteilen, entscheidet deshalb über die Grunderwerbsteuer beim Kauf. Dieser Abschnitt zeigt die gesetzlichen Stellschrauben. Die Zahlen in den Rechenbeispielen sind Beispielzahlen.

5.1 Grunderwerbsteuer: Was zum Grundstück zählt

Nach § 11 Abs. 1 GrEStG beträgt die Steuer 3,5 Prozent, nach Absatz 2 wird sie auf volle Euro abgerundet. Den Steuersatz bestimmen aber nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG die Länder. Der Satz im Bundesgesetz ist deshalb der Ausgangspunkt. Welcher Satz in Ihrem Bundesland gilt, erfahren Sie beim Finanzamt oder beim Notar.

Bemessen wird die Steuer am Wert dessen, was als „Grundstück“ übergeht. Hier hilft § 2 GrEStG in vier Punkten:

  • Betriebsvorrichtungen gehören nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht zum Grundstück. Bei einem Campingplatz kommen dafür Anlagen in Betracht, die dem Betrieb dienen und nicht dem Gebäude. Welche Anlage im Einzelfall dazuzählt, ist eine Frage an den Steuerberater, den Sie vor der Beurkundung hinzuziehen.
  • Erbbaurechte stehen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG Grundstücken gleich. Wer auf Erbbaurechtsbasis kauft, zahlt die Steuer also auf das Erbbaurecht.
  • Gebäude auf fremdem Boden stehen nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG ebenfalls Grundstücken gleich. Das betrifft Fälle, in denen das Sanitärgebäude dem Betreiber gehört, der Boden aber dem Verpächter.
  • Mehrere zusammenhängende Grundstücke einer wirtschaftlichen Einheit gelten nach § 2 Abs. 3 GrEStG als ein Grundstück. Ein Platz aus mehreren Flurstücken wird also als Einheit behandelt.

Beispielzahlen: Der Gesamtpreis beträgt 2.400.000 Euro. Davon entfallen 400.000 Euro auf Betriebsvorrichtungen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht zum Grundstück gehören, und 2.000.000 Euro auf das Grundstück. Bei 3,5 Prozent beträgt die Steuer 70.000 Euro. Würde das Finanzamt den gesamten Preis als Grundstückspreis ansetzen, wären es 84.000 Euro. Die Differenz von 14.000 Euro hängt allein an der Frage, ob die 400.000 Euro belegbar Betriebsvorrichtungen sind. Das ist eine Folgerung aus dem Gesetzestext: Je besser die Aufteilung dokumentiert ist, desto weniger Spielraum bleibt für Streit.

5.2 Was Sie vor der Beurkundung klären

Folgerung: Die Aufteilung des Kaufpreises gehört mit dem Steuerberater vor dem Notartermin geklärt, nicht danach. Fragen für das Gespräch:

  1. Welcher Teil des Preises entfällt auf Grundstück, Gebäude, Betriebsvorrichtungen, Inventar und Firmenwert, und womit ist jeder Teil belegt?
  2. Welcher Grunderwerbsteuersatz gilt im Bundesland des Platzes?
  3. Gehören Erbbaurecht oder Gebäude auf fremdem Boden zum Kaufgegenstand (§ 2 Abs. 2 GrEStG)?
  4. Wird in Stufen gekauft, und wie lange laufen die Fristen nach § 1 Abs. 2a, 2b und 3 GrEStG?
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Quellen