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Eine Eisdiele kaufen: Wie wirkt sich das Saisongeschäft auf Preis und Finanzierung aus?

Vom Team von Provenance Diligence · .

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Inhalt

  1. Welche Zahlen den Preis bestimmen
  2. Rechenbeispiel: Ein Jahr mit Winterloch
  3. Finanzierung: Was die Saison verlangt
  4. Stichtag und Haftung beim Betriebskauf
  5. Mietvertrag, Terrasse und Vermieterpfandrecht

1. Welche Zahlen den Preis bestimmen

Kurz gesagt: Der Preis hängt am Ergebnis nach dem Winter, nicht am Umsatz im Juli. Verlangen Sie Monatszahlen für drei Saisons und rechnen Sie mit der schlechtesten.

Monatszahlen statt Jahressumme

Fordern Sie vom Verkäufer die Umsatzsteuer-Voranmeldungen der letzten drei Jahre an. Wer neu startet, gibt sie monatlich ab. Auch wer im Vorjahr mehr als 9.000 Euro Umsatzsteuer schuldete, meldet monatlich, alle anderen vierteljährlich (§ 18 Abs. 2 Sätze 1 bis 4 UStG). Eine Quartalsmeldung zeigt nur Dreimonatsblöcke: Sie sieht den Juli nicht getrennt vom Juni und August.

Ein Kleinunternehmer gibt keine Voranmeldungen ab (§ 19 Abs. 1 UStG). Seine Umsätze dürfen im Vorjahr 25.000 Euro und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht übersteigen. Bei ihm fehlt die Gegenprobe beim Finanzamt, und Sie brauchen andere Belege: die Kassenabschlüsse je Monat und die Kontoauszüge des Geschäftskontos für 36 Monate.

Die Kasse selbst liefert die Rohdaten. Ein elektronisches Aufzeichnungssystem muss jeden Geschäftsvorfall einzeln aufzeichnen und durch eine zertifizierte technische Sicherheitseinrichtung schützen (§ 146a Abs. 1 AO). Fragen Sie den Verkäufer deshalb nach den monatlichen Kassenberichten und nach der Bestätigung, dass er die Anschaffung der Kasse dem Finanzamt innerhalb eines Monats mitgeteilt hat (§ 146a Abs. 4 AO).

Brutto, netto und der neue Steuersatz

Für Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen gilt seit dem 01.01.2026 der ermäßigte Satz von 7 Prozent, mit Ausnahme der Abgabe von Getränken (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG). Getränke bleiben bei 19 Prozent. Bei Kombinationspreisen darf nach dem BMF-Schreiben vom 22.12.2025 pauschal ein Getränkeanteil von 30 Prozent abgespalten und mit 19 Prozent besteuert werden.

Für Sie heißt das: Vergleichen Sie die Jahre 2024, 2025 und 2026 nur mit Nettozahlen. Ein Bruttoumsatz gleicht bei gleichen Kassenpreisen im Jahr 2026 nicht mehr dem Bruttoumsatz von 2025, weil sich der Anteil der Steuer geändert hat. Ob der Verkauf über die Straßentheke wie der Verzehr am Tisch behandelt wird, klären Sie mit dem Steuerberater des Verkäufers. Die Frage lautet: Welcher Steuersatz galt für Eis zum Mitnehmen und für Eisbecher am Tisch in jedem Monat von Januar 2025 bis zum Stichtag?

Die Pandemiejahre sind verzerrt

Der Bundesgerichtshof hat am 12.01.2022 (XII ZR 8/21) entschieden, dass die behördlich angeordnete Schließung eines Gewerbebetriebs wegen der Pandemie keinen Mangel der Mietsache begründet. Eine Mietanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage kommt im Einzelfall in Betracht (§ 313 Abs. 1 BGB). Dabei zählen die wirtschaftlichen Nachteile des Mieters, staatliche Hilfen und Versicherungsleistungen, eine pauschale Halbierung der Miete nimmt der BGH nicht an.

Bitten Sie deshalb um alle Mietnachlass-Vereinbarungen und Hilfsbescheide für 2020 bis 2022. Sie zeigen, ob die Zahlen dieser Jahre den normalen Betrieb abbilden. Als Vergleichsbasis taugen die Saisons davor und danach besser.

Der Wareneinsatz als Gegenprobe

Die Kasse einer Eisdiele ist ein Bargeldbetrieb. Das Finanzamt darf Kassen ohne Ankündigung prüfen (Kassen-Nachschau, § 146b Abs. 1 AO) und bei Beanstandungen ohne Prüfungsanordnung in eine Außenprüfung wechseln (§ 146b Abs. 3 AO). Nach dem Urteil des BFH vom 18.06.2025 (X R 19/21) ist die amtliche Richtsatzsammlung als alleinige Schätzgrundlage zweifelhaft, eine Nachkalkulation auf Basis des Wareneinsatzes ist belastbarer.

Das ist die Rechnung, die Sie selbst vornehmen können: Fordern Sie die Eingangsrechnungen für Milch, Sahne, Zucker, Fruchtmark, Waffeln und Becher je Monat an und stellen Sie sie dem gemeldeten Monatsumsatz gegenüber. Ein Verhältnis, das von Monat zu Monat springt, ohne dass sich die Karte geändert hat, ist ein Fragepunkt an den Verkäufer, kein Urteil über ihn.

2. Rechenbeispiel: Ein Jahr mit Winterloch

Kurz gesagt: Eine Eisdiele kann im Jahr schwarze Zahlen schreiben und trotzdem drei Monate lang im Minus liegen. Dieses Minus müssen Sie vorfinanzieren, bevor der erste Gast kommt.

Beispielzahlen. Die folgenden Werte sind erfunden und dienen nur der Rechnung. Eine Eisdiele hat von Januar bis Dezember feste Kosten von 6.500 Euro im Monat: 3.000 Euro Miete, 2.400 Euro Kreditrate und 1.100 Euro sonstige Fixkosten (Versicherung, Grundlast bei Strom, Steuerberater). Die Spalte „Beitrag“ ist der Umsatz nach Wareneinsatz und Saisonpersonal.

MonatBeitragFixkostenSaldo des MonatsKontostand kumuliert
Januar06.500−6.500−6.500
Februar06.500−6.500−13.000
März6.0006.500−500−13.500
April9.0006.500+2.500−11.000
Mai12.0006.500+5.500−5.500
Juni14.0006.500+7.500+2.000
Juli17.0006.500+10.500+12.500
August16.0006.500+9.500+22.000
September10.0006.500+3.500+25.500
Oktober5.0006.500−1.500+24.000
November06.500−6.500+17.500
Dezember06.500−6.500+11.000

Die Summe der Beiträge beträgt 89.000 Euro, die Fixkosten 78.000 Euro (12 mal 6.500). Der Jahresüberschuss nach Kreditrate liegt bei 11.000 Euro. Die Probe: Der kumulierte Kontostand im Dezember ist ebenfalls +11.000 Euro. Der tiefste Punkt liegt Ende März bei −13.500 Euro.

Was das für den Kaufpreis und die Rate heißt

Ein Kontostand von −13.500 Euro im März bedeutet: Sie brauchen zum Start mindestens diesen Betrag als Kreditrahmen oder Eigenmittel, dazu die Kosten der Eröffnung (Reinigung, Wareneinkauf, Reparaturen). Die Gesamtrechnung folgt in Abschnitt 3.

Nun die schwache Saison. Angenommen, der Beitrag sinkt in jedem Monat um 15 Prozent (vereinfachte Annahme, etwa durch einen verregneten Sommer). Dann beträgt die Summe der Beiträge 75.650 Euro (89.000 mal 0,85). Das Jahr endet mit 75.650 minus 78.000, also −2.350 Euro. Der Tiefpunkt Ende März liegt bei −14.400 Euro. Im zweiten Jahr beginnt der Winter bereits mit −2.350 Euro, der Tiefpunkt im März liegt dann bei −16.750 Euro (−2.350 plus −14.400).

Schließlich der Unternehmerlohn. Wenn Sie 2.500 Euro im Monat entnehmen wollen, sind das 30.000 Euro im Jahr. Im Normaljahr des Beispiels bleiben dann 11.000 minus 30.000, also −19.000 Euro. Nennt der Verkäufer „11.000 Euro Gewinn“, prüfen Sie, ob darin ein Gehalt für ihn selbst steckt. Wenn nein, liegt das Ergebnis für Sie darunter.

Die Rechnung zeigt, warum der Preis aus der schwachen Saison abgeleitet werden sollte: Schon ein Rückgang um 15 Prozent kippt das Jahresergebnis ins Minus. Wie hoch der Preis dann sein kann, ergibt sich aus der Frage, was nach Rate und Unternehmerlohn übrig bleibt.

3. Finanzierung: Was die Saison verlangt

Kurz gesagt: Die Bank finanziert den Kauf, aber die Saison verlangt zusätzlich Geld für die Monate ohne Einnahmen. Planen Sie den Kredit für Kaufpreis, Anlaufkosten und eine Rücklage bis zum ersten vollen Sommer.

Wie viel Geld die Saison bindet

Aus dem Rechenbeispiel in Abschnitt 2 ergibt sich der Kapitalbedarf neben dem Kaufpreis. Bei einer Übernahme im Januar liegt der tiefste Kontostand Ende März bei −13.500 Euro. Dazu kommen die Kosten der Eröffnung und eine Reserve für ein schwächeres Jahr. In der Schwachsaison-Rechnung (Beitrag minus 15 Prozent) ist das Jahr mit −2.350 Euro abgeschlossen, und der nächste Winter beginnt bereits im Minus.

Beispielzahlen. Übernehmen Sie dieselbe Eisdiele erst zum 1. März, bevor die Saison anläuft, fällt der Winterverlust von Januar und Februar noch beim Verkäufer an. Im Beispiel liegt der tiefste Punkt dann bei −500 Euro (der März bringt −500 Euro, der April +2.500 Euro). Im Normaljahr steigt der Kontostand bis September auf 38.500 Euro (−500 + 2.500 + 5.500 + 7.500 + 10.500 + 9.500 + 3.500 = 38.500) und sinkt bis zum Ende des folgenden Februars wieder auf 11.000 Euro. Das Geld aus dem ersten Sommer müssen Sie also für den ersten Winter zurückhalten.

Ihr Entscheidungspunkt: Wer zur Eröffnung übernimmt, spart Kredit, trägt aber das Risiko, dass das Frühjahr schwach beginnt. Wer im Winter übernimmt, braucht mehr Betriebsmittel, hat aber Zeit für Umbau, Genehmigungen und den Blick in die Bücher. Fragen Sie den Verkäufer, welche Fixkosten (Miete, Raten, Versicherungen) zwischen Vertragsschluss und Übergabe anfallen und wer sie trägt.

KfW StartGeld: Betriebsmittel und Unternehmenskauf

Das KfW-Programm ERP-Gründerkredit StartGeld (Nummer 067) vergibt bis zu 200.000 Euro ohne Mindestbetrag, davon bis zu 80.000 Euro für Betriebsmittel. Die Laufzeit beträgt bis zu 5 oder bis zu 10 Jahre. Tilgungsfrei sind bis zu 1 Jahr bei bis zu 5 Jahren Laufzeit und bis zu 2 Jahre bei bis zu 10 Jahren Laufzeit. Die KfW übernimmt 80 Prozent des Kreditrisikos. Die Seite nennt als Verwendung Betriebsmittel wie Personalkosten und Mieten, das Warenlager und den Kauf eines Unternehmens, ausdrücklich auch die Übernahme im Rahmen einer Nachfolge.

Den Antrag stellen Sie nicht bei der KfW, sondern über einen Finanzierungspartner: eine Bank, Sparkasse oder Genossenschaftsbank. Ausgeschlossen sind Unternehmen, die vor mehr als fünf Jahren die Geschäftstätigkeit aufgenommen haben, wobei der Beginn mit der ersten Umsatzerzielung zählt. Eine eigene Frist für Übernahmen nennt die Produktseite nicht.

Daraus folgt eine Frage an Ihren Finanzierungspartner: Gilt die Fünfjahresgrenze bei der Übernahme einer Eisdiele, die seit mehr als fünf Jahren besteht, ab dem Beginn des früheren Betriebs oder ab Ihrer Übernahme? Lassen Sie sich die Antwort vor der Preisverhandlung geben, denn sie entscheidet, ob dieses Programm für Ihren Fall offen ist.

Eine zweite Folgerung für Ihre Planung: Die tilgungsfreie Zeit senkt in den ersten ein bis zwei Jahren die Belastung. Wie hoch die Monatsrate in dieser Zeit ausfällt, hängt vom Zins ab, den Ihnen die Bank nennt. Rechnen Sie das Rechenbeispiel aus Abschnitt 2 mit dieser Rate neu.

Bürgschaft, wenn die Sicherheiten fehlen

Fehlen der Bank Sicherheiten, kann eine Bürgschaftsbank einen Teil des Kreditrisikos übernehmen. Als Beispiel dient die Bürgschaftsbank Hessen: Die Quote beträgt 80 Prozent bei Investitionen und 60 Prozent bei Betriebsmitteln. Für Unternehmen, die vor höchstens fünf Jahren gegründet oder übernommen wurden, gelten auch bei Betriebsmitteln 80 Prozent. Die Bürgschaft geht bis 2 Millionen Euro. Den Antrag stellt die Hausbank. Entgelt und Provision folgen dem Preis- und Konditionenverzeichnis der Bürgschaftsbank.

Das Beispiel gilt für Hessen. Liegt Ihre Eisdiele in einem anderen Bundesland, fragen Sie Ihre Hausbank, welche Bürgschaftsbank zuständig ist und zu welchen Quoten sie bürgt.

Für das Saisongeschäft zählt vor allem der Unterschied zwischen 60 und 80 Prozent bei Betriebsmitteln. Ein Kredit, der den Winter und die Anlaufkosten abdeckt, ist ein Betriebsmittelkredit. Ob die 80 Prozent für „übernommen“ auch Ihre Übernahme erfassen, steht in den Bedingungen der Bürgschaftsbank, die Ihre Hausbank Ihnen vorlegt.

4. Stichtag und Haftung beim Betriebskauf

Kurz gesagt: Kaufen Sie den Betrieb im Ganzen, erben Sie Pflichten: Schulden unter der alten Firma, Steuern des Betriebs und die laufenden Arbeitsverträge. Der Stichtag der Übernahme bestimmt, was bei wem liegt.

Firmenfortführung (§ 25 HGB)

Führen Sie ein erworbenes Handelsgeschäft unter der bisherigen Firma fort, auch mit einem Nachfolgezusatz, haften Sie für die im Betrieb des früheren Inhabers entstandenen Schulden (§ 25 Abs. 1 Satz 1 HGB). Die Firma ist der Name, unter dem das Unternehmen im Handelsregister steht. Forderungen des Betriebs gelten Schuldnern gegenüber als auf Sie übergegangen, wenn der frühere Inhaber der Fortführung zugestimmt hat (Satz 2).

Eine andere Abrede zwischen Ihnen und dem Verkäufer wirkt gegenüber Dritten nur, wenn sie im Handelsregister eingetragen und bekanntgemacht ist oder wenn Sie oder der Verkäufer sie dem Dritten mitgeteilt haben (§ 25 Abs. 2 HGB). Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie gegenüber einem Gläubiger also nur unter diesen Bedingungen.

Führen Sie die Firma nicht fort, haften Sie nur bei einem besonderen Verpflichtungsgrund, etwa einer handelsüblichen Bekanntmachung der Schuldübernahme (§ 25 Abs. 3 HGB).

Der frühere Inhaber haftet daneben für Verbindlichkeiten, die vor Ablauf von fünf Jahren fällig werden und die der Gläubiger gesetzlich festgestellt oder gerichtlich oder behördlich geltend gemacht hat. Die Frist beginnt mit der Eintragung im Handelsregister oder mit der Bekanntmachung der Übernahme (§ 26 Abs. 1 und 2 HGB).

Der Bundesgerichtshof hat am 17.12.2013 (II ZR 140/13) zu einem Pächterwechsel bei einem Hotel entschieden: Die bloße Fortführung des Betriebsnamens ohne Übernahme des Handelsgeschäfts löst keine Haftung nach § 25 HGB aus. Für Sie als Käufer einer Eisdiele zählt deshalb, was Sie tatsächlich übernehmen: Inventar, Rezepte, Kundenstamm, Marke und Mietvertrag. Legen Sie vor dem Kauf schriftlich fest, was Teil des Kaufs ist.

Steuern des Betriebs (§ 75 AO)

Übernehmen Sie ein Unternehmen oder einen gesondert geführten Betrieb im Ganzen, haften Sie für Steuern, die im Betrieb begründet sind, und für Steuerabzugsbeträge (§ 75 Abs. 1 Satz 1 AO). Erfasst sind Steuern seit dem Beginn des letzten Kalenderjahrs vor der Übereignung, die bis zum Ablauf von einem Jahr nach Ihrer Anmeldung des Betriebs festgesetzt oder angemeldet werden. Die Haftung ist auf den Bestand des übernommenen Vermögens beschränkt (Satz 2). Beim Erwerb aus einer Insolvenzmasse und im Vollstreckungsverfahren gilt die Haftung nicht (§ 75 Abs. 2 AO).

Für Sie folgt daraus: Das Fenster umfasst das Vorjahr und die Zeit bis zur Übernahme. Verlangen Sie deshalb vom Verkäufer die Steuerbescheide und die Umsatzsteuer-Voranmeldungen beider Zeiträume samt Zahlungsnachweisen und lassen Sie im Kaufvertrag festhalten, wer nachträglich festgesetzte Steuern dieser Zeit trägt.

Arbeitsverträge (§ 613a BGB)

Mit dem Betrieb gehen die bestehenden Arbeitsverhältnisse auf Sie über (§ 613a Abs. 1 Satz 1 BGB). Regeln aus Tarifvertrag oder Betriebsvereinbarung werden Inhalt der Arbeitsverträge und dürfen innerhalb eines Jahres nicht zum Nachteil der Beschäftigten geändert werden.

Der bisherige Arbeitgeber haftet neben Ihnen für Pflichten aus der Zeit vor dem Übergang, die innerhalb eines Jahres fällig werden, bei später fälligen Pflichten anteilig (Abs. 2).

Eine Kündigung wegen des Betriebsübergangs ist unwirksam, Kündigungen aus anderen Gründen bleiben möglich (Abs. 4). Die Beschäftigten müssen vor dem Übergang in Textform über Zeitpunkt, Grund und Folgen unterrichtet werden (Abs. 5). Jeder kann dem Übergang innerhalb eines Monats nach Zugang der Unterrichtung schriftlich widersprechen (Abs. 6).

Fordern Sie vom Verkäufer die Liste aller Arbeitsverträge der letzten drei Saisons mit Beginn, Ende und Vergütung sowie die Unterrichtungsschreiben. So sehen Sie, wer im Winter beschäftigt bleibt und was das kostet.

Umsatzsteuer: Geschäftsveräußerung und Vorsteuer

Umsätze im Rahmen einer Geschäftsveräußerung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen sind nicht umsatzsteuerbar. Eine Geschäftsveräußerung liegt vor, wenn ein Unternehmen oder ein gesondert geführter Betrieb im Ganzen übereignet wird. Der Erwerber tritt an die Stelle des Veräußerers (§ 1 Abs. 1a UStG).

Der Berichtigungszeitraum für den Vorsteuerabzug beträgt fünf Jahre ab erstmaliger Verwendung, bei Grundstücken und Gebäuden zehn Jahre (§ 15a Abs. 1 und 5 UStG). Bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen wird er nicht unterbrochen, und der Verkäufer muss Ihnen die Angaben für die Berichtigung geben (§ 15a Abs. 10 UStG). Fordern Sie deshalb die Anlagenliste mit Anschaffungsdatum und gezogener Vorsteuer für Eismaschinen, Vitrinen und Einbauten.

Der Bundesfinanzhof hat am 29.08.2018 (XI R 37/17) entschieden: Wer das Inventar einer Gaststätte erwirbt und die Räume zugleich vom Eigentümer der Immobilie mietet, erwirbt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen. Es fällt Umsatzsteuer an, und der Vorsteuerabzug bleibt dem Erwerber (im Fall 7.600 Euro). Das ist die Konstellation „Inventar kaufen, Räume neu mieten“. Welche Folge die Steuer für Ihren Vertrag hat, klären Sie vor der Unterschrift mit dem Steuerberater: Liegt bei Ihrer Konstruktion eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, und wer trägt die Umsatzsteuer auf den Inventarkaufpreis?

5. Mietvertrag, Terrasse und Vermieterpfandrecht

Kurz gesagt: Bei einer Eisdiele ist der Mietvertrag fast so wichtig wie der Betrieb selbst. Prüfen Sie Laufzeit, Textform und Eintritt, rechnen Sie mit Mietzahlungen im Winter und klären Sie die Außenfläche, bevor Sie den Preis nennen.

Laufzeit, Form und Kündigung

Ein Mietvertrag über Gewerberäume für länger als ein Jahr, der nicht in Textform geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung kündbar. Für Gewerberäume ist die vorgeschriebene Form seit dem 01.01.2025 die Textform, nicht mehr die Schriftform (§ 550 Satz 1 und 2 BGB in Verbindung mit § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB, geändert durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz).

Prüfen Sie, ob der befristete Mietvertrag in Textform vorliegt, einschließlich aller Nachträge. Wenn nicht, kann die vereinbarte Laufzeit, auf die Sie Ihren Kredit abstellen, entfallen.

Ein unbefristetes Gewerbemietverhältnis kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs ordentlich gekündigt werden (§ 580a Abs. 2 BGB). Eigene Ableitung: Das sind rund sechs Monate Vorlauf, und bei späterem Zugang verschiebt sich das Ende um ein Quartal. Ein Kredit mit zehn Jahren Laufzeit braucht deshalb einen Mietvertrag, der entsprechend lange trägt.

Eintritt in den Mietvertrag

Der Mieter darf den Gebrauch der Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist (§ 540 Abs. 1 BGB). Die Vorschrift regelt keine Vertragsübernahme im Ganzen.

Daraus folgt für Sie: Lassen Sie sich die Zustimmung des Vermieters zum Eintritt in den Mietvertrag oder einen neuen Mietvertrag schriftlich geben, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Ohne diese Zustimmung kaufen Sie Inventar und Betrieb, aber nicht die Räume.

Miete im Winter: Zahlungsverzug

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Verzug ist. Dasselbe gilt, wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Allgemein ist eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich, wenn die Fortsetzung unter Würdigung aller Umstände nicht zumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB).

Verletzt der Mieter eine andere Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, soweit das Gesetz keinen Ausnahmefall vorsieht (§ 543 Abs. 3 BGB).

Im Rechenbeispiel aus Abschnitt 2 liegt der Kontostand von Januar bis März im Minus. Wird die Miete bei monatlicher Zahlung im Januar und im Februar nicht gezahlt, sind zwei aufeinanderfolgende Termine mit je 3.000 Euro offen. Daraus folgt: Die Miete muss in Ihrem Liquiditätsplan vor allen anderen Posten stehen, und Ihre Rücklage aus Abschnitt 3 muss mindestens die Mieten der Wintermonate abdecken. Die Rechnung gilt für das Beispiel; Ihren Vertrag lesen Sie auf Zahlungstermine und Staffelmiete.

Das Pfandrecht an Ihrem Inventar

Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, also auch an Einrichtung und Inventar im Lokal. Es erstreckt sich nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen (§ 562 Abs. 1 BGB). Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann es nicht geltend gemacht werden (§ 562 Abs. 2 BGB).

Für den Kauf heißt das: Bitten Sie um eine Inventarliste mit Angabe, welche Geräte dem Verkäufer gehören, und um die Mietzahlungsnachweise der letzten zwölf Monate. Lassen Sie im Kaufvertrag festhalten, dass keine Mietrückstände bestehen und wer solche bis zum Stichtag trägt.

Außenfläche und Terrasse

Bei einer Eisdiele hängt ein Teil des Umsatzes an den Plätzen draußen. Die Regeln sind örtlich verschieden; zwei Beispiele zeigen die Größenordnung.

In Frankfurt am Main ist Außengastronomie auf privater Fläche baugenehmigungspflichtig. Die Genehmigung wird höchstens für fünf Jahre erteilt, danach ist vor Ablauf ein neuer Antrag nötig. Die Entscheidung nach vollständigem Bauantrag dauert höchstens drei Monate, die Kosten liegen einzelfallabhängig bei 100 bis 1.500 Euro zuzüglich Gebühren für Abweichungen (IHK Frankfurt, Leitfaden Mai 2024).

Auf öffentlicher Verkehrsfläche ist Außengastronomie in Frankfurt eine Sondernutzung nach Hessischem Straßenrecht. Sie wird auf jederzeitigen Widerruf für einen zusammenhängenden Zeitraum erteilt. Es besteht kein Anspruch auf die Fläche, die Erlaubnis ist kein Pachtverhältnis, und Anträge sind sechs bis acht Wochen vorher zu stellen. In Berlin kann die Bearbeitung bis zu acht Wochen dauern. Ohne Erlaubnis drohen Bußgelder bis 10.000 Euro, und die Nachtruhe gilt von 22 bis 6 Uhr (IHK Berlin).

Für Sie folgt daraus dreierlei. Erstens: Rechnen Sie die Terrassenumsätze in der Preisbewertung nur dann ein, wenn der Verkäufer die gültige Erlaubnis oder Baugenehmigung mit Ablaufdatum vorlegt. Zweitens: Wer im Frühjahr starten will, stellt den Antrag im Winter, bei acht Wochen Bearbeitung etwa im Januar für eine Eröffnung im März. Drittens: Eine Sondernutzung kann widerrufen werden, die Terrasse ist deshalb ein Umsatz mit Risiko. Fragen Sie die Stadtverwaltung Ihres Standorts, welche Fristen, Gebühren und Flächen für Ihre Adresse gelten.

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Quellen

Abgerufen am angegebenen Datum. Rechtsnormen nach dem Stand der verlinkten Fassung.