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Gewerbemietvertrag beim Betriebskauf: geht der Vertrag über oder braucht es einen neuen?

Vom Team von Provenance Diligence · .

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Inhalt

  1. Warum Sie diese Frage vor dem Preis klären
  2. Zwei Regeln, die den Mietvertrag nicht übertragen
  3. Zuerst klären: Was genau kaufen Sie?
  4. Asset Deal: Wie die Zustimmung des Vermieters rechtlich aussieht
  5. Drei Wege zum Standort
  6. Im Kaufvertrag: Die Zustimmung zur Bedingung machen
  7. Den Mietvertrag lesen: Was für Ihre Rechnung zählt
  8. Beispielrechnung: Was die Restlaufzeit bedeutet
  9. Haftung: Was beim Verkäufer bleibt und was auf Sie zukommt

Warum Sie diese Frage vor dem Preis klären

Bei vielen kleinen Betrieben sitzt der Wert im Standort. Ein Restaurant, eine Praxis, ein Ladengeschäft, ein Friseursalon: Die Stammkunden kommen an diese Adresse. Wer den Betrieb kauft und die Räume nicht behält, hat Einrichtung und Kundenlisten gekauft, aber nicht das, wofür die Kunden kommen.

Der Mietvertrag gehört trotzdem nicht zu den Dingen, die mit dem Betrieb von selbst wechseln. Das überrascht viele Käufer, weil zwei Regeln im Kopf mitschwingen, die hier nicht greifen. Die erste heißt „Kauf bricht nicht Miete“. Die zweite ist der Betriebsübergang bei den Mitarbeitern.

Zwei Regeln, die den Mietvertrag nicht übertragen

„Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Die Vorschrift regelt den Verkauf der vermieteten Räume durch den Vermieter. Verkauft der Eigentümer das Haus, an dem Ihr Laden liegt, tritt der neue Eigentümer anstelle des alten Vermieters in den Mietvertrag ein. Für Räume, die keine Wohnräume sind, gilt das entsprechend (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit Abs. 1). Es geht dabei um den Verkauf der Immobilie, nicht um den Verkauf Ihres Betriebs. Wenn Sie als Käufer eines Betriebs auf „Kauf bricht nicht Miete“ vertrauen, vertrauen Sie auf eine Regel für die andere Seite des Vertrags.

Betriebsübergang (§ 613a BGB). Geht ein Betrieb durch Rechtsgeschäft auf einen anderen Inhaber über, tritt dieser in die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Arbeitsverhältnissen ein. Von Mietverträgen steht dort nichts. Wie das bei den Mitarbeitern läuft, ist ein eigenes Thema; hier genügt: Die Mitarbeiter wechseln kraft Gesetz, der Mietvertrag wechselt nicht.

Was die IHK für Oberfranken in ihrem Merkblatt zu Gewerbemietverträgen schreibt, passt dazu: Beim Unternehmenskauf braucht die Fortführung des Mietverhältnisses die Zustimmung des Vermieters, weil dieser sich keinen neuen Mieter vorschreiben lassen muss. Das Merkblatt stammt von 2013.

Zuerst klären: Was genau kaufen Sie?

Ob der Vermieter gefragt werden muss, hängt von der Form des Kaufs ab. Drei Fälle kommen bei kleinen Betrieben vor.

Was Sie kaufenWer ist danach Mieter?Muss der Vermieter zustimmen?
Einzelunternehmen oder Betrieb einer Personengesellschaft, als Asset Deal (Inventar, Kundenstamm, Verträge)Zunächst weiter der VerkäuferJa, wenn Sie in den Vertrag eintreten oder einen neuen Vertrag bekommen wollen
Alle oder die meisten Anteile der GmbH, die Mieterin ist (Share Deal)Dieselbe GmbHNicht für den Eintritt, denn es gibt keinen neuen Mieter; Klauseln im Mietvertrag können trotzdem Mitteilung oder Zustimmung verlangen
Ein Gesellschafter tritt in eine OHG ein oder ausDieselbe GesellschaftNach dem IHK-Merkblatt nein; der ausscheidende Gesellschafter haftet für bis dahin entstandene Mieten in gewissem Umfang weiter

Der erste Fall ist der, bei dem es am meisten zu klären gibt. Der Rest dieses Beitrags geht deshalb von ihm aus.

Asset Deal: Wie die Zustimmung des Vermieters rechtlich aussieht

Im Mietvertrag stehen Rechte und Pflichten: Der Mieter darf die Räume nutzen und muss Miete zahlen, Nebenkosten tragen, Kaution stellen und die Räume am Ende zurückgeben. Wenn Sie an die Stelle des Verkäufers treten wollen, übernehmen Sie also auch Schulden gegenüber dem Vermieter, nämlich die künftigen Zahlungspflichten.

Für solche Fälle sieht das Gesetz in § 415 BGB einen Ablauf vor. Der ist für die Praxis nützlich, weil er zeigt, was in den ersten Wochen nach der Unterschrift unter den Kaufvertrag passiert.

  • Verkäufer und Käufer können sich untereinander einigen, dass der Käufer die Pflichten übernimmt. Das wirkt gegenüber dem Vermieter aber erst, wenn der Vermieter es genehmigt.
  • Genehmigen kann der Vermieter erst, nachdem Verkäufer oder Käufer ihm die Übernahme mitgeteilt haben. Bis zur Genehmigung können Verkäufer und Käufer ihre Vereinbarung noch ändern oder aufheben.
  • Verweigert der Vermieter, gilt die Übernahme als nicht erfolgt.
  • Setzt der Verkäufer oder Käufer dem Vermieter eine Frist, kann der Vermieter nur innerhalb dieser Frist genehmigen. Schweigt er bis zum Fristablauf, gilt die Genehmigung als verweigert.
  • Bis zur Genehmigung ist der Käufer dem Verkäufer gegenüber im Zweifel verpflichtet, dafür zu sorgen, dass der Vermieter pünktlich sein Geld bekommt. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter ablehnt.

Daraus lassen sich drei praktische Folgen ableiten.

Erstens: Schweigen hilft nicht. Bei der Schuldübernahme gilt das Schweigen nach einer gesetzten Frist als Verweigerung; ohne Frist und ohne ausdrückliche Zustimmung sollten Sie nicht von einer Genehmigung ausgehen. Setzen Sie eine Frist, wenn Sie Klarheit brauchen, und halten Sie fest, wann Sie die Mitteilung abgeschickt haben.

Zweitens: Der Käufer zahlt im Innenverhältnis, der Vermieter weiß davon nichts. Wenn Sie ab dem Übergabetag in den Räumen arbeiten und die Miete überweisen, der Vermieter aber nie zugestimmt hat, ist im Verhältnis zum Vermieter weiter der Verkäufer Mieter. Der Verkäufer haftet dann weiter für die Miete. Wer das als Käufer weiß, versteht, warum der Verkäufer auf einer Freistellung besteht, und warum ein Verkäufer, der sich auf eine „mündliche Zusage“ des Vermieters verlassen soll, zögert.

Drittens: Sie haben keinen Anspruch auf Zustimmung. Der Vermieter muss sich keinen neuen Mieter vorschreiben lassen. Er darf also Nein sagen, auch wenn der Betrieb gut läuft und Sie die Miete problemlos zahlen könnten. Ob er Bedingungen stellt (höhere Miete, längere Laufzeit, zusätzliche Sicherheit), ist Verhandlungssache.

Drei Wege zum Standort

Wenn der Vermieter mitspielt, gibt es drei Wege. Sie unterscheiden sich darin, wer danach haftet und wer Bedingungen ändern kann.

Weg 1: Vertragsübernahme zu den alten Bedingungen

Verkäufer, Käufer und Vermieter vereinbaren, dass der Käufer an die Stelle des Verkäufers tritt. Alles andere bleibt, wie es ist: Miete, Laufzeit, Kaution, Gebrauchszweck. Für Sie ist das der bequemste Weg, weil Sie die Restlaufzeit und die Miete des Verkäufers erben. Das ist gut, wenn der Vertrag lange läuft und die Miete am Markt nicht zu hoch liegt. Es ist schlecht, wenn der Vertrag in einem Jahr endet und Sie dann mit dem Vermieter neu verhandeln müssen.

Ob der Verkäufer aus der Haftung entlassen wird, ist eine eigene Frage. Ohne Entlassung kann er nach der Kanzlei Herfurtner weiter haftbar bleiben. Das ist sein Risiko und meist der Grund, weshalb er die Freistellung ausdrücklich in die Vereinbarung schreiben will.

Weg 2: Neuer Mietvertrag mit Ihnen

Der alte Vertrag endet, ein neuer wird geschlossen. Das kommt vor, wenn der Vermieter die Gelegenheit nutzt, Miete oder Laufzeit anzupassen, oder wenn der alte Vertrag Mängel hat. Ein neuer Vertrag ist keine Strafe, aber er bringt alles auf den Tisch: Miete, Laufzeit, Kaution, Optionen, Betriebspflicht, Gebrauchszweck. Der Mustervertrag der hessischen IHKs nennt beide Fälle in einem Satz, die Übernahme des Mietvertrags und den Abschluss eines neuen Mietvertrags (dazu unten bei der Rücktrittsklausel).

Weg 3: Untermiete als Übergang

Sie mieten die Räume vom Verkäufer, der Hauptmieter bleibt. Das Gesetz verlangt dafür die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB): Der Mieter darf den Gebrauch der Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist. Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der die Verweigerung rechtfertigt.

Das IHK-Merkblatt beschreibt die Praxis nüchterner: Die Untervermietung ist nur mit ausdrücklicher Erlaubnis zulässig. Ein Anspruch auf Erlaubnis besteht später grundsätzlich nicht, auch dann nicht, wenn der Vermieter aus sachfremden Gründen ablehnt. Das Sonderkündigungsrecht bei einer Verweigerung ohne sachlichen Grund wird häufig im Mietvertrag ausgeschlossen. Eine einmal erteilte Erlaubnis kann bei erheblichem Interesse des Vermieters nachträglich beschränkt werden, das Merkblatt nennt als Beispiel den Branchenwechsel des Untermieters.

Für Sie als Käufer bedeutet Untermiete:

  • Sie sind nicht Vertragspartner des Vermieters. Optionen auf Verlängerung, die im Hauptmietvertrag stehen, übt der Hauptmieter aus, nicht Sie.
  • Endet das Hauptmietverhältnis, endet Ihr Untermietverhältnis mit. Wie lange Ihr Untermietvertrag läuft, nützt Ihnen nur so weit, wie der Hauptvertrag läuft.
  • Der Verkäufer bleibt Hauptmieter und haftet für Sie als Untermieter. Das macht Untermiete zu einer Lösung für eine Übergangszeit, etwa bis der Vermieter über einen neuen Vertrag entschieden hat.

Wer den Betrieb langfristig führen will, sollte Untermiete deshalb als Zwischenlösung behandeln und nicht als Ersatz für den Hauptmietvertrag.

Im Kaufvertrag: Die Zustimmung zur Bedingung machen

Das ist der wichtigste praktische Hebel. Sie unterschreiben den Kaufvertrag in aller Regel vor der Antwort des Vermieters. Die Frage ist, was passiert, wenn die Antwort Nein lautet.

Der Mustervertrag der hessischen Industrie- und Handelskammern (Stand 1. Januar 2026) regelt das in Abschnitt V Nr. 3. Sinngemäß: Wird die Zustimmung zur Übernahme des Mietvertrags oder der Abschluss eines neuen Mietvertrags zu angemessenen Bedingungen über die Geschäftsräume vom Vermieter verweigert, kann der Käufer bis zu einem einzutragenden Datum vom Vertrag zurücktreten. Das Muster versteht sich ausdrücklich als Checkliste mit Formulierungshilfen und nicht als fertiger Vertrag.

Der Klammerhinweis im Muster lohnt sich genau zu lesen: Es kann sinnvoll sein, dass die Parteien vorab die mietvertraglichen Möglichkeiten klären und festhalten, was sie als „angemessene Bedingungen“ im Mietvertrag erwarten. Hinter dem Wort „angemessen“ verbirgt sich der eigentliche Streit. Sagt der Vermieter: Ja, aber die Miete steigt um 30 Prozent, ist das noch „angemessen“? Ohne Zahl im Kaufvertrag entscheidet das im Streit ein Gericht.

Praktisch heißt das:

  • Schreiben Sie in den Kaufvertrag, welche Obergrenze für die Miete und welche Mindestlaufzeit Sie akzeptieren, wenn der Vermieter neue Bedingungen verlangt. Das Wort „angemessen“ allein ersetzt keine Zahl.
  • Setzen Sie ein Datum für den Rücktritt, das nach der Antwort des Vermieters liegt, aber nicht so spät, dass Sie in der Schwebe Geld ausgeben.
  • Zahlen Sie keine wesentlichen Beträge, bevor die Zustimmung da ist. Die Kanzlei Herfurtner empfiehlt dasselbe: Vollzug erst nach Zustimmung des Vermieters, keine wesentlichen Zahlungen, bevor der Standort rechtlich gesichert ist.
  • Legen Sie fest, wer dem Vermieter die Übernahme mitteilt und wann. Die Genehmigung nach § 415 BGB ist erst möglich, nachdem der Vermieter von der Übernahme erfahren hat.

Im selben Muster steht in Abschnitt V Nr. 1 und 2 der Gedanke hinter vielen Verträgen eines Betriebs: Der Käufer übernimmt die in der Anlage aufgeführten Verträge, soweit das möglich ist, und der Verkäufer soll die Zustimmung der Vertragspartner einholen. Wird sie verweigert, tritt der Verkäufer seine Rechte an den Käufer ab und handelt weiter auf Rechnung des Käufers. Als Alternative nennt das Muster eine Minderung des Kaufpreises.

Den Mietvertrag lesen: Was für Ihre Rechnung zählt

Bevor der Vermieter gefragt wird, sollten Sie den Vertrag selbst kennen. Fordern Sie vom Verkäufer den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen an. Vier Stellen entscheiden darüber, was der Standort für Sie wert ist.

Laufzeit und Kündigung

Befristet oder unbefristet? Das ist die erste Frage, weil sie bestimmt, wie lange Sie planen können.

  • Unbefristeter Vertrag. Bei Gewerberaum ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres möglich und wirkt zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres (§ 580a Abs. 2 BGB). Das IHK-Merkblatt rechnet vor, was das heißt: Eine Kündigung zum 31.12. muss bis zum 3.7. zugegangen sein, wenn die ersten drei Julitage Werktage sind. Ohne längere vereinbarte Frist kann dem Mieter die Räumung also schon rund sechs Monate nach der Kündigung drohen, je nach Zugangstag auch erst nach knapp neun Monaten. Ein Betrieb, der an diesem Standort hängt, hat dann nur eine kurze Planungssicherheit.
  • Befristeter Vertrag. Er ist nach dem Merkblatt nur aus wichtigem Grund vorzeitig kündbar. Die Aufgabe des Gewerbebetriebs gehört nicht dazu, das Betriebsrisiko liegt allein beim Mieter. Wer den Laden aufgibt, zahlt trotzdem bis zum Ende der Laufzeit. Das Merkblatt empfiehlt deshalb, ein Sonderkündigungsrecht bei Aufgabe oder Insolvenz zu vereinbaren. Ob Ihr Vertrag so etwas enthält, sehen Sie nur im Text.

Gibt es eine Verlängerungsoption? Ein Optionsrecht muss der Mieter ausdrücklich ausüben. Das Merkblatt nennt als Beispielklausel eine Verlängerung um fünf Jahre, die spätestens drei Monate vor Ablauf erklärt werden muss. Wer die Frist verpasst, hat die Option verloren. Fragen Sie beim Verkäufer nach, ob die Option noch offen ist und wer sie ausüben darf, und prüfen Sie, ob sie auch dem Käufer zusteht, der in den Vertrag eintritt.

Ist der Vertrag in der richtigen Form geschlossen? Hier gilt eine Besonderheit für Gewerberaum: Ein Vertrag über mehr als ein Jahr, der nicht in Textform geschlossen wurde, gilt für unbestimmte Zeit (§ 578 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 550 BGB). Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung der Räume möglich (§ 550 Satz 2 BGB). Textform ist weniger streng als die frühere Schriftform: Eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger genügt. Ein „Zehnjahresvertrag“, bei dem die Form fehlt, kann deshalb in Wahrheit nach rund einem Jahr kündbar sein. Lassen Sie sich zeigen, wie der Vertrag zustande gekommen ist.

Nutzungszweck und Betriebspflicht

Im Mietvertrag steht die „Art des Betriebs“. Eine eigenmächtige Umstellung des Sortiments oder des Betriebs kann zur Abmahnung führen, bei erheblicher Pflichtverletzung zur fristlosen Kündigung (IHK-Merkblatt). Wenn Sie aus dem Imbiss ein Restaurant machen wollen, gehört das in die Verhandlung vor dem Kauf.

Eine Betriebspflicht (feste Öffnungszeiten, Pflicht zur Aufrechterhaltung des Betriebs) gilt nur, wenn sie vereinbart wurde. Sie ist häufig bei umsatzabhängiger Miete und in Kaufhäusern oder Einkaufszentren zu finden und erstreckt sich auf die Ferienzeit nur bei ausdrücklicher Regelung. Für Sie als Käufer heißt das: Wenn Sie den Laden im Januar schließen oder die Öffnungszeiten kürzen wollen, schauen Sie nach, ob der Vertrag Sie daran hindert.

Miete: feste Höhe oder Umsatzanteil

Manche Verträge sehen neben einer Grundmiete einen Anteil am Umsatz vor (Umsatzmiete). Das IHK-Merkblatt weist darauf hin, dass dies nicht für Apotheken zulässig ist und dass Vermieter dann meist eine Betriebspflicht verlangen. Wenn der Verkäufer Ihnen Umsatzzahlen zeigt, die Sie für den Kaufpreis nutzen, rechnen Sie die Umsatzmiete mit: Je besser der Laden läuft, desto mehr bleibt beim Vermieter.

Dazu kommt die Umsatzsteuer. Nach dem Merkblatt kann der Vermieter die Miete als umsatzsteuerpflichtig behandeln (Option), wenn der Mieter das Objekt ausschließlich für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Für einen Betrieb, der selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist, ändert das wenig. Wer dagegen steuerfreie Umsätze erzielt, sollte vor dem Eintritt klären, wie der Mietvertrag hier ausgestaltet ist.

Kaution

Die Kaution ist ein eigener Punkt im Übernahmevertrag, weil sie dem Verkäufer gehört, solange der Mietvertrag läuft. Das IHK-Merkblatt hält fest: Die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts gelten für die Gewerbemiete nicht. Der Vermieter muss die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen halten. Wer das absichern will, vereinbart eine Treuhandlösung, die bei einer Insolvenz des Vermieters schützt. Eine Verzinsung sollten Sie ausdrücklich vereinbaren; ohne Vereinbarung gehen die Gerichte nach dem Merkblatt von einer angemessenen Verzinsung aus. Üblich sind auch ein Sparkonto auf den Namen des Vermieters oder eine Bankbürgschaft, deren Kosten der Mieter trägt. Zusätzlich zur Kaution hat der Vermieter ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (siehe unten).

Für die Verhandlung bedeutet das: Wenn Sie eintreten, klären Sie, ob der Verkäufer seine Kaution vom Vermieter zurückbekommt und Sie eine neue stellen, oder ob Sie dem Verkäufer den Betrag erstatten und die Kaution weiterläuft. Beides ist möglich. Entscheidend ist, dass es in der dreiseitigen Vereinbarung steht.

Beispielrechnung: Was die Restlaufzeit bedeutet

Beispielzahlen, keine Daten eines bestimmten Betriebs. Ein Restaurant zahlt 3.200 € Miete im Monat. Der Vertrag ist befristet und läuft noch sechs Jahre.

PostenRechnungBetrag
Mietverpflichtung über die Restlaufzeit3.200 € × 72 Monate230.400 €
Zahlungsrückstand, ab dem der Vermieter fristlos kündigen kann, wenn er über mehr als zwei Termine läuft2 × 3.200 €6.400 €
Kaution von drei Monatsmieten (angenommen)3 × 3.200 €9.600 €

Was die Tabelle zeigt: Wer in den Vertrag eintritt, übernimmt eine Zahlungspflicht von rund 230.400 €, auch wenn der Laden schlecht läuft. Das Merkblatt sagt es deutlich: Die Aufgabe des Betriebs ist bei einem befristeten Vertrag kein Kündigungsgrund. Ein Kaufpreis von 80.000 € für das Restaurant sieht neben dieser Verpflichtung klein aus. Die Frage an den Verkäufer lautet deshalb nicht nur „Was verdient der Betrieb?“, sondern „Was kostet mich der Standort, wenn der Betrieb weniger verdient als erwartet?“

Ein Sonderkündigungsrecht bei Aufgabe oder Insolvenz, wie es das Merkblatt empfiehlt, verändert diese Rechnung. Ob der Vertrag eines bestimmten Betriebs es enthält, steht nur im Vertragstext.

Haftung: Was beim Verkäufer bleibt und was auf Sie zukommt

Der Verkäufer ohne Entlassung

Wird der Verkäufer nicht ausdrücklich aus dem Mietvertrag entlassen, kann er haftbar bleiben (Kanzlei Herfurtner). Das schafft einen Interessenkonflikt, den Sie kennen sollten. Der Verkäufer wird auf der Entlassung bestehen oder eine Freistellung von Ihnen verlangen. Der Vermieter wiederum hat wenig Anlass, einen zahlungskräftigen Mieter zu entlassen, wenn der Nachfolger nur ein junges Unternehmen ist. Rechnen Sie damit, dem Vermieter zusätzliche Sicherheiten anzubieten: höhere Kaution, Bürgschaft, Nachweise über Ihre Finanzlage.

Rückstände aus der Zeit vor Ihnen

Der Eintritt in den Mietvertrag macht Sie zum Mieter für die Zukunft. Was vorher offen war, sollte der Vertrag ausdrücklich dem Verkäufer zuweisen. Für die Miete gilt nach dem Merkblatt eine Verjährung von drei Jahren; sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger davon Kenntnis hatte oder haben konnte. Rückstände aus den letzten Jahren können also noch geltend gemacht werden.

Auch das Handelsrecht kann eine Rolle spielen. Wer ein erworbenes Handelsgeschäft unter der bisherigen Firma fortführt, haftet für die im Betrieb begründeten Verbindlichkeiten des früheren Inhabers (§ 25 Abs. 1 HGB). Eine Vereinbarung, die die Haftung ausschließt, wirkt gegenüber Dritten nur, wenn sie ins Handelsregister eingetragen und bekannt gemacht oder dem Dritten mitgeteilt wird (§ 25 Abs. 2 HGB). Ob eine bestimmte Mietforderung unter diese Vorschrift fällt, hängt vom Einzelfall ab. Das ist ein Grund mehr, offene Beträge in der Vereinbarung zu beziffern und dem Verkäufer zuzuweisen, statt sich auf das Gesetz zu verlassen.

Vermieterpfandrecht

Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den Sachen, die der Mieter in die Räume eingebracht hat (§ 562 Abs. 1 BGB). Es erstreckt sich nicht auf unpfändbare Sachen. Für die Miete aus früherer Zeit als dem laufenden und dem folgenden Mietjahr kann es nicht geltend gemacht werden (§ 562 Abs. 2 BGB). Für Sie heißt das: Die Einrichtung, die Sie mit dem Betrieb gekauft haben, haftet im Zweifel für Mieten des Betriebs. Lassen Sie sich bestätigen, dass keine Mietrückstände offen sind, ehe Sie für das Inventar zahlen.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Der Vermieter darf aus wichtigem Grund fristlos kündigen, unter anderem bei Zahlungsverzug mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil für zwei aufeinanderfolgende Termine oder, über mehr als zwei Termine, mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor ihrem Wirksamwerden befriedigt wird. Wer in der Übergangszeit zahlt, sollte das belegen können: Überweisungen mit Verwendungszweck, der den Monat nennt.

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Quellen

Alle Quellen am 5. November 2026 abgerufen.

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