Praxis kaufen: Wie läuft die Praxisabgabe bei der Kassenärztlichen Vereinigung für den Käufer ab?

Inhalt

• Offener oder gesperrter Planungsbereich: die erste Prüfung
• Der Ablauf in zwei Stufen
• Kaufpreis und Verkehrswert
• Der Verzicht des Verkäufers: Zeitpunkt und Risiko
• Praxisräume und Mietvertrag

Offener oder gesperrter Planungsbereich: die erste Prüfung

Kurz gesagt: Vor jedem Gespräch über den Preis steht eine Frage: Ist der Planungsbereich der Praxis offen oder gesperrt? Davon hängt ab, ob es überhaupt ein Auswahlverfahren gibt.

Die vertragsärztliche Versorgung wird nach Planungsbereichen gesteuert. Ein Planungsbereich ist ein Gebiet, für das der Bedarf an Ärzten einer Arztgruppe berechnet wird. Die Größe hängt von der Versorgungsebene ab. Nach der Darstellung des Gemeinsamen Bundesausschusses werden Hausärzte in Mittelbereichen geplant, rund 883 an der Zahl. Die allgemeine fachärztliche Versorgung in Kreisen oder kreisfreien Städten, rund 361. Die spezialisierte läuft in Raumordnungsregionen, rund 97, und die gesonderte fachärztliche Versorgung in den 17 KV-Bezirken [G-BA, Bedarfsplanungs-Richtlinie].

Der Gemeinsame Bundesausschuss, kurz G-BA, beschließt Richtlinien über einheitliche Verhältniszahlen für den allgemeinen bedarfsgerechten Versorgungsgrad [§ 101 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SGB V]. Der Versorgungsgrad vergleicht das Ist-Niveau der Einwohner-Arzt-Relation mit dem Soll-Niveau der regionalen Verhältniszahl. Bei 100 Prozent sind beide gleich, und die KV ermittelt den Wert je Arztgruppe und Planungsbereich [G-BA, Bedarfsplanungs-Richtlinie].

Hier liegt die Schwelle. Überversorgung ist anzunehmen, wenn der allgemeine bedarfsgerechte Versorgungsgrad um 10 vom Hundert überschritten ist [§ 101 Abs. 1 Satz 3 SGB V]. Die Landesausschüsse der Ärzte und Krankenkassen stellen dann fest, ob Überversorgung vorliegt, und ordnen Zulassungsbeschränkungen an. Ärzte mit Ermächtigung bleiben bei dieser Feststellung unberücksichtigt [§ 103 Abs. 1 Satz 1 SGB V].

Die Tabelle fasst die Darstellung des G-BA zusammen: Unter 110 Prozent ist ein Planungsbereich offen, ab 110 Prozent gilt Überversorgung, und der Bereich ist für weitere Zulassungen dieser Arztgruppe grundsätzlich gesperrt [G-BA, Bedarfsplanungs-Richtlinie]. Ausnahmen gibt es für Quotenplätze, etwa im psychotherapeutischen oder nervenärztlichen Bereich. Ab 140 Prozent soll der Zulassungsausschuss eine Nachbesetzung ablehnen, wenn die Praxis für die Versorgung nicht nötig ist, die KV muss dann finanziell entschädigen [G-BA, Bedarfsplanungs-Richtlinie].

Die 140-Prozent-Grenze hat im Gesetz eine eigene Grundlage. Unabhängig von der Anordnung der Beschränkungen trifft der Landesausschuss eine eigene Feststellung, wenn der allgemeine bedarfsgerechte Versorgungsgrad um 40 Prozent überschritten ist [§ 103 Abs. 1 Satz 3 SGB V]. An diese Feststellung knüpft die Sollregel zur Ablehnung der Nachbesetzung an [§ 103 Abs. 3a Satz 7 SGB V].

Zulassungsbeschränkungen sind räumlich zu begrenzen. Sie können einen oder mehrere Planungsbereiche einer KV umfassen und werden für einzelne Arztgruppen angeordnet [§ 103 Abs. 2 Satz 1 bis 3 SGB V]. Das bedeutet: Ein Planungsbereich kann für Hausärzte gesperrt sein und für eine andere Arztgruppe offen. Wer eine fachärztliche Praxis kauft, prüft den Status der eigenen Arztgruppe, nicht den Gesamtstatus des Kreises.

Die obersten Landesbehörden können außerdem ländliche oder strukturschwache Teilgebiete festlegen, die auf Antrag für bestimmte Arztgruppen von den Beschränkungen ausgenommen werden [§ 103 Abs. 2 Satz 4 SGB V]. Eine Praxis in einem solchen Teilgebiet kann also in einem formal gesperrten Planungsbereich liegen und trotzdem ohne Sperre zu haben sein. Das lässt sich nur beim Landesausschuss oder der KV klären.

Zulassungsbeschränkungen werden aufgehoben, sobald die Voraussetzungen für eine Überversorgung entfallen sind [§ 103 Abs. 3 SGB V]. Der Status ist deshalb eine Momentaufnahme. Zwischen Kaufvertrag und Beschluss kann sich ein Planungsbereich öffnen oder schließen. Das ist ein Risiko, das Käufer im Kaufvertrag berücksichtigen sollten.

Am anderen Ende der Skala steht die Unterversorgung. Als rechnerischer Anhaltspunkt gelten nach der Darstellung des G-BA ein Versorgungsgrad unter 75 Prozent bei Hausärzten und unter 50 Prozent bei Fachärzten, die Feststellung trifft der Landesausschuss [G-BA, Bedarfsplanungs-Richtlinie]. In einem unterversorgten Gebiet ist die Lage für Käufer günstiger: Eine Tätigkeit dort zählt später sogar als Auswahlkriterium, wie der Abschnitt Auswahl zeigt.

Wie Käufer den Status herausfinden

Den Versorgungsgrad und den Sperrstatus veröffentlichen die Kassenärztlichen Vereinigungen und Landesausschüsse. Wer ein Praxisangebot prüft, braucht drei Angaben: den Planungsbereich der Praxis, die Arztgruppe, nach der die Praxis eingeordnet ist, und den aktuellen Versorgungsgrad. Die KV Baden-Württemberg bietet dafür Niederlassungs- und Kooperationsberatung an, erreichbar unter kooperationen@kvbawue.de oder 0711 7875-3700 [KVBW, Ende der Seite].

Die Prüfung des Status ist die Aufgabe, die Käufer am häufigsten selbst erledigen können. Schwieriger wird es bei den nächsten Schritten: Handelsregister, Grundbuch und Schuldenstand lassen sich nur mit Zugang und Erfahrung vollständig prüfen. Ein Beispielbericht zeigt, wie solche Prüfungen für einen Betriebskauf dokumentiert werden.

Der Ablauf in zwei Stufen

Kurz gesagt: Im gesperrten Planungsbereich entscheidet der Zulassungsausschuss zuerst, ob der Sitz ausgeschrieben wird. Erst danach läuft die Ausschreibung, und erst nach ihr wählt der Ausschuss unter den Bewerbern aus.

Die KV Baden-Württemberg beschreibt das Nachbesetzungsverfahren als zweistufig. Der Zulassungsausschuss entscheidet zunächst, ob die Vertragsarztpraxis ausgeschrieben wird [KVBW, Abschnitt Verfahren]. Die KV darf einen Vertragsarztsitz erst ausschreiben, wenn der Zulassungsausschuss die Nachbesetzung befürwortet hat [KVBW, Abschnitt Verfahren].

Der Weg im offenen Planungsbereich ist kürzer. Dort können Praxen ohne öffentliches Ausschreibungsverfahren an einen Nachfolger übergeben werden [KVBW, Abschnitt Verfahren]. Die KV Nordrhein beschreibt den Ablauf so: Die Übernehmenden stellen zunächst einen Zulassungsantrag für den Standort des Abgebers, und nach Rechtskraft erklärt der Abgebende den Verzicht gegenüber dem Zulassungsausschuss [KVNO, Abschnitt Verfahren und Zulassung].

Im gesperrten Planungsbereich ist die Nachbesetzung nur über dieses Verfahren möglich. Die KV Nordrhein formuliert es so: Der Antrag auf Nachbesetzung ist beim Zulassungsausschuss zu stellen [KVNO, Abschnitt Verfahren und Zulassung]. Nach Einigung über die Praxisübernahme und Einreichung der vollständigen Unterlagen wird das Verfahren für eine Sitzung des Ausschusses terminiert; nach Prüfung der Versorgungsrelevanz erscheint der Sitz auf ausschreibung.kvno.de [KVNO, Abschnitt Verfahren und Zulassung].

Das Gesetz fasst diese Reihenfolge in Absatz 4 zusammen. Die KV schreibt den Vertragsarztsitz nach einem stattgebenden Beschluss unverzüglich aus und erstellt eine Bewerberliste. Sie stellt die Liste dem Zulassungsausschuss sowie dem Vertragsarzt oder seinen Erben zur Verfügung [§ 103 Abs. 4 Satz 1 und 3 SGB V]. Die Liste gehört also auch dem Abgeber.

Die Dauer ist der Punkt, an dem Käufer und Verkäufer am häufigsten unterschiedliche Erwartungen haben. Die KV Baden-Württemberg empfiehlt, den Antrag etwa ein Jahr vor der geplanten Übergabe einzureichen. Erfahrungsgemäß dauert es etwa neun bis zwölf Monate bis zur Übergabe [KVBW, Abschnitt Fristen]. Nach der Befürwortung läuft eine einmonatige Ausschreibungsfrist, die der Abgeber abwarten muss [KVBW, Abschnitt Fristen].

Die KV Baden-Württemberg rät außerdem, mit der Nachfolgersuche etwa drei Jahre vor der beabsichtigten Übergabe zu beginnen [KVBW, Abschnitt Fristen]. Die KV Nordrhein rät Abgebern, die Niederlassungsberatung etwa 1,5 bis 2 Jahre vor dem Übergabetermin aufzusuchen [KVNO, Abschnitt Fristen]. Die Spanne zeigt, dass die Beratungsstellen unterschiedliche Vorlaufzeiten empfehlen.

Schlussfolgerung für Käufer: Wer kurzfristig kaufen will, etwa weil der Abgeber schon in drei Monaten aufhören möchte, plant mit einer Zeitachse, die in beiden genannten KV-Bezirken so nicht vorgesehen ist. Die Zeit zwischen Vertragsschluss und Übergabe muss der Kaufvertrag überbrücken, und die Frage, wer in dieser Zeit die Patienten versorgt, ist eine Frage an den Abgeber, siehe Fragen an den Verkäufer.

Welche Unterlagen der Antrag braucht

Dem Antrag ist nach den Angaben der KV Baden-Württemberg eine von beiden Seiten unterzeichnete Praxisübernahmeerklärung beizufügen [KVBW, Abschnitt Formulare und Nachweise]. Beide Seiten heißt hier: Abgeber und Bewerber. Die Erklärung dokumentiert, dass beide die Fortführung der Praxis wollen.

Der Abgeber muss darin unwiderruflich erklären, spätestens vor der Zulassung eines Nachfolgers auf seine Zulassung zu verzichten. Den Verzicht muss er höchstpersönlich erklären [KVBW, Abschnitt Formulare und Nachweise]. Was das für den Zeitplan und das Risiko des Käufers bedeutet, behandelt der Abschnitt Verzicht.

Im Erbfall gilt eine eigene Frist. Der Erbnachweis muss spätestens an dem Tag vorliegen, an dem der Zulassungsausschuss über das Nachbesetzungsverfahren entscheidet [KVBW, Abschnitt Formulare und Nachweise]. Das betrifft Käufer, die eine Praxis aus einem Nachlass übernehmen. Der Antrag kann dann von den Erben gestellt werden, und das Gesetz nennt den Vertragsarzt oder seine Erben nebeneinander [§ 103 Abs. 4 Satz 3 SGB V].

Zwei Hinweise der KV Baden-Württemberg betreffen den Käufer unmittelbar. Der Abgeber muss allen Bewerbern seine Praxisübernahmebedingungen offenlegen [KVBW, Abschnitt Bedingungen]. Und der Nachbesetzungsantrag kann bis zur Unanfechtbarkeit der Auswahlentscheidung zurückgenommen werden [KVBW, Abschnitt Bedingungen]. Der erste Punkt gibt Ihnen einen Anspruch auf Information, der zweite ist ein Risiko: Der Abgeber kann bis zuletzt abbrechen.

Kaufpreis und Verkehrswert

Kurz gesagt: Bei der Auswahl zählen die wirtschaftlichen Interessen des Abgebers nur bis zur Höhe des Verkehrswerts. Ein höherer Kaufpreis verschafft keinen Vorteil und kann ein Risiko sein.

Der Gesetzgeber hat der Auswahl eine Preisgrenze eingebaut. Die wirtschaftlichen Interessen des ausscheidenden Vertragsarztes oder seiner Erben werden nur berücksichtigt, soweit der Kaufpreis den Verkehrswert nicht übersteigt [§ 103 Abs. 4 Satz 9 SGB V]. Das schützt vor Preistreiberei: Wer mehr bietet als der Verkehrswert, verbessert damit seine Chance nicht.

Der Verkehrswert ist der Wert, den die Praxis bei Fortführung hat. Das Gesetz verwendet ihn an zwei Stellen: als Obergrenze der berücksichtigten Kaufpreise und als Höhe der Entschädigung, wenn der Ausschuss den Antrag ablehnt [§ 103 Abs. 3a Satz 13 und 14 SGB V]. Zwischen beiden Verwendungen besteht ein Zusammenhang: Die KV zahlt im Ablehnungsfall genau den Wert, bis zu dem ein Käufer im Auswahlverfahren zahlen darf.

Wie der Verkehrswert zu berechnen ist, regelt der hier genutzte Gesetzestext nicht. Die KV Baden-Württemberg erstellt auf Wunsch kostenlos eine Orientierungshilfe zum Gesamtwert der Praxis [KVBW, Abschnitt Kosten]. Diese Orientierungshilfe ist ein Anhaltspunkt, kein Bescheid.

Was die Preisgrenze für Verhandlung und Vertrag heißt

Die Preisgrenze wirkt auf zwei Seiten. Für den Abgeber begrenzt sie, was er im Auswahlverfahren durchsetzen kann. Für den Käufer begrenzt sie die Wirkung eines Preisangebots. Nach der Darstellung der KV Baden-Württemberg muss der Abgeber allen Bewerbern seine Praxisübernahmebedingungen offenlegen [KVBW, Abschnitt Bedingungen]. Alle Bewerber kennen also die Bedingungen und können sie vergleichen.

Daraus folgen drei Fragen an jedes Praxisangebot. Erstens: Liegt der verlangte Preis über dem Verkehrswert? Wenn ja, ist der Überschuss für die Auswahl wertlos, und der Käufer trägt ihn auf eigenes Risiko. Zweitens: Welche Posten stecken im Preis, etwa Geräte, Einrichtung, Patientenstamm, Mietrechte? Drittens: Was geschieht mit dem Preis, wenn die Zulassung nicht erteilt wird?

Beispielzahlen. Angenommen, der Verkehrswert einer Praxis beträgt 150.000 Euro. Bewerber A bietet 150.000 Euro, Bewerber B bietet 180.000 Euro.

• Berücksichtigt wird bei A ein Preis von 150.000 Euro.
• Berücksichtigt wird bei B ebenfalls höchstens 150.000 Euro, weil der Preis nur bis zum Verkehrswert zählt.
• Der Mehrbetrag von 30.000 Euro bei B verschafft keinen Vorteil.

Prüfzeile: 180.000 − 150.000 = 30.000 Euro Mehrbetrag, der bei der Auswahl nicht zählt; 150.000 + 30.000 = 180.000 Euro Gesamtgebot.

Lehnt der Ausschuss den Antrag ab, zahlt die KV in diesem Beispiel dem Abgeber 150.000 Euro als Entschädigung, unabhängig davon, was Käufer A oder B geboten hätte [§ 103 Abs. 3a Satz 13 und 14 SGB V]. Die Beispielzahlen sind erfunden und zeigen nur die Rechenlogik.

Die Ausschreibung ohne Bindung an den Wunschkäufer

Der Abgeber kann in der Praxis einen Wunschkäufer haben. Das Verfahren bindet den Ausschuss aber nicht an ihn. Die KV Baden-Württemberg weist darauf hin, dass der Abgeber allen Bewerbern die Bedingungen offenlegen muss, und der Antrag bis zur Unanfechtbarkeit der Auswahlentscheidung zurückgenommen werden kann [KVBW, Abschnitt Bedingungen]. Der Wunschkäufer ist also nicht sicher, auch wenn alles vereinbart ist.

Schlussfolgerung für Käufer: Zahlungen vor der Auswahlentscheidung sind riskant. Wer einen Teil des Kaufpreises vorab zahlt, sollte vertraglich festlegen, dass er bei fehlender Zulassung zurückfließt und wer ihn bis dahin verwahrt. Die Höhe des Betrags, den der Ausschuss berücksichtigt, ist auf den Verkehrswert gedeckelt, der Rest ist vertragliches Risiko.

Wenn das Verfahren scheitert

Scheitert das Nachbesetzungsverfahren, muss der Abgeber es erneut und kostenpflichtig beantragen. Die Seite der KV nennt keinen Gebührenbetrag [KVBW, Abschnitt Kosten]. Für Käufer bedeutet das eine Verzögerung um die Dauer eines weiteren Verfahrens, also etwa nochmals neun bis zwölf Monate nach der Erfahrung der KV [KVBW, Abschnitt Fristen]. Die Kosten dafür trägt zunächst der Abgeber, wer sie am Ende trägt, regelt der Vertrag.

Für die Finanzierung heißt das: Ein Darlehen, das auf den Kaufpreis ausgelegt ist, läuft möglicherweise, bevor die Praxis Umsatz bringt. Banken verlangen in der Regel Sicherheit über die Dauer, und die Dauer ist hier unsicher. Das lässt sich nur im Einzelfall mit dem Kreditgeber klären.

Der Verzicht des Verkäufers: Zeitpunkt und Risiko

Kurz gesagt: Der Abgeber muss auf seine Zulassung verzichten, damit der Sitz frei wird. Der Verzicht ist nicht widerrufbar, und sein Zeitpunkt entscheidet, wer das Risiko trägt.

Der Verzicht ist eine einseitige Willenserklärung gegenüber dem Zulassungsausschuss. Die KV Nordrhein schreibt: Ein einmal erklärter Verzicht ist eine einseitige Willenserklärung und nicht widerrufbar [KVNO, Abschnitt Praxisabgabe ohne Nachfolger]. Die KV Baden-Württemberg verlangt vom Abgeber, dass er unwiderruflich erklärt, spätestens vor der Zulassung eines Nachfolgers auf seine Zulassung zu verzichten, und zwar höchstpersönlich [KVBW, Abschnitt Formulare und Nachweise].

Der Verzicht beendet die Zulassung, sobald er wirksam wird [§ 95 Abs. 7 SGB V]. Ab diesem Zeitpunkt kann der Abgeber nicht mehr zu Lasten der gesetzlichen Krankenversicherung behandeln. Der Zeitpunkt des Wirksamwerdens ist deshalb für den Betrieb entscheidend: Bis dahin läuft die Praxis, danach nur noch mit dem neuen Inhaber.

Zwei Zeitpunkte, zwei Risiken

Wird der Verzicht früh erklärt, trägt der Abgeber das Risiko, dass die Nachfolge scheitert und er ohne Zulassung dasteht. Wird er spät erklärt, trägt der Käufer das Risiko, dass der Abgeber es sich anders überlegt. Die KV Baden-Württemberg löst das so, dass der Abgeber vorab unwiderruflich erklärt, spätestens vor der Zulassung des Nachfolgers zu verzichten [KVBW, Abschnitt Formulare und Nachweise].

Für Käufer ist das eine Absicherung in der Praxisübernahmeerklärung. Die Erklärung bindet den Abgeber. Der Antrag selbst kann aber bis zur Unanfechtbarkeit der Auswahlentscheidung zurückgenommen werden [KVBW, Abschnitt Bedingungen]. Beide Aussagen bestehen nebeneinander: Der Verzicht ist unwiderruflich, sobald er erklärt ist, der Nachbesetzungsantrag bleibt bis zum Schluss zurücknehmbar.

Die KV Nordrhein ergänzt, dass ein Nachbesetzungsverfahren auch nach dem Verzicht noch angestoßen werden kann [KVNO, Abschnitt Praxisabgabe ohne Nachfolger]. Der Verzicht ohne Nachfolger muss im Original beim Zulassungsausschuss eingereicht werden, der Sitz fällt danach in die Bedarfsplanung zurück [KVNO, Abschnitt Praxisabgabe ohne Nachfolger].

Wenn die Praxis stillsteht

Die Zulassung ist an die tatsächliche Tätigkeit gebunden. Sie ist zu entziehen, wenn der Arzt die Tätigkeit nicht aufnimmt oder nicht mehr ausübt oder seine vertragsärztlichen Pflichten gröblich verletzt. Der Ausschuss kann stattdessen die Entziehung der Hälfte oder eines Viertels beschließen [§ 95 Abs. 6 SGB V].

In einem zulassungsbeschränkten Planungsbereich endet die Zulassung außerdem, wenn die Tätigkeit nicht innerhalb von drei Monaten aufgenommen wird [§ 95 Abs. 7 SGB V]. Das trifft vor allem den Nachfolger: Wer den Sitz zugesprochen bekommt, muss die Tätigkeit zügig aufnehmen. Praxisräume, Geräte und Personal müssen zum Stichtag bereitstehen.

Als Ausweg bei Unterbrechungen gibt es das Ruhen. Die Zulassung ruht auf Beschluss des Zulassungsausschusses, wenn der Vertragsarzt seine Tätigkeit nicht aufnimmt oder nicht ausübt, ihre Aufnahme aber in angemessener Frist zu erwarten ist. Auch das Ruhen der Hälfte oder eines Viertels kann beschlossen werden [§ 95 Abs. 5 Satz 1 bis 3 SGB V]. Für Käufer ist das nützlich, wenn der Praxisbeginn sich verzögert, etwa wegen eines Umbaus.

Schlussfolgerung für Käufer: Der Abgeber sollte die Praxis bis zur Übergabe weiterführen, damit die Zulassung nicht wegen Nichtausübung gefährdet ist. Ob und wie der Abgeber seine Tätigkeit in der Übergangszeit gestaltet, ist deshalb eine Vertragsfrage. Ein Vertrag, der den Stichtag des Verzichts und den Stichtag der Praxisaufnahme zusammenlegt, ist für beide Seiten sicherer als einer, der eine Lücke lässt.

Praxisräume und Mietvertrag

Kurz gesagt: Die Praxis lässt sich in der Regel nicht ohne die Räume übergeben. Wer kauft, braucht deshalb einen Mietvertrag, der die Fortführung erlaubt, und sollte die Erlaubnis des Vermieters vor der Zahlung haben.

Die KV Baden-Württemberg schreibt, dass die Praxis in der Regel nicht ohne die Praxisräume übergeben werden kann [KVBW, Abschnitt Bedingungen]. Für den Auswahlbewerber heißt das: Zur Fortführung am konkreten Ort gehört der Zugriff auf die Räume. Wer den Standort verlegen will, schwächt seine Bewerbung, weil der Wille zur Fortführung am konkreten Ort ein Auswahlkriterium ist [KVBW, Abschnitt Bedingungen].

Die Räume sind meist gemietet. Dann kommt es auf den Mietvertrag an. Der Abgeber ist Mieter, der Käufer will an seine Stelle treten oder einen neuen Vertrag erhalten. Beides braucht den Vermieter.

Untervermietung und Eintritt in den Vertrag

Der Mieter darf den Gebrauch der Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, das nur bei einem wichtigen Grund in der Person des Dritten entfällt [§ 540 Abs. 1 BGB]. Die Vorschrift regelt keine Vertragsübernahme im Ganzen.

Ein Eintritt des Käufers in den Mietvertrag braucht deshalb eine Dreiervereinbarung: Abgeber, Käufer und Vermieter. Der Vermieter kann sie verweigern. Eine Pflicht, dem Eintritt zuzustimmen, ergibt sich aus der genannten Vorschrift nicht. Wer die Praxis übernimmt, ohne dass der Vermieter zugestimmt hat, riskiert, am Ende Praxis ohne Räume zu haben.

Schlussfolgerung für Käufer: Die Zustimmung des Vermieters gehört zu den Bedingungen des Kaufvertrags. Zahlungen werden erst fällig, wenn sie vorliegt. Der Vermieter sollte den Eintritt oder den neuen Vertrag schriftlich bestätigen, mit Laufzeit und Miete.

Laufzeit, Form und Kündigung

Die Laufzeit entscheidet, wie lange die Praxis an diesem Ort sicher laufen kann. Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in der vorgeschriebenen Form geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung zulässig [§ 550 BGB]. Für Gewerberäume genügt als Form die Textform [§ 578 Abs. 2 BGB].

Das hat einen praktischen Effekt. Ein befristeter Gewerbemietvertrag mit zehn Jahren Laufzeit, der in Textform vorliegt, bleibt befristet. Fehlt die Textform, kann der Vertrag früher gekündigt werden. Für Käufer ist deshalb entscheidend, den Vertrag im Original zu sehen, einschließlich aller Nachträge.

Verkauft der Vermieter das Gebäude, bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Erwerber tritt anstelle des Vermieters ein. Das regelt die Vorschrift "Kauf bricht nicht Miete" [§ 566 Abs. 1 BGB], die für Gewerberäume entsprechend gilt [§ 578 Abs. 1 BGB]. Sie schützt den Mieter vor einem Eigentümerwechsel, aber nicht vor einem Wechsel des Mieters, also des Praxisinhabers.

Wem das Haus gehört: der Grundbuchauszug

Ob ein Vermieter überhaupt verfügen darf, zeigt das Grundbuch. Das Grundbuch darf einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt [§ 12 Abs. 1 GBO]. Ein Käufer, der eine Praxis in gemieteten Räumen übernehmen will, hat ein solches Interesse in der Regel, weil er wissen muss, wer Eigentümer ist und welche Belastungen auf dem Grundstück liegen.

Im Grundbuch stehen Eigentümer und Belastungen. Dazu gehören Grundschulden, die das Gebäude als Sicherheit für Kredite binden. Eine Abschrift kann verlangt werden und ist auf Verlangen zu beglaubigen [§ 12 Abs. 2 GBO]. Jede Einsicht wird protokolliert, und der Eigentümer kann Auskunft aus dem Protokoll verlangen [§ 12 Abs. 4 GBO].

Der Käufer sollte den Auszug nicht vom Abgeber, sondern vom Grundbuchamt selbst besorgen. Ein Auszug, den der Abgeber vorlegt, kann veraltet sein. Ob eine Grundschuld auf dem Haus lastet, beeinflusst die Sicherheit des Mietverhältnisses, wenn der Eigentümer in Zahlungsschwierigkeiten gerät.

Die Gewerbeanzeige

Wer den selbständigen Betrieb eines stehenden Gewerbes beginnt, muss das der zuständigen Behörde gleichzeitig anzeigen [§ 14 Abs. 1 GewO]. Die Pflicht gilt auch bei Verlegung, Wechsel oder Ausdehnung des Gegenstands, bei Namensänderung und bei Aufgabe. Eine Betriebsübernahme nennt der Text nicht ausdrücklich.

Für eine rein ärztliche Tätigkeit ist diese Anzeigepflicht aus dem Gesetzestext nicht ablesbar. Sie rückt näher, wenn die Praxis mit gewerblichen Teilen verbunden ist, etwa einem Warenverkauf oder einer gewerblich auftretenden Gesellschaft. Käufer prüfen deshalb, ob der Betrieb solche Teile enthält.

Eine Besonderheit gilt für Röntgengeräte. Der Betrieb von Anlagen zur Erzeugung ionisierender Strahlung und das Betreiben eines Röntgengeräts brauchen eine Genehmigung, sofern nicht eine Anzeige genügt. Das gilt auch bei einer wesentlichen Änderung [§ 12 Abs. 1 und 2 StrlSchG]. Wer eine Praxis mit Röntgengerät übernimmt, sollte klären, ob die Genehmigung auf ihn übergeht oder neu beantragt werden muss.

Quellen

• Kassenärztliche Vereinigung Baden-Württemberg, Praxisabgabe: https://www.kvbawue.de/praxis/niederlassung/ausgeschriebene-vertragsarztsitze/praxisabgabe (abgerufen am 2026-11-06)
• Kassenärztliche Vereinigung Nordrhein, Praxisabgabe: https://www.kvno.de/praxis/beratung/niederlassungsberatung/praxisabgabe (abgerufen am 2026-11-06)
• Gemeinsamer Bundesausschuss, Bedarfsplanungs-Richtlinie: https://www.g-ba.de/themen/bedarfsplanung/bedarfsplanungsrichtlinie/ (abgerufen am 2026-11-06)
• § 95 SGB V: https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_5/__95.html (abgerufen am 2026-11-06)
• § 101 SGB V: https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_5/__101.html (abgerufen am 2026-11-06)
• § 103 SGB V: https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_5/__103.html (abgerufen am 2026-11-06)
• § 12 GBO: https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__12.html (abgerufen am 2026-11-06)
• § 12 StrlSchG: https://www.gesetze-im-internet.de/strlschg/__12.html (abgerufen am 2026-11-06)
• § 540 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html (abgerufen am 2026-11-05)
• § 550 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__550.html (abgerufen am 2026-11-05)
• § 566 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html (abgerufen am 2026-11-05)
• § 578 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html (abgerufen am 2026-11-05)
• § 14 GewO: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__14.html (abgerufen am 2026-11-05)