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Restaurant pachten statt kaufen: Was gehört in den Pachtvertrag, und wer haftet für das Inventar?

Vom Team von Provenance Diligence · .

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Inhalt

  1. Pacht oder Kauf: Was Sie rechtlich bekommen
  2. Die Pflichtpunkte im Pachtvertrag
  3. Inventar: Schätzwert, Gefahr und Ausgleich bei Rückgabe
  4. Laufzeit, Kündigung und Rückgabe
  5. Gaststättenerlaubnis und Gewerbeanzeige beim Pächterwechsel
  6. Personal, Schulden und Steuern des Vorbetreibers
  7. Quellen

Pacht oder Kauf: Was Sie rechtlich bekommen

Kurz gesagt: Bei der Pacht gewährt der Verpächter Ihnen den Gebrauch und die Früchte des Betriebs, Sie zahlen dafür Pacht. Eigentum an Räumen, Küche oder Kundenstamm erwerben Sie nicht.

Das Bürgerliche Gesetzbuch beschreibt die Pacht als Vertrag, durch den der Verpächter dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte gewährt, soweit sie nach den Regeln ordnungsmäßiger Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind (§ 581 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Pächter muss die vereinbarte Pacht zahlen (§ 581 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Für Sie als Gastronom heißt das: Sie pachten ein laufendes Lokal mit Räumen, meist mit Küchengeräten und Mobiliar, und führen es auf eigene Rechnung. Der Gewinn nach Pacht gehört Ihnen, ein Verlust ebenfalls.

Auf die Pacht sind die Vorschriften über die Miete entsprechend anzuwenden, soweit die §§ 582 bis 584b BGB nichts anderes bestimmen (§ 581 Abs. 2 BGB). Die Sonderregeln der Landpacht gelten nur für Grundstücke, die überwiegend landwirtschaftlich verpachtet werden; eine Gaststättenpacht fällt nach der Begriffsbestimmung nicht darunter (§ 585 Abs. 1 BGB). Das Mietrecht für Gewerberäume ist also Ihr Auffangnetz, wo der Pachtvertrag schweigt.

Aus dieser Konstruktion folgen vier Unterschiede zum Kauf, die Ihre Entscheidung prägen.

FrageKauf des BetriebsPacht
Kapital am AnfangKaufpreis, oft finanziertPacht, Kaution, Inventarübernahme falls vereinbart
Räume und ImmobilieEigentum nur beim Immobilienkauf, dann notarieller Vertrag (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB)Bleiben im Eigentum des Verpächters
EndeSie verkaufen weiterDer Vertrag läuft aus oder wird gekündigt, danach geben Sie zurück
Wertsteigerung des BetriebsGehört IhnenNützt zunächst dem Verpächter, etwa bei der nächsten Pacht

Die letzte Zeile ist eine Folgerung für Sie, kein Rechtssatz: Wer einen Betrieb durch gute Arbeit aufbaut, hat bei der Pacht kein Vermögensstück, das er nach Vertragsende verkaufen kann, es sei denn, der Vertrag regelt es.

Eine Pacht bietet sich an, wenn Sie den Betrieb erst erproben wollen oder das Eigenkapital für den Kauf fehlt. Sie bindet Sie aber an die Bedingungen des Verpächters. Die Hauptfrage lautet daher nie nur „Wie hoch ist die Pacht?“, sondern „Was bekomme ich dafür, und was bleibt am Ende?“.

Wie angespannt der Markt ist, in dem Sie pachten, zeigen amtliche und Verbandszahlen. Das Statistische Bundesamt meldet für 2025 im Gastgewerbe real 2,1 % weniger Umsatz als 2024, in der Gastronomie real 2,2 % weniger und nominal 1,8 % mehr (Pressemitteilung vom 19.02.2026). Der DEHOGA nennt für 2025 real 14,8 % weniger Umsatz als 2019 und in der getränkegeprägten Gastronomie 35,9 % weniger (Zahlenspiegel IV/2025).

Von Januar bis November 2025 zählte der DEHOGA 33.553 Neugründungen (plus 4,9 %) und 2.314 Insolvenzverfahren (plus 25,8 %). Das heißt für Ihre Pachtrechnung: Verlangen Sie die Umsätze des Betriebs aus den letzten Jahren in der Steuer- und Kassenform, die der Verpächter hat, und kalkulieren Sie die Pacht gegen den Wareneinsatz und die Personalkosten, nicht gegen Hoffnungen.

Fragen Sie vor jeder Zusage den Verpächter nach den Jahresabschlüssen oder Einnahmenüberschussrechnungen der letzten drei Jahre und nach den Monatsumsätzen des laufenden Jahres. Wer als Verpächter nur mündliche Umsatzzahlen nennt, liefert keine Grundlage für eine Pacht, die Sie jahrelang trägt.

Die Pflichtpunkte im Pachtvertrag

Kurz gesagt: Fünf Punkte entscheiden über den Wert des Vertrags: Gegenstand, Pacht, Laufzeit, Inventar und Form. Fehlt einer, regelt das Gesetz Ihr Risiko, oft zu Ihren Lasten.

Gegenstand: Was wird verpachtet?

Der Gegenstand des Vertrags bestimmt, was Sie nutzen dürfen. Listen Sie ihn so genau, wie Sie ihn beim Pachtende zurückgeben wollen: Gasträume, Küche, Lager, Keller, Toiletten, Außenfläche, Stellplätze, Wohnung über dem Lokal, Werbeflächen, Namensrechte.

Die Außenfläche auf öffentlichem Grund gehört nicht automatisch dazu. Nach dem Leitfaden der IHK Frankfurt ist Außengastronomie auf öffentlicher Verkehrsfläche eine Sondernutzung, die auf jederzeitigen Widerruf erteilt wird; es besteht kein Anspruch auf die Fläche, und die Erlaubnis ist kein Pachtverhältnis. Der Verpächter kann Ihnen deshalb nur zusichern, was ihm selbst gehört oder was er erlaubt bekommen hat. Lassen Sie sich die gültige Sondernutzungserlaubnis zeigen und fragen Sie, auf wen sie lautet.

Pacht: Höhe, Fälligkeit, Umsatzsteuer

Die Pacht sollte nach Betrag, Fälligkeit und Steuer ausgewiesen sein. Die Verpachtung von Grundstücken ist von der Umsatzsteuer befreit; nicht befreit ist die Verpachtung von Betriebsvorrichtungen, also von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind (§ 4 Nr. 12 UStG).

Der Verpächter kann zur Umsatzsteuerpflicht optieren, wenn Sie das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen; er muss das nachweisen (§ 9 Abs. 1 und 2 UStG). Für Sie zählt die Folge: Der Vertrag muss sagen, ob die genannte Pacht netto oder brutto gilt und ob Sie die Umsatzsteuer zusätzlich zahlen. Ein Unterschied von 19 % auf die Jahrespacht ist bei einer Pacht von 42.000 € im Jahr ein Betrag von 7.980 €. Das ist eine Rechenfolge aus dem Regelsatz von 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG), kein Befund über Ihren Vertrag.

Fragen Sie den Verpächter, ob er zur Umsatzsteuer optiert hat und ob die Pacht im Vertrag netto oder brutto steht. Verlangen Sie die Antwort im Vertragstext.

Laufzeit und Form

Die Laufzeit gehört zu den teuersten Punkten, weil sie Ihr Risiko bündelt. Einzelheiten stehen im Abschnitt zu Laufzeit und Kündigung. Zur Form gilt: Ein Vertrag über Gewerberäume für längere Zeit als ein Jahr, der nicht in der vorgeschriebenen Form geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung kündbar (§ 550 Satz 1 BGB).

Seit dem 01.01.2025 ist die vorgeschriebene Form für Gewerberaum die Textform. Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz vom 23.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 323) hat die Schriftform ersetzt (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ihre Folgerung: Eine auf fünf oder zehn Jahre gedachte Befristung, die formfehlerhaft vereinbart wurde, trägt nicht. Der Vertrag gilt dann auf unbestimmte Zeit, und die Kündigung ist frühestens nach einem Jahr möglich. Das nimmt Ihnen die Planungssicherheit, die Sie für Investitionen in den Betrieb brauchen.

Verlangen Sie deshalb einen Vertrag mit allen Anlagen in einer Fassung, auf die sich beide Seiten beziehen. Pläne, Inventarliste und Nebenabreden gehören in diese Fassung, damit es im Streit nur einen Text gibt.

Inventar und Erhaltung

Wird ein Grundstück mit Inventar verpachtet, obliegt dem Pächter die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke (§ 582 Abs. 1 BGB). Der Verpächter muss Stücke ersetzen, die infolge eines vom Pächter nicht zu vertretenden Umstands in Abgang kommen (§ 582 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Das gilt als Gesetzesgrundlage, wenn Sie nichts anderes vereinbaren. Der Abschnitt zum Inventar zeigt, wie sich das verschiebt, sobald Sie das Inventar zum Schätzwert übernehmen.

Inventar: Schätzwert, Gefahr und Ausgleich bei Rückgabe

Kurz gesagt: Vereinbaren Sie die Inventarübernahme zum Schätzwert, tragen Sie die Gefahr des zufälligen Untergangs und müssen bei Pachtende den Wertunterschied in Geld ausgleichen. Ohne diese Vereinbarung ersetzt der Verpächter Stücke, die ohne Ihr Verschulden abgehen.

Die Grundregel ohne Schätzwert-Vereinbarung

Bei einer Verpachtung mit Inventar erhalten Sie Stühle, Tische, Theke, Kühlzellen, Herd und Geschirr als Teil des Vertrags. Das Gesetz weist Ihnen die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke zu (§ 582 Abs. 1 BGB). Geht ein Stück ohne Ihr Verschulden verloren, muss der Verpächter es ersetzen (§ 582 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Das ist die vorteilhafte Grundlage für Sie. Sie hat aber eine Voraussetzung: Der Vertrag darf nichts anderes bestimmen. In der Praxis verlangen Verpächter oft die Übernahme zum Schätzwert, weil sie so das Ausfallrisiko loswerden.

Die Übernahme zum Schätzwert nach § 582a BGB

Übernehmen Sie das Inventar zum Schätzwert und verpflichten Sie sich, es bei Pachtende zum Schätzwert zurückzugeben, tragen Sie die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung (§ 582a Abs. 1 BGB). Brand, Wasserschaden oder Einbruch gehen dann zu Ihren Lasten, auch ohne Verschulden.

Sie müssen das Inventar in dem Zustand erhalten und in dem Umfang ersetzen, wie es eine ordnungsmäßige Wirtschaft erfordert. Was Sie neu anschaffen, wird mit der Einverleibung in das Inventar Eigentum des Verpächters (§ 582a Abs. 2 BGB).

Dieser zweite Satz ist leicht zu übersehen und teuer. Kaufen Sie eine neue Kaffeemaschine, weil die alte ausfällt, gehört die neue dem Verpächter, sobald sie ins Inventar eingegliedert ist. Sie gleicht dann den Wert der alten aus, nicht mehr.

Bei Pachtende geben Sie das vorhandene Inventar zurück. Der Verpächter kann überflüssige oder für das Grundstück zu wertvolle Stücke, die Sie angeschafft haben, ablehnen; das Eigentum an ihnen geht dann auf Sie über. Einen Unterschied zwischen den Gesamtschätzwerten des übernommenen und des zurückgegebenen Inventars gleichen Sie in Geld aus; maßgeblich sind die Preise bei Pachtende (§ 582a Abs. 3 BGB).

Zwei Folgerungen für Sie:

  • Der Ausgleich fällt höher aus, wenn die Preise für Küchentechnik bis Pachtende gestiegen sind. Das Gesetz nennt die Preise bei Pachtende als Maßstab, nicht die Preise beim Pachtbeginn.
  • Verlangen Sie eine Inventarliste mit Schätzwerten je Stück, die beide Seiten unterschreiben. Ohne sie lässt sich der Ausgleich nicht rechnen.

Regeln Sie im Vertrag, wie der Schätzwert je Stück bei Pachtbeginn und bei Pachtende ermittelt wird und wer den Schätzer bestimmt.

Fremdes Inventar im Lokal

Nicht alles im Lokal gehört dem Verpächter. Kühlgeräte, Kaffeemaschine oder Zapfanlage können geleast, unter Eigentumsvorbehalt gekauft oder vom Vorbetreiber geliehen sein. Das ist ein Prüfpunkt für Sie, kein Rechtssatz: Verlangen Sie für jedes größere Stück den Eigentumsnachweis, also Rechnung, Leasingvertrag oder Übereignungsvertrag, und lassen Sie sich im Vertrag zusichern, dass das verzeichnete Inventar frei von Rechten Dritter ist.

Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, also auch an Einrichtung und Inventar im Lokal; es erstreckt sich nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen (§ 562 Abs. 1 BGB). Für künftige Entschädigungsforderungen und für Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann es nicht geltend gemacht werden (§ 562 Abs. 2 BGB).

Das Mietrecht für Grundstücke verweist auf diese Vorschrift (§ 578 Abs. 1 BGB), und auf die Pacht gilt das Mietrecht entsprechend, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 581 Abs. 2 BGB). Die Folgerung für Sie: Bleiben Sie die Pacht schuldig, kann der Verpächter sein Pfandrecht auch an Ihrer eigenen Küchenausstattung geltend machen. Eigene Geräte, die Sie finanzieren, stehen damit gleichzeitig unter dem Zugriff des Verpächters und des Geldgebers. Klären Sie das mit Ihrem Geldgeber, bevor Sie finanzieren.

Laufzeit, Kündigung und Rückgabe

Kurz gesagt: Bei einer Pacht ohne Laufzeit können Sie nur zum Ende eines Pachtjahres kündigen, und zwar rechtzeitig im Halbjahr davor. Bei Pachtende geben Sie zurück und müssen Ansprüche schnell prüfen, denn manche verjähren in sechs Monaten.

Ordentliche Kündigung einer unbefristeten Pacht

Ist die Pachtzeit bei der Pacht eines Grundstücks nicht bestimmt, ist die ordentliche Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig. Sie muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll (§ 584 Abs. 1 BGB).

Zum Vergleich: Bei Geschäftsräumen ist die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig (§ 580a Abs. 2 BGB). Die Pacht folgt nach Ihrer Folgerung der Sonderregel in § 584 BGB, weil das Mietrecht nur gilt, soweit die §§ 582 bis 584b BGB nichts anderes bestimmen (§ 581 Abs. 2 BGB).

Eine Beispielrechnung nach dem Gesetzeswortlaut, mit Beispielzahlen: Der Pachtvertrag beginnt am 01.04.2027. Das Pachtjahr endet dann am 31.03.2028. Das halbe Jahr, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll, ist der Zeitraum 01.10.2027 bis 31.03.2028. Der 01.10.2027 ist ein Freitag, der 02.10.2027 ein Samstag, der 04.10.2027 ein Montag.

Zählt man Montag bis Samstag als Werktage, ist der dritte Werktag der 04.10.2027. Die Kündigung muss dem Verpächter bis dahin zugehen. Verpassen Sie den Tag, endet die Pacht erst ein Jahr später. Prüfen Sie diese Zählung für Ihren Vertrag mit einem Anwalt, bevor Sie sich darauf verlassen: „Wann endet in meinem Vertrag das Pachtjahr, und bis zu welchem Tag muss meine Kündigung dem Verpächter zugehen?“

Befristete Pacht und Verlängerung

Eine befristete Pacht endet mit Zeitablauf. Eine Verlängerungsoption sollte schriftlich oder in Textform geregelt sein, mit Frist und Preis. Legen Sie fest, bis zu welchem Tag Sie die Option ausüben müssen und ob sich die Pacht ändert.

Eine Kaufoption auf die Immobilie berührt den Notarzwang. Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein ohne Beurkundung geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Ihre Folgerung: Eine Option, die das Eigentum am Haus betrifft, gehört zum Notar, nicht in eine Nebenabrede.

Außerordentliche Kündigung durch den Verpächter

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Würdigung aller Umstände, insbesondere eines Verschuldens, die Fortsetzung bis zum Ende der Mietzeit oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).

Für den Verpächter liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Verzug ist. Dasselbe gilt, wenn er in einem Zeitraum über mehr als zwei Termine mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Vertragspflicht, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, soweit nicht ein Gesetzesausnahmefall vorliegt (§ 543 Abs. 3 BGB). Als Pächter schließen Sie daraus: Zwei verpasste Monatspachten können ausreichen. Halten Sie in schwachen Monaten Kontakt zum Verpächter und schreiben Sie Vereinbarungen zu Stundung oder Ratenzahlung nieder.

Diese Regeln stehen im Mietrecht. Sie gelten für die Pacht über die Verweisung in § 581 Abs. 2 BGB entsprechend; das ist eine Folgerung für Ihren Fall.

Rückgabe und kurze Verjährung

Bei Pachtende müssen Sie zurückgeben; hatten Sie den Gebrauch einem Dritten überlassen, kann der Verpächter die Sache auch von diesem zurückfordern (§ 546 Abs. 1 und 2 BGB). Geben Sie nicht zurück, kann der Verpächter für die Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Pacht verlangen, nach dem Verhältnis der Nutzungen, die Sie zogen oder ziehen konnten, zu denen des ganzen Pachtjahrs; weiterer Schaden bleibt ersatzfähig (§ 584b BGB).

Ersatzansprüche des Verpächters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten ab Rückerhalt. Ihre Ansprüche auf Aufwendungsersatz oder Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 1 und 2 BGB). Notieren Sie sich den Tag der Rückgabe und den Tag des Vertragsendes im Kalender. Wer nach einem halben Jahr noch Geld für den Umbau will, kommt meist zu spät.

Gaststättenerlaubnis und Gewerbeanzeige beim Pächterwechsel

Kurz gesagt: Die Erlaubnis des Vorpächters gilt nicht für Sie. Je nach Bundesland brauchen Sie eine eigene Erlaubnis oder eine Anzeige, und beides braucht Vorlauf. Machen Sie den Pachtvertrag davon abhängig.

Warum die Erlaubnis nicht mitwandert

Nach dem Bundes-Gaststättengesetz braucht eine Erlaubnis, wer ein Gaststättengewerbe betreiben will; ausgenommen ist unter anderem der Ausschank alkoholfreier Getränke und zubereiteter Speisen (§ 2 Abs. 1 und 2 GastG). Die Erlaubnis wird für eine bestimmte Betriebsart und für bestimmte Räume erteilt (§ 3 Abs. 1 GastG).

Die IHK Nord Westfalen beschreibt sie als personen-, raum- und betriebsartgebunden und nennt bei Übernahme oder Betreiberwechsel eine neue Erlaubnis als erforderlich. Für Sie als Pächter folgt: Der Verpächter kann Ihnen die Räume überlassen, die Erlaubnis aber nicht. Sie beantragen sie selbst.

Die Behörde muss die Erlaubnis versagen bei Unzuverlässigkeit des Antragstellers, bei ungeeigneten Räumen, bei Widerspruch zum öffentlichen Interesse oder wenn die Bescheinigung der IHK über die lebensmittelrechtliche Unterrichtung fehlt (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 GastG). Wirtschaftliche Schwierigkeiten früherer Betriebe der Person können damit Ihr Verfahren belasten. Prüfen Sie deshalb Ihre eigene Lage, bevor Sie sich verpflichten.

Wer die Erlaubnis braucht

Die Rechtsform bestimmt, wer in der Erlaubnis steht. Bei GbR, OHG und KG braucht jeder geschäftsführungsberechtigte Gesellschafter die Erlaubnis; bei GmbH und AG erhält die juristische Person selbst die Erlaubnis (IHK München).

Planen Sie die Pacht mit einer GmbH, die Sie gründen, muss die Gesellschaft schon bestehen, wenn Sie den Antrag stellen. Eine Betriebsart, die vom Verpächter bisher geführt wurde, bindet Sie nicht, wenn Sie das Konzept ändern. Eine Änderung der Betriebsart erfordert nach der IHK München in der Regel eine neue oder geänderte Erlaubnis; die Betriebsart richtet sich nach dem Gesamtgepräge aus Betriebszeit, Getränke- oder Speisenangebot und Darbietungen.

Pflichten ab dem ersten Tag

Beschäftigte, die mit Lebensmitteln umgehen, brauchen die Belehrung nach den §§ 42, 43 IfSG. Bei der erstmaligen Tätigkeit darf die Bescheinigung nicht älter als drei Monate sein; der Arbeitgeber wiederholt die Belehrung alle zwei Jahre und dokumentiert sie (§ 43 IfSG).

Nicht vorverpackte Lebensmittel dürfen nur abgegeben werden, wenn die Allergeninformation schriftlich bereitgestellt wird oder mündlich erfolgt; dann muss sie schriftlich dokumentiert und ein gut sichtbarer Hinweis auf die Möglichkeit der mündlichen Auskunft angebracht sein (§ 4 LMIDV). Nehmen Sie die Allergenliste des Vorpächters nicht ungeprüft; sie gilt nur für dessen Speisekarte.

Personal, Schulden und Steuern des Vorbetreibers

Kurz gesagt: Bei der Pacht kann ein Betriebsübergang vorliegen, dann übernehmen Sie die Arbeitsverhältnisse. Alte Schulden des Vorpächters sind in der Regel seine Sache, Ausnahmen entstehen bei Firmenfortführung. Ob für Steuern des Vorbetreibers eine Haftung nach § 75 AO droht, hängt vom Einzelfall ab.

Das Personal

Geht ein Betrieb oder Betriebsteil durch Rechtsgeschäft auf einen anderen Inhaber über, tritt dieser in die Rechte und Pflichten aus den im Zeitpunkt des Übergangs bestehenden Arbeitsverhältnissen ein (§ 613a Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Pachtvertrag ist ein Rechtsgeschäft. Die Folgerung für Sie: Übernehmen Sie das Lokal samt Team, kann ein Betriebsübergang vorliegen, ohne dass Sie das Wort im Vertrag lesen.

Ob ein Betriebsübergang vorliegt, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob Sie die Mitarbeiter, die Räume und die Ausstattung weiter nutzen. Eine Kündigung wegen des Betriebsübergangs ist unwirksam; Kündigungen aus anderen Gründen bleiben möglich (§ 613a Abs. 4 BGB).

Der alte oder der neue Inhaber muss die betroffenen Arbeitnehmer vor dem Übergang in Textform über Zeitpunkt, Grund, rechtliche, wirtschaftliche und soziale Folgen sowie die in Aussicht genommenen Maßnahmen unterrichten (§ 613a Abs. 5 BGB). Der Arbeitnehmer kann dem Übergang innerhalb eines Monats nach Zugang der Unterrichtung schriftlich widersprechen, gegenüber dem alten oder dem neuen Inhaber (§ 613a Abs. 6 BGB).

Regeln aus Tarifvertrag oder Betriebsvereinbarung werden Inhalt des Arbeitsverhältnisses und dürfen vor Ablauf eines Jahres nach dem Übergang nicht zum Nachteil des Arbeitnehmers geändert werden. Das gilt nicht, wenn bei Ihnen ein eigener Tarifvertrag oder eine eigene Betriebsvereinbarung dasselbe regelt (§ 613a Abs. 1 Sätze 2 bis 4 BGB).

Der bisherige Arbeitgeber haftet neben Ihnen für Pflichten, die vor dem Übergang entstanden sind und innerhalb eines Jahres danach fällig werden. Wird eine Pflicht erst nach dem Übergang fällig, haftet er nur anteilig für den bis dahin abgelaufenen Teil des Bemessungszeitraums (§ 613a Abs. 2 BGB).

Das heißt für Sie: Fragen Sie nach Lohnabrechnungen, Arbeitsverträgen, Urlaubsrückständen, Überstundenkonten und Sozialversicherungsbeiträgen, jeweils für die letzten zwei Jahre. Verlangen Sie eine Liste aller Beschäftigten mit Eintrittsdatum, Stundenlohn und Arbeitszeit.

Der gesetzliche Mindestlohn steigt nach dem Beschluss der Mindestlohnkommission vom 27.06.2025 zum 01.01.2026 auf 13,90 € brutto je Stunde und zum 01.01.2027 auf 14,60 €. Rechnen Sie Personal mit diesen Sätzen; ein Team zu Altlöhnen müssen Sie in der Regel anpassen.

Schulden des Vorbetreibers

Die Haftung des Betriebserwerbers nach dem Handelsrecht knüpft an das Handelsgeschäft an: Wer ein unter Lebenden erworbenes Handelsgeschäft unter der bisherigen Firma fortführt, haftet für die im Betrieb des früheren Inhabers entstandenen Schulden (§ 25 Abs. 1 Satz 1 HGB). Führt der Erwerber die Firma nicht fort, haftet er nur bei einem besonderen Verpflichtungsgrund, etwa bei handelsüblicher Bekanntmachung der Schuldübernahme (§ 25 Abs. 3 HGB).

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.12.2013 (II ZR 140/13) zum Pächterwechsel bei einem Hotel entschieden: Die bloße Fortführung eines Betriebsnamens ohne Übernahme des Handelsgeschäfts löst keine Haftung nach § 25 HGB aus.

Für Sie ist das eine Warnung und eine Beruhigung zugleich. Die Beruhigung: Der Name allein macht Sie nicht zum Schuldner. Die Warnung: Je mehr Sie übernehmen, etwa Name, Kundendaten, Lieferantenverträge und Rezepte, desto eher kann die Haftung greifen. Das ist Ihre Folgerung, keine Aussage des Urteils. Wollen Sie das vermeiden, vereinbaren Sie mit dem Vorpächter einen Haftungsausschluss. Er wirkt gegenüber Dritten nur, wenn er ins Handelsregister eingetragen und bekanntgemacht ist oder wenn Erwerber oder Veräußerer ihn dem Dritten mitgeteilt haben (§ 25 Abs. 2 HGB).

Ein Betriebsprüfer des Finanzamts interessiert sich weiter für den Vorbesitzer. Die Haftung für Betriebssteuern nach der Abgabenordnung hat als Auslöser die Übereignung eines Unternehmens oder eines gesondert geführten Betriebs im Ganzen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 AO). Eine Pacht überträgt nach dem Wortlaut kein Eigentum. Kaufen Sie aber zusätzlich Inventar, Marke und Kundenstamm, kann das anders aussehen. Fragen Sie Ihren Steuerberater: „Löst mein Paket aus Pacht, Inventarkauf und Übernahme von Namen und Kundenstamm die Haftung nach § 75 AO aus?“

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Quellen

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