El horno es lo que sale en las fotos. Pero el horno casi nunca es el problema. El problema es el tubo que saca el humo, porque sube por la fachada o por un patio interior, y eso ya no es del local: es del edificio. Contamos 274 anuncios de pizzería y en 98 aparece la salida de humos. En los demás no la encontramos escrita, que no es lo mismo que decir que no la nombren: el texto que se puede leer viene cortado en buena parte de ellos. Y esa es justo la parte que usted no puede decidir solo.
Los números de este sector
Lo que muestra el recuento para pizzerías
al menos 98 de 274 — anuncios de pizzería en cuyo texto aparece la salida de humos —o el extractor, o el tubo del humo—. Decimos «al menos» porque es un suelo, no un recuento cerrado: en los otros 176 no encontramos ninguna de esas formas en el texto que pudimos leer, y eso no es lo mismo que decir que no la nombren. Hay además siete anuncios que solo llevan la etiqueta «Chimenea» del portal, que no dice si es la salida de humos del local o una chimenea decorativa: no los contamos ni a un lado ni al otro. La descripción que guarda nuestro registro está cortada a 600 caracteres en 99 de esos 176, y lo que venga después no lo registramos. Como en el resto de nuestras cuentas, esto dice cómo se anuncia el negocio, no que falte la instalación: un local puede tener su salida de humos perfectamente legal y no escribirlo. Lo práctico no cambia: en casi dos de cada tres anuncios la pieza que puede cerrar el negocio no viene escrita en lo que se lee desde fuera, y hay que preguntarla. Muestra: 274 anuncios que ofrecen realmente una pizzería, separados a mano de 361 fichas distintas leídas mediante una búsqueda por la palabra «pizzería» en la sección de traspasos. El buscador devolvió 369 fichas en bruto, por debajo de las 400 que le pedimos; pero el portal no dice cuántos resultados tiene su búsqueda ni cuántas páginas son, así que no afirmamos que esto sea toda su salida. Y en cualquier caso es lo que devuelve una palabra, no el mercado de las pizzerías. Las republicaciones del mismo local no se han juntado: dentro de esos 274 hay 13 fichas que repiten un anuncio ya contado —doce se reconocen porque llevan el mismo número de referencia de la agencia con el mismo precio y los mismos metros, y una porque repite el texto palabra por palabra—. Juntándolas quedan 261 anuncios distintos, la mediana de precio baja a 70 000 € y la superficie mediana a 105,5 m² · 15 de agosto de 2026
72 000 € — precio pedido en el medio de las pizzerías anunciadas — la mitad central pide entre 40 000 € y 110 000 €. Es lo que pide quien anuncia, no una tasación ni un precio de venta cerrado. Muestra: 263 anuncios con precio utilizable, de los 274. Los 11 restantes quedan fuera por tres motivos: tres enseñan un «precio a consultar» disfrazado de cifra —2 €, 45 € y 48 €—, dos ponen 1 € en la casilla del precio, y los otros seis llegan sin ninguna cifra. En un caso cambiamos el importe de la ficha por el que estaba escrito dentro del anuncio: 46 500 €, y no los 700 € que mostraba el portal. Juntando las 13 republicaciones quedan 250 anuncios con precio y la mediana baja a 70 000 €. · 15 de agosto de 2026
105 m² — superficie del local en el medio de los anuncios de pizzería; la mitad central va de 75 m² a 152 m². Es el suelo del local y nada más: la planta en la que está, la altura del edificio y el recorrido que tendría que hacer el tubo del humo hasta la cubierta no vienen en el anuncio y no los registramos. Muestra: 271 de los 274 anuncios de pizzería traen una cifra de metros. Tres de esas cifras no son superficie sino relleno del portal —1 m², 1 m² y 2 m²—: van incluidas en el cálculo, y sin ellas la mediana sube a 106,5 m². Juntando las 13 republicaciones quedan 258 anuncios con cifra de metros y la mediana queda en 105,5 m² · 15 de agosto de 2026
Qué busca realmente cada comprobación
Comprobaciones que hacemos
- Desde cuándo existe realmente el anuncio, frente a la fecha que muestra el portal.
- Si el mismo local está publicado varias veces, con precios o títulos distintos.
- Si quien anuncia es el titular del negocio o un intermediario, y si el nombre comercial existe en los registros públicos.
- Qué no puede comprobarse desde un escritorio y hay que pedir en papel antes de dar una señal. Lo primero de esa lista: el acta de la junta que autorizó la salida de humos.
La norma que casi ningún comprador mira
la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad
Art. 7.2, Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (texto consolidado, última actualización publicada el 21 de marzo de 2026). En castellano corriente: si la comunidad de vecinos gana el juicio, el juez puede dejarle sin usar el local hasta tres años. Y si usted no es el dueño del local sino el inquilino —lo normal en un traspaso—, el mismo artículo permite además declarar extinguidos sus derechos sobre el local y desalojarlo — texto consolidado en el BOE
Dónde suele romperse esta operación
- La chimenea no es suya, aunque salga de su cocina. La ley permite al dueño de un local cambiar lo de dentro solo mientras no altere «la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores». Un tubo nuevo por la fachada o por el patio altera el estado exterior, y eso ya es una modificación de las cosas comunes: hace falta el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas. No basta una mayoría simple, y el vendedor no puede prometérselo por su cuenta.
- Si la salida de humos se puso en su día sin ese acuerdo, el problema no se queda con quien la puso. Se queda con el local, y sale a la luz cuando un vecino se queja, no cuando usted firma. Pida el acta de la junta donde la comunidad la autorizó; si no existe ese acta, no existe la autorización.
- Una hoja de firmas no es un acta. En el hilo del que sale la cita de esta página, el permiso se pidió con un papel que el administrador fue pasando puerta por puerta, sin reunión de por medio. Ese papel no decía materiales, ni dimensiones, ni quién pagaría el mantenimiento. Lo que usted tiene que pedirle al vendedor no es ese papel: es el acta de la junta donde consta el acuerdo, con su fecha.
- La comunidad tiene una vía preparada por la ley. El presidente requiere que se pare la actividad, y si no se para, la junta le autoriza a demandar. El juez puede ordenar la parada inmediata como medida cautelar, antes de que haya sentencia.
- En un traspaso usted suele ser el ocupante, no el propietario del local. Para ese caso la ley añade algo más duro: la sentencia puede declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos sobre el local y ordenar su inmediato lanzamiento. Es decir, no solo cierra el negocio: pierde el sitio.
- «Licencia» en un anuncio no dice de qué licencia se trata. Entre los anuncios que contamos hay uno en pleno centro de Madrid que pide 175 000 €. Lo explica con todas las letras: el local tiene licencia de bar, hoy funciona como pizzería y no tiene salida de humos. Ese anuncio es honesto. El problema son los otros, los que no lo cuentan. Pida el documento y mire qué actividad ampara, no si existe.
- El extractor funciona justo cuando los vecinos duermen. La norma estatal de ruido fija 30 decibelios como objetivo nocturno dentro de un dormitorio. Y la propia tabla aclara que ese valor cuenta el ruido de las actividades del mismo edificio y de los colindantes. El motor de la campana entra en esa cuenta.
- No busque un permiso estatal para el horno, porque no lo hay. El catálogo estatal de actividades que contaminan la atmósfera sí tiene una casilla para los hornos de masas. Pero esa casilla solo entra en juego a partir de 10.000 toneladas al año, y por debajo el propio catálogo escribe «sin grupo asignado». Una pizzería está lejísimos de esa cifra. Lo que manda entonces es la ordenanza del ayuntamiento, y cambia de un municipio a otro: mire la del municipio del local, no la de la capital.
«me encuentro sin autorización para poder continuar el proyecto. Para adecuar las instalaciones he solicitado la capitalización de mi subsidio… ya he entregado la fianza del local, con ello quiero decir que no puedo dar marcha atrás» — foro de comunidades de propietarios nuevosvecinos.com, hilo «SALIDA HUMOS LOCAL -URGENTE» — lo escribe quien estaba montando la pizzería, no un comprador de traspaso, 2009
La salida de humos no la decide el vendedor: sube por elementos comunes y la autoriza la junta de vecinos, con el voto de tres quintas partes. Sin esa acta, no hay autorización, aunque el tubo ya esté puesto. Antes de firmar, pedimos esa acta en su nombre y comprobamos qué más le falta al anuncio. Trazamos lo que muestran los registros públicos y los propios documentos del vendedor sobre el negocio concreto, lo que no pueden mostrar, y exactamente qué exigir primero al vendedor.
Analizar mi negocio →Fuentes
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado, última actualización publicada el 21 de marzo de 2026) — art. 7.1 — el propietario de un local puede modificar sus elementos «cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores»; art. 7.2 — acción de cesación de la comunidad, cese cautelar acordado por el juez, privación del uso del local por tiempo no superior a tres años y, si el infractor no es el propietario, extinción definitiva de sus derechos sobre el local e inmediato lanzamiento; art. 17.4 — la modificación de las cosas comunes y cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio requieren el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación · 15 de agosto de 2026
- Real Decreto 1367/2007, que desarrolla la Ley 37/2003 del Ruido — anexo II, tabla B — objetivo de calidad acústica en el espacio interior de viviendas: 30 dB en dormitorios en periodo nocturno (Ln). La nota (1) de la propia tabla precisa que el valor se refiere al conjunto de emisores, incluidas «actividades que se desarrollan en el propio edificio o colindantes»; art. 16 — establece esos objetivos de calidad acústica para el espacio interior de las edificaciones · 15 de agosto de 2026
- Real Decreto 100/2011, catálogo de actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera — anexo (CAPCA-2010), epígrafe 04 06 05 03, «Industria alimentaria» — los hornos de pan, masas diversas o galletas con capacidad de producción inferior a 10.000 t/año llevan «–» en la columna de grupo, y la propia leyenda del anexo traduce ese signo: «sin grupo asignado». El horno de una pizzería queda muy por debajo de ese umbral. Es decir, la obligación concreta sobre el humo no viene de este catálogo estatal, sino de la ordenanza del ayuntamiento. Texto consolidado, última actualización publicada el 23 de diciembre de 2017 · 15 de agosto de 2026
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Información general sobre cómo funcionan las normas, no es asesoramiento jurídico ni fiscal; cómo se aplican depende de los hechos de una operación concreta y del municipio concreto, que debe confirmar un abogado local. No es una afirmación sobre ningún anuncio, vendedor o negocio actual. Las normas y las checklists son hábitos, no promesas.