Boletín eléctrico de un local comercial: qué certificado (CIE, OCA) debe tener para el traspaso

Índice

1. Cuándo el local necesita inspección de un OCA y cada cuánto
2. Cambio de titular del suministro y la regla de los 20 años
3. Reparto de costes entre cedente, cesionario y arrendador
4. Documentos que pedir al cedente y cómo leerlos

1. Cuándo el local necesita inspección de un OCA y cada cuánto

En resumen: La inspección de un OCA solo se exige a ciertas instalaciones, y los locales de pública concurrencia son las más comunes. Se repite cada 5 años. Un local sujeto a ella sin acta reciente está en situación irregular, y esa situación pasa a quien asuma la actividad.

El REBT deja a cada instrucción técnica la lista de instalaciones que necesitan inspección inicial antes de ponerse en servicio y de las que necesitan inspecciones periódicas, con sus intervalos [REBT, art. 21]. La ITC-BT-05 es la que contiene esa lista. No toda instalación está en ella, y no todo local la necesita.

Requieren inspección inicial por organismo de control, antes de documentarse ante la comunidad autónoma, las instalaciones ejecutadas, ampliadas o modificadas de importancia en locales de pública concurrencia [REBT, ITC-BT-05, apartado 4.1]. Es la causa más probable de que un restaurante, un hotel o un gimnasio con más de 50 personas de ocupación necesite un acta. La palabra «modificadas de importancia» importa: una reforma grande reabre la inspección inicial.

La misma lista incluye otras instalaciones que no son de pública concurrencia:

• Industrias con proyecto y potencia superior a 100 kW.
• Locales con riesgo de incendio o explosión de clase I, salvo aparcamientos de menos de 25 plazas.
• Locales mojados con más de 25 kW.
• Piscinas con más de 10 kW.
• Quirófanos.
• Alumbrado exterior de más de 5 kW.
• Estaciones de recarga que requieran proyecto.

Todas aparecen en el apartado 4.1 de la ITC-BT-05 [REBT, ITC-BT-05, apartado 4.1]. Un taller con una instalación mojada de 30 kW cae en la lista aunque no sea de pública concurrencia. Un local sin ninguna de estas características no necesita inspección inicial por esa vía.

Una vez inspeccionada, la instalación entra en un ciclo. Se inspeccionan cada 5 años todas las instalaciones de baja tensión que precisaron inspección inicial [REBT, ITC-BT-05, apartado 4.2]. Un acta de hace cuatro años no está vencida. Un acta de hace siete, sí, salvo que exista otra más reciente.

La consecuencia de ese vacío está en la ley de industria, no en el REBT. Mantener en funcionamiento instalaciones sin haber superado favorablemente las inspecciones, revisiones o comprobaciones reglamentarias es infracción grave [Ley 21/1992, art. 31.2.p]. Las multas de las graves llegan hasta 6.000.000 euros [Ley 21/1992, art. 34.1.b].

Cuando el local es nuevo o ha sido reformado a fondo, la inspección inicial debe estar hecha antes de la documentación. En el expediente del cedente, el acta inicial debería ser anterior al certificado depositado o simultánea a él. Si el acta lleva fecha posterior al certificado de una obra grande, la secuencia obliga a preguntar por qué se invirtió.

Qué pedir exactamente al cedente en esta materia:

1. El acta de inspección inicial del organismo de control, con calificación y fecha.
2. La última acta periódica y la fecha de la anterior.
3. La relación de defectos anotados y la fecha en que se corrigieron.
4. El nombre del organismo y la referencia del acta, que debe coincidir con la que recoge el certificado.

Si el local no está en ninguno de los supuestos del apartado 4.1, el cedente no tiene por qué tener acta, y no tenerla no es un defecto. Pida entonces que lo diga por escrito: «el local no está sujeto a inspección periódica por esta razón concreta». Esa frase obliga al cedente a revisar la lista antes de firmar, y a usted le da un punto de apoyo en la negociación.

2. Cambio de titular del suministro y la regla de los 20 años

En resumen: Cuando el contrato de la luz del local pasa a su nombre, el distribuidor no puede pedirle un certificado nuevo si el contrato tiene más de veinte años y nada técnico cambia. Eso corrige el mito de que el boletín «caduca». Cambia el panorama si usted sube potencia.

El contrato de suministro es personal, y su titular debe ser el usuario efectivo de la energía [RD 88/2026, art. 28.2]. En un traspaso, el usuario efectivo cambia el día que el comprador abre el local. Por eso conviene saber cómo se pasa el contrato a su nombre y qué le pueden exigir.

Hay dos vías en el reglamento de suministro. La primera es el traspaso del contrato de acceso. El consumidor que está al corriente de pago puede traspasarlo a otro consumidor que lo vaya a usar en idénticas condiciones, mediante una comunicación con constancia al distribuidor, o a la comercializadora, que la remite [RD 88/2026, art. 39.1]. Esta vía exige estar al corriente de pago.

La segunda es el cambio de nombre. Si el usuario efectivo no es el titular del contrato y está al corriente de pago, formaliza el cambio de nombre sobre el contrato que ya existe. No se trata como una baja y un alta nuevas, y vale también en casos de alquiler [RD 88/2026, art. 39.3]. Para el cesionario es la figura más habitual.

El usuario efectivo con justo título solo debe enviar la comunicación y aceptar las condiciones del contrato. Esa aceptación no le traslada las deudas de pago del titular anterior [RD 88/2026, art. 39.2]. Es una protección útil: lo que el cedente debiera al distribuidor no pasa al comprador por firmar el cambio.

Ahora la regla de los veinte años. Tome un cambio de titular en un contrato de baja tensión con más de veinte años. Si las condiciones técnicas y la modalidad de peaje no cambian, el distribuidor no puede solicitar nuevo certificado de instalación ni verificación [RD 88/2026, art. 39.6].

La OCU dice otra cosa a primera vista. Según ella, el boletín «caduca a los 20 años de su expedición» y que, pasado ese plazo, cualquier cambio en la instalación o el contrato exige una revisión [OCU, página sobre el boletín eléctrico]. La misma página dice que, con un boletín de más de 20 años, se pide cuando cambia el contrato [OCU, página sobre el boletín eléctrico].

Las dos frases chocan en el cambio de titular. Esta es una conclusión del equipo, no un texto de ninguna de las dos fuentes. Para el cambio de titular manda el artículo 39.6, que es norma. La frase de la OCU es una guía para consumidores que no distingue entre cambio de titular y cambio técnico. Si el distribuidor le pide un boletín nuevo en un cambio de titular de un contrato antiguo sin cambios técnicos, cite el artículo.

La excepción tiene bordes. Se aplica a contratos con más de veinte años, a cambios de titular y a casos en que las condiciones técnicas y el peaje no cambian [RD 88/2026, art. 39.6]. Para los contratos más jóvenes el artículo no ofrece esa protección, y conviene disponer del certificado de instalación depositado, porque es el papel que acredita lo que se declaró.

Cifras ilustrativas. El contrato de luz de un local se dio de alta hace 22 años. El comprador quiere ponerlo a su nombre sin subir potencia ni cambiar de peaje. Por el artículo 39.6, el distribuidor no puede pedir un boletín nuevo. Ahorro para el comprador: un boletín cuesta de media entre 100 y 150 euros según la OCU, más la tasa de registro. Con una tasa inventada de 30 euros, el ahorro va de 130 a 180. Comprobación: 100 + 30 = 130 y 150 + 30 = 180.

Esa cuenta tiene un límite claro. Solo vale mientras no cambien las condiciones técnicas ni el peaje. Si el comprador quiere más potencia o una instalación trifásica, entra en otra regla. Decida antes de firmar qué cambios técnicos piensa hacer, porque de eso depende qué papel necesitará.

3. Reparto de costes entre cedente, cesionario y arrendador

En resumen: La ley no fija un único responsable del coste eléctrico en un traspaso. Manda lo que digan las partes en el contrato, y en su defecto la ley de arrendamientos urbanos. Cierre el reparto por escrito antes de firmar, porque el arrendador también tiene voz.

En un local alquilado hay tres personas con interés en la instalación: el cedente, que sale; el cesionario, que entra; y el arrendador, dueño del inmueble. Cada una mira los costes desde su sitio. La pregunta útil es quién paga cada partida, y la respuesta sale del contrato y de la LAU, en ese orden.

Los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el Título III de la LAU. En lo no previsto se aplica el Código Civil [LAU, art. 4.3]. Es decir, lo primero que debe leer es el contrato de alquiler vigente, no la ley.

El arrendador debe hacer, sin elevar la renta, las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones para el uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario [LAU, art. 21.1]. El texto del artículo habla de vivienda y habitabilidad, y el artículo 30 lo extiende a los locales. Es una adaptación, y conviene leerla con ese matiz.

Las obras tienen su propia regla. El arrendatario necesita el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, para obras que modifiquen la configuración del inmueble, y nunca puede hacer obras que disminuyan la estabilidad o la seguridad. Al terminar el contrato, el arrendador que no las autorizó puede exigir reponer el estado anterior o conservar la modificación sin indemnizar [LAU, art. 23].

Si el comprador amplía la instalación eléctrica y la obra modifica la configuración del local, la ampliación necesita el permiso escrito. Esa autorización importa más de lo que parece, porque su ausencia es causa de resolución. El arrendador puede resolver el contrato por daños dolosos u obras no consentidas [LAU, art. 35 y art. 27.2.d].

Ahora la cesión misma. Si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador [LAU, art. 32.1]. Estas reglas valen salvo que el contrato las excluya expresamente (art. 4.3 y 4.4). Si no las excluye, el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 20 % si hay cesión del contrato o subarriendo total, y un 10 % si el subarriendo es parcial [LAU, art. 32.2].

La cesión debe notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se concierte [LAU, art. 32.4]. Fehaciente quiere decir que debe quedar prueba de que el arrendador la recibió. Si no se notifica a tiempo, la cesión incumple el artículo 32, y eso es causa de resolución [LAU, art. 35].

Cifras ilustrativas. La renta mensual en vigor es de 1.500 euros. En una cesión del contrato, si el contrato no excluye el artículo 32, el arrendador tiene derecho a una elevación del 20 %. El 20 % de 1.500 son 300 euros, así que la renta pasa a 1.800 euros al mes. En un año, el comprador paga 300 × 12 = 3.600 euros más. Comprobación: 1.500 + 300 = 1.800 y 1.800 × 12 = 21.600 frente a 1.500 × 12 = 18.000, con 3.600 de diferencia.

Esa subida pesa más en el precio del traspaso que el boletín. Si en la misma operación el comprador debe además adecuar la instalación, conviene sumar las dos cifras. Una instalación al día evita discutir con el arrendador sobre si el estado del local justifica una renegociación.

La fianza también cambia de manos en la conversación. En los arrendamientos de uso distinto de vivienda, la fianza en metálico equivale a dos mensualidades de renta [LAU, art. 36.1]. Con una renta de 1.500 euros, la fianza es de 3.000 euros. Pregunte a quién queda esa fianza tras la cesión y en qué papel consta.

El arrendador puede además preguntar por el estado eléctrico del local, y es razonable que lo haga: es su inmueble. Llevar al arrendador el certificado y, si procede, el acta del organismo de control, le muestra que usted conoce el local. Para ver cómo se presenta ese bloque documental, consulte el informe de muestra para el arrendador, donde cada papel aparece ordenado con su fuente.

Cómo repartir las partidas en una negociación típica, con tres escenarios:

1. Defecto previo a la cesión, detectado en un acta: lo lógico es que lo asuma el cedente, que tuvo el local, o que el precio baje en la misma cuantía.
2. Deterioro por uso normal desde la cesión: pequeñas reparaciones, a cargo del cesionario según el artículo 21.4.
3. Reforma que usted quiere hacer: su coste es suyo, y necesita consentimiento escrito si cambia la configuración del local.

Estos tres repartos son una propuesta de negociación, no una regla de la ley. Lo que la ley fija es la base: voluntad de las partes primero, LAU después. Si el contrato de alquiler tiene una cláusula sobre instalaciones o traspaso, pida a un abogado de arrendamientos que conteste: ¿qué cláusula de este contrato reparte entre cedente, cesionario y arrendador el coste de adecuar la instalación eléctrica, y es válida según el artículo 4 de la LAU?

4. Documentos que pedir al cedente y cómo leerlos

En resumen: Hay cinco papeles que se leen en un orden fijo: certificado, depósito, memoria o proyecto, acta del organismo de control (solo si el local la exige) y contrato de suministro. Cada uno tiene una señal que indica que algo no cuadra. Con ellos delante, el riesgo eléctrico del local queda a la vista y se puede poner precio.

La tabla siguiente ordena la lectura. La primera columna es el papel; la segunda, qué debe comprobar en él; la tercera, qué señal indica un problema.

Empiece por el certificado y compare tres datos con el resto de papeles. Primero, la potencia prevista del certificado contra la potencia contratada en el suministro. Segundo, la fecha del certificado contra la fecha de alta. Tercero, la empresa que firma contra la que figura en el depósito. Si la potencia contratada supera la prevista del certificado, o si la fecha o la empresa no cuadran, hay una pregunta que hacer.

Siga con el depósito. El certificado debe depositarse ante el órgano competente de la comunidad autónoma [REBT, art. 18.1.e], y la distribuidora no conecta sin recibir su copia [REBT, art. 18.3]. Si el local tiene luz desde hace años, hubo un certificado en algún momento. Eso no prueba que el papel que le enseñan sea el mismo.

Lea después la memoria o el proyecto, y busque el uso previsto. Un proyecto redactado para una tienda no sirve de base a un restaurante, porque la actividad cambia el grupo de la ITC-BT-04 y, con él, el documento exigido. Es el caso del local que cambió de actividad entre cedentes sin tocar los papeles.

Después, el acta. Compruebe la calificación, la lista de defectos, la fecha y el organismo. Calcule cuándo vence la inspección siguiente, sumando cinco años a la fecha del acta [REBT, ITC-BT-05, apartado 4.2]. Si el acta tiene defectos anotados, pida la prueba de que se corrigieron.

Por último, el contrato de suministro. Su titular debe ser el usuario efectivo [RD 88/2026, art. 28.2]. Mire la fecha de alta para saber si supera los veinte años y si, por tanto, le alcanza la regla del artículo 39.6 en el cambio de titular. Compruebe la potencia contratada, porque es la que servirá de base si más adelante pide un aumento.

Con los papeles que existan, anote tres cosas en una hoja: qué documentos existen, qué fecha lleva cada uno y qué diferencias ha visto. Esa hoja es la base de su negociación. Un informe de muestra reúne esa misma lectura con la fuente junto a cada dato; puede verlo en este informe de muestra con la fuente de cada dato.

Hay un atajo de lectura para el tiempo escaso. Si solo puede comprobar dos cosas, compruebe el depósito y la fecha del último acta, si el local la exige. Son las dos piezas cuya ausencia coincide con infracciones graves de la ley de industria: no tener los documentos exigidos y no haber superado la inspección [Ley 21/1992, art. 31.2.b y 31.2.p].

La forma de pedir los papeles también cuenta. Hágalo por escrito, con una lista numerada, y pida la respuesta también por escrito. Una lista con cinco líneas obliga al cedente a contestar punto por punto; una conversación en el local se olvida. Si algo se entrega en mano, anote la fecha y qué se entregó.

Una advertencia sobre las copias. El certificado se emite por quintuplicado en papel, o en una sola copia si el trámite es electrónico [REBT, ITC-BT-04, apartado 5.5]. Por eso el cedente puede tener una copia legítima sin sello visible. Pida el justificante del órgano autonómico, o la copia con el sello electrónico, y no se conforme con una fotocopia de la copia del instalador.

Cuando el cedente no encuentra un papel, no siempre significa que no exista. El instalador lleva un registro de las instalaciones ejecutadas y conserva a disposición de la Administración copia de los contratos de mantenimiento [REBT, ITC-BT-03, apartado 7]. Una llamada a la empresa instaladora que firmó puede resolver una duda de fechas, y es una gestión que el cedente puede hacer en un día.

Fuentes

Todas las fuentes se consultaron el 2026-11-06.

• Reglamento electrotécnico para baja tensión, Real Decreto 842/2002 y sus instrucciones técnicas ITC-BT-03, ITC-BT-04, ITC-BT-05 e ITC-BT-28. BOE, texto consolidado: https://www.boe.es/eli/es/rd/2002/08/02/842/con (retrieved 2026-11-06).
• Reglamento electrotécnico para baja tensión, Real Decreto 842/2002, artículos 16, 18 a 22. BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2002-18099 (retrieved 2026-11-06).
• Real Decreto 88/2026, de 11 de febrero, Reglamento general de suministro, comercialización y agregación de energía eléctrica, artículos 28, 38, 39 y 51. BOE: https://www.boe.es/eli/es/rd/2026/02/11/88 (retrieved 2026-11-06).
• Ley 21/1992, de 16 de julio, de Industria, artículos 31 a 36. BOE, texto consolidado: https://www.boe.es/eli/es/l/1992/07/16/21/con (retrieved 2026-11-06).
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, artículos 4, 21, 23, 27, 30, 32, 35 y 36. BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 (retrieved 2026-11-06).
• OCU, página sobre el boletín eléctrico. https://www.ocu.org/vivienda-y-energia/gas-luz/consejos/boletin-electrico (retrieved 2026-11-06).