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Cambio de titular del contrato de alquiler del local: cómo se hace y qué pasa con la fianza

Por el equipo de Provenance Diligence · .

Empezar mi comprobación

Índice

  1. Qué significa «cambiar el titular» y qué ruta te toca
  2. Cesión sin permiso: condiciones, notificación y subida de renta
  3. Cuando el contrato lo limita: pacto, exclusión expresa y resolución
  4. La fianza: importe, quién la tiene y cómo se actualiza

1. Qué significa «cambiar el titular» y qué ruta te toca

En resumen: hay cuatro formas de que el nombre del contrato cambie, y cada una tiene reglas distintas. Antes de negociar, averigua cuál es la tuya.

Lo primero que decides es si el contrato que vas a recibir es un arrendamiento de local o de otra cosa. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) llama «uso distinto del de vivienda» al que recae sobre una edificación destinada a algo que no es vivir, e incluye expresamente los que sirven para una actividad industrial, comercial, artesanal o profesional, sin importar quién los firme [LAU art. 3.1 y 3.2].

Eso importa porque todo lo que sigue se apoya en el Título III de esa ley, que solo cubre esos contratos. Si el local se alquiló como almacén sin actividad o se mezcla con una vivienda, las reglas pueden ser otras. Pide el contrato completo y mira para qué uso figura.

Las cuatro rutas son estas. La primera es la cesión del contrato: el titular actual sale y tú entras en su lugar, con su misma renta y su mismo plazo. La segunda es el subarriendo: el titular actual sigue siendo arrendatario ante el propietario y te alquila a ti todo o parte del local. La tercera es la subrogación por fallecimiento del titular, que beneficia a un heredero. La cuarta es que cambie el propietario, no el arrendatario.

Cada ruta responde a una pregunta distinta del comprador. En la cesión preguntas si el propietario puede cobrarte más. En el subarriendo preguntas quién responde ante el propietario si tú no pagas. En la subrogación preguntas qué plazo tienes. En el cambio de propietario preguntas si tu contrato sobrevive a la venta. Las secciones siguientes se centran en la cesión (con el subarriendo, que la ley trata igual en el artículo 32) y en la fianza.

Un punto de partida práctico: lo que importa no es cómo lo llame el vendedor del negocio. Muchos anuncios dicen «traspaso» y mezclan el precio del negocio con el cambio de contrato. El nombre da igual; lo que decide las consecuencias es el papel que firman las partes y lo que dice sobre quién queda obligado frente al propietario. Pide ese papel antes de entregar ninguna cantidad.

La regla de partida para todo el Título III la fija la ley: los contratos de uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por ese Título y por el Código Civil [LAU art. 4.3]. Es decir, el contrato manda. Por eso, antes que la ley, lee el contrato.

Una consecuencia directa para ti: si el contrato dice algo distinto del Título III, lo que importa es si la ley permite pactarlo. La ley admite que se excluya un precepto, pero pide que la exclusión sea expresa respecto de cada precepto, de modo que una cláusula genérica que diga «no se aplica la LAU» no basta para apartar cada regla concreta [LAU art. 4.4]. Más adelante, en la sección 3, se ve qué cambia si el contrato prohíbe ceder.

Ya que hablamos de ruta, conviene decir qué no es esta guía. No cubre la compraventa del negocio en sí, ni los empleados, ni la licencia de actividad. Cubre el contrato de alquiler y su garantía, que es donde el comprador de un negocio con local suele perder dinero sin darse cuenta.

Qué decides en esta sección: qué ruta vas a seguir, con qué contrato y para qué uso. Escríbelo antes de pasar a la sección 2: «cesión del contrato firmado el [fecha] sobre el local de [dirección], uso [actividad]».

2. Cesión sin permiso: condiciones, notificación y subida de renta

En resumen: en un local con actividad empresarial o profesional, el titular puede ceder el contrato sin consentimiento del propietario. El propietario tiene derecho a subir la renta un 20 %, y la cesión debe notificársele de forma fehaciente en el plazo de un mes.

La regla central es el artículo 32 de la LAU. Si en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato sin necesidad del consentimiento del arrendador [LAU art. 32.1]. Ceder significa que tú ocupas la posición completa del arrendatario: mismo contrato, misma renta, mismo vencimiento.

La palabra clave es «se ejerce». La ley no habla de un local vacío ni de un local en el que alguien piensa abrir un negocio. Habla de que en él se ejerce una actividad. Conclusión para este comprador: si el local lleva meses cerrado, pide al cedente cualquier prueba de que la actividad se ejercía (alta en el IAE, licencia, facturas de suministros), porque el propietario podría discutir que el artículo 32 se aplique.

El primer coste de la cesión es la elevación de renta. El arrendador tiene derecho a una elevación del 10 % de la renta en vigor en caso de subarriendo parcial y del 20 % en caso de cesión del contrato o de subarriendo total [LAU art. 32.2]. La ley usa la expresión «tiene derecho»: el propietario decide si la aplica.

Esa elevación se calcula sobre la renta en vigor, la que se paga el día de la cesión, no sobre la que figuraba en el contrato original. Si la renta se ha actualizado con el IPC o con otro índice, la base es la actual. Pide los últimos recibos para ver ese número y no confíes en el que te dicte el vendedor.

Veamos la cuenta con un caso ilustrativo. Con una renta en vigor de 1.500 euros al mes, el 20 % son 300 euros al mes y 3.600 euros al año. Si quedan cinco años de contrato, el coste total de la subida llega a 18.000 euros. Esa cantidad tiene que entrar en lo que pagas por el traspaso del negocio, porque reduce lo que el local vale para ti.

Cifras ilustrativas. Renta en vigor: 1.500 euros al mes. Elevación del 20 % por cesión: 1.500 × 0,20 = 300 euros. Renta nueva: 1.500 + 300 = 1.800 euros al mes. Aumento anual: 300 × 12 = 3.600 euros. Cinco años: 3.600 × 5 = 18.000 euros. Comprobación: 1.800 × 12 × 5 = 108.000 euros frente a 1.500 × 12 × 5 = 90.000 euros; la diferencia es 18.000 euros.

La segunda obligación es avisar. La cesión o el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se concierten [LAU art. 32.4]. «Fehaciente» significa que quede prueba de que el propietario lo recibió y de qué recibió. Una fuente secundaria menciona el burofax, la carta certificada con acuse de recibo o cualquier medio que deje constancia [C004]; elige el que pruebe también el contenido.

Una cifra práctica: el mes se cuenta desde que las partes conciertan la cesión, no desde que tú abres el negocio. Si firmáis el 10 de enero, el aviso tiene que salir antes del 10 de febrero. Conserva el justificante y el contenido exacto de lo enviado: un burofax sin certificación de contenido solo prueba que se envió algo.

¿Quién notifica? La ley no lo dice con esas palabras; el deber recae sobre la cesión como acto del arrendatario, así que en la práctica lo hace el cedente. Conclusión para este comprador: no dejes ese trámite en manos del cedente sin comprobarlo. Pide copia del burofax, del acuse y de la certificación de contenido, y que figure como anexo del contrato de cesión. Si no sale a tiempo, el propietario tiene un argumento para pedir la resolución.

Eso conecta con el riesgo mayor. El propietario puede resolver el contrato de pleno derecho si la cesión o el subarriendo incumplen lo que exige el artículo 32 [LAU art. 35]. Resolver significa terminar el contrato, y con él la ocupación del local. Es el peor resultado posible para quien acaba de pagar por el traspaso del negocio.

Cuando la ley dice «de pleno derecho», quiere decir que la resolución no depende de que un juez aprecie la gravedad del incumplimiento: basta que se dé la causa. Eso no impide que el propietario tenga que reclamarla, y que tú puedas oponerte en el procedimiento, pero te coloca a la defensiva. Prevenir cuesta un burofax; defenderse cuesta un pleito.

Para saber si el propietario ya conoce la cesión, o si hay otro conflicto abierto con el titular actual, hay comprobaciones que no se resuelven leyendo el contrato: cargas sobre la finca, estado de pagos y litigios. En el informe de muestra se ve cómo se presentan esas comprobaciones sobre un caso concreto: qué documento se consulta, qué dato sale y qué pregunta queda abierta para el vendedor.

Qué decides en esta sección: si la subida del 20 % entra en tu precio, y quién envía la notificación en el mes. Pide al vendedor, antes de firmar, los recibos de renta de los últimos doce meses y el texto del burofax que se enviará al propietario.

3. Cuando el contrato lo limita: pacto, exclusión expresa y resolución

En resumen: el contrato puede cambiar las reglas de la cesión, pero la ley exige que lo haga de forma expresa y precepto por precepto. Lee la cláusula de cesión antes de contar con el artículo 32.

El artículo 32 es una regla que se aplica «en defecto» de pacto, porque los contratos de local se rigen por lo que acuerden las partes y, a falta de acuerdo, por el Título III [LAU art. 4.3]. Si el contrato dice «el arrendatario no podrá ceder ni subarrendar sin consentimiento escrito del arrendador», ese pacto puede imponerse, según su redacción.

La ley pone un freno al pacto genérico. La exclusión de preceptos de la ley, cuando es posible, tiene que hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos [LAU art. 4.4]. Conclusión para este comprador: una frase del tipo «las partes se someten a lo pactado y excluyen la LAU» no deja claro que se haya excluido el derecho a ceder sin permiso. Una cláusula que diga expresamente «se excluye el artículo 32.1 de la LAU» sí lo haría.

La diferencia práctica es grande. Con una cláusula genérica, la discusión es si el pacto bastó para apartar el artículo 32; con una cláusula expresa, la discusión es si el propietario acepta o no. Una vale un pleito incierto; la otra vale una negociación. Por eso no basta preguntar al vendedor «¿se puede ceder?»: pide la página donde figura la cláusula y léela con el texto de la ley al lado.

Además del texto, mira cuatro detalles de la cláusula. Primero, si exige consentimiento escrito o solo aviso previo. Segundo, si el consentimiento puede denegarse sin motivo o debe justificarse. Tercero, si pone un plazo para contestar y qué ocurre si el propietario calla. Cuarto, si prevé una penalización o una renta distinta por ceder. Cada detalle cambia lo que haces el día siguiente a la firma.

Un ejemplo ilustrativo de redacción que no cambia el artículo 32: «El arrendatario podrá ceder el contrato notificándolo al arrendador». Esa cláusula no pide permiso; repite lo que la ley ya permite. Otro ejemplo que sí lo cambia: «Queda prohibida la cesión y el subarriendo sin autorización expresa y por escrito del arrendador». Esta se lee distinto, y conviene confirmar que excluye de modo expreso el artículo 32.1.

Si el cedente te enseña un contrato sin firmar o sin anexos, la prueba de lo pactado se complica: pide recibos bancarios de renta que coincidan con la cantidad que dice y todas las modificaciones firmadas.

Cuando el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, las cesiones también pueden inscribirse. La Ley Hipotecaria declara inscribibles los contratos de arrendamiento de inmuebles y sus subarriendos, cesiones y subrogaciones [LH art. 2.5]. Un contrato no inscrito sigue siendo válido entre las partes; la inscripción sirve para que lo conozcan terceros, como un comprador del local o un banco con hipoteca.

La resolución merece una explicación propia, porque la causa de cesión incumplida convive con otras. El propietario puede resolver de pleno derecho por impago de renta o de cantidades asimiladas, por impago de la fianza o de su actualización, por daños causados dolosamente o por obras no consentidas, y por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas [LAU art. 35]. Todas esas causas se transmiten con el contrato: el cesionario hereda un contrato con su historial.

Por eso un cedente al corriente de pago y sin obras dudosas vale más que un cedente con deudas. Antes de pagar, pide los recibos de renta, el justificante de pago de la fianza y cualquier comunicación del propietario sobre obras o quejas de vecinos. Es la parte de la compra que no se ve desde fuera del local.

Una consulta cuando de verdad haga falta: si el contrato tiene una cláusula de cesión con redacción dudosa, lleva esa cláusula a un abogado y pregunta de forma concreta: «¿excluye esta cláusula, de forma expresa, el artículo 32.1 de la LAU, y qué consecuencias tiene ceder sin la autorización que pide?».

Qué decides en esta sección: si cuentas con el artículo 32 o necesitas el permiso del propietario. Pide la cláusula de cesión y las modificaciones firmadas desde la fecha del contrato original.

4. La fianza: importe, quién la tiene y cómo se actualiza

En resumen: la fianza de un local son dos mensualidades de renta, entregadas en metálico al propietario. Si tu comunidad autónoma lo exige, el propietario debe depositarla en un organismo público, y eso cambia a quién reclamas cuando el contrato termina.

La ley impone la fianza en metálico y fija su importe en una mensualidad para vivienda y en dos para los arrendamientos de uso distinto, que es el caso del local [LAU art. 36.1]. Es dinero tuyo que el propietario custodia como garantía de que pagarás la renta y dejarás el local en buen estado.

Dos mensualidades sobre una renta de 1.500 euros son 3.000 euros. Esa cifra es la que, en principio, cuenta como fianza vigente. La palabra «en principio» tiene motivo: el importe que consta en el contrato puede ser distinto del que se entregó, o puede haberse actualizado en una prórroga. Lo que importa para ti es cuánto dinero tiene realmente el propietario a nombre del contrato que vas a recibir.

Primera comprobación: el justificante de entrega. Pide el recibo bancario, la transferencia o el documento firmado en el que el propietario declara haber recibido la fianza. Si no existe, el propietario puede negarla o reclamarte otra, y la falta de pago de la fianza o de su actualización es causa de resolución de pleno derecho del contrato [LAU art. 35]. Un cedente que dice «la fianza está pagada» sin papel te deja una causa de resolución abierta.

Segunda comprobación: si la fianza se actualizó. Durante los primeros años del contrato la fianza no se actualiza, pero cada vez que el contrato se prorroga el propietario puede exigir que aumente, o el arrendatario que disminuya, hasta igualar la cantidad que corresponde sobre la renta vigente [LAU art. 36.2]. Si hubo prórrogas y subidas de renta, la fianza que tiene el propietario puede ser menor que la que le corresponde.

Esto tiene un efecto sobre tu cálculo. Si el propietario reclama la diferencia, la pagas tú, que eres el arrendatario en ese momento. La ley también prevé el sentido contrario: si la renta bajó, el arrendatario puede pedir que la fianza disminuya. Pide al cedente la renta inicial, cada actualización y la fianza entregada, y haz la resta tú mismo.

La ley añade una regla para los contratos largos. Cuando el plazo pactado excede el período sin actualización, lo que las partes hayan estipulado manda, y a falta de pacto específico lo acordado sobre la actualización de la renta se presume querido también para la fianza [LAU art. 36.3]. En la práctica: si el contrato actualiza la renta con un índice y no dice nada de la fianza, el propietario puede sostener que la fianza se actualiza igual.

Un ejemplo ilustrativo con una renta que sube un 3 % anual tras el período sin actualización. Si la renta pasa de 1.500 a 1.545 euros, la fianza correspondiente pasa de 3.000 a 3.090 euros: 1.545 × 2 = 3.090. La diferencia, 90 euros, puede parecer pequeña, pero se repite en cada actualización y se acumula. Pide una hoja con la renta de cada año y la fianza que le corresponde.

Hay una excepción que conviene conocer. Las Administraciones Públicas y los entes públicos que dependen de ellas están exceptuados de prestar fianza cuando la renta se paga con cargo a sus presupuestos [LAU art. 36.6]. Si el cedente es una entidad pública, o si el propietario lo es, esa regla puede cambiar tu cálculo de fianza. Averigua quién es el arrendatario y quién el propietario desde la primera línea del contrato.

Ahora, quién tiene el dinero. La ley deja a las comunidades autónomas la posibilidad de exigir que los arrendadores depositen la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que designe, hasta la extinción del contrato [LAU DA 3ª.1]. Ese depósito no es un trámite que decida el cedente: lo hace el propietario y lo exige la normativa de cada comunidad.

Por qué te importa. Si la comunidad exige depósito y el propietario no lo hizo, el dinero puede no estar donde dice el contrato, y la devolución al final se complica. Si lo hizo, existe un justificante de depósito con un número, y ese justificante prueba que la fianza existe y a nombre de quién está. Pide al cedente una copia del resguardo del depósito del organismo autonómico, o del documento que acredite que en tu comunidad no se exige.

La ley dice también qué datos mínimos se aportan en ese depósito: los datos de arrendador y arrendatario con sus domicilios de notificación, los de la finca incluida la referencia catastral, y las características del contrato, que son la renta anual, el plazo, el sistema de actualización, el importe de la fianza y las garantías adicionales [LAU DA 3ª.2]. Son los datos que tendrás que cambiar o confirmar cuando cambie el arrendatario.

Aquí la ley no te da el procedimiento exacto. Cada comunidad autónoma regula quién presenta el cambio de titular, en qué plazo y con qué impreso. La pregunta que sí puedes hacer con seguridad es: «¿Está la fianza depositada en el organismo de nuestra comunidad, con qué número de expediente, a nombre de quién y desde qué fecha?». Si el propietario o su gestor no contestan con un justificante, tienes un dato para tu decisión.

Una aclaración que evita errores frecuentes. El depósito en el organismo autonómico y la fianza que el arrendatario entrega al propietario son la misma cantidad: no se pagan dos veces. El propietario recibe el dinero del arrendatario y lo transfiere al organismo. Si el cedente te pide una fianza «para el organismo» además de la que le devuelves a él, pregunta para qué es.

Un dato que ayuda en la negociación: el propietario no puede ignorar el depósito si la comunidad lo exige, y tú tienes derecho a saber que existe antes de pagar por el traspaso. Si no se acredita, lo razonable es pedir que el propietario lo regularice antes de firmar, o que el cedente retenga una parte del precio hasta entonces.

Qué decides en esta sección: si la fianza que va a quedar a tu nombre existe, está completa y está depositada donde toca. Pide el recibo de entrega, el resguardo del depósito autonómico y la tabla de actualizaciones, de los últimos cinco años o desde el inicio del contrato si es más reciente.

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Fuentes