Cuánto cuesta un traspaso de local y por qué medirlo en mensualidades de alquiler engaña

Contenido

1. El rango de 6 a 18 mensualidades: de dónde sale y qué no es
2. Qué compras cuando pagas un traspaso
3. Los años que quedan de contrato fijan el precio por año
4. Tres formas de medir el precio y cuál usar

El rango de 6 a 18 mensualidades: de dónde sale y qué no es

En resumen: el rango de 6 a 18 mensualidades es un criterio de una herramienta inmobiliaria, no una norma ni una estadística oficial. Úsalo para detectar precios fuera de lo habitual, no para fijar el tuyo.

La referencia más repetida para valorar un traspaso aparece en la calculadora de traspaso de negocio de camiacasa, una empresa que ofrece herramientas inmobiliarias a particulares. Presenta como criterio sectorial que el valor de un traspaso se mueve entre 6 y 18 mensualidades del alquiler del local.

La misma página explica que el rango se ajusta por cuatro factores: la licencia de actividad, los años restantes de contrato, el equipamiento y la facturación acreditada. El formulario de la calculadora pide tres de ellos. Para la licencia ofrece tres opciones: específica y vigente, genérica, o inexistente o caducada. Para los años restantes, tres tramos: más de 5, de 2 a 5 y menos de 2. Para el equipamiento, tres estados: nuevo, bueno o a renovar.

La página no indica cuánto mueve cada opción el precio. Tampoco publica una fórmula ni un ejemplo con cifras. Eso significa que el rango es una orientación para empezar a hablar, y que el peso de cada factor lo tienes que calcular tú con los documentos del local.

Hay una trampa en el propio método. Una mensualidad de alquiler mide el coste de ocupar el local, no lo que el negocio gana. Dos locales con la misma renta de 1.800 € al mes pueden dar resultados muy distintos: uno vende mucho con margen alto y otro apenas cubre gastos. Si el precio sale solo de multiplicar la renta, el vendedor cobra lo mismo por ambos.

Ocurre algo parecido con el número 18. La ley española fija 18 mensualidades como tope de una indemnización al arrendatario cuando termina su contrato de local comercial en ciertos casos, y otra indemnización de 18 mensualidades para locales anteriores a 1985. Son cifras de otra naturaleza: reparan una pérdida concreta fijada por ley. El tope del rango de la herramienta y esos 18 meses coinciden en el número y en nada más.

La herramienta añade un recordatorio útil fuera del cálculo: según el contrato y la ley de arrendamientos, el arrendador puede tener derecho a una participación en el precio o a elevar la renta. Ese recordatorio abre la sección siguiente, porque ahí está la diferencia entre el precio que pagas al vendedor y el coste total de entrar.

Cuando el vendedor te dé una cifra, conviene traducirla a tres números propios antes de contestar. Primero, el coste total de entrada: precio más subida de renta más fianza que anticipas. Segundo, el coste por año de contrato que queda. Tercero, el plazo en que el negocio devuelve ese dinero con su resultado real. Las secciones siguientes enseñan cómo sacar cada uno.

Una forma rápida de ver si la cifra pedida es anómala consiste en pasar el precio a mensualidades de la renta que pagarás después de la cesión, no de la renta actual. Ese cambio de denominador ya mueve el resultado, como se verá en el ejemplo de la sección siguiente.

Si quieres ver cómo se presenta un resultado de este tipo en un informe completo, con el contrato, los registros públicos y las deudas visibles en un solo documento, puedes abrir el informe de muestra y ver qué aparece detrás de cada comprobación.

Qué compras cuando pagas un traspaso

En resumen: pagas por quedarte con el contrato de alquiler y con el negocio instalado en él. El arrendador no tiene que autorizar la cesión en un local con actividad, pero puede subir la renta un 20 %. Esa subida pertenece al precio.

Un traspaso suele reunir varios elementos en una sola cifra: el derecho a continuar en el local, el mobiliario y el equipamiento, la clientela y la licencia de actividad. Jurídicamente, el elemento central es la cesión del contrato de arrendamiento, que sustituye al arrendatario saliente por ti.

La ley de arrendamientos urbanos permite esa sustitución sin pedir permiso. Cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador (art. 32.1 LAU). Que no haga falta consentimiento no significa que el arrendador no cobre: tiene derecho a una elevación de renta.

La elevación es del 10 % de la renta en vigor si el subarriendo es parcial, y del 20 % si hay cesión del contrato o subarriendo total (art. 32.2 LAU). En un traspaso con cesión completa, la cifra que cuenta es el 20 %. Se aplica sobre la renta en vigor en el momento de la cesión, no sobre la renta inicial del contrato.

La cesión debe notificarse al arrendador de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se concierte (art. 32.4 LAU). Fehaciente quiere decir con prueba de que el arrendador lo recibió y de qué contenía. Una fuente divulgativa cita el burofax o la carta certificada con acuse de recibo como medios habituales, y añade que el precio de la cesión es libre entre las partes salvo pacto contrario del contrato.

Si el arrendador no se entera de la cesión por una notificación correcta, el contrato queda en riesgo. La ley permite al arrendador resolver el contrato de pleno derecho cuando la cesión o el subarriendo incumplen el artículo 32 (art. 35 LAU, con remisión al art. 27.2). Para ti, cerrar el traspaso sin acreditar la notificación significa pagar un precio por un contrato que el arrendador puede terminar.

La subida del 20 % no se discute en el contrato del vendedor: nace de la ley. Pero el contrato sí puede decir algo distinto. Las partes de un alquiler para uso distinto de vivienda se rigen por su voluntad y, en su defecto, por el título III de la ley (art. 4.3 LAU). La exclusión de un precepto debe hacerse de forma expresa respecto de cada uno (art. 4.4 LAU). Por eso hay que leer el contrato entero: una cláusula puede pedir consentimiento previo, fijar un porcentaje distinto o prohibir la cesión.

Cifras ilustrativas. Local comercial con renta vigente de 1.800 € al mes. Contrato de 10 años con 4 años por delante. El vendedor pide 14 mensualidades: 14 × 1.800 € = 25.200 €.

Con cesión total, el arrendador puede subir la renta un 20 %: 1.800 € × 0,20 = 360 € al mes. La renta pasa a 2.160 € mensuales. A lo largo de los 4 años que quedan, la subida cuesta 360 € × 12 × 4 = 17.280 €.

El coste de entrada, sin contar la fianza, es 25.200 € + 17.280 € = 42.480 €. Dividido entre la renta actual, 42.480 € ÷ 1.800 € = 23,6 mensualidades. El precio hablado era de 14 y el coste real es de 23,6, casi 10 más. Esa diferencia (9,6 mensualidades) sale de 17.280 € ÷ 1.800 €.

La tabla siguiente aplica la misma subida a los extremos del rango de la herramienta. La subida es la misma en los tres casos porque depende de la renta y de los años que quedan, no del precio pedido.

Control de la suma: 10.800 + 17.280 = 28.080; 21.600 + 17.280 = 38.880; 25.200 + 17.280 = 42.480; 32.400 + 17.280 = 49.680.

Lo que deduces de la tabla es una conclusión para tu caso, no una regla legal: cuanto menos tiempo queda de contrato, menos pesa la subida en el coste de entrada, y cuanto más tiempo, más pesa. Con 2 años por delante, la subida costaría 360 € × 24 = 8.640 €, la mitad. Con 8 años, 34.560 €, el doble.

Pregunta al vendedor por escrito si el arrendador ya ha aceptado la cesión y a qué renta, y pide copia del documento con fecha. Si el arrendador renuncia por escrito a la subida, el coste de entrada baja a 25.200 € y la comparación cambia. Si el contrato dice algo distinto de la ley, la cláusula concreta es la que debes llevar al abogado, con una pregunta exacta: si esa cláusula excluye de forma expresa el artículo 32 y qué renta resulta de la cesión.

Los años que quedan de contrato fijan el precio por año

En resumen: lo que compras es un número de años en el local. Divide el precio entre esos años y obtendrás un coste anual que se suma a la renta. Con pocos años por delante, el mismo precio sale mucho más caro.

El plazo restante es el factor del rango de la herramienta que más fácil se calcula con un documento: el contrato de arrendamiento y sus prórrogas. La herramienta lo agrupa en tres tramos (más de 5 años, de 2 a 5, menos de 2) sin decir cuánto pesa cada uno. Se puede calcular directamente.

Cuando acabe el plazo pactado, el contrato no tiene por qué renovarse. El arrendador puede negarse, subir la renta a nivel de mercado o pedir condiciones nuevas, salvo que el arrendatario cumpla las condiciones de la indemnización del artículo 34 y las ejerza. Pagar hoy un traspaso por un contrato que vence en dos años equivale a comprar dos años de local.

El coste anual del traspaso se obtiene así: precio del traspaso dividido entre los años que quedan de contrato. A ese importe se suma la renta, con la subida del 20 % si procede.

Cifras ilustrativas. Mismo precio de 25.200 €, renta tras la cesión de 2.160 € al mes.

Control: 25.200 ÷ 2 = 12.600 y 12.600 ÷ 12 = 1.050; 25.200 ÷ 4 = 6.300 y 6.300 ÷ 12 = 525; 25.200 ÷ 8 = 3.150 y 3.150 ÷ 12 = 262,50. Sumas: 2.160 + 1.050 = 3.210; 2.160 + 525 = 2.685; 2.160 + 262,50 = 2.422,50. Ratios: 3.210 ÷ 1.800 = 1,78; 2.685 ÷ 1.800 = 1,49; 2.422,50 ÷ 1.800 = 1,35.

Con 4 años por delante ocupar el local te cuesta 1,49 veces la renta que paga hoy el vendedor. Con 2 años cuesta 1,78 veces. La diferencia entre el escenario de 2 y el de 8 años es de 787,50 € al mes (3.210 − 2.422,50), y se debe solo al plazo.

Para el cálculo conviene pedir el contrato original, todas las prórrogas y los documentos de actualización de renta. Compara la fecha de fin del plazo pactado con la fecha prevista de cierre. Cuenta los meses reales, no los años redondeados: 3 años y 4 meses son 40 meses, y 25.200 € ÷ 40 = 630 € al mes, no 525 €.

El plazo restante también depende de si el contrato está al corriente. La falta de pago de renta o de la fianza permite al arrendador resolver el contrato (art. 35 LAU, con remisión al art. 27.2). Por eso el plazo restante vale solo si el vendedor está al día. Pide los recibos de renta de los últimos doce meses y el justificante del depósito de la fianza.

Un contrato de local puede estar inscrito en el Registro de la Propiedad. La ley hipotecaria declara inscribibles los arrendamientos y sus cesiones y subrogaciones (art. 2.5 LH). Una nota simple del registro de la finca, que tiene valor informativo y no da fe del contenido de los asientos (art. 222.5 LH), indica si el contrato consta inscrito y con qué plazo. Si no consta, el plazo se prueba con el contrato que te entregue el vendedor.

La nota simple se puede pedir sin ser propietario si se tiene interés conocido en averiguar el estado del inmueble (art. 221 LH). Para identificar la finca se usa la referencia catastral, que es el código oficial de cada inmueble (art. 6.3 de la ley del Catastro). El último recibo del IBI o la certificación catastral electrónica la acreditan (art. 41 de la misma ley). La muestra de informe enseña cómo se presentan esos datos del registro junto con el resto de comprobaciones.

Una última comprobación de plazo: el documento de cesión debe quedar fechado y con el nuevo arrendatario identificado. La ley permite exigir por escrito la formalización del contrato (art. 37 LAU), y la forma escrita es obligatoria a instancia del arrendatario, aunque su falta no quita validez al contrato verbal. Para ti, el contrato verbal es válido, pero no prueba el plazo: sin papel, solo cuentas con lo que puedas demostrar.

Tres formas de medir el precio y cuál usar

En resumen: mide el traspaso de tres maneras: en mensualidades, como coste de entrada por año restante, y como plazo de recuperación frente a tu beneficio real. Si las tres cuentas no coinciden, el precio no está bien.

Hasta aquí van las piezas legales. Ahora hay que juntarlas en una cuenta. Hay tres métodos, de menos a más útil, y un ejemplo completo con las mismas cifras.

Método 1: mensualidades

Divide el precio entre la renta mensual. Es la forma en que se habla del traspaso y la que usa la calculadora de camiacasa, que presenta como criterio sectorial un rango de 6 a 18 mensualidades. Esa página aclara que ajusta el rango según la licencia, los años restantes, el equipamiento y la facturación acreditada, pero no indica cuánto mueve cada factor. Y recuerda que el arrendador puede tener derecho a una participación en el precio o a subir la renta.

Con las cifras del ejemplo, 25.200 ÷ 1.800 = 14 mensualidades. Está dentro del rango de 6 a 18. El método dice "razonable" y no dice más. Sirve para detectar un precio fuera de lo habitual, no para decidir.

Método 2: coste de entrada y coste por año

Suma todo lo que pagas por entrar. Con las cifras de este texto: 25.200 € de traspaso, más 17.280 € de subida de renta en 4 años (360 × 48), más la fianza de reposición si la pagas. Total sin fianza: 42.480 €. Dividido entre los 4 años que quedan: 42.480 ÷ 4 = 10.620 € al año, que son 885 € al mes (10.620 ÷ 12).

Si añades los gastos de poner el local al día, el coste sube. En la sección sobre la instalación eléctrica salieron 2.350 € de corrección e inspección. Sumados: 42.480 + 2.350 = 44.830 €. Entre 4 años: 44.830 ÷ 4 = 11.207,50 € al año.

Este método responde a una pregunta: cuánto me cuesta cada año de tener el local, sin contar la renta normal. Es útil para comparar con otro local, o con no traspasar y abrir en un local vacío con contrato nuevo. Pero no dice si el negocio da para pagarlo.

Método 3: plazo de recuperación frente al beneficio real

Aquí entra lo que el negocio gana. Ni el rango del sector ni la renta lo miden. Necesitas las cuentas del vendedor y una estimación honesta de tu propio trabajo.

Cifras ilustrativas. Ventas anuales: 216.000 €. Margen bruto del 50 %: 108.000 €. Gastos anuales: renta 25.920 € (2.160 × 12), personal 24.000 €, suministros 8.000 €, otros 12.080 €. Total de gastos: 70.000 €.

Control de los gastos: 25.920 + 24.000 = 49.920; 49.920 + 8.000 = 57.920; 57.920 + 12.080 = 70.000. Beneficio antes de pagarte a ti mismo: 108.000 − 70.000 = 38.000 €.

Ese beneficio no es todo tuyo. Si trabajas en el local, tu trabajo tiene un valor, y si no lo cuentas el negocio parece mejor de lo que es. Pon un sueldo razonable por tu dedicación, por ejemplo 24.000 €. El beneficio real es 38.000 − 24.000 = 14.000 € al año.

El plazo de recuperación del precio es 25.200 ÷ 14.000 = 1,8 años. Con 4 años de contrato, quedan 2,2 años de beneficio una vez recuperado el traspaso (4 − 1,8). Observa que no sumo la subida de renta al precio en este método, porque ya está dentro de los gastos de 25.920 €. Contarla dos veces sería un error.

Si añades la corrección eléctrica, el precio sube a 25.200 + 2.350 = 27.550 €, y el plazo pasa a 27.550 ÷ 14.000 = 1,97 años. La diferencia es pequeña, y lo habitual es que cambie poco, pero conviene incluirlo.

La prueba de estrés

Lo que de verdad enseña el método 3 es qué pasa cuando las ventas bajan. Supón que caen un 20 %: 216.000 × 0,80 = 172.800 €. Con el mismo margen del 50 %, el margen bruto es 86.400 €. Los gastos se mantienen casi iguales, porque la renta y el personal no bajan solos: 70.000 €. El beneficio antes de tu sueldo es 86.400 − 70.000 = 16.400 €. Con tu sueldo de 24.000 €, el resultado es 16.400 − 24.000 = −7.600 €.

Con una caída del 20 %, el negocio pierde 7.600 € al año y el traspaso no se recupera. Esa es la información que no da ninguna regla de mensualidades. Dos locales con 14 mensualidades de traspaso pueden ser uno una buena compra y el otro una pérdida segura, y la diferencia está en cuánto aguantan las ventas.

Ahora la pregunta práctica: ¿de dónde saco las ventas? De los documentos del vendedor, y esto es lo difícil. Pide las declaraciones trimestrales de IVA y el resumen anual, y compara con los extractos bancarios. Si el vendedor no los enseña, no tienes datos y el precio es una apuesta. En ese caso el único dato que tienes es el del mercado, y ya sabes lo que vale.

Cómo usar los tres métodos juntos

Haz las tres cuentas con las mismas cifras. Si el método 1 da 14 mensualidades y el método 3 da un plazo de recuperación de 1,8 años, el precio es razonable. Si el método 1 da 8 mensualidades pero el método 3 da 7 años de recuperación con 4 de contrato, el precio es caro aunque parezca barato. Y si el método 2 da un coste por año mayor que el de abrir en un local vacío, pregunta por qué estás pagando por un traspaso.

El orden de prioridad es 3, 2, 1. El rango de mensualidades es el último en importar.

Fuentes

Todas consultadas el 2026-11-06.

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 4, 19, 23, 25, 29 a 37, DT 2ª y 3ª: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, arts. 3, 6 y 41: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4163
• camiacasa, calculadora de traspaso de negocio: https://camiacasa.cat/calculadora-traspaso-negocio