Cómo comprobar que los estatutos de la comunidad no prohíben la actividad del local que vas a traspasar
Una licencia municipal no te protege de esa prohibición. Esta guía explica qué documentos pedir, de qué periodo y qué plazos tienes.
Índice
- Lo que puedes perder si la actividad está prohibida
- Estatutos, actas y certificados: qué documentos pedir y de qué periodo
- Votaciones y plazos: cuándo una prohibición es válida y cuándo se puede impugnar
- Si la actividad está prohibida: qué puede hacer la comunidad
- Licencia municipal frente a derechos privados
- El certificado de deudas y la escritura, línea a línea
Lo que puedes perder si la actividad está prohibida
En resumen: una prohibición en los estatutos te puede costar el uso del local durante un máximo de tres años, la indemnización de los daños y, si eres arrendatario, tus derechos sobre el local. El plazo para reaccionar depende de quién eres y de si la prohibición se votó bien.
Los estatutos son las reglas internas de un edificio dividido en pisos y locales. Pueden fijar para qué se usa cada elemento privativo, cómo se pagan los gastos y cómo se administra la comunidad. [LPH, art. 5]
Quien compra o traspasa un local para abrir un negocio paga el traspaso, la reforma y el alquiler antes de saber si la actividad se puede ejercer. Si la comunidad exige el cese, esas cantidades quedan en juego.
La ley distingue tres consecuencias. Primera: el presidente requiere el cese inmediato y avisa de que acudirá al juez. Segunda: si la actividad sigue, la junta de propietarios puede autorizar la acción de cesación. Tercera: la sentencia puede privar del uso del local por un máximo de tres años y condenar a indemnizar daños y perjuicios. [LPH, art. 7.2]
Si quien ejerce la actividad no es el propietario, la sentencia puede además declarar extinguidos todos sus derechos sobre el local y ordenar su lanzamiento. El artículo no nombra el arrendamiento. Por eso conviene presentarlo como un riesgo para el arrendatario, no como una regla segura. [LPH, art. 7.2]
En Cataluña el plazo máximo de privación del uso es de dos años y la ley menciona expresamente la extinción del arrendamiento. [CC Cataluña, art. 553-40]
Si el local está en Cataluña, rige el libro quinto de su Código Civil y no la Ley de Propiedad Horizontal. Los plazos y las cifras catalanas aparecen junto a las generales en cada sección.
Estatutos, actas y certificados: qué documentos pedir y de qué periodo
En resumen: pide los estatutos inscritos, el reglamento de régimen interior, el libro de actas de los últimos años y el certificado de deudas. En el régimen general el secretario custodia los libros de actas y conserva cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones. En Cataluña el libro de actas se conserva treinta años.
La comunidad lleva los acuerdos de la junta en un libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad. [LPH, art. 19]
El acta contiene la fecha y el lugar, quién convoca, si la junta es ordinaria o extraordinaria, los asistentes con sus representaciones y cuotas, el orden del día y los acuerdos con votos a favor y en contra. La firman presidente y secretario al terminar la reunión o dentro de diez días naturales. [LPH, art. 19]
El secretario custodia los libros de actas, y la ley no pone plazo a esa custodia. Los cinco años se aplican a las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones. Por tanto, esos papeles de apoyo pueden no existir pasado ese plazo, pero el acta sí debe estar en el libro. Pide el libro, no solo un resumen. [LPH, art. 19.4]
En Cataluña el acta se envía a todos los propietarios en los diez días siguientes al día después de la reunión, y el libro de actas legalizado en el Registro se conserva treinta años mientras exista el régimen. [CC Cataluña, arts. 553-27 y 553-28]
Quién te da los documentos: la comunidad se gobierna por la junta, el presidente, el secretario y el administrador. El presidente la representa en juicio y fuera de él. Salvo disposición contraria, el presidente asume también las funciones de secretario y administrador. [LPH, art. 13]
En una comunidad pequeña pide los papeles al presidente. En una con administrador profesional, al administrador o al secretario. El administrador puede ser un propietario, un profesional o una persona jurídica. [LPH, art. 13]
Lista de documentos, con el periodo que conviene pedir:
| Documento | Para qué sirve | Periodo |
|---|---|---|
| Título constitutivo y estatutos | Ver la cláusula de usos | Texto completo, con la inscripción |
| Reglamento de régimen interior | Ver reglas de convivencia y usos | Vigente |
| Actas de la junta | Ver prohibiciones recientes, quejas, debates sobre el local | Últimos cinco años como mínimo (periodo de lectura recomendado, no plazo legal) |
| Certificado de deudas | Ver lo que el local debe | Año en curso y tres anteriores |
| Convocatorias de las próximas juntas | Ver acuerdos que se van a votar | Hasta la fecha de firma |
El certificado de deudas lo emite el que ejerce de secretario, con el visto bueno del presidente, en un máximo de siete días naturales desde que se pide. Ambos responden de que sea exacto. [LPH, art. 9.1.e]
Una cautela con las actas: lee los puntos que hablan del local, aunque el orden del día no mencione la actividad. Una prohibición puede aparecer en «ruegos y preguntas» o en un acuerdo sobre terrazas, ruidos u horarios. Es un hábito de lectura, no una regla de la ley.
Votaciones y plazos: cuándo una prohibición es válida y cuándo se puede impugnar
En resumen: cambiar los estatutos exige unanimidad en el régimen general y cuatro quintas partes en Cataluña. Un acuerdo contrario a los estatutos se puede impugnar durante un año, pero solo lo hacen propietarios al corriente de pago.
En el régimen general, la aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo o de los estatutos exige la unanimidad del total de los propietarios, salvo que ese artículo la regule de otro modo. [LPH, art. 17.6]
Conclusión de esta guía: un acuerdo de la junta que prohíba una actividad que los estatutos permiten equivale a modificar los estatutos. Si no se adoptó con unanimidad, se puede sostener que es contrario a la ley. Un juez es quien lo decide.
Los propietarios ausentes debidamente citados se cuentan como favorables si, una vez informados, no manifiestan su discrepancia por escrito al secretario en 30 días naturales, por un medio que acredite la recepción. El apartado prevé excepciones. [LPH, art. 17.8]
Ese plazo importa mucho a quien es dueño de un local. Si no se aplica ninguna excepción, una prohibición aprobada con los ausentes contados como favorables puede alcanzar la unanimidad aunque el dueño del local no haya ido a la junta.
Los acuerdos no regulados expresamente se adoptan por la mayoría del total de propietarios que represente la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes. [LPH, art. 17.7]
Para impugnar un acuerdo ante los tribunales, la ley fija tres motivos. Primero: que sea contrario a la ley o a los estatutos. Segundo: que sea gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. [LPH, art. 18.1]
El tercer motivo es que perjudique gravemente a un propietario que no tenga obligación de soportarlo, o que se haya adoptado con abuso de derecho. [LPH, art. 18.1]
Pueden impugnar los propietarios que salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los privados indebidamente del voto. [LPH, art. 18.2]
Para impugnar hay que estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, o consignarlas judicialmente. La excepción son los acuerdos sobre las cuotas de participación. [LPH, art. 18.2]
La acción caduca a los tres meses del acuerdo, o al año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes, el plazo corre desde la comunicación del acuerdo conforme al artículo 9. [LPH, art. 18.3]
La impugnación no suspende el acuerdo salvo que el juez lo ordene como medida cautelar a petición del demandante, oída la comunidad. [LPH, art. 18.3 y 18.4]
El propietario que debe cuotas puede asistir a la junta pero no votar, y su voto no cuenta para las mayorías, salvo que haya impugnado la deuda en los tribunales o consignado su importe. Una deuda del local resta influencia justo cuando se vota una prohibición. [LPH, art. 15.2]
Cuadro de plazos, con el régimen general y Cataluña:
| Asunto | Régimen general (LPH) | Cataluña (CC Cataluña) |
|---|---|---|
| Mayoría para modificar los estatutos | Unanimidad [art. 17.6] | Cuatro quintas partes [art. 553-26] |
| Silencio del ausente | 30 días naturales [art. 17.8] | Un mes [art. 553-26] |
| Impugnar acuerdo contrario a ley o estatutos | Un año [art. 18.3] | Un año [art. 553-31] |
| Impugnar por lesión o contra el interés común | Tres meses [art. 18.3] | Tres meses [art. 553-31] |
| Efecto sobre el acuerdo | No suspende salvo medida cautelar [art. 18.3, 18.4] | No suspende salvo suspensión cautelar [art. 553-32] |
En Cataluña, el cambio de destino de un elemento privativo no necesita acuerdo de la junta, salvo que los estatutos lo prohíban. [CC Cataluña, art. 553-10.2.c]
Dos conclusiones para el comprador. Primera: solo impugna un propietario, no quien alquila ni quien traspasa un negocio, así que si eres arrendatario dependes de que tu arrendador actúe. Segunda: el plazo corre desde el acuerdo, o desde su comunicación para los ausentes, así que pide las actas antes de firmar y apunta la fecha de cada una.
Un acuerdo reciente que te afecte exige actuar con rapidez. Si la deuda del local con la comunidad impide impugnar, esa deuda se vuelve un problema de plazo y no solo de dinero.
Si la actividad está prohibida: qué puede hacer la comunidad
En resumen: el camino es un requerimiento del presidente, la autorización de la junta y una acción de cesación ante el juez. La sentencia puede privar del uso del local hasta tres años en el régimen general, o dos en Cataluña, y condenar a indemnizar.
Al propietario y al ocupante del local no les está permitido desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. [LPH, art. 7.2]
Primer paso: el presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, requiere el cese inmediato de la actividad. El requerimiento avisa de que irá a los tribunales. [LPH, art. 7.2]
Segundo paso: si el infractor persiste, el presidente, con autorización previa de la junta de propietarios, puede ejercer la acción de cesación. La ley no fija un plazo para esa acción, pero sí exige el requerimiento fehaciente previo. [LPH, art. 7.2]
Tercer paso: si la sentencia estima la acción, puede privar al infractor del uso del local por un tiempo no superior a tres años, según la gravedad, y condenarle a indemnizar daños y perjuicios. [LPH, art. 7.2]
Si el infractor no es el propietario, la sentencia puede declarar extinguidos todos sus derechos sobre el local y ordenar su lanzamiento. El artículo no menciona el arrendamiento por su nombre. [LPH, art. 7.2]
Qué significa para quien ya tiene abierto el negocio: el requerimiento es la señal de alarma, no el final. Guárdalo, fecha la recepción y consulta cuándo se reúne la junta que debe autorizar la acción.
La regla catalana es parecida pero con otro orden de medidas. Los propietarios y ocupantes no pueden realizar actos excluidos por los estatutos, la normativa urbanística o la ley. [CC Cataluña, art. 553-40]
El presidente formula un requerimiento fehaciente, por iniciativa propia o a instancia de una cuarta parte de los propietarios. Si el acto persiste, la junta puede ejercer la acción de cesación, acompañada del requerimiento y de la certificación del acuerdo. [CC Cataluña, art. 553-40]
La comunidad puede reclamar indemnización y, si la conducta continúa, pedir la privación del uso por un máximo de dos años y, si procede, la extinción del arrendamiento u otro derecho de ocupación. [CC Cataluña, art. 553-40]
Si el local está arrendado, el arrendador tiene su propia salida. La Ley de Arrendamientos Urbanos le permite resolver el contrato de local de pleno derecho por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y por cesión o subarriendo que incumplan el artículo 32. [LAU, art. 35]
El artículo 35 no menciona la actividad prohibida por los estatutos. Conclusión para el arrendatario: antes de firmar, acuerda por escrito con el arrendador qué ocurre si la comunidad requiere el cese de la actividad.
Una advertencia sobre las mayorías. Las tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas que la ley pide para limitar o prohibir la actividad de vivienda de uso turístico no son una regla para prohibir otras actividades de un local. Además, ese acuerdo no tiene efectos retroactivos. [LPH, art. 17.12]
Licencia municipal frente a derechos privados
En resumen: la licencia o la declaración responsable se conceden sin perjuicio del derecho de terceros, y la declaración responsable no prejuzga el cumplimiento de la normativa aplicable. Tener el sello del Ayuntamiento no sustituye a leer los estatutos.
Las autorizaciones y licencias locales se otorgan salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero. [Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, art. 12.1]
Para las actividades comerciales y de servicios del anexo de la Ley 12/2012, en establecimientos de hasta 750 metros cuadrados de superficie útil de exposición y venta, no puede exigirse licencia previa de instalación, funcionamiento o actividad. [Ley 12/2012, arts. 2.1 y 3.1]
Para el cambio de titularidad solo se exige una comunicación previa a efectos informativos. [Ley 12/2012, art. 3.2]
La declaración responsable o la comunicación previa permiten empezar la actividad, pero no prejuzgan en modo alguno el cumplimiento de la normativa aplicable. [Ley 12/2012, art. 5]
De ahí sale una conclusión de esta guía: una actividad puede estar tramitada y ejercerse sin licencia previa, y aun así estar prohibida en los estatutos. Ambas cosas son independientes.
Una fuente secundaria explica que el cambio de titular de una licencia de actividad solo es posible si el local seguirá con la misma actividad, y que para otra actividad hay que pedir licencia nueva. Compruébalo en el Ayuntamiento del local, porque esa explicación es de 2021 y puede haber cambiado. [Euroval, 29.09.2021]
Qué pedir al vendedor: la licencia o la declaración responsable de la actividad actual, con la fecha. Compárala con la actividad que tú vas a ejercer. Si es otra, anota que el cambio también afecta a lo que dicen los estatutos sobre usos.
Los derechos de los vecinos y la buena fe cuentan aparte. Los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, y la ley no ampara el abuso del derecho ni el ejercicio antisocial del mismo. [CC, art. 7.1 y 7.2]
Esa regla de buena fe y abuso de derecho es también uno de los motivos por los que la ley permite impugnar un acuerdo de la junta. [LPH, art. 18.1]
El certificado de deudas y la escritura, línea a línea
En resumen: el certificado de deudas se pide al secretario, sale en siete días naturales y cubre lo vencido; las derramas ya aprobadas pero no vencidas pueden no aparecer en él. Las actas muestran lo que el certificado no dice.
Quien vende un local debe declarar en la escritura que está al corriente de pago o decir lo que debe. Aporta además un certificado sobre el estado de deudas con la comunidad. [LPH, art. 9.1.e]
Sin ese certificado no puede autorizarse la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de aportarlo. El certificado se emite en siete días naturales desde que se pide. [LPH, art. 9.1.e]
Quien firma una exoneración no se libra de la deuda del local. El inmueble sigue afecto al pago de las cantidades que deban los anteriores titulares dentro de los límites que se indican más abajo. La exoneración solo evita el papel, no la deuda.
Qué mirar en el certificado
La tabla recoge las líneas del certificado y lo que cada una enseña.
| Línea del certificado | Qué comprobar | Qué delata |
|---|---|---|
| Quién lo firma | Secretario con visto bueno del presidente | Un certificado sin visto bueno |
| Fecha de emisión | Dentro de siete días naturales de la petición | Un certificado antiguo, que no recoge pagos recientes |
| Cuotas ordinarias vencidas | Desglose por año | Cuántos años abarca la deuda |
| Derramas | Si figuran las aprobadas y pendientes | Una derrama aprobada que aún no vence |
| Fondo de reserva | Aportaciones pendientes | Deuda disfrazada de fondo |
| Cambio de titular | Si se comunicó al secretario | Quién responde por las deudas posteriores |
El certificado lo firma quien ejerce de secretario con el visto bueno del presidente, y ambos responden de su exactitud. [LPH, art. 9.1.e]
El propietario debe comunicar al secretario todo cambio de titularidad. El anterior propietario que no lo comunique responde solidariamente con el nuevo de las deudas posteriores, salvo que el órgano de gobierno conociera el cambio o fuera notorio. [LPH, art. 9.1.i]
Por eso el día de la firma conviene comunicar el cambio al secretario por un medio que acredite la recepción, y guardar el justificante junto con la escritura.
Lo que el certificado no muestra: una derrama aprobada
El régimen general limita la afección a la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años anteriores. [LPH, art. 9.1.e]
Una derrama aprobada con plazos futuros no está vencida en el momento de la venta. El certificado del régimen general puede no mostrarla, y el comprador la paga después como propietario, porque las derramas para mejoras corren a cargo de quien lo sea cuando se exigen. [LPH, art. 17.11]
En Cataluña, quien transmite debe notificar el cambio de titular al secretario, y hasta hacerlo responde solidariamente de las deudas. [CC Cataluña, art. 553-37.3]
Ejemplo: del acta al precio
Cifras ilustrativas: compra el 15 de septiembre de 2026. El acta de la junta del 20 de junio de 2026 aprobó una derrama de 25.000 euros para reparar la fachada. La cuota del local es del 12 %. El pago se divide en dos plazos: el 1 de octubre de 2026 y el 1 de enero de 2027.
La parte del local es 25.000 × 0,12 = 3.000 euros, en dos plazos de 1.500 euros.
Comprobación: 1.500 + 1.500 = 3.000.
El certificado del 10 de septiembre de 2026 dice «sin deudas vencidas» y es correcto, porque ninguno de los dos plazos ha vencido. El comprador paga 3.000 euros después de firmar, en calidad de propietario.
Si el comprador solo mira el certificado y no el acta, paga 3.000 euros que no negoció. Si mira ambos, tiene dos opciones: descontarlos del precio o exigir al vendedor que los pague antes de la firma.
El vendedor puede responder que, al ser mejora, le correspondía a quien fuera propietario cuando se exigieran. Esa es la regla legal. Lo que se negocia es el precio, y los 3.000 euros del ejemplo son una cifra concreta para pedir un descuento.
Fuentes
- Ley sobre propiedad horizontal (LPH), texto consolidado, BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906 (consultada el 2026-11-06)
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), texto consolidado, BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 (consultada el 2026-11-06)
- Código Civil de Cataluña, libro quinto (Ley 5/2006), BOE: https://www.boe.es/eli/es-ct/l/2006/05/10/5/con (consultada el 2026-11-06)
- Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (Decreto de 17 de junio de 1955), BOE: https://www.boe.es/eli/es/d/1955/06/17/(1)/con (consultada el 2026-11-06)
- Ley 12/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-15595 (consultada el 2026-11-06)
- Código Civil, BOE: https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con (consultada el 2026-11-06)
- Euroval, 29.09.2021, cambio de titular de la licencia de actividad: https://euroval.com/cambio-del-titular-de-una-licencia-de-actividad/ (consultada el 2026-11-06)