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Local de renta antigua: cuánto dura tras comprar el traspaso y qué indemnización toca

Por el equipo de Provenance Diligence · .

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Contenido

  1. Tres fechas que deciden qué contrato tiene delante
  2. La jubilación: el reloj que marca el final
  3. El traspaso: diez años desde la escritura
  4. La indemnización de dieciocho mensualidades
  5. Qué pedir al vendedor y qué comprobar fuera

Tres fechas que deciden qué contrato tiene delante

En resumen: hay tres fechas, 9 de mayo de 1985, 1 de enero de 1995 y la fecha del último traspaso por escritura, y cada una cambia el régimen del local. Pida el contrato original antes de hablar de precio.

Un local de «renta antigua» no es una categoría legal con nombre propio. Es un contrato firmado antes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), que entró en vigor el 1 de enero de 1995. La ley lleva fecha de 24 de noviembre de 1994 y se publicó el 25 de noviembre de 1994 [disposición final segunda LAU].

La primera fecha es el 9 de mayo de 1985, día en que entró en vigor el Real Decreto-ley 2/1985. Su artículo 9 se tituló «Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos» y hoy está derogado. Los contratos anteriores «seguirán rigiéndose en su totalidad» por el texto refundido de 1964; la reforma «sólo afectará» a los posteriores [RDL 2/1985, art. 9, disposición transitoria y preámbulo].

Los contratos de local de negocio firmados antes de esa fecha y vigentes el 1 de enero de 1995 continúan bajo las normas de 1964 sobre local de negocio, con las excepciones de la disposición transitoria tercera de la LAU [DT 3ª.A.1 LAU]. Esos son los que la prensa llama de renta antigua en sentido estricto.

Los firmados desde el 9 de mayo de 1985 hasta el 31 de diciembre de 1994 siguen otra vía: se rigen por el artículo 9 del RDL 2/1985 y por las normas de 1964 sobre local de negocio, y la renovación se rige por la nueva ley para uso distinto de vivienda [DT 1ª.2 LAU]. Si ese contrato se renovó por tácita reconducción (artículo 1.566 del Código Civil), el contrato renovado se rige por las normas de la LAU para uso distinto de vivienda [DT 1ª.2 LAU].

Un contrato firmado desde el 1 de enero de 1995 queda fuera de este artículo: se rige por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el Título III de la LAU [art. 4.3 LAU]. Su régimen de indemnización y de cesión es otro.

Para usted, comprador del traspaso, la conclusión práctica es una sola: la fecha de firma que figure en el contrato original, no la que figure en el último anexo de renta, decide cuál de los tres regímenes aplica. Si el vendedor solo le enseña recibos de renta, no sabe todavía qué compra.

Qué hacer. Pida el contrato firmado completo, con todas las hojas y anexos, y las escrituras de los traspasos anteriores. Compare la fecha de la primera hoja con las tres fechas de esta sección. Si falta la primera hoja, trate el contrato como de fecha desconocida: es el peor caso para fijar precio.

Vea cómo se presenta este análisis de contrato y propietario en un informe real: en el informe de muestra, la hoja de contrato aparece resuelta con el régimen aplicable y la fecha que lo decide.

La jubilación: el reloj que marca el final

En resumen: cuando el arrendatario es persona física, el contrato pre-1985 se extingue por su jubilación o fallecimiento. Pida la fecha de jubilación o la resolución, porque es la fecha de caducidad del local.

La regla, en su literalidad, es que los arrendamientos de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985 cuyo arrendatario fuera una persona física «se extinguirán por su jubilación o fallecimiento», salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad del local [DT 3ª.3 LAU].

La ley usa el término «jubilación» sin definirlo. En el sistema de Seguridad Social, la jubilación figura entre las prestaciones económicas en sus modalidades contributiva y no contributiva [art. 42.1.c LGSS]. La disposición transitoria no dice si basta cualquiera de las dos modalidades ni qué ocurre si el arrendatario sigue trabajando después de cobrar la pensión.

Esa ambigüedad tiene un precio para usted. Si compra el traspaso a un autónomo de 63 años, el contrato puede acabar cuando se jubile o cuando deje de ejercer, y la ley no dice cuál de los dos hechos fija la fecha. Antes de firmar, pida al vendedor su posición por escrito y trate esa fecha como el final probable.

El documento que acredita la jubilación es la resolución de reconocimiento de la prestación. Pida el borrador o la solicitud si todavía no está dictada, y la fecha prevista de baja en la actividad.

El fallecimiento sigue la misma regla. Si el arrendatario muere antes de que usted firme el traspaso, el contrato se extingue salvo subrogación del cónyuge que continúe la actividad [DT 3ª.3 LAU]. Compruebe que el vendedor está vivo y en activo el día de la escritura.

La extinción por jubilación no suspende por sí sola sus obligaciones. Mientras la renta y los gastos se paguen, el arrendador solo puede esperar la fecha. La indemnización que se describe en la sección 4 nace precisamente de ese final.

Una consecuencia directa sobre el precio. Si el contrato acaba con la jubilación, el precio del traspaso compra solo los meses que quedan hasta ella, más la indemnización de la sección 4 si se dan sus condiciones.

El traspaso: diez años desde la escritura

En resumen: la ley dice que el traspaso permite continuar al menos diez años desde la escritura, o los años que queden hasta completar veinte desde la aprobación de la ley. Hoy solo cuenta el plazo de diez años, que sube a quince si el arrendatario revisó la renta conforme a la ley.

Esta es la sección que más afecta al precio. La disposición transitoria tercera reconoce que el arrendatario actual, y su cónyuge si se hubiera subrogado, «podrán traspasar el local de negocio» [DT 3ª.B.3 LAU]. Antes de analizar el plazo, conviene fijar qué es el traspaso en este contexto: el acuerdo por el que el arrendatario vende su posición en el local, con el negocio o sin él, a un tercero que paga un precio.

El plazo que sigue al traspaso se describe con dos fórmulas. La primera: el traspaso «permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización». La segunda: «o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley» [DT 3ª.B.3 LAU].

La ley fija además qué fecha cuenta: «Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura» [DT 3ª.B.3 LAU]. Un traspaso pactado de palabra o en un documento privado no marca ese reloj. El reloj lo marca la escritura.

Qué plazo se aplica a un traspaso de hoy.

El segundo plazo, los años que queden hasta completar veinte desde la aprobación de la ley, no da nada en 2026: esos veinte años terminaron en noviembre de 2014. Para una escritura firmada ahora queda la fórmula de diez años como mínimo [DT 3ª.3 LAU]. Es un cálculo de este texto, no una frase de la ley.

Dos reglas pueden alargar esos diez años. Si el arrendatario revisó la renta conforme a la ley, a requerimiento del arrendador o por iniciativa propia, el plazo mínimo del apartado 3 se incrementa en cinco años. Lo mismo ocurre si la renta que se pagaba el 1 de enero de 1995 ya superaba la resultante de la actualización [DT 3ª.7 LAU].

Pida entonces las cartas de revisión de renta y los recibos de 1994 y 1995. De ellos depende, por la letra de la ley, que el mínimo sea de diez o de quince años. Comprobación: 10 más 5 son 15.

Un traspaso anterior a 1995 ya consumió sus plazos. Veinte años más cinco desde la entrada en vigor terminaron el 1 de enero de 2020, o el 1 de enero de 2025 si hubo además revisión de renta. Es cálculo propio a partir de la regla que suma cinco años al traspaso hecho en los diez años anteriores a la entrada en vigor [DT 3ª.3 LAU].

Lo que debe aclarar antes de pagar. El párrafo del traspaso habla de «continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años» y no menciona la jubilación del comprador. Caben dos lecturas. En la primera, los diez años son un suelo que se mantiene aunque usted se jubile. En la segunda, la regla de jubilación del primer párrafo sigue operando sobre el nuevo titular persona física.

La pregunta para un abogado de arrendamientos es esta: «¿Qué resoluciones de la audiencia provincial aplican la disposición transitoria tercera, apartado 3, a un comprador persona física que se jubila dentro de los diez años siguientes al traspaso?».

Mientras tanto, proteja el precio. No pague el traspaso como si estuviera comprando diez años firmes. Con la cuenta del escenario más corto que la ley permite, los años adicionales son una opción que depende de la lectura judicial, y su valor no debe entrar en el precio hasta que esa lectura exista.

Otras comprobaciones previas a la escritura:

  • que el arrendatario actual sea quien firmó, o su cónyuge subrogado, y no un tercero sin título;
  • que el contrato siga vivo, es decir, que no haya vencido, no esté resuelto y no haya sido objeto de una demanda;
  • que el arrendador no haya notificado ninguna causa de resolución;
  • que se redacte la escritura con la fecha clara, porque esa fecha marca el comienzo de los diez años.

La indemnización de dieciocho mensualidades

En resumen: al extinguirse un contrato pre-1985, el arrendatario cobra dieciocho mensualidades de la renta vigente si en el año siguiente se ejerce en el local la misma actividad o una afín. Es incompatible con el derecho preferente a volver, y elige el arrendatario.

La disposición transitoria tercera, apartado 10, fija la indemnización: dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción, siempre que en el año siguiente se ejerza en el local la misma actividad o una afín [DT 3ª.10 LAU]. La cobra quien era arrendatario al extinguirse el contrato, no el arrendador.

Tres datos de esa frase pesan sobre su decisión. Primero, la base es la renta vigente en el momento de la extinción, no la renta de la firma. Segundo, la condición es que en el año siguiente alguien ejerza en el local esa actividad o una afín. Tercero, la cifra es fija: dieciocho mensualidades, sin escala por años de contrato.

La ley dice que esta indemnización es incompatible con el derecho preferente del apartado 11, a elección del arrendatario [DT 3ª.11 LAU, último párrafo]. Es decir, no puede cobrar y además volver. Debe elegir una de las dos.

Diferencia con el régimen general. El artículo 34 de la ley, que rige los contratos posteriores, calcula otra cosa. Exige que el arrendatario haya ejercido al menos cinco años una actividad comercial de venta al público y que haya manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar por cinco años como mínimo y a renta de mercado [art. 34 LAU].

Dentro de ese artículo, si el arrendatario reanuda en el mismo municipio la misma actividad en seis meses, la indemnización cubre los gastos de traslado y la pérdida de clientela de los seis primeros meses [art. 34.1 LAU]. Si no la reanuda y el arrendador o un tercero ejerce la misma actividad o una afín en seis meses, corresponde una mensualidad por año de contrato, con máximo de dieciocho [art. 34.2 LAU].

Una tabla ayuda a ver la diferencia.

PuntoContrato pre-1985 (DT 3ª.10)Contrato posterior a 1995 (art. 34)
Base18 mensualidades de la renta vigente1 mensualidad por año de contrato, máximo 18
Condiciónmisma actividad o afín en el local en el año siguientemisma actividad o afín en seis meses, o traslado con gastos y clientela
Exige aviso previono lo exige la disposiciónsí, cuatro meses y renovación a renta de mercado
Exige cinco años de actividadno lo exige la disposiciónsí, actividad comercial de venta al público

Fuente de la tabla: DT 3ª.10 y art. 34 LAU.

Qué cuenta como actividad afín. La propia disposición lo define: son afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario [DT 3ª.10 LAU]. La definición es más amplia que el mismo rótulo. Una cafetería que abre donde hubo una churrería aprovecha parte de la misma clientela de paso, según esta lectura, que no es una resolución judicial.

Pida al vendedor la licencia de actividad y el epígrafe del IAE de su negocio. Con esos dos documentos podrá comparar lo que se abra en el local durante el año siguiente a la extinción. Guarde también fotografías fechadas de la fachada y del rótulo del nuevo ocupante.

Para el comprador, dos cuentas distintas.

Si usted es el arrendatario que compra el traspaso, la indemnización de dieciocho mensualidades es una posible entrada futura, no un derecho cierto. Depende de que en el año siguiente al final del contrato alguien abra la misma actividad o una afín. Si el propietario reforma el local para otro uso, no hay indemnización.

Si usted es el vendedor, o su cónyuge, el importe de la indemnización pertenece a quien sea arrendatario cuando termine el contrato. Una cláusula del traspaso que reparta esa cantidad entre cedente y cesionario debe estar por escrito. Sin ella, la cobrará quien tenga la posición contractual al final.

Cifras ilustrativas. Renta vigente al extinguirse: 650 euros al mes. Indemnización: 18 por 650 son 11.700 euros. Si el contrato termina porque el arrendador reforma el local para otro uso, la cifra baja a cero. Si el vendedor propone que usted pague 12.000 euros adicionales «por la indemnización», estaría pagando por adelantado casi todo el importe de una cantidad que quizá nunca cobre.

Qué pedir al vendedor y qué comprobar fuera

En resumen: pida el contrato completo, el historial de titulares, la fecha de jubilación, los recibos y los requerimientos del arrendador, y compruebe en el Registro de la Propiedad si el arrendamiento consta. La nota simple informa pero no da fe.

Al vendedor.

  1. El contrato original firmado, con todas las hojas y anexos, y la fecha de la primera hoja.
  2. El historial de titulares: quién firmó, si hubo subrogaciones o traspasos anteriores y las escrituras correspondientes.
  3. Si el arrendatario es persona física o jurídica, con documento que lo acredite.
  4. La situación laboral y de jubilación del arrendatario: fecha prevista, resolución si existe, y su posición escrita sobre el efecto en el traspaso.
  5. Los recibos de renta de los últimos doce meses y los requerimientos de actualización que haya recibido.
  6. Los recibos de IBI y de suministros repercutidos, y cualquier reclamación del arrendador.
  7. Una declaración firmada de que no existen deudas con el arrendador ni procedimientos abiertos.

Fuera del vendedor.

La Ley Hipotecaria permite inscribir los arrendamientos de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos [art. 2.5 Ley Hipotecaria]. Los derechos reales limitados, de garantía y demás cargas deben constar en la inscripción de la finca para surtir efectos contra terceros [art. 13 Ley Hipotecaria].

Un arrendamiento antiguo rara vez está inscrito, de modo que su ausencia en el Registro no demuestra que no exista. Sí sirve para ver cargas y titularidad de la finca. La publicidad formal se obtiene por nota simple informativa o por certificación [art. 222 Ley Hipotecaria].

Conviene saber qué documento está pidiendo. La nota simple tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos [art. 222.5 Ley Hipotecaria]. Si necesita un documento que dé fe, pida la certificación.

Con el arrendador. Antes de firmar el traspaso, pregunte por escrito al arrendador por la renta vigente, los requerimientos emitidos, deudas pendientes y su posición sobre la jubilación del arrendatario. Guarde la respuesta. Una carta del arrendador no sustituye al contrato, pero reduce el riesgo de sorpresas después de pagar.

Cuatro cláusulas para el contrato de traspaso.

  • Reducción del precio si el contrato se extingue antes de un plazo fijado, con una tabla clara de reembolsos.
  • Reparto expreso de la indemnización de la disposición transitoria tercera, apartado 10, si llegara a cobrarse.
  • Declaración del cedente de que no existen deudas, requerimientos pendientes ni procedimientos.
  • Obligación de colaborar en la notificación y la escritura, con la fecha de la escritura como fecha del traspaso.

Este texto es información general sobre normas estatales y no sustituye el examen del contrato concreto. Cada contrato antiguo tiene su historia, y una cláusula suelta puede cambiar el resultado.

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Fuentes