Traspaso de local alquilado: qué puede exigir el propietario según el artículo 32 de la LAU

Contenido

1. Qué permite el artículo 32 y qué decide usted
2. La subida del 10 % y del 20 %
3. Ejemplo con cifras
4. El aviso al propietario en un mes
5. Si el traspaso se hace sin permiso: la resolución del contrato
6. Deudas del negocio que pasan al comprador
7. Fuentes

1. Qué permite el artículo 32 y qué decide usted

En resumen: el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la regla de partida para un local con actividad: el inquilino puede ceder el contrato o subarrendar sin consentimiento del propietario. Usted decide si el contrato real conserva esa regla, porque las partes pueden pactar otra.

Un traspaso es el acuerdo por el que usted paga un precio al inquilino actual y a cambio ocupa su lugar en el local y sigue con su negocio. La palabra «traspaso» no es una categoría de la LAU. Lo que la ley regula es lo que ocurre con el contrato de alquiler: la cesión y el subarriendo.

La cesión significa que usted pasa a ocupar la posición del inquilino y el inquilino anterior sale del contrato. El subarriendo significa que el inquilino sigue siendo inquilino frente al propietario y le alquila a usted el local, en todo o en parte. La diferencia importa para saber ante quién responde cada uno y qué subida de renta corresponde.

La norma dice que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato «sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador» (LAU, art. 32, apartado 1).

Dos condiciones están dentro de esa frase. La primera es que en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional. La segunda es que hablemos de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que la ley define como el que recae sobre una edificación destinada a una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, con exclusión de los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas (LAU, art. 3, apartado 2).

Qué hace usted con esto antes de comprar. Pida el contrato de alquiler completo, con todos los anexos y las adendas, y compruebe que el local figura destinado a una actividad y no a vivienda. Después lea las cláusulas sobre cesión, subarriendo y traspaso. Esas cláusulas pueden cambiar todo lo que sigue.

Una consecuencia práctica de la regla de partida: que la ley no exija permiso no significa que el propietario no tenga ningún derecho. La propia ley le da dos: la subida de renta y el aviso. Ambos se explican en las secciones 2 y 4. Y si el aviso o los pactos no se respetan, la ley le da además la vía de pedir la resolución del contrato, que se explica en la sección 5.

La LAU ha recibido cambios en 2026. La versión consolidada del BOE recoge modificaciones de 2026 en los artículos 3.2, 4.2, 25, 27.2.f y 36.5 y 36.7, mientras que los artículos 32, 34 y 35 no figuran entre los modificados por esa norma. Esto le dice una cosa útil: el texto que debe leer es el consolidado vigente en la fecha de firma, no una copia antigua.

Pregunta para el abogado, una sola en esta sección. Para su contrato concreto: «¿Qué versión de la LAU rige este contrato según su fecha de firma y qué artículos de este alquiler siguen en vigor tal como están escritos hoy en el BOE?». Llévele la fecha del contrato y las adendas.

2. La subida del 10 % y del 20 %

En resumen: al traspasar, el propietario tiene derecho a subir la renta en vigor un 20 % si se cede el contrato o se subarrienda todo el local, y un 10 % si se subarrienda solo una parte. Calcule esa subida antes de fijar el precio que está dispuesto a pagar.

La ley fija dos porcentajes. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en caso de subarriendo parcial, y del 20 % en caso de cesión del contrato o de subarriendo total de la finca (LAU, art. 32, apartado 2).

La tabla resume qué subida corresponde a cada forma de traspaso.

Un detalle que cambia sus cuentas. La subida se calcula sobre la «renta en vigor». Por eso necesita saber qué renta se paga hoy, no la renta que figura en la primera página del contrato. Pida los recibos o transferencias de renta de los últimos doce meses y compare la cifra con el contrato.

Otra regla que puede sorprender. Si el cambio de inquilino ocurre porque una sociedad se fusiona, se transforma o se escinde, la ley dice que eso no es una cesión, pero que el propietario conserva el derecho a la elevación de renta del apartado 2 (LAU, art. 32, apartado 3). Si compra participaciones de una sociedad que es la inquilina, pregunte a su abogado si ese apartado se aplica a su operación.

La ley dice «tiene derecho a». No dice que la subida sea automática ni cuándo se cobra. Qué hace usted: pregunte por escrito al propietario, antes de pagar el traspaso, si reclamará la subida y desde qué mes. Anote la respuesta con fecha y guárdela.

Si el contrato fija una subida distinta, vale lo pactado, porque en un local la voluntad de las partes va primero (LAU, art. 4, apartado 3). Compruebe si el contrato menciona un porcentaje o una cantidad por cesión, y apunte cuál.

La actualización anual de la renta es otro asunto. El artículo 30 de la ley aplica a estos contratos el artículo 19 desde el inicio, pero ese artículo regula la elevación de renta por mejoras, no la actualización anual. Cómo se actualiza una renta de local depende de lo pactado en el contrato. Esta frase es una conclusión para usted: lea la cláusula de actualización y calcule la renta de los próximos años con ella, no con la renta de hoy.

3. Ejemplo con cifras

En resumen: con una renta de 1.500 euros al mes, una cesión añade 300 euros al mes y 3.600 al año, y un subarriendo parcial añade 150 euros al mes. El ejemplo sigue las mismas cifras en todo el artículo.

Cifras ilustrativas. No describen ningún local real. Se usan para enseñar las cuentas.

Supongamos un local con renta en vigor de 1.500 euros al mes y un traspaso con precio pactado de 60.000 euros. Usted va a ceder el contrato completo.

Ahora los otros dos resultados posibles.

Comprobación de la suma de los tres resultados: 1.800 − 1.500 = 300, 1.650 − 1.500 = 150 y 1.500 − 1.500 = 0. Los tres casos parten de la misma renta de 1.500 euros.

Esta es una conclusión para este comprador: si el contrato le deja cinco años de plazo y el propietario aplica el 20 %, el coste extra de renta sería 3.600 × 5 = 18.000 euros, que conviene restar del precio de 60.000 euros al decidir cuánto vale el traspaso. Esta cuenta supone que la renta no cambia en esos cinco años. Si el contrato prevé actualización anual, la cifra real será mayor.

Pregunta para el abogado, una sola en esta sección. Para su caso: «¿Aplica la subida del 20 % a la renta de la fecha de firma del traspaso, y se mantiene sobre la renta actualizada de cada año?». Lleve los recibos de renta de los últimos doce meses.

4. El aviso al propietario en un mes

En resumen: la cesión o el subarriendo deben notificarse al propietario de forma fehaciente, es decir con prueba de que lo recibió, dentro de un mes desde que se acuerdan. Fije la fecha de firma del traspaso y cuente el mes desde ella.

La regla dice que tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado (LAU, art. 32, apartado 4).

«De forma fehaciente» significa con un medio que deja constancia de quién envió qué y de que el destinatario lo recibió. La ley no enumera los medios en ese apartado. Esta frase es una conclusión para usted: use un medio que deje prueba de contenido y recepción, y guarde el justificante.

Calcule el plazo así. Si firma el traspaso el 10 de marzo, el mes termina el 10 de abril. Esta cuenta es una conclusión sobre cómo contar el plazo, no una cita de la ley. Mejor enviar el aviso el mismo día de la firma o en los días siguientes, con margen.

Quién envía el aviso lo suele decidir el contrato de traspaso. Lo prudente es acordar en el contrato de traspaso quién lo envía, con qué texto y con qué justificante, y que usted reciba copia el mismo día.

Qué debe contener el aviso para que sirva. Esta lista es una conclusión para este comprador, no una exigencia legal:

• La identidad del inquilino que cede y de quien recibe el local.
• La fecha del acuerdo de traspaso.
• Si es cesión, subarriendo total o subarriendo parcial.
• Una referencia al contrato de alquiler: fecha y local.

Por qué importa tanto el aviso. Porque la ley conecta el incumplimiento del artículo 32 con la facultad de resolver el contrato (LAU, art. 35). La sección 5 explica cómo.

Qué documentos pedir al vendedor, una sola vez cada uno: la copia del aviso enviado al propietario y el justificante de su recepción, cuando el vendedor ya hubiera cedido o subarrendado alguna vez antes en este mismo contrato, desde la fecha de firma del contrato hasta hoy.

5. Si el traspaso se hace sin permiso: la resolución del contrato

En resumen: si el contrato exigía permiso y no lo hubo, o si no se avisó como manda el artículo 32, el propietario puede resolver el contrato de pleno derecho. Para usted el riesgo es perder el local después de pagar el traspaso.

La ley recoge la resolución en dos sitios. El primero es la lista de causas por las que el arrendador puede resolver un contrato: entre ellas está «el subarriendo o la cesión inconsentidos» (LAU, art. 27, apartado 2, letra c).

El segundo es el artículo propio de los locales. Dice que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas de las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o el subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32 (LAU, art. 35).

Lea la segunda frase con calma. La ley habla de ceder o subarrendar «incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32». El artículo 32 contiene dos exigencias para el inquilino: el aviso fehaciente en un mes, y el respeto de lo que diga el contrato cuando este pida consentimiento. Esta frase es una conclusión para este comprador: un traspaso sin aviso, o contra una cláusula de consentimiento, es el caso que da al propietario un argumento para resolver.

Qué significa «de pleno derecho» en esta frase. La ley no define aquí el término. Esta frase es una conclusión para usted: no cuente con que el propietario deba esperar a que usted corrija nada antes de reclamar. Pregunte a su abogado qué pasos exige un caso así antes de pagar.

Una regla más general. El incumplimiento de las obligaciones del contrato da derecho a la parte que cumplió a exigir el cumplimiento o a promover la resolución, conforme al artículo 1124 del Código Civil (LAU, art. 27, apartado 1). Es la regla que respalda al propietario cuando el contrato impone una obligación y el inquilino no la cumple.

Un matiz de registro. Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, la cláusula de resolución por falta de pago produce efectos tras un requerimiento judicial o notarial en el domicilio designado en la inscripción (LAU, art. 27, apartado 4). Esa regla trata la falta de pago, no el traspaso. Aquí sirve para saber que la inscripción cambia el trámite, y por eso conviene pedir una nota simple del Registro de la Propiedad sobre el local para ver si el contrato está inscrito.

Cómo reducir el riesgo. Esta lista es una conclusión para este comprador:

1. Lea el contrato y subraye cada cláusula sobre permiso, aviso y cambio de titular.
2. Si el contrato pide permiso, consígalo por escrito del propietario antes de pagar el precio del traspaso.
3. Si el contrato no pide permiso, envíe el aviso fehaciente dentro del mes (sección 4).
4. Guarde las pruebas del aviso con el contrato.
5. Pida al propietario una declaración escrita de que no tiene reclamaciones pendientes contra el inquilino que sale (renta, suministros, daños).

El quinto punto protege su posición: lo que el inquilino anterior deba a la propiedad puede convertirse en una discusión con usted, y es mejor conocer la cifra antes de pagar.

Pregunta para el abogado, una sola en esta sección. Con el contrato delante: «¿Alguna cláusula de este contrato convierte la cesión sin permiso en causa de resolución, y qué aviso o autorización necesito tener firmados antes de pagar el traspaso?». Lleve el contrato y las adendas completas.

6. Deudas del negocio que pasan al comprador

En resumen: quien compra un negocio que continúa su actividad puede responder de las deudas del anterior con Hacienda, con los empleados y con la Seguridad Social. La ley da herramientas para limitar ese riesgo con certificados antes de pagar.

Son tres frentes distintos, y cada uno tiene su regla.

Hacienda. Los sucesores en la titularidad o en el ejercicio de explotaciones económicas responden solidariamente de las deudas tributarias del anterior titular derivadas de su ejercicio, incluidas las retenciones. Si no se solicitó el certificado, la responsabilidad alcanza también a las sanciones (LGT, art. 42, apartado 1, letra c).

«Solidariamente» significa que la Administración puede reclamarle a usted la deuda entera, sin tener que ir primero contra el vendedor.

La misma letra tiene dos exclusiones. Quedan fuera los adquirentes de elementos aislados, salvo que permitan continuar la actividad. Y quedan fuera los adquirentes de un deudor concursado (LGT, art. 42, apartado 1, letra c).

La herramienta se llama certificado de deudas. Quien pretenda adquirir una explotación económica, con el consentimiento del titular actual, puede pedir a la Administración un certificado detallado de las deudas, sanciones y responsabilidades. La Administración tiene tres meses para emitirlo (LGT, art. 175, apartado 2).

Los efectos del certificado son concretos. La responsabilidad del adquirente se limita a lo que el certificado lista. Si el certificado se emite sin deudas, o no se emite en plazo, el solicitante queda exento (LGT, art. 175, apartado 2).

Esta frase es una conclusión para este comprador: como el plazo de la Administración es de tres meses, pida el certificado al empezar la negociación, no al firmar. Y recuerde que necesita el consentimiento del titular actual para pedirlo, de modo que incluya esa autorización como condición del traspaso.

Empleados. El cambio de titularidad de una empresa, de un centro de trabajo o de una unidad productiva autónoma no extingue por sí mismo la relación laboral. El nuevo empresario queda subrogado en los derechos y obligaciones laborales y de Seguridad Social del anterior (ET, art. 44, apartado 1).

La ley dice cuándo hay sucesión: cuando la transmisión afecta a una entidad económica que mantiene su identidad (ET, art. 44, apartado 2).

Cedente y cesionario responden solidariamente durante tres años de las obligaciones laborales nacidas antes de la transmisión y que no se hubieran satisfecho (ET, art. 44, apartado 3). Hay además deberes de información y consulta a los representantes de los trabajadores (ET, art. 44, apartados 6 a 9).

Con un ejemplo de ilustración: si el negocio tiene dos empleados y usted continúa con ellos, este apartado puede aplicarse. Esta frase es una conclusión para usted: lo prudente es pedir los contratos, las nóminas y el recibo de liquidación de cotizaciones de los últimos doce meses y comprobar quién debe qué antes de firmar.

Seguridad Social. La responsabilidad solidaria por sucesión en la explotación alcanza a las deudas con la Seguridad Social generadas antes de la sucesión (LGSS, art. 142, apartado 1). En el apartado sobre prestaciones, el adquirente responde solidariamente con el anterior de las prestaciones causadas antes de la sucesión, y se prevé un certificado de la Seguridad Social que implique garantía de no responsabilidad para los adquirentes (LGSS, art. 168, apartado 2).

Esta frase es una conclusión: pida a la Seguridad Social un certificado de estar al corriente y, si hay empleados, pregunte a su asesor laboral qué certificado de no responsabilidad puede solicitarse en su caso.

Qué documentos pedir al vendedor, una sola vez cada uno:

• El certificado de estar al corriente con Hacienda, expedido en los últimos treinta días.
• El certificado de estar al corriente con la Seguridad Social, expedido en los últimos treinta días.
• La lista de empleados con contrato, categoría y antigüedad, en la fecha de firma.
• Las nóminas y los recibos de cotización de los últimos doce meses.

Pregunta para el asesor, una sola en esta sección. «Para este negocio concreto, ¿qué certificado debo pedir a Hacienda y a la Seguridad Social, con qué autorización del vendedor, y qué plazo debo dejar antes de pagar?». Lleve los datos fiscales del vendedor y la fecha prevista de cierre.

Fuentes

Todas las normas se leyeron en su texto consolidado del Boletín Oficial del Estado, fecha de consulta 2026-11-06.

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, arts. 3, 4, 25, 27, 29 a 36. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 (2026-11-06)
• Estatuto de los Trabajadores, art. 44. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11430 (2026-11-06)
• Ley General Tributaria, arts. 42 y 175. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186 (2026-11-06)
• Ley General de la Seguridad Social, arts. 142 y 168. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11724 (2026-11-06)