¿Traspaso de un bar en marcha o alquiler de un local vacío?

Contenido

1. Qué compras en cada opción
2. El traspaso es una cesión del contrato de alquiler
3. La renta sube un 20 % y el plazo de un mes
4. Las deudas que te siguen: Hacienda
5. Las deudas que te siguen: la plantilla
6. Documentos que pedir al vendedor
7. Fuentes

Qué compras en cada opción

En resumen: antes de hablar de precio, define qué entra en cada opción. Un traspaso mezcla cuatro cosas distintas: un contrato de alquiler, un negocio con su clientela, unos bienes (barra, cocina, mobiliario) y unas obligaciones pendientes.

Cuando alguien te ofrece un "traspaso de bar", te ofrece un paquete. La ley no fija el precio del paquete ni le pone un nombre propio. Lo que sí regula son las piezas que lo forman. Cada pieza tiene su norma y su riesgo, y en las secciones siguientes las separamos una por una.

La primera pieza es el contrato de alquiler del local. Un local de bar se alquila para un uso distinto de vivienda, y ese contrato se rige por lo que pacten las partes y, en lo que no pacten, por el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la LAU (art. 4.3 LAU). Eso significa que el contrato que te enseñe el vendedor manda sobre la ley en muchos puntos, así que léelo entero.

La segunda pieza es el negocio: la clientela, el nombre comercial, las recetas, los proveedores y las cuentas. La tercera son los bienes materiales. La cuarta, los compromisos: contratos de suministro, deudas con Hacienda, nóminas atrasadas.

El local vacío cambia el reparto. Compras solo una pieza, un contrato nuevo, y creas las demás tú. No heredas deudas del anterior ocupante del local, aunque tampoco heredas su clientela.

Esta diferencia explica casi todo lo que sigue. Con el traspaso adquieres ingresos desde el primer día y responsabilidades desde el primer día. Con el local vacío adquieres tiempo y control, y los pagas con obras y con meses sin facturar.

Cómo se reparten las cuatro piezas

La fila de deudas tiene una excepción que conviene conocer ya. Si en el local vacío compras al anterior ocupante unos bienes sueltos que te permiten seguir con la actividad, la ley tributaria puede tratarte como sucesor (art. 42.1.c LGT). La sección sobre Hacienda desarrolla esa frontera.

El traspaso es una cesión del contrato de alquiler

En resumen: un traspaso es, en términos legales, una cesión del contrato de arrendamiento junto con la actividad que se ejerce en el local. Si el inquilino ejerce una actividad empresarial, la ley le permite ceder el contrato sin permiso del dueño, salvo que el contrato diga lo contrario.

Empieza por la cláusula de cesión. El arrendatario de un local en el que ejerce una actividad empresarial puede ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador, salvo pacto en contrario (art. 32.1 LAU). Esa última parte es la que decide muchos casos: muchos contratos prohíben la cesión o la condicionan al permiso del propietario.

Si el contrato prohíbe ceder sin permiso, no firmes el traspaso sin ese permiso por escrito. Una cesión que incumple el art. 32 es una de las causas por las que el arrendador puede resolver el contrato de pleno derecho (art. 35 LAU). En ese caso pagarías por un negocio cuyo local puedes perder.

Cuando la cesión es válida (art. 32.1 LAU), tú pasas a ocupar el lugar del arrendatario en ese mismo contrato, no en uno nuevo. Esa lectura es una conclusión, no una frase del art. 32: la norma permite ceder el contrato y fija la subida de renta y el aviso, y no dice nada más sobre qué deudas pasan contigo.

Lee esa frase desde el lado del comprador. Si el vendedor tiene recibos de renta pendientes, un suministro sin pagar o obras sin autorizar, el contrato que recibes lleva todo eso dentro. El art. 32 no separa las obligaciones nuevas de las viejas, así que lo prudente es tratarlas todas como tuyas hasta que el vendedor demuestre lo contrario. Pide al vendedor los últimos doce recibos de renta y la carta del propietario que confirme que no hay deuda a la fecha de la firma.

La cesión también puede producirse sin que nadie venda nada. Cuando el cambio de inquilino se debe a una fusión, transformación o escisión de sociedades, la ley no lo trata como cesión, pero el propietario conserva igualmente su derecho a subir la renta (art. 32.3 LAU). Si el vendedor es una sociedad que se "reorganiza" antes de traspasar, pregunta qué documento mercantil acredita el cambio y en qué fecha.

Hay otro caso que se ve en bares de familia. Si el inquilino fallece mientras ejerce la actividad, el heredero o legatario que la continúe puede subrogarse en el contrato hasta su extinción. Debe notificarlo por escrito al propietario en los dos meses siguientes al fallecimiento (art. 33 LAU). Un "traspaso" de un bar cuyo titular ha muerto exige entonces comprobar si ese heredero notificó a tiempo, pues quien cede es él y no el difunto.

La renta sube un 20 % y el plazo de un mes

En resumen: con la cesión, el propietario puede subir un 20 % la renta en vigor, y la cesión debe notificársele de forma fehaciente en el plazo de un mes. Las dos reglas cambian la cuenta del traspaso y se calculan antes de pagar.

La norma es literal: el arrendador tiene derecho a elevar la renta en vigor un 20 por ciento en la cesión del contrato o en el subarriendo total, y un 10 por ciento en el subarriendo parcial (art. 32.2 LAU). El porcentaje se aplica a la renta que se paga hoy, no a una renta de mercado.

Haz la cuenta con la renta del contrato, sin fiarte de la que cuente el vendedor. Con una renta de 1.500 euros al mes, el 20 % añade 300 euros, y el contrato cedido pasa a 1.800 euros. En un año son 3.600 euros más; si quedan tres años de contrato, son 10.800 euros. Estas cifras son ilustrativas.

La ley habla de un derecho del arrendador. Que el propietario lo ejerza o no depende de él, y el contrato puede haber dicho algo distinto. Antes de pagar, pide al vendedor una carta del propietario que diga si va a subir la renta con la cesión y desde qué mes, o que renuncia a hacerlo. Si no la consigues, calcula el traspaso con el 20 % incluido.

La segunda regla es el plazo. La cesión y el subarriendo deben notificarse al arrendador de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se conciertan (art. 32.4 LAU). "Fehaciente" significa con una prueba de que el propietario recibió la comunicación y de su contenido. Un burofax con certificación de contenido o un acta notarial sirven para eso; un WhatsApp, normalmente no.

Fija una fecha en el calendario el mismo día de la firma. Un mes desde la firma del traspaso es el límite. Si la notificación llega tarde, la cesión puede quedar fuera del art. 32, y entonces el propietario dispone de la vía de resolución del art. 35 LAU para quitarte el local.

Las deudas que te siguen: Hacienda

En resumen: si compras un bar en marcha, la ley tributaria te puede hacer responder de las deudas fiscales del vendedor ligadas a ese negocio. La defensa es el certificado de sucesión de actividad, que se pide antes de comprar y con la conformidad del vendedor.

Empieza por la norma. Responden solidariamente de las deudas tributarias quienes sucedan, por cualquier concepto, en la titularidad o el ejercicio de una explotación o actividad económica, por las obligaciones contraídas por el anterior titular y derivadas de su ejercicio (art. 42.1.c LGT). "Solidariamente" quiere decir que Hacienda puede reclamarte la deuda a ti.

La Agencia Tributaria precisa el alcance práctico. Con la responsabilidad solidaria puede reclamar al responsable sin declarar fallido al deudor principal, una vez terminado el periodo voluntario de pago de este. En la práctica, no hace falta que el vendedor haya quebrado ni desaparecido para que la deuda llegue a tu puerta.

Qué deudas entran y cuáles no

El mismo artículo 42.1.c extiende la responsabilidad a las obligaciones derivadas de la falta de ingreso de retenciones. Un bar con empleados retiene el IRPF de las nóminas, y un bar con local alquilado puede retener sobre la renta. Si el vendedor retuvo y no ingresó, esa deuda pertenece al negocio que compras.

Hay una frontera que decide si el artículo te alcanza. No alcanza a quien adquiere elementos aislados, salvo que esos elementos permitan continuar la actividad. Tampoco alcanza a las sucesiones por causa de muerte ni a las adquisiciones de empresas de un concursado dentro del procedimiento concursal (art. 42.1.c LGT).

Aplica esa frontera a un bar. Si compras la barra, la cocina y las mesas, esos elementos permiten seguir abriendo el bar, y la excepción de los "elementos aislados" no te protege. Un comprador que adquiere una plancha suelta sí cae fuera, porque con una plancha no se continúa la actividad.

Por eso la fila de deudas de la tabla de la sección 1 también afecta al alquiler de un local vacío. Si alquilas un local que tuvo un bar y compras al anterior ocupante el mobiliario completo para abrir el mismo bar, no te libra el hecho de haber firmado un contrato nuevo con el propietario.

Con certificado y sin certificado

La diferencia económica entre pedir el certificado y no pedirlo está en las sanciones. Si no se ha solicitado el certificado de deudas, la responsabilidad del sucesor alcanza también a las sanciones (art. 42.1.c LGT). Si se ha pedido, la responsabilidad se limita según el art. 175.2 de la misma ley.

La Agencia Tributaria emite el certificado de sucesión de actividad para que quien quiera adquirir una explotación o actividad económica limite esa responsabilidad. El certificado acredita las deudas, sanciones y responsabilidades tributarias pendientes. Lo solicita la persona que desea adquirir el negocio, y la solicitud exige la previa conformidad del titular actual.

El orden de los pasos importa. Un certificado solicitado después de adquirido el negocio no produce efecto alguno, así que hay que pedirlo antes de la compra. Dicho de otro modo: si firmas el traspaso un lunes y pides el certificado el martes, el certificado no te protege.

Los plazos y efectos son los siguientes:

El plazo de resolución es de tres meses desde la solicitud. Un traspaso rara vez espera tres meses, así que fija con el vendedor una condición de cierre: el contrato de traspaso se firma cuando llegue el certificado, o se firma con una cláusula que lo condicione y que permita retener parte del precio hasta recibirlo.

Un ejemplo con números

Cifras ilustrativas. El vendedor del bar no ingresó retenciones de IRPF de nóminas por 8.000 euros. Tú compras el negocio sin pedir el certificado.

• Sin certificado: respondes de las 8.000 euros y, además, de las sanciones que Hacienda haya impuesto o imponga por esa falta de ingreso, porque no pediste el certificado. La suma exacta de las sanciones depende de lo que Hacienda liquide, y por eso el total no se puede fijar de antemano.
• Con certificado emitido que lista esa deuda de 8.000 euros: tu responsabilidad queda limitada a lo que figura en el certificado, es decir, 8.000 euros. Puedes pactar con el vendedor que esas 8.000 euros se descuenten del precio del traspaso.
• Con certificado emitido sin deudas: quedas exento.

Comprobación: la diferencia entre las dos primeras filas es la parte que no figura en el certificado, las sanciones. La tercera fila es la única que cierra a cero.

Si dudas de cómo redactar la cláusula de retención de precio hasta que llegue el certificado, la pregunta concreta para tu asesor es: "¿qué porcentaje del precio retengo y hasta qué fecha, si el certificado puede tardar hasta tres meses?".

En el informe de muestra ves cómo queda por escrito el resultado de comprobar las deudas de un negocio con Hacienda, para comparar con lo que te cuente el vendedor.

Las deudas que te siguen: la plantilla

En resumen: si el bar tiene empleados y compras el negocio como conjunto de medios organizados, los trabajadores pasan contigo y heredas sus derechos. Hay un caso en que no pasan, y depende de qué compres y de si mantienes a parte de la plantilla.

Empieza por la regla. El cambio de titularidad de una empresa o de una unidad productiva autónoma no extingue por sí mismo la relación laboral. El nuevo empresario se subroga en los derechos y obligaciones laborales y de Seguridad Social del anterior (art. 44.1 ET). "Subrogarse" es el mismo verbo que en el alquiler: ocupas su lugar tal como está.

Hay sucesión de empresa cuando la transmisión afecta a una entidad económica que mantiene su identidad, es decir, a un conjunto de medios organizados para una actividad económica (art. 44.2 ET). Un bar con local cedido, barra, cocina, marca comercial y clientela encaja con facilidad en esa descripción.

Cuánto tiempo responde cada parte

Mira los efectos económicos. Cedente y cesionario responden solidariamente durante tres años de las obligaciones laborales nacidas antes de la transmisión y no satisfechas, cuando la transmisión es entre vivos (art. 44.3 ET). Un salario atrasado de hace dos años puede reclamártelo el trabajador a ti.

La ley añade que se mantiene aplicable el convenio colectivo vigente en el momento de la transmisión hasta su expiración o hasta la entrada en vigor de otro convenio aplicable, salvo pacto en contrario de empresa (art. 44.4 ET). Averigua qué convenio de hostelería aplica el vendedor: el salario por categorías y las pagas extra salen de ahí.

El deber de informar

Los apartados 6 a 8 del art. 44 ET obligan a cedente y cesionario a informar a la representación de los trabajadores, o a los trabajadores afectados si no hay representantes, de la fecha prevista, los motivos y las consecuencias de la transmisión. La información llega con antelación suficiente a la transmisión.

El apartado 9 añade un trámite si planeas medidas laborales a causa de la transmisión: hay que abrir un periodo de consulta con la representación de los trabajadores antes de aplicarlas. Traducido a un bar con cuatro empleados y sin representantes: informa por escrito a cada uno, con fecha, antes de firmar.

Qué pedir al vendedor sobre la plantilla

• La relación de trabajadores con fecha de alta, categoría y tipo de contrato, a la fecha de la firma.
• Las nóminas de los últimos doce meses de cada trabajador, para ver el salario real y los conceptos pagados.
• Los justificantes de pago de cotizaciones a la Seguridad Social de los últimos tres años, que es el plazo del art. 44.3 ET.
• El convenio colectivo que el vendedor aplica y la categoría con la que paga a cada empleado.
• La comunicación escrita a los trabajadores sobre la transmisión, con la fecha en que la entregó.

Si no hay trabajadores, el vendedor debe poder demostrar que es así con su alta de empresario sin cuenta de cotización de trabajadores. Pide ese documento con la fecha del mes anterior a la firma. El informe de muestra enseña cómo se presenta el resultado de revisar los documentos de la empresa vendedora.

La pregunta concreta para el asesor laboral es: "¿mi compra, con el local cedido, el equipamiento y el nombre comercial, es una transmisión de unidad productiva autónoma según el art. 44.2 ET, y qué antigüedad reconozco a cada trabajador?".

Documentos que pedir al vendedor

En resumen: cada riesgo de este texto tiene un papel que lo prueba. Pide los documentos de esta tabla antes de pagar, con la fecha y el periodo indicados, y sustituye con ellos las cifras ilustrativas de este texto.

La tabla no repite las preguntas de las secciones: te dice dónde está cada una. Si un documento no existe, no lo sustituyas por una promesa verbal. Un traspaso sin certificado de sucesión, sin carta del propietario o sin el contrato completo deja sin respuesta justo los riesgos que más cuestan.

Una última comprobación, con el contrato de traspaso en la mano. Debe indicar qué compras: el derecho de alquiler, los bienes con su inventario, el nombre comercial y los contratos de suministro. Cada elemento con su precio, porque de ese reparto depende la sucesión de empresa de la sección 5.

Fuentes

Todas las páginas se consultaron el 2026-11-06.

Normas (Boletín Oficial del Estado)

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 (consultada el 2026-11-06)
• Estatuto de los Trabajadores, texto refundido: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11430 (consultada el 2026-11-06)
• Ley 58/2003 General Tributaria: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186 (consultada el 2026-11-06)

Agencia Tributaria

• Certificado de sucesión de actividad: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientos/RA17.shtml (consultada el 2026-11-06)
• Derivaciones de responsabilidad, tipos: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/deudas-apremios-embargos-subastas/derivaciones-responsables-sucesores/tipos.html (consultada el 2026-11-06)