Provenance Diligence
  • FR
Se connecter

Diagnostic amiante d'un local commercial : ce que le bailleur doit fournir à l'acheteur d'un fonds

Par l'équipe de Provenance Diligence · .

Commencer ma vérification

Sommaire

Quel bâtiment est concerné, et qui est le propriétaire

En bref : le régime vise les immeubles dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997. L'obligation pèse sur le propriétaire, pas sur vous.

Commencez par la date du permis de construire du bâtiment. Le régime des diagnostics s'applique aux immeubles bâtis dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu'ils soient publics ou privés. [CSP R1334-14 I] Pour un local plus récent, le régime détaillé de ces articles ne s'applique pas : une simple demande de la date du permis suffit pour trancher.

Le texte définit ensuite le « propriétaire ». Pour un bâtiment qui n'est ni un logement individuel ni un immeuble collectif d'habitation, ce sont le ou les propriétaires, ou le syndicat des copropriétaires si l'immeuble est en copropriété. [CSP R1334-14 II]

Si les propriétaires ne peuvent pas être identifiés, l'obligation passe à l'exploitant. [CSP R1334-14 III] Conclusion pour vous : le titulaire du bail commercial n'est pas, en principe, le débiteur de ces diagnostics. C'est le bailleur ou, en copropriété, le syndicat.

Le texte distingue plusieurs catégories de bâtiments. Les bâtiments autres que les logements relèvent de R1334-18 : leurs propriétaires font réaliser les repérages des listes A et B. [CSP R1334-18] Un commerce en pied d'immeuble d'habitation partage un bâtiment avec des parties communes régies par R1334-17, qui prévoit aussi les listes A et B. [CSP R1334-17]

Conclusion pour votre dossier : demandez au bailleur à quelle catégorie il rattache le bâtiment. Dans les deux cas, le propriétaire constitue un dossier technique amiante, détaillé dans la section suivante. [CSP R1334-29-5 I]

La loi pose aussi un principe plus général. Les propriétaires, ou à défaut les exploitants, d'immeubles bâtis y font rechercher la présence d'amiante. S'il y en a, ils font diagnostiquer l'état de conservation des matériaux repérés et mettent en place, si nécessaire, des mesures pour maîtriser l'exposition. [CSP L1334-12-1]

Autrement dit, l'obligation de chercher puis de surveiller ne dépend pas de votre achat. Elle existait avant, elle continue après, et elle vise le bâtiment.

Pourquoi ce régime est-il si détaillé ? L'amiante est interdit en France depuis 1997 mais reste présent dans de nombreux bâtiments : joints, faux plafonds, cages d'ascenseur, flocage, dalles de sol, cloisons, calorifuges, enduits, couvertures, canalisations. [INRS, ce qu'il faut retenir] Les maladies qu'il provoque (plaques pleurales, cancers du poumon et de la plèvre, asbestose) apparaissent souvent plusieurs années après le début de l'exposition. [INRS, ce qu'il faut retenir]

Retenez la conséquence pratique pour un commerce : vos salariés et vos clients occupent le local. Les règles de conservation existent pour eux, et elles créent des délais que vous subirez si le bailleur les a laissés courir.

Un dernier point de vocabulaire. Le « repérage » est la recherche des matériaux contenant de l'amiante par un professionnel. Le « diagnostic de l'état de conservation » juge, matériau par matériau, s'il peut libérer des fibres. Les deux figurent dans le même rapport, que le bailleur doit recevoir contre accusé de réception. [CSP R1334-20 III]

Rapprocher le rapport, le bâtiment et le bailleur est difficile seul : le rapport d'exemple montre comment ces points sont présentés lorsqu'ils sont vérifiés ensemble.

Le DTA : contenu, accès, fiche récapitulative

En bref : le dossier technique amiante (DTA) réunit les rapports de repérage, les évaluations périodiques, les consignes de sécurité et une fiche récapitulative. Le propriétaire doit le tenir à jour et le rendre consultable.

Le DTA est le document à demander. Les propriétaires des bâtiments visés par R1334-17 et R1334-18 constituent et conservent ce dossier. [CSP R1334-29-5 I] Il contient quatre éléments : les rapports de repérage des listes A et B, les évaluations périodiques et enregistrements associés, les recommandations générales de sécurité, et la fiche récapitulative. [CSP R1334-29-5 I]

Le propriétaire tient le dossier à jour. Il y intègre les matériaux amiantés découverts à l'occasion de travaux ou d'entretien. [CSP R1334-29-5 I] Un DTA qui s'arrête à un rapport ancien, sans trace des travaux réalisés depuis, est donc à questionner : demandez la date du dernier rapport et la liste des travaux faits depuis.

L'accès au dossier est organisé. Quand le bâtiment comporte des locaux de travail, le propriétaire tient le DTA à disposition des occupants, des employeurs, des représentants du personnel et des médecins du travail. Il les informe des modalités de consultation. [CSP R1334-29-5 II]

Conclusion pour vous : une fois installé, vous êtes occupant et, si vous employez du personnel, employeur. Vous pouvez donc consulter le DTA. Avant l'achat, vous n'êtes pas encore occupant : la demande passe par le vendeur, dont le bail vous sera cédé.

Le même texte prévoit une communication à certaines personnes sur demande : des services d'inspection et de sécurité, et toute personne qui réalise des travaux dans le bâtiment. Le propriétaire conserve une attestation écrite de chaque communication. [CSP R1334-29-5 II]

Cela compte pour vos travaux d'aménagement. L'entreprise que vous mandatez peut demander le DTA, et le propriétaire doit pouvoir prouver qu'il le lui a remis.

La fiche récapitulative mérite une attention particulière. Elle est communiquée aux occupants et, le cas échéant, aux employeurs dans un délai d'un mois. [CSP R1334-29-5 III] Demandez au bailleur la date d'envoi de la dernière fiche et la preuve de sa remise.

Que faire si le bailleur répond qu'il n'a pas de DTA ? Cette réponse mérite d'être mise par écrit. Le DTA est une obligation du propriétaire. Un local sans DTA, dans un bâtiment d'avant 1997, expose le bailleur à une mise en demeure du préfet.

Le bailleur doit tenir le DTA à disposition de l'occupant, pas d'un futur repreneur. Demandez-le donc au vendeur avant la signature, et faites-en une pièce à remettre dans la promesse de cession.

Une dernière précision de méthode. Le DTA n'est pas le diagnostic que l'on remet à l'achat d'un immeuble. Ce dernier (l'état de présence ou d'absence d'amiante) est lié à la vente d'un immeuble bâti. [CSP L1334-13] Vous achetez un fonds de commerce, pas un immeuble. Conclusion pour vous : la vente du fonds ne déclenche pas à elle seule l'état de vente, et c'est le DTA qu'il faut demander.

Le bail : le DTA est-il annexé ?

En bref : le DTA n'a pas à être annexé au bail commercial, mais le bailleur doit le tenir à jour et le mettre à votre disposition. D'autres annexes sont obligatoires.

La réponse à la question de départ tient en une phrase. Selon le service public, le diagnostic amiante n'est pas obligatoirement annexé au bail, mais il doit être tenu à jour par le bailleur et mis à disposition du locataire. [service-public F23927]

Ce qui est annexé, en revanche, est précis. Il s'agit de l'état des lieux, l'inventaire des charges, la liste des travaux réalisés et prévus, le diagnostic de performance énergétique (DPE), et, pour les locaux situés dans une zone concernée, l'état des risques naturels, miniers et technologiques de moins de six mois. [service-public F23927]

Au-delà de certaines surfaces, s'ajoutent la déclaration de consommations d'énergie (plus de 1 000 m²) et l'annexe environnementale (2 000 m² et plus). [service-public F23927]

Conclusion pour vous : n'attendez pas que le DTA figure dans la pile de documents annexés au bail. Il peut ne pas y être sans que le bail soit irrégulier. Demandez-le comme une pièce distincte, et conservez la preuve de la demande.

Le contenu du bail est lui aussi encadré. Il comprend notamment les parties, la description précise des locaux, l'activité autorisée, le loyer, le dépôt de sûreté, la répartition des charges, la durée et les conditions de congé. [service-public F23927]

Il n'y a pas de forme obligatoire : un bail verbal est possible. Mais la page prévient qu'un bail verbal ne permet pas de remettre au locataire les informations environnementales ni la répartition des charges. [service-public F23927] Si le vendeur vous parle d'un bail verbal, la répartition des travaux risque de n'être écrite nulle part.

Demandez donc trois choses au vendeur : le bail et ses avenants, la liste des annexes remises à l'entrée, et le DTA le plus récent avec sa fiche récapitulative.

Qui paie les travaux

En bref : le bailleur supporte les grosses réparations et certaines mises en conformité. Le bail ne peut pas vous les imputer. Sans inventaire précis des charges, il ne peut pas non plus vous facturer de charges.

La question qui coûte cher est celle du retrait. Le Code de commerce dresse la liste de ce qui ne peut pas être imputé au locataire. Il vise les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires liés, et les travaux de remise en état pour vétusté ou de mise en conformité lorsqu'ils relèvent des grosses réparations. [C. com. R145-35 1°-2°]

Le texte exclut aussi les impôts dont le redevable légal est le bailleur, sauf la taxe foncière et les impôts liés à l'usage. Il exclut les honoraires de gestion des loyers et les charges des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. [C. com. R145-35 3°-5°]

Il écarte enfin de cette liste les embellissements dont le coût dépasse un remplacement à l'identique. [C. com. R145-35 dernier alinéa] Cette règle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 6 novembre 2014. [C. com. R145-35]

Le service public donne des exemples. Le bailleur supporte les grosses réparations (toiture, charpente, murs porteurs, clôtures), les travaux imposés par la réglementation et ses frais de gestion. Le locataire supporte l'entretien courant, les réparations locatives, les fluides et les améliorations qui coûtent plus que le remplacement de l'élément. [service-public F32336]

Conclusion pour vous, à raisonner par cas. Si le retrait porte sur la toiture, le bailleur la supporte à condition que le travail relève des grosses réparations de l'article 606 du Code civil : le service public cite la toiture parmi les travaux qui touchent la structure ou la solidité de l'immeuble. Un retrait limité à quelques plaques n'entre pas forcément dans cette catégorie, et le bail ou le bailleur doivent le dire par écrit. Si le retrait porte sur un faux plafond que vous avez posé, ou sur un revêtement de sol que vous voulez changer, la réponse dépend du bail. Cette lecture est une conclusion pour votre cas : faites-la confirmer par écrit par le bailleur.

Le bail doit aussi comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. [C. com. L145-40-2] Sans cet inventaire, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire. [service-public F32336]

Dans un immeuble à plusieurs locataires, le bail fixe la répartition des charges et des travaux en fonction de la surface exploitée. [C. com. L145-40-2 ; service-public F32336] Lisez la clef de répartition : un travail sur la toiture d'un centre commercial peut se partager entre tous les locataires.

L'état récapitulatif annuel des charges est envoyé au plus tard le 30 septembre de l'année suivante. En copropriété, le bailleur dispose de trois mois après la présentation des comptes de la copropriété. [service-public F32336] Le bailleur informe aussi le locataire de toute nouvelle charge et de tout changement de répartition. [service-public F32336]

Ces règles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. [C. com. L145-40-1 et L145-40-2] Un bail plus ancien, jamais renouvelé, suit d'autres règles : demandez la date de signature et celle du dernier renouvellement.

Un différend sur les charges ou les travaux peut aller devant la commission départementale de conciliation, qui émet un avis. Le juge saisi en parallèle ne peut pas statuer avant cet avis, et la commission est dessaisie si elle ne statue pas dans les trois mois. [C. com. L145-35] C'est une étape à connaître avant d'aller au tribunal.

Question à poser à un avocat en droit immobilier commercial : cette clause de travaux, lue avec R145-35, peut-elle m'imputer un retrait d'amiante en toiture ?

Un tableau de charges se lit mal à l'œil nu : le rapport d'exemple montre comment charges, travaux facturés et justificatifs sont rapprochés du bail.

L'état des lieux d'entrée

En bref : un état des lieux est établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie. Sans état des lieux, c'est le locataire qui est présumé avoir reçu les lieux en bon état, sauf diligences prouvées du bailleur.

Un état des lieux est établi de façon contradictoire et amiable lors de la prise de possession et lors de la restitution des locaux. Il est joint au contrat ou conservé par chaque partie. À défaut d'accord, un commissaire de justice l'établit, à frais partagés. [C. com. L145-40-1]

Pour une cession, un état des lieux est établi et conservé par chaque partie. [service-public F32781] Conclusion pour vous : demandez à faire établir un état des lieux à votre entrée, même si le vendeur en possède un ancien.

Un bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour établir l'état des lieux ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil. [C. com. L145-40-1] Cette présomption veut que le locataire ait reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Le service public ajoute que, si aucun état des lieux n'a été fait à l'entrée, les lieux sont présumés en bon état de réparations locatives, sous réserve que le bailleur prouve avoir tenté d'en établir un. [service-public F23927]

Pourquoi parler de cela dans un dossier amiante ? Parce que l'état des lieux fixe l'état des surfaces : dalles de sol, faux plafond, cloisons. Si un matériau est déjà dégradé à votre entrée, la mention écrite documente l'état de départ.

Conclusion pour vous : demandez que l'état des lieux cite les matériaux de la liste B visibles (dalles, faux plafond, cloisons), avec leur état. Joignez-y une photographie datée, et gardez le DTA reçu à ce moment-là.

Un dernier réflexe : l'état des lieux de sortie sera comparé à celui d'entrée. Un état d'entrée vague sur les sols et plafonds laisse le champ libre à une discussion sur les travaux de remise en état à votre charge, voir la section Qui paie les travaux.

Les déclarations du vendeur et vos délais d'action

En bref : le vendeur répond de l'exactitude de ses déclarations, et vous avez un an à partir de la prise de possession pour agir. Mettez les déclarations amiante par écrit dans l'acte.

La loi pose une responsabilité. Le vendeur d'un fonds répond de l'exactitude de ses déclarations, malgré toute stipulation contraire, sur le fondement des articles 1644 et 1645 du Code civil. Les intermédiaires et rédacteurs d'actes sont solidairement tenus s'ils connaissaient l'inexactitude. [C. com. L141-3]

Le délai est court. L'acquéreur qui agit sur ce fondement doit le faire dans l'année suivant sa prise de possession. [C. com. L141-4] Conclusion pour vous : notez la date de prise de possession dès la signature, le délai part de là.

Ce qui engage le vendeur, ce sont les déclarations faites. Une déclaration qui n'existe pas n'est couverte par aucune responsabilité du vendeur. Conclusion pour vous : faites écrire dans l'acte trois déclarations : la date du permis du bâtiment, la date du DTA remis, et l'absence de mise en demeure du préfet.

Au jour de la cession, vendeur et acquéreur visent aussi un document présentant les chiffres d'affaires mensuels depuis la clôture du dernier exercice. Pendant trois ans à compter de la prise de possession, le vendeur fournit sur demande les livres de comptabilité des trois derniers exercices. Toute clause contraire est réputée non écrite. [C. com. L141-2]

Pour l'amiante, ces livres servent à une chose : y repérer les factures de diagnostic, de mesure d'air et de travaux payées par le vendeur. Demandez-les pour les trois derniers exercices.

Les questions à poser, document par document

En bref : chaque question ci-dessous nomme un document et une période. Demandez-les avant de signer la promesse de cession, et gardez les réponses écrites.

  1. Permis de construire du bâtiment : la date du permis, par une copie de l'arrêté ou une attestation du bailleur. Elle situe le bâtiment par rapport au 1er juillet 1997.
  2. DTA complet : le dossier entier avec la fiche récapitulative, et la date de sa dernière mise à jour.
  3. Rapports de repérage des listes A et B : le nom du diagnostiqueur, sa certification, son assurance et la date de chaque rapport.
  4. Mises en demeure du préfet : toute mise en demeure reçue par le bailleur sur le bâtiment, depuis l'entrée du vendeur dans les lieux.
  5. Attestations de communication du DTA : une pièce par entreprise intervenue dans le local pendant le bail.
  6. Inventaire des charges et état récapitulatif annuel : l'inventaire joint au bail et les états des trois derniers exercices.
  7. Bail, avenants et annexes : la date de signature et celle du dernier renouvellement, pour savoir quelles règles s'appliquent.
  8. État des lieux d'entrée : celui du vendeur, et un nouvel état à votre entrée, qui cite les matériaux visibles (dalles, faux plafond, cloisons).
  9. Livres de comptabilité : les trois derniers exercices, pour y repérer les factures de diagnostic, de mesure d'air et de travaux.
  10. Acte de cession : les trois déclarations décrites dans la section Les déclarations du vendeur, avec la date du permis, la date du DTA et l'absence de mise en demeure.
  11. Travaux faits dans le local ou l'immeuble : la liste des cinq dernières années, avec pour chacun la date de début, la date du dernier diagnostic amiante et l'attestation de remise du DTA à l'entreprise.
  12. Chiffre d'affaires mensuel : les trois derniers exercices, mois par mois, pour pouvoir chiffrer une perte si le local ferme.

Avant de signer, une dernière vérification de cohérence : les dates de vos documents racontent-elles la même histoire ? Un rapport de 2026, un DTA à jour de 2019 et une liste de travaux qui ne cite aucune opération posent une question à poser au bailleur, pas une conclusion à tirer.

Voir un exemple de rapportCommencer ma vérification

Sources