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Cession de bail commercial : ce que le bailleur peut exiger ou refuser quand vous rachetez un fonds

Par l'équipe de Provenance Diligence · .

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Sommaire

La réponse courte

En bref : sur une vente de fonds, le bailleur ne peut pas s'opposer à la transmission du bail. Sur la cession du bail seul, une clause peut lui donner un droit de refus.

La fiche officielle de l'administration pour les entrepreneurs dit que le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail lors de la vente du fonds de commerce. Le droit au bail est alors obligatoirement inclus dans la vente (service-public, fiche F32781, section Accord du bailleur). Le texte de loi dit la même chose sous une autre forme, que la section suivante détaille.

Le bailleur n'est pourtant pas sans prise. Il peut exiger que la cession soit faite par écrit, qu'elle lui soit notifiée dans la bonne forme et qu'un état des lieux soit établi. Il peut aussi réclamer au vendeur, pendant trois ans, ce que le nouveau locataire ne paie pas, si le vendeur s'est engagé à le garantir.

Voici la carte des droits du bailleur, ligne par ligne, pour une vente de fonds de commerce.

QuestionRéponse pour une vente de fondsOù c'est écrit
Le bailleur peut-il refuser la cession du bail ?Non, la clause qui l'interdit est réputée non écriteCode de commerce, art. L145-16
Peut-il exiger un écrit ?Oui, la cession du bail est établie par écritService-public, fiche F32781
Faut-il lui notifier la cession ?Oui, par acte de commissaire de justice, sauf acte notariéService-public, fiche F32781
Peut-il réclamer le vendeur en cas d'impayé ?Oui, si le vendeur a signé un engagement, pendant trois ansCode de commerce, art. L145-16-2
Peut-il faire opposition sur le prix pour des loyers courants ?NonCode de commerce, art. L141-14
Peut-il passer avant l'acheteur ?Oui, quand le locataire retraité change d'activité : priorité de deux moisCode de commerce, art. L145-51

Ce tableau ne remplace pas la lecture du bail. Il vous dit quoi vérifier avant de signer, et de quel côté de la table de négociation se trouve chaque droit.

La clause qui interdit la cession est écartée

En bref : dans une vente de fonds, une clause du bail qui interdit de céder le bail à l'acheteur est réputée non écrite, quelle que soit sa forme.

Le Code de commerce écarte les clauses qui ont pour effet d'interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, ou au bénéficiaire d'une transmission universelle de patrimoine professionnel. Elles sont réputées non écrites, « quelle qu'en soit la forme » (Code de commerce, art. L145-16, al. 1, version en vigueur depuis le 26 mai 2023).

Deux mots comptent dans cette règle. « Réputée non écrite » veut dire que la clause est traitée comme si elle n'avait jamais figuré dans le bail : le bailleur ne peut pas s'en prévaloir, et vous n'avez pas besoin de la faire annuler. « Quelle qu'en soit la forme » veut dire qu'une clause habillée autrement ne contourne pas la règle : le texte vise l'effet, pas la formule.

Une clause qui, sans le dire, aboutit au même résultat se lit au cas par cas, avec le bail en main.

La version actuelle de l'article s'applique aux opérations dont le projet est déposé à compter du 1er juillet 2023, selon la note de version de la page officielle. Si l'opération a traîné, gardez en tête la date du projet.

Cette règle ne donne pas le droit de s'installer sans rien dire. Elle écarte l'interdiction, elle ne supprime pas les formalités ni les engagements écrits dans le bail sur d'autres sujets. C'est l'objet de la section suivante.

Ce que le bailleur peut vraiment exiger

En bref : le bailleur peut exiger un écrit, une notification dans la forme prévue et un état des lieux. Il ne peut pas, sur une vente de fonds, interdire la cession au repreneur.

L'écrit et la notification. La cession du bail est établie obligatoirement sous la forme d'un contrat écrit. Elle est notifiée au bailleur, et aux créanciers inscrits si le fonds est cédé, par acte de commissaire de justice. La notification n'est pas requise en cas d'acte notarié. Selon la fiche officielle, sans ces formalités, la cession du bail commercial n'est pas valable (service-public, fiche F32781, section Formalités).

Pour vous, la conséquence est simple. Demandez à voir la preuve de la notification au bailleur dans le dossier de cession, ou faites passer l'acte devant notaire. Une cession mal notifiée est une cession fragile.

La clause d'agrément. Une clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord du propriétaire avant toute cession. Le bail prévoit généralement que l'autorisation doit être donnée par écrit (service-public, fiche F32781, section Clause d'agrément). Pour une vente de fonds, elle ne peut pas servir à interdire la cession, puisque la loi écarte l'interdiction. Pour la cession du seul droit au bail, la même fiche décrit l'agrément comme un accord où le bailleur peut accepter ou refuser le candidat.

Si le bailleur répond par un refus à une demande d'agrément pour une vente de fonds, faites-le constater par écrit et rappelez-lui l'article L145-16, plutôt que d'en discuter de vive voix.

L'état des lieux. Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement lors de la prise de possession et lors de la restitution des locaux. À défaut d'accord, un commissaire de justice l'établit, à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire (Code de commerce, art. L145-40-1). La fiche officielle précise qu'il doit être établi pour la cession et conservé par chaque partie (service-public, fiche F32781).

L'état des lieux a une conséquence que peu de repreneurs voient. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour l'établir ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil, selon laquelle le locataire a reçu les lieux en bon état de réparations locatives (Code de commerce, art. L145-40-1, dernier alinéa). La fiche sur le bail commercial précise un point. Sans état des lieux d'entrée, les lieux sont présumés en bon état de réparations locatives, si le bailleur prouve avoir tenté d'en établir un (service-public, fiche F23927, section État des lieux).

Pour vous, repreneur, un état des lieux d'entrée bien fait vous protège le jour de votre départ : il fixe l'état des murs que vous recevez. Il se fait sur place, pièce par pièce, avec les équipements du local. Photographiez, et faites annexer les photos.

L'état des loyers. La loi ne dit pas que le bailleur doive vous remettre un relevé des loyers. Vous pouvez néanmoins le demander au vendeur et au bailleur avant de signer : le bailleur, lui, sait si le vendeur est à jour. Cette demande n'est pas une obligation légale, c'est une précaution de bon sens.

La fiche officielle décrit le pas-de-porte comme un droit d'entrée qui s'applique aux locaux vacants, non obligatoire, de trois ou six mois de loyer en général (service-public, fiche F31925, section Pas-de-porte). Si l'on vous demande un tel versement lors d'une vente de fonds avec bail en cours, faites-vous indiquer la clause du bail ou l'article sur lequel on s'appuie.

Une précision utile sur la nature de ce versement. Il n'est pas remboursé à la fin du bail. Il est traité soit comme supplément de loyer, cas le plus fréquent, qui compte alors dans la révision triennale, soit comme indemnité hors loyer, avec une fiscalité différente (service-public, fiche F31925, section Pas-de-porte). Si un tel versement figure dans le dossier, demandez dans quelle catégorie il a été classé.

La durée de bail qu'il vous reste vraiment

En bref : vous reprenez le bail pour la durée qui reste à courir, pas pour neuf ans neufs. Calculez la date de fin et les dates de sortie possibles avant de fixer le prix du droit au bail.

La fiche officielle sur le bail commercial définit le droit au bail comme l'élément du fonds qui permet à l'acquéreur de reprendre le bail pour la durée restant à courir, contre une somme d'argent. Sa valeur dépend de la durée du bail, de la situation géographique et du montant du loyer (service-public, fiche F23927, section Cession).

Le bail dure au moins neuf ans. Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, avec un préavis de six mois, sauf exceptions pour les baux de plus de neuf ans, les bâtiments à usage unique, les bureaux et certains locaux de stockage (Code de commerce, art. L145-4, alinéa 1). Cette faculté de sortie vous est transmise avec le bail.

Chiffres illustratifs. Le bail a été signé le 1er octobre 2021 pour neuf ans. Il prend fin le 30 septembre 2030, et les périodes de trois ans se terminent le 30 septembre 2024, le 30 septembre 2027 et le 30 septembre 2030.

Vous reprenez le local le 1er mars 2027. Il reste trois ans et sept mois jusqu'au 30 septembre 2030. La prochaine échéance de sortie est le 30 septembre 2027, et un préavis de six mois impose d'agir avant le 31 mars 2027, un mois après votre arrivée.

Ce calcul change votre plan de financement. Un prêt sur sept ans appuyé sur un bail qui expire dans trois ans et sept mois suppose que le renouvellement soit obtenu. Le renouvellement est un droit, mais il dépend de conditions que la section suivante détaille.

Le bailleur a aussi des échéances à lui. Il peut donner congé à l'échéance triennale pour construire, reconstruire, surélever ou exécuter des travaux d'une opération de restauration immobilière (Code de commerce, art. L145-4). La fiche officielle ajoute la reprise d'un local d'habitation accessoire inoccupé et la transformation en habitation, avec indemnité d'éviction (service-public, fiche F31707, section Résiliation par le bailleur).

Si le bail continue après son terme sans renouvellement signé, il se prolonge tacitement. Ce n'est pas un nouveau contrat : c'est le même bail, pour une durée indéterminée, et chaque partie peut y mettre fin par un congé donné au moins six mois à l'avance pour le dernier jour d'un trimestre civil (Code de commerce, art. L145-9 ; service-public, fiche F22854, section Tacite prolongation).

Autre repère de durée : un bail de plus de douze ans doit être rédigé par un notaire (service-public, fiche F23927, section Durée). Si l'annonce parle d'un bail « de longue durée », demandez l'acte notarié et la date exacte de fin.

Une dernière conséquence touche le loyer. Le plafonnement de la hausse au renouvellement ne s'applique plus si la durée du bail, par l'effet d'une tacite prolongation, dépasse douze ans (Code de commerce, art. L145-34). Un bail ancien, prolongé sans formalité, peut donc se renouveler à la valeur locative et non à l'indice.

Pour vérifier la date de fin, lisez la clause de durée et la première page du bail, puis les avenants. Un avenant de prolongation ou de modification de durée peut décaler toutes les dates ci-dessus.

Question au rédacteur de l'acte : à quelle date précise le bail prend-il fin, avenants compris, et quelle est la prochaine date de sortie triennale à compter du jour de la cession ?

Le droit au renouvellement : ce que le vendeur vous transmet

En bref : le droit au renouvellement appartient au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Il suppose une exploitation réelle sur les trois dernières années avant la fin du bail, sauf motifs légitimes.

Ce droit est la valeur cachée de votre achat. Le bailleur peut le refuser, mais il paie alors une indemnité. Pour en bénéficier à la fin du bail, vous devrez remplir les conditions du texte, et le vendeur ne peut pas les remplir à votre place.

Le droit au renouvellement n'appartient qu'au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Le fonds, le cas échéant transformé, doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui précèdent l'expiration du bail ou de sa prolongation, sauf motifs légitimes (Code de commerce, art. L145-8). La fiche officielle formule la même condition : exploitation effective pendant les trois années précédentes (service-public, fiche F23927, section Durée).

Pour vous, cela veut dire qu'une fermeture longue de travaux, une exploitation à moitié arrêtée ou un fonds mis en location-gérance dans les trois dernières années peut fragiliser le renouvellement. Gardez les preuves d'exploitation : déclarations de chiffre d'affaires, factures de fournisseurs, bulletins de paie, relevés de caisse.

Chiffres illustratifs. Avec le bail de notre exemple, qui se termine le 30 septembre 2030, la période de trois ans à surveiller court du 1er octobre 2027 au 30 septembre 2030. Une fermeture de huit mois pour travaux en 2028 tombe en plein dedans.

La demande de renouvellement se fait dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment pendant sa reconduction. Elle passe par un acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice) ou une lettre recommandée avec avis de réception, et reproduit le texte du dernier alinéa de l'article, sous peine de nullité (Code de commerce, art. L145-10, alinéas 1 et 2).

Dans notre exemple, la fenêtre s'ouvre à la fin de mars 2030. Une demande envoyée le 15 avril 2030 donne au bailleur jusqu'au 15 juillet 2030 pour répondre : il dispose de trois mois à compter de la demande pour refuser en précisant ses motifs. S'il se tait, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (Code de commerce, art. L145-10).

Le bailleur peut aussi prendre l'initiative. Son congé doit être donné six mois à l'avance par acte extrajudiciaire, mentionner les motifs, à peine de nullité, et indiquer que le locataire qui veut contester doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans (Code de commerce, art. L145-9).

Si le bailleur accepte le renouvellement mais veut changer le loyer, il doit le dire dans le congé ou dans sa réponse à la demande. À défaut, le nouveau loyer n'est dû qu'à compter d'une demande postérieure (Code de commerce, art. L145-11). Le bail renouvelé dure neuf ans, sauf accord pour plus long (Code de commerce, art. L145-12).

Le refus doit énoncer ses motifs. Les motifs graves et légitimes, par exemple des loyers impayés ou un défaut d'exploitation effective, dispensent d'indemnité (service-public, fiche F22854, section Refus du bailleur). Le locataire a deux ans à compter du jour où il connaît le refus pour le contester devant le tribunal judiciaire.

Un point rassure en zone de préemption. Quand la commune préempte un bail ou un fonds, le bail reste soumis au statut et le bailleur ne peut pas invoquer le défaut d'exploitation pour y mettre fin pendant le délai prévu par le code de l'urbanisme (Code de commerce, art. L145-2, III).

Documents à demander au vendeur : le relevé des déclarations de chiffre d'affaires des trois derniers exercices et un justificatif de chaque période d'ouverture, mois par mois. Si un trou apparaît, c'est une question de prix à poser avant la signature.

Question au rédacteur de l'acte : comment la période d'exploitation du vendeur s'ajoute-t-elle à la mienne pour la condition des trois ans, et que prévoit l'acte si le renouvellement est refusé ?

Reprendre un bail avec des loyers en retard : la clause résolutoire

En bref : un bail peut contenir une clause qui le résilie de plein droit pour impayé. Elle ne joue qu'un mois après un commandement, et le juge peut accorder des délais.

Vous reprenez les engagements du locataire, y compris les risques qui accompagnent un retard de loyer. Le vendeur peut avoir reçu un commandement de payer avant la cession : c'est à vous de poser la question.

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai d'un mois, à peine de nullité (Code de commerce, art. L145-41, alinéa 1).

Le juge saisi en la forme des référés peut accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée (Code de commerce, art. L145-41).

Pour les loyers impayés, la loi du 26 mai 2026 a ajouté des critères. Les délais et la suspension dépendent de la capacité du locataire à apurer l'arriéré et de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette règle vise les demandes introduites après l'entrée en vigueur de la loi (Code de commerce, art. L145-41, alinéas ajoutés par la loi n° 2026-403).

Ce que cela veut dire pour vous. Un commandement délivré au vendeur avant la cession avait un délai d'un mois à courir. Si le vendeur ne l'a pas régularisé, la clause peut jouer. Un acheteur qui signe sans savoir qu'un commandement est en cours reprend un bail déjà menacé.

Chiffres illustratifs. Le loyer est de 2 000 euros par mois. Trois mois de retard représentent 6 000 euros. Si un commandement est délivré le 10 février, la clause peut produire effet à partir du 10 mars, soit un mois après, sauf paiement ou délais accordés par le juge.

Pour les loyers déjà échus, la bonne pratique est de demander un relevé de compte signé du bailleur. Si un commandement a été délivré dans les trois dernières années, demandez-en une copie et la preuve du paiement qui l'a éteint.

La résiliation amiable obéit à d'autres règles. Elle est possible à tout moment, sans forme particulière, un écrit étant conseillé. Quand des créanciers sont inscrits sur le fonds, ils sont informés par lettre recommandée ou par commissaire de justice, et la résiliation ne devient définitive qu'un mois après la notification aux créanciers inscrits (service-public, fiche F31707, section Résiliation amiable).

Si le vendeur et le bailleur ont signé un accord de résiliation amiable avant votre arrivée, le bail que vous comptez reprendre peut ne plus exister à l'échéance prévue. Demandez au bailleur une attestation écrite que le bail est en cours et sans litige.

Le texte contient aussi une règle sur la cessation d'activité. Les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d'activité sont suspendues pendant la durée des travaux de transformation autorisés dans la procédure de déspécialisation, sans pouvoir dépasser six mois à compter de l'accord ou de la décision (Code de commerce, art. L145-42).

Le vendeur en procédure collective. Le redressement ou la liquidation judiciaire du locataire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des locaux où l'activité est exercée, parties d'habitation comprises. Toute clause contraire est réputée non écrite (Code de commerce, art. L145-45).

Dans une vente par un vendeur en difficulté, le bail survit donc à l'ouverture de la procédure. La garantie du cédant envers le bailleur ne s'applique pas si le cédant est en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire (service-public, fiche F32781, section Garantie du cédant).

Le bailleur n'a alors plus ce recours contre le vendeur. Si le loyer n'est pas payé, il se tourne vers vous, puisque le bail se poursuit à votre nom.

Documents à demander : le jugement d'ouverture de la procédure, si elle existe, l'état des créances déclarées par le bailleur et la preuve que les loyers postérieurs au jugement ont été payés.

Question à l'avocat du vendeur ou au vôtre : un commandement de payer ou un jugement d'ouverture touche-t-il le bail visé par l'acte, et comment l'acte protège-t-il le repreneur contre un arriéré antérieur ?

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Sources