Provenance Diligence
  • FR
Se connecter

Compromis de vente d'un fonds de commerce : quelles conditions suspensives (prêt, bail, licence) pour pouvoir se retirer

Par l'équipe de Provenance Diligence · .

Commencer ma vérification
  1. Ce qu'est une condition suspensive, et ce qu'elle change pour vous
  2. La condition « bail » : céder le bail avec le fonds
  3. La condition « prêt » : écrire une clause que la banque et le vendeur peuvent vérifier
  4. La condition « autorisation d'exploitation »
  5. Dédit, acompte, clause pénale : ce que coûte un retrait et ce que vous récupérez

1. Ce qu'est une condition suspensive, et ce qu'elle change pour vous

En bref : une condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend l'effet de la vente. Tant qu'il n'a pas eu lieu, la vente n'est pas définitive ; s'il n'a pas lieu, elle est réputée n'avoir jamais existé. C'est votre seule porte de sortie sans faute.

Le Code civil la définit en deux temps. Une obligation est conditionnelle quand elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive quand son accomplissement rend l'obligation pure et simple, c'est-à-dire sans réserve (art. 1304, en vigueur depuis le 1er octobre 2016).

Le mot « incertain » compte. Un événement que les deux parties savent déjà acquis, ou déjà impossible, n'est pas une condition utile. Le refus de la banque, la décision du bailleur ou le silence de la mairie sont des événements qui ne sont pas encore connus à la signature : ils conviennent.

Pour vous, acheteur, la condition suspensive fait trois choses.

D'abord, elle transforme un motif d'abandon en droit de retrait. Sans elle, renoncer parce que le prêt est refusé revient à ne pas exécuter le contrat. Avec elle, le refus de prêt, s'il est bien décrit, suspend puis éteint la vente.

Ensuite, elle fixe un délai. Une condition sans date limite laisse les deux parties dans l'incertitude, et le vendeur ne peut pas proposer son fonds à un autre candidat pendant ce temps.

Enfin, elle précise ce qui se passe après. Si la condition défaille (c'est le mot du Code civil pour une condition qui ne peut plus se réaliser), l'obligation est réputée n'avoir jamais existé (art. 1304-6). Les sommes versées doivent donc revenir à celui qui les a payées, ce que la clause doit écrire en toutes lettres : à quelle date, par qui, sur quel compte.

Le compromis de fonds de commerce n'est pas l'acte de cession. Il précède l'acte, que la loi veut écrit, authentique ou sous seing privé. Cet acte doit indiquer les éléments cédés, les parties, la date, le prix et ses modalités de paiement, les conditions du bail et l'accord du conjoint si le régime est la communauté (fiche Service-Public Entreprendre F37197). Chaque condition suspensive du compromis prépare donc l'une de ces mentions.

Un point de méthode : une seule clause « sous réserve de l'obtention d'un prêt » ne suffit pas pour un fonds. L'achat d'un fonds fait intervenir au moins six interlocuteurs qui peuvent dire non ou en retard : la banque, le bailleur, la mairie, les salariés, les créanciers inscrits sur le fonds, et parfois un franchiseur ou une autorité d'autorisation. Les sections 2 à 4 reprennent trois d'entre eux : le bailleur, la banque et l'autorisation d'exploitation.

2. La condition « bail » : céder le bail avec le fonds

En bref : la loi interdit au bailleur de bloquer la cession du bail avec le fonds, mais le bail peut encore prévoir un agrément, un acte notarié ou une garantie sur les loyers. La condition suspensive doit viser ces formalités, avec une date limite et une preuve écrite.

Ce que dit la loi. Sont réputées non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds (C. com. art. L145-16, version en vigueur depuis le 26 mai 2023). Une clause du bail qui dirait « cession interdite » ne vous oppose donc rien.

Le même article traite les opérations de société. En cas de fusion, scission ou apport partiel d'actif, la société issue de l'opération est substituée au locataire malgré toute clause contraire. Pour ces opérations, la règle s'applique aux projets déposés au greffe du tribunal de commerce à compter du 1er juillet 2023 (note sous l'art. L145-16 renvoyant à l'ordonnance n° 2023-393 du 24 mai 2023).

Ce qui peut rester dans le bail. Le notariat note que si le vendeur est locataire, le bail est transféré à l'acheteur avec le fonds et que le propriétaire ne peut pas s'y opposer ; il précise que des clauses peuvent prévoir un agrément du bailleur, un acte notarié ou une garantie sur les loyers (notaires.fr). Ce sont ces trois clauses qu'il faut lire dans le bail avant de signer le compromis.

Un agrément est l'accord du bailleur sur la personne du cessionnaire. L'acte notarié est la forme imposée à l'acte de cession du bail. La garantie sur les loyers est une caution ou un dépôt que le bailleur peut exiger de vous.

La loi donne au juge un rôle de secours : si une garantie ne peut être maintenue après la cession, il peut y substituer des garanties adéquates (art. L145-16). Cette règle vise surtout le bailleur qui perd la garantie d'un ancien locataire.

La garantie du cédant, côté vendeur, vous concerne. Quand la cession du bail s'accompagne d'une clause de garantie du cédant (le vendeur reste garant des loyers envers le bailleur), le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans le mois suivant la date à laquelle la somme était exigible (art. L145-16-1, en vigueur depuis le 20 juin 2014). Il ne peut invoquer cette garantie que pendant trois ans à compter de la cession (art. L145-16-2).

Pour l'acheteur, ces deux règles ont une conséquence directe : les loyers que vous ne payez pas peuvent être réclamés à l'ancien propriétaire, qui peut se retourner contre vous. Le compromis peut donc contenir une clause d'information entre vous et le vendeur. Écrivez-la, avec le même délai d'un mois.

Une condition suspensive « bail » à écrire en quatre lignes.

  1. L'événement : l'accord écrit du bailleur sur la cession du bail à votre nom, ou sa renonciation à tout agrément si le bail n'en prévoit pas.
  2. Le délai : une date précise, pas « un délai raisonnable ».
  3. La preuve : un courrier du bailleur, ou l'acte de cession du bail signé, remis au séquestre.
  4. La suite : si la preuve manque à la date limite, vous pouvez soit renoncer à la condition (art. 1304-4), soit vous retirer et récupérer l'acompte.

Ce que le vendeur doit vous remettre avant la signature. Le bail et tous ses avenants, la dernière quittance de loyer connue, l'état des lieux d'entrée s'il existe, et la mention des garanties données au bailleur.

Le bail commercial et le prix. Le droit au bail fait partie des éléments pour lesquels le vendeur dispose d'un privilège sur le fonds : à défaut de mention dans l'acte, son privilège porte sur l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage (art. L141-5). Un compromis qui prévoit un paiement échelonné doit donc dire quels éléments sont couverts.

Un point de vigilance sur les textes. Le texte de l'article L145-15, qui sanctionne par la réputation « non écrite » les clauses qui font échec au droit au renouvellement et aux dispositions listées du chapitre, a été modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en vigueur depuis le 28 mai 2026. Un bail ancien peut contenir des stipulations que cette version écarte : lisez la clause d'agrément et la clause de garantie telles qu'elles sont rédigées, pas leur résumé.

Pour savoir ce que le bail, les loyers, les échéances et les éventuels impayés donnent sur un dossier réel, le rapport d'exemple montre comment ces lignes se présentent côté bail et côté dettes, avant la date limite de votre condition.

3. La condition « prêt » : écrire une clause que la banque et le vendeur peuvent vérifier

En bref : une clause de prêt solide fixe le montant, la durée maximale, le taux maximal, le nombre de banques à démarcher et la preuve du refus. Elle impose aussi vos démarches, car un acheteur qui n'en fait pas voit la condition réputée accomplie.

Pourquoi l'imprécision vous coûte. Si la condition protège votre financement et que vous en avez empêché l'accomplissement, elle est réputée accomplie (art. 1304-3, alinéa 1). Un vendeur qui conteste votre retrait lira votre dossier de prêt. Il y cherchera une demande déposée tard, une demande partielle, une seule banque contactée.

Une clause de prêt s'écrit donc des deux côtés : ce que vous demandez, et ce que vous prouvez avoir demandé.

Les éléments d'une clause de prêt. Une ressource pratique de la presse professionnelle (alexia.fr, qui explique sans faire autorité) les liste ainsi : le montant recherché, la durée maximale, le taux d'intérêt maximal et le nombre de banques à démarcher ; l'acheteur doit agir de bonne foi et prouver les refus. Chacun de ces éléments répond à un risque.

ÉlémentCe qu'il évitePreuve à conserver
Montant demandéUn refus portant sur un autre montant que celui du compromisDemande de prêt datée, plan de financement
Durée maximaleUne offre sur une durée que vous refuseriezOffre ou refus écrit indiquant la durée
Taux maximalUne offre acceptée trop chère, ou refusée à tortOffre écrite avec le taux
Nombre de banquesLe reproche d'un seul essaiUne demande par banque, avec accusé de réception
DélaiUne condition sans finDate limite écrite, avec preuve de dépôt

Chiffres illustratifs. Un acheteur prévoit un prix de 180 000 € pour le fonds et des droits d'enregistrement de 4 710 €. Son besoin est de 184 710 €. Il dispose d'un apport de 34 710 €. La clause demande donc un prêt de 150 000 €. Vérification : 34 710 € + 150 000 € = 184 710 €. Une offre de 120 000 € ne couvre pas le besoin : elle permet de se retirer si la clause dit que la condition porte sur 150 000 €.

La durée maximale illustrative est de sept ans, et le taux maximal est celui que la banque de l'acheteur a indiqué par écrit avant la signature. Ces deux chiffres sont à fixer à partir de votre propre situation, pas à recopier.

Écrire votre devoir de démarche. Pour qu'un refus vous libère, le compromis doit dire que vous déposerez vos demandes dans un délai précis après la signature, auprès du nombre de banques prévu, et que vous remettrez au vendeur les refus écrits. La bonne foi est la règle générale de l'exécution du contrat (art. 1104). Un dossier incomplet déposé le dernier jour n'est pas une démarche de bonne foi.

Si la banque accepte, mais pas aux conditions prévues. Écrivez le cas. Une offre sur une durée plus courte, un taux supérieur au plafond, un montant partiel : la clause doit dire si la condition est accomplie ou défaillie. Sans réponse écrite, c'est la discussion.

Les autres financements. Un prêt d'honneur, une aide d'un réseau d'accompagnement, un apport d'un associé ne sont pas des banques. Si votre plan en dépend, créez une condition distincte pour chacun, avec son propre délai. Une condition qui regroupe trois financements est plus difficile à prouver.

Un point de vigilance : la location-gérance. Si le fonds est exploité en location-gérance, le propriétaire du fonds concède l'exploitation à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls (C. com. art. L144-1). Le financement doit alors tenir compte de ce contrat en cours.

Le coût du délai. Plus la condition de prêt est longue, plus le vendeur supporte l'immobilisation de son fonds. Le délai de la clause doit rester compatible avec les délais incompressibles du fonds : deux mois pour la mairie quand elle doit être consultée, un mois pour les salariés, quinze jours pour la publicité.

Question à poser à l'avocat ou au notaire qui rédige : « Le délai de la condition de prêt tient-il compte du délai de réponse de la commune et de l'information des salariés ? »

4. La condition « autorisation d'exploitation »

En bref : certaines activités exigent une autorisation qui ne suit pas automatiquement le fonds. La clause doit nommer l'autorisation, le délai attendu et vos démarches, et la preuve doit être la décision elle-même.

La source professionnelle déjà citée classe dans cette catégorie les licences de débit de boissons, la pharmacie, les agréments sanitaires et les autorisations d'exploitation commerciale (alexia.fr, explication). Elle recommande d'écrire dans la clause le nom de l'autorisation, son délai prévisible et les démarches de l'acheteur.

La clause vaut pour toute activité réglementée. Elle ne se règle pas par un renvoi général du type « sous réserve des autorisations nécessaires ». Écrivez le nom exact de l'autorisation et l'autorité qui la délivre.

Trois pièces à demander au vendeur avant la signature : la copie de l'autorisation actuelle, la décision qui l'a accordée, et le courrier de l'autorité qui précise si elle est transférable au repreneur. Si le courrier n'existe pas, adressez la question à l'autorité elle-même, avant ou juste après la signature du compromis.

Dans la clause, prévoyez que le vendeur coopère : il signe les formulaires qui exigent sa signature, il répond aux demandes de l'autorité dans un délai court, il ne retire pas sa demande de transfert.

Si l'autorisation est refusée, la condition défaille et la vente tombe selon l'article 1304-6. Si l'autorité tarde, la clause doit dire si la date limite est prolongée, ou si vous pouvez vous retirer à cette date.

5. Dédit, acompte, clause pénale : ce que coûte un retrait et ce que vous récupérez

En bref : une condition suspensive défaillante vous libère sans pénalité et l'acompte vous revient. Un retrait sans condition défaillante coûte ce que le compromis prévoit, et le juge peut modérer une somme manifestement excessive.

Retrait avec condition défaillante. Si la condition suspensive défaille, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé (C. civ. art. 1304-6). Le compromis tombe, comme si vous ne l'aviez pas signé. Ce qui a été payé peut être répété tant que la condition n'est pas accomplie (art. 1304-5). L'acompte versé est donc à restituer, et le compromis doit dire à qui, sous quelle forme et dans quel délai.

Retrait sans condition défaillante. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits (art. 1103). Vous renoncez alors à la vente sans motif contractuel, et la sanction est celle que le compromis a prévue. Le vendeur, de son côté, peut demander l'exécution de la vente.

Ce que fait la clause pénale. Quand le contrat fixe la somme due par la partie défaillante, le juge peut la modérer ou l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire, même d'office. En cas d'exécution partielle, il peut la diminuer à proportion de l'intérêt retiré. Toute stipulation contraire est réputée non écrite (art. 1231-5, alinéas 2 à 4).

La pénalité n'est encourue qu'après mise en demeure, sauf inexécution définitive (art. 1231-5, alinéa 5). Voilà pourquoi la clause pénale n'est pas un chèque en blanc pour le vendeur, ni une assurance contre un retrait coûteux pour vous.

Les chiffres. Sur un prix de 180 000 € (chiffres illustratifs), une clause pénale de 10 % représente 18 000 €. Vérification : 180 000 × 10 % = 18 000. Si le juge la juge manifestement excessive, il la ramène à une somme moindre. Le juge apprécie dossier par dossier.

Comparer deux sorties, chiffres à l'appui. Reprenons le compromis à 180 000 € avec un acompte de 18 000 € (10 %) et 2 500 € de frais d'audit déjà payés. Scénario A : la banque refuse le prêt de 150 000 € dans le délai et vous le prouvez. La condition défaille, vous récupérez 18 000 € et vous perdez 2 500 € de frais d'audit : coût net 2 500 €. Scénario B : vous renoncez sans condition défaillante, et la clause pénale de 10 % s'applique sans modération par le juge : coût 18 000 € plus 2 500 € de frais, soit 20 500 €. Vérification : 18 000 + 2 500 = 20 500. L'écart entre les deux scénarios, 18 000 €, est le prix d'une condition de prêt bien écrite et bien prouvée.

L'acompte et la somme versée avant la signature. Pour un fonds sous franchise, quand une somme est exigée avant la signature du contrat, les prestations qu'elle rémunère doivent être précisées par écrit, ainsi que les obligations réciproques en cas de dédit (C. com. art. L330-3). Cette règle vise le franchiseur, pas le vendeur du fonds, mais elle donne le modèle de ce qu'une somme versée d'avance doit contenir : à quoi elle sert, et ce qui arrive en cas de retrait.

Le prix et le juge. Le juge ne peut pas substituer son appréciation à celle des parties pour fixer le prix d'une vente. La Cour de cassation l'a rappelé le 4 juin 2025 (n° 24-11.580) à propos d'une promesse de vente de pharmacie dont le prix dépendait d'un chiffre d'affaires annuel avec des déductions que les parties n'avaient pas définies d'accord. Si votre prix dépend d'un chiffre d'affaires, d'un stock ou d'un chiffre de clôture, définissez la méthode dans le compromis, avec le document qui sert de base.

Question à poser à l'avocat ou au notaire : « Le montant de la clause pénale est-il proportionné au prix, et le compromis dit-il à qui revient l'acompte si une condition défaille ? »

Voir un exemple de rapportCommencer ma vérification

Sources

Toutes les pages ont été consultées le 6 novembre 2026.