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Le matériel du vendeur est en crédit-bail : peut-on reprendre le contrat, et faut-il l'accord du crédit-bailleur ?

Par l'équipe de Provenance Diligence · .

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Sommaire

  1. À qui appartient le matériel en crédit-bail ?
  2. Pourquoi l'accord du crédit-bailleur est nécessaire
  3. Le vendeur est-il libéré ? L'article 1216-1
  4. Comment l'écrire dans la vente du fonds
  5. Le calendrier de la vente et l'argent du prix
  6. Pendant le blocage du prix : qui paie les loyers ?

Ce texte part d'un cas précis : vous visez un fonds de commerce dont une partie du matériel (four, machine, véhicule, installation) n'appartient pas encore au vendeur parce qu'elle est financée en crédit-bail. Il suit l'ordre des questions qu'un acheteur se pose : à qui appartient le matériel, que dit la loi sur la reprise du contrat, comment l'écrire dans l'acte, et quelles conséquences sur le prix et sur le calendrier de la vente.

1. À qui appartient le matériel en crédit-bail ?

En bref : le matériel financé en crédit-bail appartient au bailleur jusqu'à la levée de l'option d'achat. Le vendeur n'en a que l'usage, et il ne peut pas vous le vendre avec le fonds.

Le Code monétaire et financier définit le crédit-bail mobilier à l'article L313-7. Sont visées les opérations de location de biens d'équipement ou de matériel d'outillage achetés en vue de cette location. Les entreprises qui les louent en restent propriétaires. Le locataire peut acquérir tout ou partie des biens à un prix convenu, qui tient compte au moins pour partie des loyers versés.

Deux mots comptent dans cette définition. Le premier est « propriétaires » : l'entreprise qui a acheté le matériel pour le louer en reste propriétaire pendant tout le contrat. Le second est « peut acquérir » : le locataire dispose d'une option, il n'a pas d'obligation d'acheter.

La Chambre de commerce et d'industrie de Paris Île-de-France décrit le même mécanisme en termes simples : le crédit-bail est un contrat de location assorti d'une promesse unilatérale de vente. Le crédit-preneur (l'exploitant) paie des loyers sur une durée déterminée. À la fin, il peut lever l'option d'achat au prix de la valeur résiduelle fixée dès le départ, rendre le matériel, ou continuer à le louer pour un loyer très réduit.

Conséquence directe pour la cession d'un fonds : un matériel en crédit-bail n'appartient pas au vendeur tant que l'option n'est pas levée. Le vendeur ne peut donc pas vous le vendre comme un élément de son fonds. Ce qu'il peut vous transmettre, c'est sa position dans le contrat, avec l'accord du propriétaire.

Les ordres de grandeur du contrat

La CCI donne des repères utiles pour juger ce que vous reprenez :

ÉlémentCrédit-bail mobilierCrédit-bail immobilier
Durée3 à 7 ans, selon la durée d'amortissement du bien15 à 20 ans en général
Valeur résiduelle (prix de l'option d'achat)1 à 6 % du prix hors taxes du matériel5 à 15 % du prix
Début du contratà la livraison, constatée par un procès-verbal signéidem

La même source note que le bailleur hésite à financer des investissements très spécifiques, difficiles à revendre, et choisit en principe du matériel neuf avec un marché de revente actif. Pour un acheteur, cela donne un indice : le matériel financé de cette façon est généralement du matériel que le bailleur sait revendre, ce qui le rend moins dépendant de la bonne santé de votre exploitation que de la valeur du bien lui-même.

À porter devant un avocat ou un notaire : le contrat de crédit-bail de ce matériel prévoit-il le transfert à un repreneur du fonds, et à quelles conditions ?

2. Pourquoi l'accord du crédit-bailleur est nécessaire

En bref : reprendre le contrat revient à prendre la place du vendeur, et le Code civil exige l'accord du cocontractant, ici le bailleur. Sans lui, la cession ne vous est pas opposable.

Reprendre un crédit-bail, ce n'est pas acheter un objet. C'est prendre la place du vendeur dans un contrat qui continue : loyers à payer jusqu'au terme, entretien, assurance, option d'achat à lever ou non. Le droit des contrats appelle cela une cession de contrat, et le Code civil la règle aux articles 1216 à 1216-3, dans leur version applicable depuis le 1er octobre 2016.

L'article 1216, alinéa 1, pose le principe : un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé.

Remettez les noms sur votre situation :

Rôle juridiqueQui
Cédantle vendeur du fonds, locataire du matériel
Cessionnairevous, l'acheteur
Cédéle crédit-bailleur, propriétaire du matériel

Le crédit-bailleur est donc la partie dont l'accord est requis. Ni le vendeur ni vous ne pouvez vous en passer en signant un acte de cession de fonds entre vous : l'acte de vente du fonds ne lie que vous deux.

Pourquoi la loi exige-t-elle cet accord ? Le bailleur a consenti un financement à un exploitant précis, en regardant son activité, ses comptes et sa capacité à payer. Changer de locataire revient à changer de débiteur. La loi laisse donc au bailleur la décision.

Question à poser à un avocat : la cession de ce contrat est-elle soumise à l'accord du bailleur selon la lettre du contrat, et sous quelle forme ?

3. Le vendeur est-il libéré ? L'article 1216-1

En bref : l'accord à la cession ne libère pas le vendeur. La libération doit être expresse, faute de quoi il reste tenu avec vous envers le bailleur.

Beaucoup de vendeurs pensent qu'une fois le fonds vendu, ils n'ont plus à s'occuper du matériel. Le Code civil dit autre chose.

L'article 1216-1 distingue deux cas :

  • Si le cédé, c'est-à-dire le crédit-bailleur, a expressément consenti à la libération du cédant, la cession libère le vendeur pour l'avenir.
  • À défaut, et sauf clause contraire, le vendeur reste tenu solidairement à l'exécution du contrat.

Accepter la cession ne veut donc pas dire accepter de libérer le vendeur. Ce sont deux consentements distincts, et seul le second, s'il est exprès, décharge le vendeur.

Pour un acheteur, cette règle a des effets concrets, dans les deux sens :

  • Le vendeur a intérêt à obtenir cette libération expresse. Il peut en faire une condition de la vente ou accepter de baisser son prix pour y arriver.
  • Si le vendeur reste solidairement tenu, le bailleur dispose de deux débiteurs, vous et lui. Cela rend l'accord du bailleur plus facile à obtenir, et cela explique qu'un bailleur donne parfois son accord à la cession sans libérer le vendeur.
  • Si vous cessez de payer les loyers, le bailleur peut se retourner contre le vendeur. Le vendeur aura alors un intérêt direct à ce que vous respectiez le contrat, et il pourra vouloir des garanties de votre part dans l'acte.

Les sûretés qui accompagnent le contrat

L'article 1216-3 règle le sort des garanties données pour le crédit-bail (cautionnement du dirigeant, garantie d'un tiers, par exemple) :

  • si le vendeur n'est pas libéré, les sûretés consenties subsistent ;
  • s'il est libéré, les sûretés consenties par lui ou par des tiers ne subsistent qu'avec leur accord ;
  • ses codébiteurs solidaires restent tenus, déduction faite de sa part dans la dette.

Cette règle a été modifiée à titre interprétatif par la loi du 20 avril 2018, qui précise le texte d'origine : elle s'applique comme lui, depuis le 1er octobre 2016. Elle compte pour vous dans un cas très courant : le vendeur, dirigeant d'une petite société, s'est souvent porté caution personnellement pour le bailleur. S'il est libéré, sa caution ne survit que s'il l'accepte. Le bailleur, lui, voudra sans doute demander à l'acheteur une nouvelle sûreté. Il faut le prévoir avant la signature.

Question à poser à un avocat : la lettre du bailleur contient-elle une libération expresse du vendeur, ou seulement un accord à la cession ?

4. Comment l'écrire dans la vente du fonds

En bref : l'acte de vente doit nommer chaque matériel en crédit-bail, ne pas le payer comme une propriété et prévoir ce qui arrive si le bailleur refuse.

La loi impose à l'acte de vente du fonds de commerce de fixer un prix distinct pour les éléments incorporels, pour le matériel et pour les marchandises (article L141-5 du Code de commerce). Cette exigence vise une clarté sur ce que vous payez, et elle a des effets sur le matériel en crédit-bail.

Ne pas payer comme propriétaire ce qui ne l'est pas

Le matériel en crédit-bail n'est pas la propriété du vendeur. Si l'acte le porte dans la ligne « matériel » au même titre qu'un matériel payé, vous risquez de payer le prix d'un bien que vous ne recevez pas en pleine propriété. Vous payez en plus les loyers du contrat que vous reprenez. Une rédaction claire distingue :

  • le matériel appartenant au vendeur, vendu avec un prix ;
  • le matériel en crédit-bail, désigné par son contrat, avec la mention de la reprise du contrat et de l'accord du bailleur, et sans prix de pleine propriété.

Pourquoi la ventilation compte aussi : avec des prix distincts, l'article L141-5 prévoit que, nonobstant toute convention contraire, les paiements partiels autres que comptants s'imputent d'abord sur le prix des marchandises, ensuite sur le prix du matériel. Un prix payé par acomptes produit donc des effets que les parties n'avaient pas forcément voulus.

Les mentions de l'acte

Le Service-Public Entreprendre rappelle que l'acte de cession est obligatoirement écrit, authentique ou sous seing privé. Il doit indiquer les éléments cédés, l'identité des parties, la date et la nature de l'acte, le prix et ses modalités de paiement, les conditions du bail commercial et l'accord du conjoint si le régime est la communauté. Les éléments cédés, ce sont aussi les contrats repris : ajoutez-y le contrat de crédit-bail, avec sa référence.

Les conditions suspensives utiles

Les textes cités ne prévoient pas de condition suspensive propre au crédit-bail. Une promesse de vente peut pourtant en comporter, car l'accord du bailleur est un événement incertain que l'on peut subordonner à la réalisation de la vente. Une rédaction qui subordonne la vente à l'obtention, par écrit, de l'accord du crédit-bailleur à la cession du contrat, et si les parties le veulent à la libération expresse du vendeur, traduit directement les articles 1216 et 1216-1.

Question à poser à un notaire ou à un avocat : quelle clause rédiger pour que le refus du bailleur remette en cause la vente sans pénalité pour vous ?

5. Le calendrier de la vente et l'argent du prix

En bref : la vente suit un calendrier légal : enregistrement, publication, dix jours d'opposition, puis répartition du prix par le séquestre. Les loyers du crédit-bail courent pendant tout ce temps.

Le crédit-bail croise le calendrier de la cession du fonds à deux endroits : la publicité qui ouvre le délai d'opposition, et le sort du prix.

Publication, enregistrement, opposition

Les étapes que la loi impose :

ÉtapeRègleTexte
Enregistrementà peine de nullité, la publication doit être précédée de l'enregistrement de l'acte (sauf acte authentique) ou de la déclaration prévue aux articles 638 et 653 du CGIL141-13
Publicationpar l'acquéreur dans les quinze jours de l'acte, dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département d'exploitation et au BODACCL141-12
Oppositiondans les dix jours suivant la dernière des publications, tout créancier du précédent propriétaire, exigible ou non, peut former opposition au paiement du prixL141-14
Paiementl'acquéreur qui paie avant les publications ou avant la fin des dix jours n'est pas libéré à l'égard des tiersL141-17

L'extrait publié doit indiquer la date de l'acte, les nom et adresse de l'ancien et du nouveau propriétaire, la nature et le siège du fonds et le prix stipulé. Il mentionne aussi le délai d'opposition et l'adresse du domicile élu dans le ressort du tribunal.

L'opposition doit énoncer, à peine de nullité, le chiffre et les causes de la créance et contenir élection de domicile dans le ressort du tribunal compétent. Un point intéresse directement les contrats en cours : le bailleur ne peut pas former opposition pour les loyers courants ou à échoir, nonobstant toute clause contraire. Cette règle vise le bail commercial des locaux, mais elle rappelle que la logique de l'opposition porte sur des dettes du vendeur, pas sur les loyers à venir d'un contrat que vous reprenez.

Pourquoi cela touche le crédit-bail : si le vendeur est en retard sur des loyers de crédit-bail, ou doit une indemnité, le bailleur est un créancier du vendeur comme un autre. L'article L141-14 ouvre l'opposition à tout créancier du vendeur, exigible ou non, et ne distingue pas le bailleur de crédit-bail pour une dette échue. D'où l'intérêt d'obtenir, avant la signature, l'état des sommes dues.

Le séquestre et les 105 jours

Selon Service-Public Entreprendre, en cas d'opposition, le prix est confié à un séquestre juridique (avocat ou notaire de l'acquéreur). La répartition amiable doit intervenir dans les 105 jours de la date de l'acte de vente, et les frais de séquestre sont à la charge de l'acquéreur sauf stipulation contraire. L'article L143-21 fixe ce délai au tiers détenteur du prix chez qui un domicile a été élu. Ce délai est prolongé de 60 jours, soit 165 jours au total, si la déclaration de l'article 201 du CGI n'a pas été déposée à temps.

Pour un acheteur de fonds avec matériel en crédit-bail, cela veut dire que le vendeur peut attendre plusieurs mois la fin de la répartition. Si l'acte prévoit un paiement échelonné pour assurer la bonne reprise du crédit-bail, il doit le dire.

Question à poser à un notaire : l'accord du bailleur doit-il être obtenu avant l'enregistrement de l'acte, ou peut-il suivre la signature ?

6. Pendant le blocage du prix : qui paie les loyers ?

En bref : le prix du fonds reste bloqué entre trois et cinq mois dans la pratique, alors que les loyers de crédit-bail continuent. L'acte doit dire qui les règle entre la signature et la levée du blocage.

Le séquestre garde le prix pendant le délai d'opposition des créanciers et, selon les cas, plus longtemps. La durée du blocage est souvent comprise entre trois et cinq mois, selon les formalités à accomplir. Pendant ce temps, le vendeur ne reçoit pas son argent, et le contrat de crédit-bail réclame ses loyers.

Les trois scénarios de l'acte

L'acte peut organiser le paiement des loyers de trois façons.

Le vendeur paie jusqu'à la levée du blocage. C'est le scénario le plus simple pour l'acheteur, mais il pèse sur la trésorerie du vendeur, qui n'a pas encore touché son prix. Un vendeur à court de liquidités peut prendre du retard sur les loyers, ce qui expose le bailleur et, par ricochet, le repreneur.

L'acheteur paie dès la prise de possession. L'acheteur exploite le fonds et utilise le matériel ; il est logique qu'il règle les loyers. L'acte doit alors prévoir un remboursement par imputation sur le prix, pour les loyers qui couvrent une période antérieure à la prise de possession.

Le séquestre règle sur le prix bloqué. Une clause peut autoriser le séquestre à verser les loyers directement au bailleur en les prélevant sur le prix. Ce mécanisme suppose l'accord du séquestre et une rédaction claire : un séquestre ne paie que ce que l'acte l'autorise à payer.

Ce que cela représente en euros

Reprenons l'exemple de la machine à 60 000 € hors taxes, avec 24 loyers restants de 1 100 € (chiffres illustratifs). Un blocage de trois à cinq mois correspond à trois à cinq échéances :

Durée du blocageLoyers courus pendant le blocage
3 mois3 300 € (3 × 1 100 €)
4 mois4 400 € (4 × 1 100 €)
5 mois5 500 € (5 × 1 100 €)

Sur un fonds au prix médian Altares de 112 700 €, ces échéances représentent entre 2,9 % et 4,9 % du prix : 3 300 € divisés par 112 700 € donnent 2,9 %, et 5 500 € donnent 4,9 %. Ce n'est pas une somme à oublier dans le plan de financement, surtout si le prix est lui-même bloqué.

Les loyers payés par le vendeur après la vente

Si le vendeur règle des loyers pour une période où l'acheteur exploite déjà, il paie pour un matériel dont il ne profite plus. L'acte peut prévoir un prorata à la date de prise de possession : le loyer du mois est partagé selon le nombre de jours de chacun.

Cette clause paraît mineure et devient vite une cause de dispute, parce que chacun surveille la date qui l'arrange. Il vaut mieux écrire la règle de calcul (jour de prise de possession inclus ou non, loyer mensuel divisé par trente ou par le nombre réel de jours) que de laisser le litige se régler plus tard.

Le séquestre et les frais

Les honoraires du séquestre sont à la charge de l'acquéreur, sauf clause contraire dans l'acte. Le séquestre est un tiers désigné par les parties dans l'acte de cession : avocat, notaire ou autre. Il garde le prix et reçoit les oppositions des créanciers. Il libère le prix quand les formalités sont accomplies, que les délais sont expirés et qu'aucune opposition n'est en cours.

Une clause d'imputation des loyers sur le prix doit donc être discutée avec lui avant la signature, pas après.

La question à porter devant un notaire ou un avocat : le séquestre peut-il être autorisé par l'acte à régler directement les loyers du crédit-bail au bailleur en les prélevant sur le prix, et dans quelles conditions ?

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Sources