Droit de préemption de la commune sur un fonds de commerce : ce que l'acheteur doit vérifier avant de signer
Par l'équipe de Provenance Diligence · .
Sommaire
- Ce que la commune peut acheter, et dans quel périmètre
- Les deux mois : à quel moment vous saurez
- Les trois réponses possibles de la commune
- Calendrier chiffré d'une vente sous préemption
1. Ce que la commune peut acheter, et dans quel périmètre
En bref : le droit de préemption commercial n'existe que dans un périmètre voté par le conseil municipal. Hors périmètre, le droit de préemption commercial ne s'applique pas à la cession.
Le point de départ est une délibération du conseil municipal. Elle doit être motivée et elle délimite un « périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité » (art. L214-1 C. urb.). À l'intérieur de ce périmètre, les cessions à titre onéreux de trois types de biens sont soumises au droit de préemption : les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux.
Ce découpage a une conséquence directe pour vous : l'appartenance au périmètre se prouve par la délibération et son plan, pas par l'usage du quartier ni par ce qu'on a vu pour la boutique voisine.
La loi vise le commerce de proximité. La commune cherche à conserver la diversité de l'activité dans la zone (art. L214-2 C. urb.). Elle achète pour remettre le fonds ou le bail à une autre entreprise,.
Le droit est récent à l'échelle du droit commercial. Il a été créé par l'article 58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des PME, dite loi Dutreil, puis organisé par le décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 (réponse ministérielle, question écrite n° 93979, 2016). Le texte a été modifié depuis, notamment par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
Cette dernière loi a corrigé des difficultés constatées sur le terrain. Le député auteur de la question écrite les décrit ainsi, et le ministre reprend ces constats : un délai de deux ans parfois trop court pour trouver un repreneur, des repreneurs rares, une valeur du fonds amoindrie. La réponse du législateur a été de permettre la délégation du droit, d'étendre le délai en cas de location-gérance et d'expérimenter un contrat de revitalisation commerciale (même réponse ministérielle).
Pour l'acheteur, ces difficultés pratiques décrivent le risque réel. Le risque pour vous est que votre achat soit suspendu deux mois, puis que le fonds passe dans un circuit de rétrocession où vous devenez candidat parmi d'autres.
Retenez trois éléments avant d'aller plus loin. Le périmètre est voté, donc il se prouve par un document daté. Le droit porte sur le fonds, le fonds artisanal ou le bail. Une cession de titres de société n'entre donc pas dans le cadre décrit ici. Enfin, la commune doit être informée par le vendeur, pas par vous.
Le tableau ci-dessous reprend ce que le texte place dans le champ du droit et ce qu'il y met en plus pour les terrains.
| Bien cédé à titre onéreux | Soumis au droit dans le périmètre | Source du texte |
|---|---|---|
| Fonds artisanal | Oui | art. L214-1, R214-3 C. urb. |
| Fonds de commerce | Oui | art. L214-1, R214-3 C. urb. |
| Bail commercial | Oui | art. L214-1, R214-3 C. urb. |
| Terrain portant ou destiné à porter, dans les cinq ans, un commerce de 300 à 1 000 m² de surface de vente | Oui | art. L214-1 al. 2, R214-3 C. urb. |
| Certains biens compris dans un plan de cession d'une procédure collective | Exclus | art. R214-3 C. urb. |
La dernière ligne compte pour un repreneur à la barre du tribunal de commerce.
2. Les deux mois : à quel moment vous saurez
En bref : la commune a deux mois à compter de la réception de la déclaration. Son silence vaut renonciation. Vous ne recevez pas la décision, le vendeur la reçoit.
La règle tient en une phrase. Le silence du titulaire du droit pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation, et le vendeur peut alors réaliser la vente au prix et aux conditions déclarés (art. L214-1 C. urb.). La fiche F22552 le formule pour le vendeur : si la commune n'exerce pas son droit dans ce délai, il peut vendre à un autre acquéreur.
Dans ce délai, la commune notifie sa décision au vendeur, par lettre recommandée avec avis de réception, par remise en main propre contre récépissé, ou par voie électronique si la déclaration avait été faite ainsi (art. R214-5 C. urb.). Une copie est adressée au bailleur, s'il y en a un. Vous, acheteur, ne figurez pas parmi les destinataires.
Ce point change votre organisation. Si le vendeur ne vous transmet pas la décision, ou si son silence est une renonciation que personne n'a datée, vous vous retrouvez à signer sur la foi d'une absence de nouvelle. Pour une vente de cette importance, cette base est fragile.
Deux preuves valent ici. La première est la copie de l'accusé de réception ou du récépissé de dépôt : elle donne le premier jour. La seconde est, soit le courrier de renonciation de la commune, soit une attestation de la mairie confirmant qu'aucune décision n'a été notifiée dans le délai. Demandez l'une ou l'autre avant la signature de l'acte.
Un exemple de décompte, présenté ici avec des dates illustratives. Chiffres illustratifs : la mairie reçoit la déclaration le lundi 11 janvier 2027. Deux mois à compter de cette réception conduisent au 11 mars 2027. Le jour exact de fin dépend du mode de décompte retenu par la mairie : faites-le confirmer par écrit plutôt que de le déduire.
Que faire entre ces deux dates ? Le compromis reste en vigueur, mais la vente ne peut pas se conclure sur le fonds si la commune préempte. C'est le rôle de la condition suspensive : l'acte définitif n'est signé que si la commune renonce, expressément ou par silence. Sans cette condition, vous vous engagez sans savoir si le fonds vous sera livré.
Quatre situations se présentent à la fin du délai.
| Situation à la fin des deux mois | Ce que vous faites | Pièce à demander |
|---|---|---|
| La commune a notifié sa renonciation avant le terme | Vous pouvez avancer la signature, si l'information des salariés date d'au moins un mois | Le courrier de renonciation, avec sa date |
| Aucune notification, délai écoulé | Vous signez après avoir fait confirmer le décompte | Accusé de réception de la déclaration, attestation de la mairie |
| La commune a notifié sa décision d'acquérir | La vente avec vous ne se conclut pas, voir la section 3 | La décision notifiée, avec sa date |
| La commune propose un prix fixé par la juridiction | La vente est suspendue, voir la section 3 | La notification de saisine du juge |
Les deux mois sont un plafond, pas une durée fixe. Une commune peut répondre en deux semaines. Un vendeur sérieux demande à la mairie de se prononcer avant le terme, ce qui raccourcit l'attente. La section 4 montre ce que cela change sur un calendrier de vente complet.
Autre point pratique : le délai est le même quel que soit le prix. Par hypothèse, une cession à 40 000 € et une cession à 900 000 € passent par la même horloge de deux mois. Pour la petite cession, ce délai pèse davantage sur la trésorerie du vendeur et sur votre calendrier d'ouverture. Pour la grande, il pèse sur le financement bancaire, dont l'offre de prêt a une durée de validité.
Le prêt vous concerne en premier. Une offre de prêt a une durée de validité. Si la préemption bloque le dossier jusqu'à la fin du délai, l'offre peut expirer avant la signature. Dites à votre banque, dès le dépôt de la déclaration, la date limite de réponse de la commune.
Pensez aussi à la date d'entrée en jouissance. Si le compromis fixe l'ouverture au 1er mars et que la commune dispose jusqu'au 11 mars, la date prévue est tenue avant que la vente soit sûre. Repoussez la jouissance à une date qui suit le terme du délai, ou écrivez qu'elle est reportée de plein droit tant que la commune n'a pas renoncé.
3. Les trois réponses possibles de la commune
En bref : dans les deux mois, la commune choisit entre acheter au prix déclaré, proposer un prix fixé par la juridiction, ou renoncer. Chaque réponse ouvre une suite différente pour votre projet.
L'article R214-5 du Code de l'urbanisme énumère les réponses. Le titulaire du droit notifie au vendeur sa décision soit d'acquérir aux prix et conditions déclarés, soit de proposer un prix fixé par la juridiction, soit de renoncer. Le silence au-delà du délai vaut renonciation. Trois branches, donc trois plans de travail pour vous.
Première branche : la commune achète au prix déclaré. C'est la réponse la plus radicale. La vente que vous prépariez ne se fait pas, et la commune se substitue à vous. L'acte avec la commune doit être dressé dans les trois mois de la notification de l'accord (art. R214-9 C. urb.).
Votre première action est contractuelle. Relisez les clauses du compromis qui règlent le cas où la vente ne se réalise pas par l'effet d'un droit de préemption : sort de l'acompte ou du dépôt de garantie, frais de dossier, honoraires d'intermédiaire, indemnité éventuelle. Ces clauses se négocient avant la signature, pas après la décision. Faites-les écrire.
Votre seconde action est de demander la décision elle-même. Elle est notifiée au vendeur, pas à vous. Écrivez au vendeur, en lui demandant une copie de la notification, de l'avis de réception correspondant, et de la délibération ou de la décision du maire qui la fonde.
Deuxième branche : la commune propose un prix fixé par la juridiction. Ici, la commune ne dit pas oui au prix déclaré. Elle estime que le prix est trop élevé ou que les conditions ne lui conviennent pas, et elle demande au juge de trancher. En cas de désaccord sur le prix ou les conditions, le titulaire saisit le juge de l'expropriation dans le même délai de deux mois, par lettre recommandée avec avis de réception, avec copie au vendeur et au bailleur (art. R214-6 C. urb.).
Pour vous, c'est le scénario le plus lent. La vente reste suspendue pendant la procédure, dont la durée n'est pas fixée à l'avance. Votre compromis doit donc avoir une date limite de caducité : au-delà d'elle, chaque partie reprend sa liberté. Sans cette date, vous restez lié sans horizon.
Le prix fixé peut différer du prix déclaré. Un exemple chiffré montre ce que cela change pour vous. Chiffres illustratifs : le prix déclaré est de 180 000 €, le juge fixe 150 000 €. Les droits d'enregistrement se calculent par tranches, à 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 001 € à 200 000 € et 5 % au-delà (Service-Public F37197).
Sur 180 000 € : 157 000 € taxés à 3 %, soit 4 710 €. Sur 150 000 € : 127 000 € taxés à 3 %, soit 3 810 €. L'écart est de 900 €. Vérification : 180 000 − 150 000 = 30 000 € d'écart de prix, et 30 000 × 3 % = 900 €. Le chiffre qui compte pour votre plan de financement est donc le prix final, pas le prix du compromis.
Une question se règle par le contrat : si le juge fixe un prix inférieur, achetez-vous à ce prix ? Écrivez la réponse dans le compromis, par exemple : « si un prix est fixé par la juridiction, l'acquéreur peut maintenir son offre à ce prix dans un délai de quinze jours, à défaut le compromis est caduc ». Cette clause est un exemple de rédaction, pas une règle.
Troisième branche : la commune renonce. Elle peut le faire expressément, par une notification, ou tacitement, par le silence. Dans les deux cas, le vendeur peut conclure au prix et aux conditions déclarés. La copie de la renonciation est adressée au bailleur, comme pour les autres décisions (art. R214-5 C. urb.).
La renonciation expresse vaut mieux pour vous que le silence. Elle porte une date, une signature et une forme que vous pouvez annexer à l'acte. Le silence ne laisse que le calcul des deux mois, avec le risque d'une divergence de décompte. Demandez au vendeur de solliciter la renonciation expresse dès qu'il dépose la déclaration.
Un point de forme intéresse les trois branches : plusieurs droits de préemption peuvent se superposer sur un même bien. Lorsque c'est le cas, le titulaire indique le chapitre en vertu duquel il exerce son droit (art. R214-4-2 C. urb.). Si vous recevez une notification qui ne cite aucun article, ou qui en cite un autre que le chapitre sur le commerce de proximité, demandez-en la raison par écrit.
Le tableau résume les suites pour l'acheteur.
| Réponse de la commune | Suite pour la vente | Votre action immédiate | Pièce à classer |
|---|---|---|---|
| Acquérir aux prix et conditions déclarés | La vente avec vous est écartée | Appliquer les clauses du compromis sur ce cas | Notification de la décision |
| Prix fixé par la juridiction | Vente suspendue pendant la procédure | Surveiller la date de caducité du compromis | Copie de la saisine du juge |
| Renonciation expresse | Vente libre au prix déclaré | Demander la copie datée | Courrier de renonciation |
| Silence deux mois | Vente libre au prix déclaré | Faire confirmer le décompte | Accusé de réception, attestation de la mairie |
Le tableau montre que dans trois cas sur quatre, vous dépendez d'un document que le vendeur détient. Choisissez le vendeur avec cette réalité en tête, et prévoyez que la remise de la copie fasse partie des obligations qu'il signe.
4. Calendrier chiffré d'une vente sous préemption
En bref : un calendrier complet de signature à paiement du prix dure environ trois mois dans le cas du silence de la commune. Une renonciation expresse le ramène à moins de deux mois.
Voici un calendrier de bout en bout, avec les règles des sections précédentes. Chiffres illustratifs : un fonds de commerce vendu 180 000 €, un bail commercial en cours, deux salariés. Le compromis est signé le lundi 4 janvier 2027, avec une condition suspensive de non-préemption.
Le vendeur dépose la déclaration en mairie le lundi 11 janvier 2027, contre récépissé. Le délai de deux mois court à compter de cette réception (art. L214-1 C. urb.). Le vendeur a informé les salariés de la vente dès le 1er décembre 2026, avant le compromis. La fiche exige l'information au plus tard un mois avant « la date de conclusion du contrat de vente » (Service-Public F37197) ; elle ne dit pas si c'est le compromis ou l'acte. Par prudence, comptez depuis le compromis : le 1er décembre laisse plus d'un mois avant le 4 janvier et, a fortiori, avant l'acte du 27 janvier 2027. Si l'information n'était donnée que le 11 janvier, une signature au plus tôt le 11 février serait la seule sûre, et celle du 27 janvier serait trop tôt de quinze jours. Dans une entreprise de 50 salariés et plus dotée d'un CSE, c'est le CSE qui est informé et consulté, avec un mois pour rendre son avis à défaut d'accord collectif (même fiche).
Le tableau compare trois évolutions possibles.
| Étape | A. Renonciation expresse | B. Silence de la commune | C. Saisine du juge |
|---|---|---|---|
| Dépôt de la déclaration | 11 janvier 2027 | 11 janvier 2027 | 11 janvier 2027 |
| Réponse de la commune | Renonciation reçue le 25 janvier 2027 | Aucune réponse, terme le 11 mars 2027 | Saisine du juge avant le 11 mars 2027 |
| Signature de l'acte | 27 janvier 2027 | 15 mars 2027 | Après la décision du juge |
| Publication de la vente, au plus tard (15 jours) | 11 février 2027 | 30 mars 2027 | Selon la date de l'acte |
| Fin du délai d'opposition (10 jours après la dernière publication) | 21 février 2027 | 9 avril 2027 | Selon la date de l'acte |
Vérification des dates. A : 27 janvier + 15 jours = 11 février ; 11 février + 10 jours = 21 février. B : 15 mars + 15 jours = 30 mars ; 30 mars + 10 jours = 9 avril. Ces durées viennent des articles L141-12 et L141-14 du Code de commerce.
Ce qu'il faut en tirer. L'écart entre A et B est de 47 jours entre les dates d'acte : du 27 janvier au 15 mars. Vérification : 4 jours de fin janvier, 28 jours de février, 15 jours de mars, donc 4 + 28 + 15 = 47. Si votre activité dépend d'une ouverture à une date précise, comme une saison touristique, ces 47 jours comptent.
Une règle d'organisation en découle. Demandez la renonciation expresse dans la déclaration elle-même : une ligne, adressée à la mairie, qui invite à notifier sa décision avant le terme. La commune garde ses deux mois, mais une demande claire lui permet de répondre plus tôt si elle a déjà décidé.
Le prix suit le même calendrier. Dans l'hypothèse B, tant que le délai de dix jours après la dernière publication n'est pas expiré, l'acquéreur qui paie n'est pas libéré à l'égard des tiers (art. L141-17 C. com.). Un séquestre ou une consignation chez le notaire jusqu'au 9 avril 2027 protège votre paiement. Prévoyez ce mécanisme dans le compromis, avec le nom de celui qui tient les fonds.
La date d'entrée en jouissance se cale sur la fin des délais. Dans l'hypothèse B, une entrée en jouissance au 12 avril 2027 vient après le 9 avril. Si vous la fixez avant, vous exploitez un fonds dont le prix n'est pas encore libéré, ce qui crée un risque de contentieux avec les créanciers. Dans l'hypothèse A, vous pouvez prévoir le 22 février 2027.
La hausse de coût liée au retard est aussi à chiffrer. Chiffres illustratifs : un loyer mensuel de 1 800 € payé pendant 47 jours de décalage entre A et B représente 2 820 €. Vérification : 1 800 × 47 = 84 600, puis 84 600 ÷ 30 = 2 820. Ce coût est payé par celui qui détient déjà le local : si vous louez en parallèle un local de repli, il s'ajoute au vôtre.
Pour un budget de reprise, c'est un montant à inscrire dans le plan de trésorerie des deux premiers mois.
Le calendrier B se tient dans un compromis si trois dates y figurent : la date limite de dépôt de la déclaration, la date limite de réponse de la commune telle qu'elle résulte de l'avis de réception, et la date de caducité au-delà de laquelle chaque partie reprend sa liberté. Ces trois lignes remplacent un grand nombre d'échanges de courriers.
Altares compte 29 766 cessions de fonds de commerce en 2025, dont 91,6 % dans des entreprises de moins de dix salariés (27 276 cessions) : la vente d'un petit fonds est le cas courant.
Sources
- Service-Public Entreprendre, fiche F22552, « Droit de préemption communal sur les fonds de commerce » : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F22552 (consulté le 2026-11-06)
- Service-Public Entreprendre, fiche F37197, vente d'un fonds de commerce, information des salariés et droits d'enregistrement : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F37197?lang=fr (consulté le 2026-11-06)
- Légifrance, Code de l'urbanisme, articles L214-1 à L214-3 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006158574/ (consulté le 2026-11-06)
- Légifrance, Code de l'urbanisme, articles R214-3 à R214-10 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000017785123/ (consulté le 2026-11-06)
- Légifrance, Code de commerce, articles L141-1 et suivants, vente et nantissement du fonds de commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146036/ (consulté le 2026-11-06)
- Assemblée nationale, question écrite et réponse ministérielle sur l'exercice du droit de préemption commerciale (2016) : https://questions.assemblee-nationale.fr/dyn/14/questions/QANR5L14QE93979.pdf (consulté le 2026-11-06)