Provenance Diligence
  • FR
Se connecter

Garantie solidaire du cédant en bail commercial : ce qu'elle change pour vous, repreneur

Par l'équipe de Provenance Diligence · .

Commencer ma vérification

Sommaire

  1. Ce que la clause ajoute au bail que vous reprenez
  2. Les trois ans : de quelle date à quelle date
  3. Le mois pour prévenir le vendeur
  4. Quand la garantie s'arrête ou ne joue pas
  5. Ce que cela change pour vous, repreneur
  6. Ce qu'il faut demander au bailleur
  7. Exemple chiffré, du premier impayé à la fin des trois ans
  8. Le jour où vous revendez à votre tour
  9. Ce qu'il faut demander au vendeur
  10. Ce que le vendeur peut être appelé à payer

1. Ce que la clause ajoute au bail que vous reprenez

En bref : la clause donne au bailleur un second payeur, le vendeur, pour une durée limitée par la loi. Lors d'une vente du fonds, le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail (service-public, F32781).

Le bailleur n'a pas le choix lors d'une vente de fonds de commerce : il ne peut pas s'opposer à la cession du bail, et le droit au bail fait obligatoirement partie de la vente du fonds (service-public, F32781). Une clause du bail qui interdirait au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds est réputée non écrite (Code de commerce, L145-16).

Pour compenser, le bailleur demande souvent que le vendeur reste engagé. C'est la clause de garantie solidaire : le locataire qui cède s'engage solidairement avec le repreneur envers le bailleur (service-public, F32781).

Le bail peut en revanche permettre au bailleur de refuser la cession du seul droit au bail, sans vente du fonds (service-public, F32781). Dans ce cas, une clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord écrit du propriétaire avant de céder (service-public, F32781). Lisez donc dans le bail si votre opération est une vente de fonds ou une cession du seul droit au bail : l'accord du bailleur ne se joue pas de la même façon.

Pour vous, la clause ne change rien à vos obligations : vous restez le locataire. Elle ajoute une personne que le bailleur peut appeler en cas d'impayé. Vérifiez qu'elle figure bien dans l'acte de cession que vous signez, car c'est cet acte qui dit qui garantit quoi.

Le bailleur a-t-il d'autres moyens de pression sur vous ? Oui : la clause résolutoire, qui permet la résiliation après un commandement resté sans effet pendant un mois (voir section 5). La garantie du vendeur s'ajoute à ces outils et ne les remplace pas.

2. Les trois ans : de quelle date à quelle date

En bref : le délai de trois ans part de la date de la cession du bail, pas de la date d'un impayé. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus s'en servir.

Le texte tient en une phrase : si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession du bail (Code de commerce, L145-16-2). La règle est en vigueur depuis le 20 juin 2014 (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, art. 8).

Service-public résume le mécanisme en termes pratiques : le bailleur réclame le paiement du loyer au cédant dans un délai de trois ans à compter de la cession (service-public, F32781). Son exemple : une cession le 1er septembre 2024 permet au bailleur de réclamer les loyers au cédant jusqu'au 1er septembre 2027.

Ce que cela signifie pour vous : un impayé qui apparaît la troisième année est encore couvert par le vendeur, mais seulement si le bailleur agit avant la date anniversaire de la cession. La date à relever est donc celle de l'acte de cession, pas celle de la signature d'un avenant ni celle de l'entrée dans les lieux.

Calculez la date limite avant de signer, avec le vendeur, et écrivez-la dans l'acte. Un exemple : cession le 14 mars 2027, date limite le 14 mars 2030. Cette date vous sert à une chose précise : savoir jusqu'à quand le vendeur a intérêt à surveiller vos paiements, et jusqu'à quand le bailleur dispose d'un second débiteur.

Retenez aussi ce que le texte ne contient pas : il ne lie pas ces trois ans à la durée du bail. Un bail commercial dure au moins neuf ans, avec une faculté de départ à chaque période triennale pour le locataire (Code de commerce, L145-4). La garantie du vendeur peut donc s'éteindre bien avant la fin de votre bail.

3. Le mois pour prévenir le vendeur

En bref : le bailleur doit informer le vendeur de tout loyer impayé dans le mois. L'information n'a pas de forme imposée par la loi.

Quand la cession s'accompagne d'une clause de garantie du cédant, le bailleur informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois (Code de commerce, L145-16-1). Cette obligation date aussi du 20 juin 2014 (loi 2014-626, art. 7).

Service-public précise que la loi ne prévoit aucun formalisme pour cette information, et recommande une lettre recommandée avec accusé de réception pour en garder la preuve (service-public, F32781). Son exemple : premier impayé le 15 septembre 2024, le bailleur doit informer le cédant avant le 15 octobre 2024.

Pour vous, l'effet est concret. Le jour où vous manquez un loyer, une horloge démarre : le bailleur a un mois pour écrire au vendeur. Le vendeur apprendra donc votre retard par ce courrier, et il pourra vous appeler avant que la dette grossisse.

Le mois court à compter de la date à laquelle les sommes auraient dû être acquittées (service-public, F32781). Un loyer dû le 5 juin et non payé ouvre donc un délai qui court jusqu'au 5 juillet : notez l'échéance de chaque loyer du bail pour dater chaque délai.

Un point d'organisation : faites écrire dans l'acte de cession que le vendeur vous transmet, sous quelques jours, toute lettre du bailleur reçue pendant les trois ans. Vous saurez ainsi quelle date le bailleur a retenue pour informer, et vous pourrez la comparer au mois que la loi lui laisse.

Les loyers courants intéressent aussi l'opération elle-même : le bailleur ne peut pas former opposition sur le prix de vente pour des loyers courants ou à échoir (Code de commerce, L141-14). Le prix que vous versez au vendeur ne sert donc pas à désintéresser le bailleur pour l'avenir. Pour l'avenir, c'est la garantie du vendeur et votre propre solvabilité qui comptent.

Pour voir à quoi ressemble un rapport sur un fonds avant la reprise, avec les loyers, les procédures du vendeur et les inscriptions sur le fonds, ouvrez le rapport d'exemple.

4. Quand la garantie s'arrête ou ne joue pas

En bref : la garantie du vendeur ne survit ni au renouvellement du bail ni à une procédure collective du vendeur. Dans ces cas, le bailleur perd son second débiteur et peut chercher une autre sûreté auprès de vous.

La clause cesse à l'expiration du bail et ne produit pas d'effet en cas de renouvellement du bail (service-public, F32781). Le bail renouvelé dure neuf ans, sauf accord pour plus long, et prend effet à l'expiration du bail précédent ou de sa prolongation (Code de commerce, L145-12).

En cas de tacite prolongation, c'est-à-dire quand le bail continue après son terme sans renouvellement signé, la clause continue de s'appliquer jusqu'à l'expiration du bail (service-public, F32781). Dans tous les cas, les trois ans de L145-16-2 restent le plafond : voir la section 2.

Conclusion pour vous : au premier renouvellement, le bailleur ne peut plus compter sur le vendeur pour la période suivante. Il peut alors vouloir autre chose de votre côté, par exemple un dépôt de garantie. Pour les baux signés ou renouvelés à partir du 28 mai 2026, ce dépôt est plafonné à un trimestre de loyers, et le bail doit indiquer son montant et la date de versement (service-public, F23927).

Autre cas : la clause de garantie solidaire ne s'applique pas si le locataire cédant est en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire (service-public, F32781). Pour vous, un vendeur en procédure collective signifie que le bailleur n'a plus de second débiteur utile, même pendant les trois ans.

Le BODACC, bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, publie notamment les procédures collectives et les avis de ventes et cessions (data.gouv.fr, jeu de données BODACC) ; ses données sont ouvertes sous licence etalab-2.0 (bodacc.fr). Pour savoir ce que ces annonces montrent sur le vendeur et sur son fonds, regardez le rapport d'exemple, qui les rassemble avec le reste.

Sur votre propre situation : si vous entriez vous-même en redressement ou en liquidation judiciaire, cela n'entraînerait pas de plein droit la résiliation du bail (Code de commerce, L145-45). Le vendeur resterait en revanche exposé au loyer pendant les trois ans, sauf s'il est lui-même en procédure collective.

5. Ce que cela change pour vous, repreneur

En bref : en cas d'impayé, vous êtes toujours le débiteur principal du loyer. La garantie du vendeur ne vous décharge de rien. Elle fait peser sur le vendeur un risque que vous devez régler avec lui.

Le bail est à vous, donc le loyer aussi. Le vendeur ne paie que si le bailleur l'appelle, et seulement pendant les trois ans (section 2). Le bailleur doit le prévenir de l'impayé dans le mois (section 3) ; la loi ne dit pas quelle suite a une lettre tardive. Sur ces trois ans, le vendeur est un payeur de secours que le bailleur peut mobiliser en même temps que vous.

Ce que vous devez en tirer, comme décision d'acheteur : le vendeur qui a payé à votre place voudra récupérer la somme. L'acte de cession est le document où vous pouvez fixer comment. Faites-le écrire avant la signature, pas après le premier courrier.

Le bailleur garde aussi ses propres armes contre vous. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans effet, et le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité (Code de commerce, L145-41, alinéa 1).

Le juge des référés peut accorder des délais de paiement et suspendre cette clause tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée (L145-41, alinéas 2 et 3). Un commandement reçu par vous est donc une alerte, pas encore la fin du bail.

Le vendeur est aussi tenu de la sincérité de ce qu'il vous déclare sur le fonds, malgré toute clause contraire (Code de commerce, L141-3). Si l'une de ses déclarations sur le bail se révèle inexacte, vous agissez dans l'année de votre prise de possession (L141-4). Les déclarations sur l'état des loyers et sur l'existence de la clause de garantie entrent dans ce cadre.

Pour la formalité elle-même : la cession est établie par écrit et notifiée au bailleur par acte de commissaire de justice, sauf acte notarié ; sans ces formalités, la cession n'est pas valable (service-public, F32781). Le point de départ des trois ans est la cession : demandez la preuve de la date de notification.

6. Ce qu'il faut demander au bailleur

En bref : six pièces fixent votre position avant la signature, dont l'état des loyers et charges, la copie du bail avec ses avenants et l'état des lieux.

  1. Un état des loyers et des charges à jour, signé du bailleur, pour les douze derniers mois. À relever : la date du dernier paiement reçu et le solde. Un solde non nul signifie que le point de départ d'une demande contre le vendeur existe peut-être déjà.
  2. Les courriers adressés par le bailleur au vendeur ou à son prédécesseur depuis la dernière cession, pour les trois dernières années. À relever : la date de chaque lettre, à comparer au mois de la section 3.
  3. La copie du bail et de tous ses avenants. À relever : la clause de garantie du cédant et la date de l'acte qui la contient. C'est elle qui dit si une garantie existe pour votre cession.
  4. L'état récapitulatif annuel des charges et l'inventaire des charges du bail. Le bail comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, et le bailleur envoie chaque année un état récapitulatif (Code de commerce, L145-40-2). À relever : toute charge facturée qui ne figure pas dans l'inventaire.
  5. L'état des lieux. Il est établi contradictoirement à la prise de possession ; à défaut d'accord, un commissaire de justice l'établit à frais partagés par moitié (L145-40-1). Il est conservé par chaque partie à la cession (service-public, F32781). À relever : les réparations locatives notées à l'entrée, car vous les reprenez.
  6. Tout commandement de payer visant la clause résolutoire délivré depuis trois ans. À relever : la date et le montant, à rapprocher du mois de L145-41.

Le bailleur connaît ce que le vendeur lui doit : c'est lui qu'il faut interroger en premier sur ces pièces.

7. Exemple chiffré, du premier impayé à la fin des trois ans

En bref : sur un loyer de 2 400 € par mois, cinq mois d'impayés représentent 12 000 €. Le bailleur doit prévenir le vendeur dans le mois et ne peut agir contre lui qu'avant la date anniversaire de la cession ; la loi ne dit pas quelle suite a une lettre tardive.

Chiffres illustratifs, non tirés d'un dossier réel. La cession a lieu le 14 mars 2027. Le loyer est de 2 400 € par mois, dû le 5 de chaque mois.

ÉtapeDateCalcul
Cession du bail14 mars 2027départ des trois ans
Fin de la garantie14 mars 203014 mars 2027 + 3 ans
Premier loyer impayé5 juin 2027loyer de juin non payé
Dernier jour pour informer le vendeur5 juillet 20275 juin 2027 + 1 mois
Loyers impayés juin à octobre 20275 mois5 × 2 400 € = 12 000 €

Premier scénario : le bailleur écrit au vendeur le 28 juin 2027. Il est dans le mois, et il peut réclamer au vendeur jusqu'au 14 mars 2030 (L145-16-1, L145-16-2). Les 12 000 € peuvent être demandés au vendeur comme à vous.

Deuxième scénario : le bailleur écrit le 20 juillet 2027. La date tombe après l'échéance du 5 juillet. Le bailleur a écrit hors du mois prévu par L145-16-1, et la loi ne dit pas quelle suite cela a pour la garantie. La lettre que vous aurez demandée en section 6 prouve cette date, à comparer au mois de la loi.

Troisième scénario : le bailleur attend le 20 mars 2030 pour réclamer. La date est postérieure au 14 mars 2030, donc après les trois ans, et le bailleur ne peut plus invoquer la clause à l'égard du vendeur.

Contrôle des sommes : 14 mars 2027 plus trois ans donne le 14 mars 2030 ; 5 juin plus un mois donne le 5 juillet ; cinq loyers de 2 400 € donnent 12 000 €.

8. Le jour où vous revendez à votre tour

En bref : quand vous céderez votre fonds, vous serez le cédant : le même délai de trois ans courra, cette fois à votre détriment.

Si vous cédez votre bail avec une clause de garantie en faveur du bailleur, le bailleur pourra l'invoquer contre vous pendant trois ans à compter de votre cession (Code de commerce, L145-16-2). Il devra aussi vous prévenir d'un impayé de votre repreneur dans le mois (L145-16-1).

Anticipez en tenant, dès votre arrivée, un classeur avec le bail, ses avenants, l'état des lieux d'entrée, les états de charges annuels et la preuve de chaque paiement de loyer. Votre repreneur voudra ces pièces, et vous en aurez besoin si le bailleur vous écrit.

Vos trois ans courent à compter de la cession (Code de commerce, L145-16-2). La notification de votre cession au bailleur montre depuis quand le repreneur lui doit le loyer : conservez l'acte de commissaire de justice (service-public, F32781).

9. Ce qu'il faut demander au vendeur

En bref : quatre demandes au vendeur, chacune sur un document et une période précis.

  1. La clause de garantie du cédant telle qu'elle figure dans le bail, avec tous les avenants, sur toute la durée du bail. Elle dit si le vendeur est lui-même tenu envers le bailleur et pour combien de temps.
  2. L'acte par lequel le vendeur est entré dans le bail. Si cet acte contenait une clause de garantie en faveur du bailleur, le délai de L145-16-2 court à compter de cette cession-là : à comparer à la date de la vôtre.
  3. Toute procédure collective ouverte contre le vendeur ou son prédécesseur, sur les cinq dernières années. Le BODACC publie les procédures collectives (data.gouv.fr, jeu de données BODACC) ; vous pouvez le consulter, puis rapprocher le résultat du rapport d'exemple. Une procédure collective du cédant écarte la clause (section 4).
  4. Les lettres du bailleur reçues depuis la dernière cession, sur les trois dernières années. Elles montrent si le bailleur a déjà informé le vendeur d'un impayé.

Pour l'acte lui-même, la question à poser à son rédacteur est précise : l'acte précise-t-il la date de la cession et la date limite des trois ans, et organise-t-il le remboursement du vendeur si le bailleur l'appelle à votre place ?

10. Ce que le vendeur peut être appelé à payer : lisez la clause ligne par ligne

En bref : la loi borne la durée de la garantie, pas son contenu. Ce que le bailleur peut réclamer au vendeur dépend des mots de la clause : loyer seul, ou loyer, charges et indexation.

La loi dit seulement que le bailleur ne peut invoquer la clause que trois ans (Code de commerce, L145-16-2). Elle ne dit pas quelles sommes la clause couvre. Cette liste se lit dans le bail et dans l'acte par lequel le vendeur est entré dans le bail : demandez les deux, avenants compris.

Cherchez trois mentions. La première : le mot « loyer » seul, ou « loyers, charges, taxes et accessoires ». La seconde : une référence à l'indexation ou à la révision. La troisième : les travaux et réparations que le bail met à la charge du locataire. Chaque mot ajouté élargit ce que le vendeur risque, donc ce que le vendeur voudra récupérer auprès de vous.

Les charges. Le bail comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire (L145-40-2). Le bailleur envoie chaque année un état récapitulatif. Une charge qui ne figure pas dans l'inventaire ne s'ajoute pas à l'impayé : repérez-la avant de signer, sinon elle gonfle la somme que le bailleur réclame aux deux débiteurs.

La révision. La demande de révision du loyer ne peut être formée que trois ans au moins après la prise d'effet du bail ou du bail renouvelé ; le loyer révisé prend effet à la date de la demande (L145-38). La variation ne peut pas dépasser celle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT) depuis le dernier prix fixé, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant plus de 10 % de variation de la valeur locative (L145-38).

En présence d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que le loyer varie de plus d'un quart ; la hausse annuelle ne peut alors dépasser 10 % du loyer de l'année précédente (L145-39). Ces règles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (même section).

Pour vous, la conséquence tient en une ligne à relever dans le bail : existe-t-il une clause d'échelle mobile, et quelle date a servi de dernier calcul ? Un loyer qui monte pendant les trois ans de garantie monte aussi pour le vendeur, si la clause couvre l'indexation.

Chiffres illustratifs, non tirés d'un dossier réel. Reprenons le loyer de 2 400 € par mois de la section 7 et ajoutons une provision de charges de 300 € par mois, soit 2 700 € à payer chaque mois. Cinq mois d'impayés représentent 5 × 2 700 € = 13 500 €, soit 1 500 € de plus que les 12 000 € de loyer seul (5 × 300 € = 1 500 €).

Autre cas, avec indexation : si une révision applique une hausse de 4 % (hypothèse), le loyer passe de 2 400 € à 2 496 € (2 400 × 1,04). Cinq mois à ce tarif font 12 480 €, soit 480 € de plus qu'avec 2 400 € (5 × 96 € = 480 €). Le plafond de L145-38 est la variation de l'indice, pas un pourcentage fixe : la hausse réelle se lit dans l'indice publié.

Ce que vous demandez au vendeur : le dernier avis de révision ou d'indexation reçu du bailleur, couvrant les trois dernières années, et l'état récapitulatif annuel des charges des deux derniers exercices (L145-40-2).

Voir un exemple de rapportCommencer ma vérification

Sources