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Indemnité d'éviction : ce que touche l'acheteur d'un fonds si le bailleur refuse le bail

Par l'équipe de Provenance Diligence · .

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Sommaire

  1. Ce que le bailleur peut faire, et à quelle date
  2. Qui touche l'indemnité : le locataire propriétaire du fonds
  3. Les cas où le bailleur ne paie rien
  4. Ce que contient l'indemnité d'éviction

1. Ce que le bailleur peut faire, et à quelle date

En bref : le bailleur ne peut mettre fin au bail commercial que par un congé donné six mois à l'avance, ou en répondant à votre demande de renouvellement. Le refus coûte de l'argent au bailleur, sauf motif grave et légitime.

Un bail commercial soumis au statut ne s'arrête pas tout seul à sa date de fin. Il cesse par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance, ou d'une demande de renouvellement. Sans l'un ni l'autre, il se prolonge tacitement. Dans ce cas, le congé se donne six mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil (Code de commerce, L145-9).

Pour vous, acheteur, la première conséquence est simple : la date de fin du bail décide du moment où le risque devient réel. Un bail qui se termine dans huit mois n'a pas le même profil qu'un bail qui vient d'être renouvelé pour neuf ans. La durée d'un bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour plus long (L145-12).

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par un acte de commissaire de justice, et non par une simple lettre. La fiche officielle sur le refus de renouvellement le rappelle : le congé est délivré par commissaire de justice au plus tard six mois avant l'expiration du bail (service-public.gouv.fr, fiche F36537).

Deux chemins vers le refus

Le refus arrive de deux façons. Dans la première, le bailleur donne congé avant la fin du bail et refuse le renouvellement dans le même acte. Dans la seconde, c'est vous qui demandez le renouvellement, et le bailleur répond.

Dans la seconde voie, le bailleur dispose de trois mois à compter de la demande pour faire connaître son refus par acte extrajudiciaire. S'il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (L145-10, alinéa 4). Un silence du bailleur ne vous met donc pas en danger : il joue pour vous.

Ce que l'acte doit dire

Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Il doit aussi indiquer que le locataire qui veut contester le congé ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans les deux ans de la date pour laquelle le congé a été donné (L145-9, alinéa 5).

L'acte de refus, après une demande de renouvellement, doit lui aussi rappeler ce délai de deux ans, qui court alors à compter de la date à laquelle le refus est signifié (L145-10, alinéa 5). Un acte qui omet ces mentions est un acte que vous pouvez attaquer.

Une nuance mérite votre attention. La fiche de service-public indique que le bailleur qui offre l'indemnité n'a pas l'obligation de motiver son refus (F36537). Le texte de L145-9 parle, lui, de motifs obligatoires dans le congé. Si vous recevez un congé sans motif, ne concluez pas seul : faites relire l'acte par votre conseil, avec une question précise : « ce congé respecte-t-il les mentions de l'article L145-9, alinéa 5 ? »

L'indemnité est la règle, l'absence d'indemnité l'exception

Le bailleur peut refuser le renouvellement. Mais il doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (L145-14, alinéa 1).

Cette règle protège votre investissement. Vous avez payé un fonds de commerce, dont le droit au bail est une composante. Si le bailleur vous prive de ce droit en fin de bail, la loi lui demande de réparer la perte, et non de vous laisser partir les mains vides.

Elle ne vous rend pas pour autant indemne. L'indemnité répare un préjudice mesuré par un expert ou par un juge, pas le prix que vous avez payé. Elle arrive après une procédure. Et il existe des cas où elle n'est pas due du tout. Les sections suivantes détaillent chaque point, dans l'ordre où l'acheteur les rencontre.

Un contrat qui prétendrait vous priver de ces droits ne vous lie pas toujours. Les clauses qui visent à faire échec au droit au renouvellement sont réputées non écrites, quelle que soit leur forme (L145-15). Relisez donc les clauses du bail sur le renouvellement, mais ne les tenez pas pour définitives sans avoir vérifié ce texte.

2. Qui touche l'indemnité : le locataire propriétaire du fonds

En bref : le droit au renouvellement appartient au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Si vous achetez le fonds avec le bail, vous prenez la place du vendeur, avec ses droits mais aussi la façon dont il a exploité.

Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux (Code de commerce, L145-8, alinéa 1). Cette phrase répond à la question « qui est évincé ? » : celui qui possède le fonds et l'exploite.

Quand vous achetez un fonds de commerce, le droit au bail suit la vente. Le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail lors de la vente du fonds, et le droit au bail est alors obligatoirement inclus dans la vente (service-public.gouv.fr, fiche F32781). Vous devenez donc, sans l'accord du bailleur, le locataire titulaire du droit au renouvellement.

La cession doit être régulière

La cession de bail doit être établie par écrit et notifiée au bailleur par acte de commissaire de justice. Elle l'est aussi aux créanciers inscrits si le fonds est cédé. Cette notification n'est pas requise en cas d'acte notarié (F32781).

Pourquoi cela touche l'indemnité ? Parce que le bailleur qui refuse de renouveler regarde d'abord qui est en face de lui. Une cession mal notifiée donne au bailleur un argument de plus pour contester votre qualité de locataire. Demandez, dans les pièces de la vente, la preuve de cette notification ou la copie de l'acte notarié.

Les trois années d'exploitation

La condition la moins connue des acheteurs est celle de l'exploitation. Le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation. Cette date est celle pour laquelle le congé a été donné ou, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit la demande (L145-8, alinéa 2, avec L145-9).

Concrètement : si le bailleur donne congé pour le 30 septembre 2029, la fenêtre de trois années court du 1er octobre 2026 au 30 septembre 2029. Le fonds doit avoir été exploité effectivement pendant cette fenêtre. Ce calcul est un exemple de lecture du texte, pas une règle du texte lui-même.

Un fonds fermé pendant une longue période avant votre achat peut donc poser problème au moment du renouvellement. Le texte de L145-8 ne dit pas si les trois années du vendeur s'ajoutent aux vôtres. Traitez ce point comme une question posée au vendeur et à l'auteur de l'acte, pas comme une certitude. Posez-leur cette question : « le fonds a-t-il été exploité sans interruption pendant les trois années précédant la fin du bail ? »

Demandez les relevés de chiffre d'affaires et les déclarations de TVA de ces années.

Quand la fermeture a un motif légitime

Le texte réserve les « motifs légitimes ». La Cour de cassation en a donné un exemple. Dans une affaire jugée le 10 décembre 2008, un locataire en liquidation judiciaire avait vendu son fonds avec le bail par acte notarié du 29 avril 2002. Le bailleur avait donné congé le 14 février 2003 pour le 31 août 2003. Le fonds n'avait pas été exploité d'août 2001 à août 2002 (Cass. 3e civ., 10 décembre 2008, n° 07-15.241, publié au Bulletin).

La Cour a jugé que cette non-exploitation, sans caractère irréversible et trouvant sa cause dans la procédure collective, avait un motif légitime au sens de L145-8. Elle a relevé que le bailleur avait été informé de la vente sans s'y opposer. L'acheteur a donc pu réclamer l'indemnité d'éviction.

Cette décision ne vous protège pas à coup sûr. Elle montre ce que les juges regardent : la cause de la fermeture, son caractère réversible, et l'attitude du bailleur à l'annonce de la vente. Si le fonds que vous visez a fermé, faites écrire la cause dans l'acte de vente et gardez la preuve de l'information du bailleur.

La publicité de la vente

La vente d'un fonds de commerce est publiée dans la quinzaine de sa date, à la diligence de l'acquéreur, par un avis au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) et dans un support d'annonces légales du département (L141-12). Le BODACC est un site public, bodacc.fr, qui diffuse les annonces commerciales.

Cette publicité sert d'abord à purger les dettes du vendeur,. Pour la question du bail, elle fixe la date de la publicité légale de la vente. Notez la date de publication de votre achat dans votre dossier.

Pour voir à quoi ressemble, dans un dossier d'achat complet, la lecture d'une annonce de vente, du bail et des créances du vendeur, le rapport d'exemple montre comment ces vérifications sont présentées dans un dossier d'achat.

3. Les cas où le bailleur ne paie rien

En bref : le bailleur ne paie pas d'indemnité s'il prouve un motif grave et légitime contre le locataire sortant, ou si l'immeuble est insalubre ou dangereux. Pour les manquements, une mise en demeure d'un mois est un préalable. La reconstruction de l'immeuble, elle, oblige à payer sauf offre d'un local équivalent.

La liste des exceptions est courte. C'est une bonne nouvelle pour vous : un bailleur qui veut éviter l'indemnité doit entrer dans l'un des cas que le texte prévoit, aux articles L145-17 et suivants.

Le motif grave et légitime

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant (Code de commerce, L145-17, I, 1°). Les exemples donnés par la fiche officielle sont les loyers impayés, un manquement au bail, des violences ou des injures, et la cessation d'activité sans motif (service-public.gouv.fr, fiche F36537).

Le texte vise le locataire sortant. Ce détail compte pour l'acheteur : les griefs que le bailleur porte contre le vendeur peuvent ressurgir contre vous, puisque c'est vous qui occupez les lieux au moment du refus. C'est notre lecture du texte, pas une règle écrite.

La mise en demeure d'un mois

Pour l'inexécution d'une obligation ou pour la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure (L145-17, I, 1°).

La mise en demeure doit être faite par acte extrajudiciaire. Elle doit énoncer le motif invoqué et reproduire les termes du paragraphe, à peine de nullité (L145-17, I, 1°, dernier alinéa). Autrement dit, un courrier simple du bailleur ne suffit pas.

La fiche officielle ajoute une conséquence pratique : sans mise en demeure préalable, le congé du bailleur reste valable, mais il devra verser une indemnité d'éviction (F36537). Le locataire dispose en général d'un mois à compter de la mise en demeure pour mettre fin à son manquement ou le réparer.

Retenez la logique : le bailleur qui veut éviter l'indemnité pour un manquement doit d'abord vous laisser un mois pour corriger. Si vous corrigez dans le mois, il perd ce motif.

Ce que les juges ont décidé

Deux décisions de la Cour de cassation montrent comment ce motif est examiné.

Le 25 janvier 2024, la Cour a examiné le cas d'un camping auquel le bailleur avait signifié, le 30 juin 2006, un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime. Elle a jugé que la mise en demeure de L145-17 peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement, sans acte antérieur distinct. La cour d'appel avait relevé que les infractions reprochées n'étaient pas constituées ou n'étaient pas assez graves. Le locataire a gardé son indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 17-31.538, inédit).

Deux enseignements. Un bailleur peut donc regrouper la mise en demeure et le refus dans un seul acte, ce qui rend le calendrier plus serré pour vous. Et la gravité des manquements est examinée : un grief mineur ou non prouvé ne suffit pas.

Le 26 janvier 2017, la Cour a examiné un refus sans indemnité du 18 octobre 2011, fondé sur des retards de paiement des loyers des 1er mai et 1er août 2011. La cour d'appel d'Aix-en-Provence avait jugé le motif insuffisant et alloué l'indemnité. La Cour de cassation a cassé cet arrêt pour défaut de base légale. La cour d'appel n'avait pas recherché si le bailleur avait délivré, le 20 février 2015, un nouveau commandement de payer lui permettant d'invoquer des retards postérieurs au congé (Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, n° 15-26.371, inédit).

Cette seconde décision ne dit pas que le locataire a perdu son indemnité. Elle dit que la cour d'appel devait examiner une question de plus. Elle illustre une chose utile : des retards de loyer postérieurs au congé peuvent compter si le bailleur les rattache à un nouveau commandement de payer.

L'immeuble insalubre ou dangereux

Le bailleur peut aussi refuser sans indemnité si l'immeuble doit être démoli pour insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (L145-17, I, 2°). Si le propriétaire reconstruit alors un immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire évincé bénéficie d'un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit (L145-17, II).

Ce cas se vérifie avant l'achat, sur des documents précis : un arrêté d'insalubrité ou de péril, un rapport d'expert sur l'état de l'immeuble, des travaux votés en copropriété. Demandez au vendeur et au bailleur s'ils ont reçu un courrier de la mairie ou de l'autorité administrative sur l'immeuble.

Le cas du bailleur qui a lui-même vendu le fonds

Une exception moins connue protège le locataire plutôt que le bailleur. Le propriétaire ou locataire principal qui a vendu le fonds au locataire, et en a reçu le prix intégral, ne peut refuser le renouvellement qu'en payant l'indemnité d'éviction, sauf motif grave et légitime à l'encontre du locataire (L145-25).

Si le fonds que vous achetez a été vendu autrefois par l'actuel bailleur à votre vendeur, ce texte peut s'appliquer. Demandez l'acte de cette première vente.

4. Ce que contient l'indemnité d'éviction

En bref : l'indemnité répare tout le préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle se compose d'une indemnité principale, qui remplace le fonds, et d'indemnités accessoires pour les frais de départ. Le bailleur peut la réduire en prouvant un préjudice moindre.

Le texte énumère les éléments sans les plafonner. L'indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. Elle peut s'augmenter des frais normaux de déménagement et de réinstallation, et des frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur, sauf preuve par le propriétaire d'un préjudice moindre (Code de commerce, L145-14, alinéa 2).

Le mot « notamment » compte : la liste n'est pas fermée. Le mot « éventuellement » compte aussi : les frais de départ ne sont dus que s'ils sont réels.

L'indemnité principale

La fiche officielle sur l'indemnité d'éviction distingue deux formes d'indemnité principale : l'indemnité de remplacement et l'indemnité de déplacement. Elle les fixe à l'amiable ou, à défaut, par le tribunal judiciaire, souvent avec un expert (service-public.gouv.fr, fiche F32783).

Pour l'indemnité de remplacement, le locataire est indemnisé sur la base de la valeur marchande du fonds selon les usages de la profession. La fiche cite la perte de clientèle, le chiffre d'affaires souvent des trois dernières années, et le droit au bail. Si le droit au bail vaut plus que le fonds, l'indemnité est égale à la valeur du droit au bail (F32783).

Pour l'indemnité de déplacement, la fiche indique une base différente : la différence entre le loyer au renouvellement et le loyer des nouveaux locaux, multipliée par un coefficient lié à la qualité de l'emplacement et au type d'activité. Si le coût du déplacement dépasse la valeur du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement (F32783).

Les indemnités accessoires

L'indemnité principale peut s'augmenter d'indemnités accessoires. La fiche cite les frais de déménagement et de réinstallation, les droits de mutation sur le nouveau fonds, les frais de licenciement, la perte de licence, le double loyer pendant la réinstallation et le trouble commercial (F32783).

Chaque poste a sa preuve. Le déménagement se prouve par des devis. Les frais de licenciement exigent des salariés réellement employés dans le fonds. Le double loyer suppose que vous payez deux loyers en même temps, par exemple pendant les travaux du nouveau local. Un poste sans pièce est un poste que le bailleur conteste.

Le remploi : acheter un autre fonds

L'indemnité de remploi couvre les frais et droits de mutation quand le locataire achète un nouveau fonds. Elle n'est pas versée si le bailleur prouve que le locataire ne s'est pas réinstallé (F32783).

Cette règle a une conséquence directe pour votre calendrier. Si vous renoncez à vous réinstaller, vous perdez ce poste. Si vous vous réinstallez avant que la décision soit rendue, vous pouvez, au contraire, le justifier. Un locataire qui s'est réinstallé garde son droit à l'indemnité, comme le montre la décision suivante.

Un locataire réinstallé garde le droit au bail comme base

Le 13 octobre 2021, la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin sur un refus de renouvellement avec offre d'indemnité. Le locataire s'était réinstallé ailleurs. La cour d'appel de Paris avait fixé la valeur du droit au bail à zéro, parce que le loyer des nouveaux locaux était inférieur à celui des anciens. Elle avait limité l'indemnité aux indemnités accessoires, soit 127 971 € (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-19.340).

La Cour a cassé sur ce point. L'indemnité doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail du local dont le locataire a été évincé, car ce droit fait partie du fonds. Retenez ce qu'elle dit pour vous : se réinstaller dans un local moins cher ne ramène pas l'indemnité principale à zéro.

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Sources