Louer un fonds de commerce un an avant de l'acheter : ce que vous risquez

Sommaire

1. Ce que vous louez réellement
2. Lire le contrat ligne par ligne
3. La fin du contrat : dettes et salariés
4. Promesse de vente et redevances imputées sur le prix

Ce que vous louez réellement

En bref : la location-gérance vous donne le droit d'exploiter un fonds qui appartient à un autre. Vous êtes commerçant, vous gardez le résultat et vous portez les pertes. Vous n'êtes pas encore propriétaire de la clientèle, du nom ni du matériel.

Le texte de loi est net. Tout contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède la location, totalement ou partiellement, à un gérant qui l'exploite « à ses risques et périls » relève du chapitre de la location-gérance. Cette règle s'applique « nonobstant toute clause contraire », c'est-à-dire même si le contrat dit autre chose (Code de commerce, art. L144-1).

Ce que cela change pour vous : vous ne pouvez pas rebaptiser le contrat pour échapper aux règles. Si vous exploitez à vos risques un fonds loué, la loi vous traite comme locataire-gérant, quel que soit le titre du papier.

Un statut de commerçant, dès le premier jour

Le locataire-gérant a la qualité de commerçant et supporte toutes les obligations qui en découlent. Pour un établissement artisanal, il doit être immatriculé comme entreprise artisanale au registre national des entreprises (Code de commerce, art. L144-2, en vigueur depuis le 1er janvier 2023).

Concrètement, vous vous immatriculez vous-même, vous tenez votre comptabilité, vous déclarez votre TVA. Le loueur ne le fait plus pour vous. Service-Public précise que l'immatriculation au registre du commerce et au registre national des entreprises doit intervenir au plus tard 15 jours après le début de votre activité (Service-Public F23573, section « Conditions à remplir par le locataire-gérant »).

Ce délai court dès le premier jour d'exploitation, pas à la signature. Notez la date de remise des clés et l'heure de la première vente : elles fixent votre échéance d'immatriculation.

Ce que la location-gérance ne change pas pour le propriétaire

L'administration fiscale écrit que la mise en location-gérance d'un fonds ne constitue pas une cession ou une cessation d'entreprise. Les bénéfices et les plus-values du propriétaire ne sont donc pas imposés immédiatement (impots.gouv.fr, page sur la location-gérance, introduction).

Pour vous, la conséquence est simple. Tant que vous louez, le vendeur n'a pas vendu au sens fiscal. Il n'a aucune raison fiscale de se presser, et rien ne vous donne de droit sur le prix tant que le contrat de vente n'existe pas.

Les redevances qu'il perçoit sont des bénéfices industriels et commerciaux d'exploitation. Si son activité ne présente pas un caractère professionnel, ses déficits ne s'imputent pas sur son revenu global, mais sur les revenus de même nature des six années suivantes (impots.gouv.fr, section « Obligations du bailleur »). Ce sont ses affaires, mais elles expliquent pourquoi un loueur peut préférer louer longtemps plutôt que vendre vite.

La location-gérance n'est pas la seule formule

Deux autres contrats ressemblent à la location-gérance sans en être une : le crédit-bail sur fonds et la simple promesse de vente. Le crédit-bail est une location assortie d'une promesse unilatérale de vente, encadrée par le Code monétaire et financier (CCI Paris Île-de-France, fiche crédit-bail).

La promesse de vente, elle, peut être glissée dans le contrat de location-gérance lui-même. C'est le cas qui pose le plus de questions, traité à la section promesse de vente.

Lire le contrat ligne par ligne

En bref : six lignes du contrat décident de votre année : la durée, le préavis, la redevance, l'échelle mobile, la sortie sans achat et le sort du stock. Lisez-les avec le bail à côté.

Ligne 1 : la durée

Le contrat peut être à durée déterminée ou indéterminée. Il est le plus souvent conclu pour un an, renouvelable par tacite reconduction, c'est-à-dire sans écrit nouveau si les parties continuent d'exécuter le contrat après l'échéance (Service-Public F23573, « Durée du contrat »).

Pour un projet d'achat, la durée a un sens précis : c'est le temps dont vous disposez pour décider. Si l'option d'achat expire après douze mois, mais que le contrat se reconduit tacitement, deux calendriers cohabitent. Faites écrire dans le contrat la date exacte de l'option, jour et mois.

Lisez aussi l'article sur la résiliation. Une location-gérance à durée indéterminée peut se terminer par un préavis, et ce préavis est la fenêtre dans laquelle le loueur peut reprendre son fonds.

Ligne 2 : le préavis

La résiliation unilatérale suppose en général un préavis de trois mois (Service-Public F23573, « Motifs de la fin du contrat »). Le mot important est « en général » : le contrat peut prévoir autre chose.

Le contrat prend fin à l'échéance, par résiliation unilatérale, ou pour manquement du gérant, comme le défaut de paiement de la redevance. Une sauvegarde, un redressement ou une liquidation judiciaire n'y met pas fin automatiquement (Service-Public F23573, même section).

Demandez la liste des cas de résiliation immédiate. Si le défaut de paiement d'une seule redevance suffit, un mois de trésorerie tendue peut vous coûter le fonds et l'option d'achat en même temps.

Ligne 3 : la redevance

Le montant est fixé librement par les parties : somme fixe, pourcentage du bénéfice, pourcentage du chiffre d'affaires, ou combinaison, payé par mois ou par trimestre (Service-Public F23573, « Comment fonctionne le paiement de la redevance ? »). Le contrat précise aussi la durée et le type de redevance (impots.gouv.fr, section « Obligations du bailleur »).

La redevance est soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Le loueur ne peut la répercuter que si le contrat le prévoit (Service-Public F23573, même section). Chez le gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal. Les cessions de stock sont soumises à la TVA au taux normal de 20 % (impots.gouv.fr, section « Obligations du gérant »).

À ne pas oublier : une redevance de 2 500 € hors taxe coûte 3 000 € toutes taxes comprises par mois. Votre trésorerie doit avancer la TVA, même si vous la récupérez ensuite dans votre déclaration.

Ligne 4 : la clause d'échelle mobile

Si le contrat prévoit une clause d'échelle mobile, la révision du loyer peut être demandée « nonobstant toute convention contraire » lorsque la clause fait varier le loyer de plus du quart, à la hausse ou à la baisse, par rapport au prix précédemment convenu ou fixé judiciairement (Code de commerce, art. L144-11).

Une échelle mobile est une clause qui fait varier la redevance selon un indice, par exemple votre chiffre d'affaires. Un quart, c'est 25 %. Sur une redevance de 2 500 €, la révision est ouverte quand la clause aboutirait à plus de 3 125 € ou moins de 1 875 €. Ce calcul est le vôtre : 2 500 × 1,25 = 3 125 et 2 500 × 0,75 = 1 875.

La partie qui demande la révision la notifie à l'autre par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Le juge adapte l'échelle mobile à la valeur locative équitable au jour de la notification. Le nouveau prix s'applique à compter de cette date, sauf accord contraire (Code de commerce, art. L144-12).

Ces deux articles ne s'appliquent pas aux opérations de crédit-bail sur fonds de commerce (Code de commerce, art. L144-13).

Ligne 5 : la sortie sans achat

C'est la ligne que les contrats oublient. Que se passe-t-il si vous renoncez à acheter au bout d'un an ? Les redevances déjà versées sont-elles perdues, ou une partie vous revient-elle ? Si le contrat contient une promesse de vente, la réponse change tout : voir la section promesse de vente.

Exigez une phrase écrite : « en cas de non-levée de l'option, les redevances versées restent acquises au loueur » ou « en cas de non-levée, X % des redevances sont restitués ». Les deux versions sont légales en soi. Aucune des deux n'est acceptable si elle n'est pas écrite.

Ligne 6 : le stock, le matériel et le dépôt de garantie

Le gérant n'a pas droit au renouvellement automatique de son contrat, et le propriétaire peut reprendre le fonds sans verser d'indemnité. Même si vous avez fait fructifier le fonds, vous n'avez droit à aucune indemnité (Eurojuris, article sur la location-gérance, rubriques « Fin du contrat » et « Risques »).

Le loueur n'est pas tenu de reprendre le stock et le matériel que vous avez achetés pendant la location, sauf clause contraire du contrat (même article). Pour vous, la conséquence est nette : sans clause écrite, ce que vous avez acheté pour exploiter reste à votre charge à la sortie.

Voici un calcul sur 18 000 € de factures fournisseurs. Hypothèse : 9 000 € de ces achats sont du stock encore en rayon le jour où le contrat s'arrête et que vous n'achetez pas.

Vérification : 9 000 − 0 = 9 000 € et 9 000 − 9 000 = 0 €. Les dettes restent identiques dans les deux lignes, car elles sont exigibles quoi que le loueur reprenne. Écrivez donc la reprise du stock, son prix et la date de l'inventaire contradictoire.

Les contrats usuels ajoutent d'autres lignes, que l'article d'Eurojuris présente comme des usages et non comme des obligations légales. Un dépôt de garantie restitué à la fin du contrat. Un cautionnement qui garantit le matériel. L'obligation d'entretenir le fonds en état d'être exploité, de remplacer le matériel hors d'usage. Une consultation préalable du loueur avant toute embauche. Un droit de regard du loueur sur vos chiffres en cours de location. Un état des lieux à l'entrée et à la sortie.

Chacune de ces lignes pèse sur votre liberté de gérer, donc sur le test que vous voulez faire. Un droit de regard sur vos chiffres, par exemple, donne au loueur une information qu'il peut utiliser dans la discussion du prix. Relisez-les avant de signer, une par une, avec la question : « que se passe-t-il si je ne la respecte pas, et qui le constate ? »

La fin du contrat : dettes et salariés

En bref : quand la location-gérance s'arrête, les dettes que vous avez contractées pour exploiter deviennent exigibles tout de suite. Les contrats de travail passés par vous sont transmis au loueur. Si vous achetez, ces deux conséquences changent de forme, mais vous devez les prévoir.

Les dettes d'exploitation tombent d'un coup

La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds (Code de commerce, art. L144-9). Une exception existe pour le gérant qui a pris le fonds en crédit-bail et lève l'option d'achat (art. L144-13).

« Immédiatement exigibles » veut dire que vos fournisseurs n'ont plus à respecter vos délais de paiement : ils peuvent réclamer tout de suite. Pour un gérant qui exploite depuis un an avec 30 à 60 jours de crédit fournisseur, cela représente en une fois l'encours de plusieurs semaines d'achats.

Votre calcul, avant la levée d'option, est donc de trésorerie : au jour où vous mettez fin au contrat de location, combien devez-vous payer ? Le montant total est celui de votre balance fournisseurs, de votre dette de TVA et de vos charges sociales à la clôture.

Ce que devient l'option si vous achetez

L'achat suppose une vente, donc la fin du contrat de location. La séquence normale est : vous levez l'option, le contrat de location s'arrête, la vente commence. Les dettes de L144-9 sont dues à ce moment-là, et vous devez en même temps payer le prix, ou au moins un acompte, plus les droits d'enregistrement.

Votre banque, si vous empruntez, doit voir cette séquence. Un plan de financement qui prévoit seulement le prix du fonds et oublie la balance fournisseurs de la fin de location est un plan faux. Demandez au loueur le dernier arrêté de comptes de l'exploitation pour estimer cet encours, puis comparez avec vos propres factures.

Les salariés : une règle de retour

À la fin du contrat, les contrats de travail en cours passés par le locataire-gérant sont transmis au loueur (Service-Public F23573, « Comment le contrat prend-il fin ? », « Conséquences pour le loueur »).

La règle de fond se lit dans le Code du travail. Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds ou mise en société, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel (Code du travail, art. L1224-1).

Le nouvel employeur est tenu, à l'égard des salariés dont les contrats subsistent, des obligations de l'ancien employeur à la date de la modification. Les exceptions : procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, et substitution d'employeurs sans convention entre eux. Le premier employeur rembourse les sommes que le nouvel employeur a acquittées pour la période antérieure, sauf si la convention en a tenu compte (Code du travail, art. L1224-2).

Ce qui suit est notre lecture, pas la loi. À l'entrée dans la location-gérance, les salariés du loueur passent chez vous. À la sortie, ils repassent chez le loueur, ou chez vous si vous achetez. Chaque changement d'employeur renvoie à ces deux articles, et chaque fois la question est : qui paie les sommes déjà dues, comme les congés acquis ?

Les trois sorties possibles

Les trois lignes ont un point commun : la colonne des dettes est identique. La différence vient des salariés et de la clause sur les redevances.

Les formalités de sortie

Un avis est aussi publié dans un support d'annonces légales dans les 15 jours de la fin du contrat (Service-Public F23573, « Publicité du contrat »). À la fin, le loueur restitue le dépôt de garantie, et les dettes d'exploitation du gérant deviennent exigibles (Service-Public F23573, section « Fin du contrat »).

Vérifiez dans votre contrat que le dépôt de garantie est mentionné avec son montant, et qui paie la publication de fin. Une ligne manquante ici se règle plus tard par un courrier recommandé et un mois perdu.

Redressement ou liquidation du loueur pendant la location

Une sauvegarde, un redressement ou une liquidation judiciaire ne met pas fin automatiquement au contrat de location-gérance (Service-Public F23573, « Motifs de la fin du contrat »). Si votre loueur est en difficulté, vous restez donc locataire, mais votre interlocuteur devient un mandataire de justice.

Pour un projet d'achat, c'est un cas à anticiper dans le contrat : que devient l'option d'achat si le loueur entre en procédure collective ? La réponse n'est pas dans la loi. Elle est dans la clause que vous écrivez avec lui, et un avocat peut la rédiger. La question à lui poser : « Que devient mon option d'achat si le loueur est placé en redressement judiciaire pendant la location ? »

Promesse de vente et redevances imputées sur le prix

En bref : une promesse de vente dans le contrat de location est la clause la plus utile et la plus dangereuse. Si les redevances s'imputent sur le prix, l'administration fiscale peut y voir une vente déguisée. Si elles ne s'imputent pas, vous payez deux fois le même fonds.

Les deux montages

Premier montage : la location et la vente sont séparées. Vous payez des redevances qui restent acquises au loueur. Si vous achetez, vous payez le prix entier. Second montage : une partie des redevances s'impute sur le prix de vente final.

Le second montage est le plus attirant pour vous, puisque la redevance devient un acompte. C'est aussi le plus risqué. Eurojuris indique que, si le contrat prévoit une promesse de vente et que les redevances mensuelles s'imputent sur le prix final, l'administration fiscale peut y voir une vente déguisée (Eurojuris, article sur la location-gérance, conseil pratique « promesse de vente »).

Eurojuris est une source d'explication, pas un texte de loi. Retenez la logique : si vous payez en fait un prix par mensualités, l'administration peut juger que vous avez acheté dès le début, et traiter l'opération comme une vente. Pour vous, la conséquence concrète pourrait être des droits d'enregistrement exigibles plus tôt.

Le conseil de rédaction

Eurojuris conseille de laisser au locataire-gérant la faculté d'accepter ou non la promesse (même article). Cela se traduit en droit civil par une promesse unilatérale : le loueur s'engage à vendre, vous gardez le choix d'acheter ou non.

Le crédit-bail fonctionne sur le même schéma : il est défini comme une location assortie d'une promesse unilatérale de vente. À l'issue du contrat, le preneur peut lever l'option d'achat au prix de la valeur résiduelle fixée dès le départ, rendre l'équipement ou continuer à le louer pour un loyer très réduit (CCI Paris Île-de-France, fiches crédit-bail). Le prix fixé dès le départ est le point commun : si vous voulez imputer des redevances, le prix doit être déterminé ou déterminable dans la promesse elle-même.

Un prix défini, sinon un expert

Un prix qui dépend du chiffre d'affaires futur peut tourner au litige. La Cour de cassation a rappelé, le 4 juin 2025 (n° 24-11.580), à propos d'une promesse de vente de pharmacie dont le prix final dépendait du chiffre d'affaires annuel avec des déductions que les parties n'avaient pas définies d'accord, que le juge ne peut substituer son appréciation à celle des parties pour fixer le prix d'une vente (Cour de cassation, chambre commerciale, 4 juin 2025, n° 24-11.580, publié au bulletin, texte sur Légifrance).

Pour vous, la leçon est de rédaction. Si le prix dépend d'un chiffre d'affaires, écrivez : quelle période, quel document, quelles déductions, quel expert si vous êtes en désaccord. Un prix « à dire d'expert » sans méthode est une invitation au procès.

Que se passe-t-il pour les redevances si vous n'achetez pas ?

Écrivez-le à trois endroits : dans la promesse, dans la clause de redevance, et dans l'article sur la fin du contrat. Choisissez l'une des trois formules suivantes, et rejetez les autres.

La nullité qui rattrape le montage

Un contrat de location-gérance qui ne remplit pas les conditions du chapitre est nul (Code de commerce, art. L144-10). Entre vous et le loueur, la nullité fait perdre tout droit au renouvellement du bail commercial. Si la promesse de vente est mal articulée avec le contrat de location, le risque n'est pas seulement fiscal : il est aussi celui d'un contrat qui tombe.

Une question précise pour un avocat ou un notaire : « Cette promesse de vente, avec imputation de X % des redevances, rend-elle le contrat susceptible d'être requalifié, et avec quelles conséquences pour les droits d'enregistrement ? »

Sources

• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146036/ (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006146039 (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146038/ (consulté le 2026-11-06)
• https://www.impots.gouv.fr/professionnel/questions/je-mets-mon-entreprise-en-location-gerance-ai-je-les-memes-obligations-que (consulté le 2026-11-06)
• https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F23573 (consulté le 2026-11-06)
• https://www.eurojuris.fr/articles/location-gerance-dun-fonds-commerce-9803.htm (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146039/ (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146037/ (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051743664 (consulté le 2026-11-07)
• https://code.travail.gouv.fr/code-du-travail/l1224-1 (consulté le 2026-11-06)
• https://code.travail.gouv.fr/code-du-travail/l1224-2 (consulté le 2026-11-06)
• https://entreprises.cci-paris-idf.fr/fiches-pratiques/le-credit-bail (consulté le 2026-11-06)