Loi Pinel et bail commercial : quelles charges et quels travaux le bail met à votre charge, et ce que le bailleur doit détailler avant la signature

Sommaire

1. Ce que le bail doit contenir avant la signature
2. Lire l'inventaire des charges ligne par ligne
3. Taxe foncière, ordures ménagères et autres impôts refacturés
4. Les travaux : qui paie quoi
5. Un exemple chiffré de bout en bout
6. Les questions à poser au cédant et au bailleur

1. Ce que le bail doit contenir avant la signature

En bref : vous reprenez un fonds de commerce avec son bail, donc avec ses charges. Le bail doit nommer les parties, décrire les locaux, fixer le loyer et répartir les charges.

Le bail commercial n'a pas de forme obligatoire. Un bail verbal existe, mais l'écrit sert de preuve, et un bail verbal ne permet pas d'informer le locataire des informations environnementales ni de la répartition des charges (service-public, page F23927, section Forme). Au-dessus de douze ans de durée, le bail passe devant notaire.

Les mentions attendues sont les suivantes : l'identité et la capacité des parties, la description précise des locaux, l'activité autorisée, le loyer et son échéancier. S'y ajoutent le dépôt de garantie, la répartition des charges, la durée et les conditions pour donner congé. La répartition des charges figure donc dans la liste des mentions, pas seulement dans une annexe facultative.

Pour vous, la conséquence est simple. Le bail que vous lisez avant d'acheter le fonds est celui qui vous lie ensuite au bailleur pour la période restante. Tout ce qui est écrit ou omis à propos des charges se paie pendant les années à venir, pas seulement au premier avis d'échéance.

Le bailleur n'est pas votre vendeur. Le vendeur du fonds répond de l'exactitude de ses déclarations, mais il ne peut pas modifier ce que le bailleur a le droit de vous facturer. Ces deux interlocuteurs reçoivent donc des questions différentes, rassemblées à la fin de ce guide (voir la section Les questions à poser).

Une première lecture rapide du bail suffit pour repérer trois choses : un inventaire des charges annexé ou intégré, un renvoi à un état prévisionnel des travaux, et la clause de répartition en cas d'immeuble à plusieurs locataires. L'absence de l'un des trois est déjà une information à traiter avant la signature, pas après.

Un rapport d'exemple montre à quoi ressemblent, sur une vraie affaire, les points de bail repérés avant l'achat : consultez le rapport d'exemple pour voir comment ils sont présentés.

2. Lire l'inventaire des charges ligne par ligne

En bref : le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Sans inventaire, le bailleur ne peut pas facturer de charges.

La loi impose d'insérer dans le bail, ou dans une annexe, cet inventaire (Code de commerce, art. L145-40-2). Service-public résume la sanction ainsi : sans inventaire, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire. L'inventaire est « limitatif » : ce qui n'y figure pas ne se refacture pas.

Lisez-le comme un tableau à trois colonnes. Première colonne : la catégorie, par exemple taxe foncière, taxe d'ordures ménagères, eau, ascenseur. Deuxième colonne : qui paie, bailleur ou locataire. Troisième colonne : sur quelle base, surface exploitée ou part fixe.

Un point de lecture demande de l'attention : l'impôt, la taxe ou la redevance imputé au locataire correspond strictement au local occupé, plus sa quote-part des parties communes (Code de commerce, art. L145-40-2). Un montant calculé sur l'immeuble entier ne répond pas à ce texte.

Les honoraires que le bailleur facture pour gérer les loyers du local ou de l'immeuble restent à sa charge. Une ligne de ce type dans les appels de charges est donc un point à faire corriger. Le détail de ces charges du bailleur figure dans la section Les travaux.

Un décret en Conseil d'État fixe la liste des charges non imputables au locataire (même article). Lisez l'inventaire du bail à côté de cette liste, ligne par ligne, avant de signer : une catégorie du bail qui figure sur cette liste ne vous incombe pas.

Le bailleur doit aussi informer le locataire de toute nouvelle charge, taxe ou redevance en cours de bail, et de toute modification de la répartition prévue (service-public, page F32336). Une charge apparue après la signature n'entre donc pas dans l'inventaire initial par simple facturation.

Un seul renvoi à un conseil, sur ce point de contrat. Demandez à un avocat en baux commerciaux si une clause qui renvoie à « toutes charges de toute nature » respecte le caractère précis et limitatif exigé par l'article L145-40-2.

3. Taxe foncière, ordures ménagères et autres impôts refacturés

En bref : la taxe foncière est payée par le bailleur et ne vous est refacturée que si le bail la nomme clairement dans un inventaire précis. La CFE et la CVAE restent à votre charge.

Service-public range la taxe foncière et ses taxes additionnelles dans les charges que le bailleur peut refacturer, à condition qu'elles soient identifiées dans le bail. La même liste cite la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage. Elle cite aussi la taxe sur les surfaces de stationnement et les locaux de stockage en Île-de-France, et la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France ou en région PACA (page F32336).

Deux conséquences pour votre décision d'achat. Première conséquence : si l'inventaire ne cite pas la taxe foncière, elle reste au bailleur. Seconde conséquence : si l'inventaire la cite, vous devez connaître son montant avant de signer, parce qu'elle s'ajoute au loyer et ne figure pas dans le prix du fonds.

La CFE (cotisation foncière des entreprises) et la CVAE restent toujours à votre charge, selon la même page. Ce sont des impôts de l'exploitant, pas du propriétaire. Ils ne se négocient pas dans le bail, mais ils pèsent sur votre rentabilité : demandez l'avis de CFE du cédant.

Le montant imputé doit correspondre strictement au local que vous occupez, plus la quote-part des parties communes (Code de commerce, art. L145-40-2). Dans un immeuble à plusieurs locataires, cette règle protège contre une refacturation de la taxe de tout l'immeuble.

Voici ce que cela donne dans l'exemple de ce guide (chiffres illustratifs, détaillés à la section Un exemple chiffré). Votre boutique occupe 120 m² sur 600 m² exploités, soit 20 %. La taxe foncière de l'immeuble s'élève à 24 000 €, votre part est de 4 800 €. La taxe d'ordures ménagères est de 3 000 €, votre part est de 600 €. Total des impôts refacturés : 5 400 € par an.

Pour vérifier ces montants, demandez l'avis de taxe foncière de l'immeuble et la répartition par local. Le bailleur doit pouvoir justifier la surface retenue pour calculer votre part.

Lorsque le bailleur vous facture sans ligne d'inventaire correspondante, le désaccord se porte devant la commission de conciliation des baux commerciaux, qui traite expressément les litiges sur les charges et travaux.

Recouper les charges d'un bail avec les chiffres du bailleur demande plusieurs documents. Le rapport d'exemple montre comment les charges d'un bail et les chiffres du bailleur sont présentés ensemble dans un dossier d'achat.

4. Les travaux : qui paie quoi

En bref : le bailleur supporte les grosses réparations, ainsi que les travaux de vétusté et de mise aux normes qui en relèvent. Vous supportez l'entretien courant, les fluides et les embellissements dont le coût dépasse le remplacement de l'élément.

Service-public distingue deux familles. À la charge du bailleur : les grosses réparations (toiture, charpente, murs porteurs, clôtures) et les travaux de vétusté ou de mise aux normes, dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations (article R145-35, 2°). S'y ajoutent ses propres honoraires de gestion des loyers. La définition des grosses réparations renvoie à l'article 606 du Code civil.

À votre charge : les dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité, et l'entretien et les réparations courantes comme les peintures, papiers peints et moquettes. S'y ajoutent les réparations courantes des appareils de chauffage, des compteurs, des sanitaires et des volets extérieurs. Viennent encore les frais d'équipements d'immeuble comme l'ascenseur, l'entretien des parties communes, et les embellissements dont le coût dépasse le remplacement de l'élément (page F32336).

Service-public cite à l'appui les articles R145-35 à R145-37 du Code de commerce et emploie le mot « toujours » pour ces deux listes. Une clause qui déplace l'une de ces charges est à confronter à la liste des charges non imputables au locataire (voir la section Lire l'inventaire).

Pour un cas qui ne se range pas nettement, par exemple un équipement ancien dont le remplacement dépasse la réparation, demandez les devis, les factures et l'état des lieux d'entrée.

Dans votre décision d'achat, la toiture compte plus que la peinture. Une toiture à refaire dans les trois ans qui suivent la signature est une dépense du bailleur ; l'état prévisionnel des travaux permet de la voir venir. Le risque porte sur la clause qui prétend vous la refacturer.

Service-public donne comme exemples de manquement grave du bailleur des grosses réparations non prises en charge ou un local non conforme aux normes d'incendie. Le locataire peut alors demander la résiliation judiciaire du bail devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, et le juge apprécie la gravité (service-public, page des baux commerciaux, section Résiliation par le locataire).

Une seule question juridique ici mérite un conseil. Demandez à un avocat en baux commerciaux si la clause de travaux de votre projet de bail transfère au locataire un poste que la liste des charges non imputables réserve au bailleur.

5. Un exemple chiffré de bout en bout

En bref : sur une boutique de 120 m² à 36 000 € de loyer annuel, un bail qui reporte 20 % des travaux sur vous coûte 21 000 € de plus sur trois ans qu'un bail aux charges conformes.

Chiffres illustratifs. Les montants ci-dessous ne décrivent aucun bail réel. Ils reprennent les données des sections précédentes. La boutique fait 120 m² sur 600 m² exploités (20 %), pour un loyer de 36 000 € par an. La taxe foncière de l'immeuble est de 24 000 € et la taxe d'ordures ménagères de 3 000 €. L'état prévisionnel des travaux totalise 105 000 € (toiture 90 000 €, accessibilité 15 000 €).

Par mois, le coût d'occupation est de 3 450 €, soit 41 400 € divisés par douze. Le dépôt de garantie plafonné à trois mois de loyer est de 9 000 €, versé à l'entrée et à part du coût annuel.

Scénario A : bail conforme. Les travaux de toiture et d'accessibilité restent au bailleur. Sur trois ans, votre coût est de 3 × 41 400 € = 124 200 €.

Scénario B : clause qui vous reporte 20 % des travaux. Votre part serait de 20 % × 105 000 € = 21 000 €, soit 7 000 € par an pendant trois ans. Le coût sur trois ans passe à 124 200 € + 21 000 € = 145 200 €.

Vérification. 145 200 € − 124 200 € = 21 000 €, soit 20 % de 105 000 €. L'écart équivaut à environ 6,1 mois d'occupation (21 000 € divisés par 3 450 €).

Le scénario B n'est pas une prédiction, c'est un contrôle : la ligne qui reporte 21 000 € sur vous existe-t-elle dans le bail, avec quelle clause ? Si elle n'y est pas, vous avez l'argument à opposer au bailleur.

6. Les questions à poser au cédant et au bailleur

En bref : chaque question ci-dessous nomme le document à demander et la période. Au cédant, les pièces de l'exploitation. Au bailleur, les pièces de l'immeuble.

Au cédant (vendeur du fonds)

1. Le bail, tous ses avenants et chaque acte de renouvellement, avec leurs dates : quelle est la date du dernier renouvellement ?
2. Les états récapitulatifs annuels de charges des trois derniers exercices : quels montants, quelle date de réception ?
3. Le dernier état prévisionnel des travaux reçu du bailleur, avec son budget : quels postes pour les trois années à venir ?
4. L'état des lieux d'entrée signé, avec les photographies : existe-t-il, et à quelle date ?
5. Les avis de CFE des trois derniers exercices : quels montants ?
6. Les factures d'eau, de gaz et d'électricité des douze derniers mois.
7. Les courriers du bailleur des vingt-quatre derniers mois, notamment toute demande de révision ou de renouvellement, tout commandement et toute relance.
8. Les baux successifs conclus pour ce local depuis le début de l'exploitation, avec dates de début et de fin : un bail dérogatoire a-t-il précédé le bail actuel, et pour quelle durée totale ?
9. La quittance du dépôt de garantie, avec son montant et sa date de versement, et la liste des autres garanties données au bailleur : caution, garantie bancaire.
10. L'acte par lequel le cédant a lui-même repris le bail, s'il existe : contient-il une clause de garantie d'un cédant précédent, et à quelle date a-t-il été signé ?
11. Les liasses fiscales et les chiffres d'affaires des trois derniers exercices : quels montants, puisqu'ils servent de base à une éventuelle indemnité d'éviction ?
12. Les lettres d'ajout d'activité ou de demande de changement d'activité adressées au bailleur depuis l'entrée dans le bail, avec ses réponses.

Au bailleur

13. L'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances : figure-t-il au bail ou en annexe, et quelle liste précise ?
14. Le tableau des surfaces exploitées de l'immeuble : quelle surface pour chaque locataire et quelle clé pour votre part ?
15. L'avis de taxe foncière du dernier exercice, avec le détail de la taxe d'ordures ménagères.
16. Les devis ou décisions de travaux des trois années à venir, et les autorisations d'urbanisme déposées pour l'immeuble.
17. Les annexes : DPE, état des risques daté de moins de six mois si la zone l'impose, diagnostic amiante tenu à jour.
18. L'accord du bailleur pour un état des lieux contradictoire à la date de votre entrée.
19. Les justificatifs de chaque ligne des trois derniers états annuels : avis d'imposition, factures d'entreprise, décisions de copropriété.
20. Les courriers de congé, de demande de renouvellement ou d'offre échangés pour ce bail, avec leur date de réception : un refus de renouvellement est-il en cours ?
21. Le projet de vente des locaux : une notification de vente au locataire a-t-elle été envoyée ou est-elle envisagée, et à quel prix ?

Les points d'un bail à recouper, comme les charges, la répartition par surface et les relances du bailleur, apparaissent côte à côte dans le rapport d'exemple, avec les documents qui les prouvent.

Si un cédant ou un bailleur refuse de transmettre une pièce de cette liste avant la signature, notez la date de votre demande et la réponse reçue. Cette trace est utile si le désaccord arrive devant la commission.

Sources

• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103688 (Code de commerce, art. L145-40-2, récupéré le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000029103475/ (Code de commerce, art. L145-40-1 et L145-40-2, récupéré le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103499 (Code de commerce, art. L145-40-1, récupéré le 2026-11-06)
• https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F32336 (charges, impôts et travaux, récupéré le 2026-11-06)
• https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F23927 (contenu du bail, annexes, dépôt de garantie, récupéré le 2026-11-06)