Acheter un fonds de commerce : que vérifier sur le bail, les créanciers du vendeur et le prix ?

Sommaire

1. Le droit au bail suit le fonds
2. Les créanciers du vendeur et le paiement du prix
3. Ce que le vendeur doit vous remettre et ce dont il répond
4. La fin du bail : congé, refus de renouvellement, indemnité d'éviction
5. Comment se forme le prix : fonds, droit au bail
6. Les pièces à réunir avant de signer

1. Le droit au bail suit le fonds

En bref : le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail lors de la vente du fonds. En revanche, il peut contrôler la cession du bail seul, et il garde des moyens de vous rendre la vie difficile si le bail contient des clauses sur l'activité ou sur la durée.

Quand un fonds est vendu, le droit au bail est obligatoirement inclus dans la vente, et le bailleur ne peut pas s'y opposer (service-public.fr, fiche F32781). La loi répute non écrites les clauses qui interdiraient au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds (C. com., art. L145-16). Un bail qui prévoit le contraire ne vous empêche donc pas d'acheter.

Ce principe a une limite que les vendeurs oublient. Le bail peut prévoir que le bailleur refuse la cession du seul droit au bail, sans vente du fonds (service-public.fr, fiche F32781). Si le vendeur vous propose de « reprendre le bail » sans vendre l'activité, la clause d'agrément du contrat peut s'appliquer. Une clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord écrit du propriétaire avant toute cession (service-public.fr, fiche F32781).

Les opérations de société suivent la même logique. Les fusions, scissions, apports partiels d'actif et transmissions universelles de patrimoine ne peuvent pas être bloqués par le bailleur (service-public.fr, fiche F32781). L'article L145-16 vise aussi ces opérations, quand elles substituent une société au locataire, et permet au juge d'adapter les sûretés (C. com., art. L145-16).

Pour vous, la conséquence pratique est simple. Si le vendeur exploite en nom propre et que vous reprenez par une société, vous achetez bien un fonds, et le bail suit. Si vous achetez des parts d'une société qui est elle-même locataire, il n'y a pas de cession de bail du tout, puisque le locataire ne change pas. Dans ce cas, relisez les clauses du bail sur le changement de contrôle, qui sont propres à chaque contrat.

Le vendeur reste tenu envers le bailleur si le bail le prévoit. Une clause de solidarité du cédant permet au bailleur de réclamer au vendeur les loyers que vous ne payez pas. Cette clause cesse à l'expiration du bail et ne s'applique pas si le cédant est en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire (service-public.fr, fiche F32781). La loi limite sa durée à trois ans à compter de la cession (C. com., art. L145-16-2).

Le bailleur doit aussi informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois (C. com., art. L145-16-1). Ce mécanisme protège le vendeur, pas vous. Il vous concerne pourtant de deux façons. D'abord, un vendeur encore exposé a intérêt à ce que vous payiez. Ensuite, quand vous revendrez, c'est vous qui serez le cédant, avec la même exposition pendant trois ans.

Il reste le cas du bail à durée indéterminée par tacite prolongation. En cas de tacite prolongation, ce n'est pas un nouveau contrat, c'est le même bail qui continue pour une durée indéterminée. Chaque partie peut y mettre fin par un congé donné au moins six mois à l'avance pour le dernier jour d'un trimestre civil (service-public.fr, fiche F22854). Un bail échu depuis longtemps et prolongé tacitement vaut moins qu'un bail neuf, car son terme peut être donné à brève échéance.

Une question à poser au notaire ou au conseil chargé de la vente : le bail contient-il une clause d'agrément qui s'applique à la cession du seul droit au bail, et laquelle des deux opérations (vente du fonds ou cession du bail seul) est réellement documentée dans le projet d'acte ?

2. Les créanciers du vendeur et le paiement du prix

En bref : les créanciers du vendeur ont dix jours après la dernière publication pour former opposition sur le prix. Payer avant ce délai ne vous libère pas à leur égard. Le privilège du vendeur du fonds se prend au greffe, et le rang compte si vous empruntez.

Tout créancier du précédent propriétaire du fonds, que sa créance soit exigible ou non, peut former opposition dans les dix jours suivant la dernière publication. Il le fait par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, qui indique le montant et les causes de la créance, à peine de nullité (C. com., art. L141-14). Ce délai de dix jours protège le créancier, pas l'acheteur.

Le bailleur ne peut pas former opposition pour les loyers courants ou à échoir (C. com., art. L141-14). Pour des loyers déjà échus et impayés, les sources officielles consultées ne disent pas s'il peut faire opposition : demandez donc au rédacteur de l'acte si le bailleur est créancier du vendeur. Demandez la preuve que les loyers sont à jour avant de signer.

Les risques pour l'acquéreur viennent d'un paiement trop précoce. L'acquéreur qui paie le prix avant l'expiration du délai de dix jours après les publications, ou avant les publications, n'est pas libéré à l'égard des tiers (C. com., art. L141-17). Concrètement, vous pouvez devoir payer deux fois : au vendeur, puis au créancier qui s'est opposé.

Le mécanisme de sortie existe pour le vendeur. Après le délai de dix jours, le vendeur peut saisir le juge des référés pour toucher le prix malgré l'opposition, à condition de consigner une somme suffisante et que l'acquéreur déclare ne pas avoir d'autre créancier opposant (C. com., art. L141-15). En cas d'opposition sans titre ni cause, ou nulle en la forme, il peut aussi agir en référé (C. com., art. L141-16).

La pratique la plus prudente consiste à laisser le prix en dépôt chez le notaire ou le séquestre jusqu'à la fin du délai, puis à le répartir. Cette précaution n'est pas une obligation de la loi, c'est une conséquence de l'article L141-17. Elle doit figurer dans le compromis de vente, avec la date à partir de laquelle le séquestre peut payer.

Le privilège du vendeur est la protection de celui qui est payé à terme. Il est opposable aux tiers par inscription au greffe du tribunal de commerce. L'inscription prise dans les trente jours de l'acte de vente prime les inscriptions de l'acquéreur prises dans le même délai. L'action résolutoire doit être mentionnée et réservée expressément dans l'inscription (C. com., art. L141-6).

Ce privilège vous concerne si vous financez une partie du prix par un prêt dont la banque veut un nantissement sur le fonds. Les rangs d'inscription se règlent dans le délai de trente jours. Demandez à la banque et au vendeur qui inscrira quoi, et à quelle date, avant de fixer la date de signature.

Voici le calendrier de paiement type d'une vente de fonds, d'après les articles cités. Chaque ligne renvoie à une seule règle, énoncée plus haut.

Une conclusion pour votre décision : tant que le prix n'est pas libéré par l'expiration du délai, vous n'êtes pas protégé contre les créanciers, et la date de signature n'est pas la date de paiement.

Quelle question poser au rédacteur de l'acte sur ce point ? Le séquestre garde-t-il la totalité du prix jusqu'à l'expiration du délai de dix jours après la dernière publication, et la somme consignée couvre-t-elle les oppositions déjà notifiées au greffe ou au rédacteur ?

3. Ce que le vendeur doit vous remettre et ce dont il répond

En bref : le vendeur doit vous remettre un état du chiffre d'affaires mensuel et, sur demande pendant trois ans, ses livres des trois derniers exercices. Il répond de l'exactitude de ses déclarations, et vous n'avez qu'un an pour agir.

Au jour de la cession, le vendeur et l'acquéreur visent un document qui présente les chiffres d'affaires mensuels entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la vente. Pendant trois ans à compter de l'entrée en jouissance, le vendeur fournit à l'acquéreur, sur demande, les livres de comptabilité des trois exercices précédents. Toute clause contraire est réputée non écrite (C. com., art. L141-2).

Ce document est votre meilleur outil pour tester le prix. Il couvre les mois de l'exercice en cours, ceux où l'activité est la plus récente. Comparez-le avec les chiffres de l'exercice précédent, mois par mois. Une baisse concentrée sur les derniers mois pèse plus sur la valeur du fonds qu'une moyenne annuelle qui la masque.

Les livres de comptabilité des trois exercices vous permettent de recalculer ce que le vendeur vous a présenté. La loi vous les donne sur demande, pendant trois ans. Ne les réclamez pas après la signature, quand la relation s'est tendue : demandez-les avant, et notez la date de la demande. Ce que le vendeur refuse de communiquer avant la vente doit entrer dans votre analyse du prix.

Le vendeur répond de l'exactitude de ses déclarations, malgré toute clause contraire. Le texte renvoie aux articles 1644 et 1645 du code civil. Les intermédiaires et les rédacteurs d'actes sont solidairement responsables s'ils connaissaient l'inexactitude (C. com., art. L141-3). Une clause d'exclusion de responsabilité, souvent insérée dans les actes, ne vous prive donc pas de ce recours.

Le délai pour agir est court. L'acquéreur qui agit sur ce fondement doit le faire dans le délai d'une année à compter de la date de sa prise de possession (C. com., art. L141-4). Inscrivez cette date dans votre agenda le jour où vous prenez les clés. Une anomalie découverte au quatorzième mois ne se répare plus par cette voie.

Qu'est-ce qu'une « déclaration » ici ? Ce sont les affirmations de l'acte : chiffre d'affaires, résultats, contrats en cours, litiges, état du bail. Demandez que les points qui comptent pour votre prix figurent expressément dans l'acte, sous forme de déclarations du vendeur. Ce qui est dit seulement à l'oral dans une visite n'entre pas dans l'acte.

Un changement mérite attention : l'article L141-1, qui imposait des mentions obligatoires sur le bail dans l'acte de vente (date, durée, nom du bailleur et du cédant), a été abrogé par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019. Il n'a été en vigueur que du 11 décembre 2016 au 21 juillet 2019, et le texte actuel n'exige plus ces mentions (C. com., art. L141-1, abrogé).

Cette abrogation vous oblige à lire vous-même le bail, ses avenants et ses courriers de bailleur. L'acte de vente ne les résume plus de façon obligatoire. Demandez le bail complet avec toutes ses annexes, tous les avenants, et la dernière quittance de loyer. Comparez le nom du bailleur sur la quittance avec celui du bail : un changement de propriétaire est possible et doit apparaître.

Voici les trois pièces qui ferment le dossier avant paiement du fonds : le document des chiffres d'affaires mensuels, les livres des trois derniers exercices, et le bail complet. L'ordre compte peu. Ce qui compte, c'est que vous ayez les trois avant d'avoir payé, et pas après.

Une conclusion pour le prix : le fonds se valorise sur des chiffres que le vendeur est tenu de vous communiquer. Si l'écart entre ce que le vendeur annonce et ce que les livres montrent dépasse ce que vous pouvez absorber, ce n'est pas un détail, c'est un motif de renégocier ou de renoncer.

Question à poser au rédacteur de l'acte : quelles déclarations du vendeur sur le chiffre d'affaires des trois derniers exercices figureront dans l'acte, et la responsabilité du vendeur au titre de l'article L141-3 y est-elle rappelée sans restriction ?

4. La fin du bail : congé, refus de renouvellement, indemnité d'éviction

En bref : le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit en principe payer une indemnité d'éviction au locataire. Il ne s'en dispense que pour des motifs graves et légitimes. Les délais sont courts : deux ans pour agir.

Le bailleur peut mettre fin au bail à son terme par un congé avec offre de renouvellement, ou par un refus de renouvellement. Le congé se donne par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant le terme du bail, et il doit mentionner les motifs de refus ainsi que le délai de deux ans pour contester (C. com., art. L145-9).

Le refus de renouvellement ouvre droit, pour le locataire évincé, à une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (C. com., art. L145-14). Le bailleur peut refuser sans indemnité dans les cas énumérés à l'article L145-17 : motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, démolition de l'immeuble en raison de son insalubrité reconnue, ou danger (C. com., art. L145-17).

Le motif grave et légitime vise des manquements du locataire : défaut de paiement, changement d'activité non autorisé, sous-location irrégulière, ou défaut d'exploitation. L'article L145-17 liste les cas, et le juge apprécie. Un loyer payé en retard une fois ne suffit pas, et une procédure engagée sur un faux motif expose le bailleur à payer l'indemnité (C. com., art. L145-17).

Le montant de l'indemnité d'éviction varie selon que le fonds est transférable ou non. Si le fonds peut se transférer sans perte de clientèle, l'indemnité couvre en principe les frais de déménagement et de réinstallation, et une éventuelle perte transitoire. S'il ne peut pas se transférer, l'indemnité s'approche de la valeur marchande du fonds (service-public.fr, fiches F32783 et F36537).

Les éléments de l'indemnité sont énumérés par le service-public : la valeur du fonds ou de son droit au bail, les frais de déménagement, de réinstallation, les frais et droits de mutation pour un fonds équivalent, et le cas échéant l'indemnité de licenciement du personnel (service-public.fr, fiches F32783 et F36537). Le juge fixe le montant, après expertise, si les parties ne s'accordent pas.

Pendant la procédure, le locataire reste dans les lieux. Il doit payer une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction (C. com., art. L145-28). Cette règle protège l'exploitant, mais elle fige la situation de l'immeuble : le propriétaire ne peut ni relouer ni vendre libre pendant ce temps.

Le bailleur a un droit de repentir. Il peut, dans un délai de quinze jours à compter de la décision définitive qui fixe l'indemnité, renoncer au refus de renouvellement et accepter de renouveler le bail. Il faut que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas loué ou acheté ailleurs (C. com., art. L145-58). Une fois exercé, le repentir est irrévocable (C. com., art. L145-59).

Le délai d'action est de deux ans. Les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (C. com., art. L145-60). Le point de départ dépend de l'action : date du congé, date du refus, date de la demande. Un exploitant qui laisse passer ce délai perd son droit à indemnité, et un bailleur ne peut plus contester.

Le calcul du loyer en renouvellement fait l'objet d'un tribunal spécialisé. Les contestations sur le prix sont portées devant le juge des loyers commerciaux, après saisine d'une commission départementale de conciliation, dont l'avis est facultatif ou obligatoire selon le cas (C. com., art. L145-35 ; service-public.fr, fiche F31925). Prévoyez ce délai dans votre calendrier.

Que retenir pour le prix du fonds ? Le fonds acheté vaut davantage si le bail court longtemps et si le propriétaire ne peut pas le reprendre sans indemnité. Demandez au vendeur la date de fin du bail et les congés échangés.

Question à poser au vendeur du fonds : quels congés, demandes de renouvellement, refus ou mises en demeure ont été échangés avec le bailleur depuis l'origine du bail, et à quelles dates ?

5. Comment se forme le prix : fonds, droit au bail

En bref : le prix d'un fonds s'établit sur ses chiffres, sa clientèle et son bail. Le droit au bail en fait partie. La ventilation du prix entre les éléments change les droits à payer.

Le prix d'un fonds de commerce n'est pas fixé par la loi. Il résulte de la négociation, à partir de ce que le fonds produit et du bail qui le porte.

Le droit au bail est un élément du prix, mais il se paie aussi à part dans certains cas. Quand le bail est cédé seul, les droits d'enregistrement suivent un barème propre : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 001 € à 200 000 €, et 5 % au-delà, avec un minimum de 25 € (service-public.fr, fiche F32781). Ces taux sont ceux de la fiche publique.

Pour la cession d'un fonds, le tableau de l'article 719 du code général des impôts utilise des seuils, 23 000 €, 107 000 € et 200 000 €, dans sa présentation publiée par Légifrance (CGI, art. 719). Les taux qui y figurent sont distincts de ceux de la fiche sur le droit au bail, et nous ne les reprenons pas ici : demandez le calcul exact au rédacteur de l'acte.

La ventilation du prix entre éléments incorporels, matériel et marchandises a donc un effet. L'article L141-5 impose de fixer un prix distinct pour les éléments incorporels, pour le matériel et pour les marchandises, et les paiements partiels non ventilés s'imputent d'abord sur les marchandises, puis sur le matériel (C. com., art. L141-5). Un acte qui range tout dans un seul poste appelle une explication, parce que la répartition influe sur ce que vous paierez à l'État.

Un dernier aspect du prix concerne le paiement. Le prix du fonds est versé après accomplissement de la publicité légale et dans le respect du délai d'opposition de la section 2. Si vous financez par un prêt, la banque demandera en général une sûreté sur le fonds, et le vendeur conserve son privilège tant que le prix n'est pas payé, sous condition d'inscription dans les trente jours (C. com., art. L141-6).

Question à poser au rédacteur de l'acte : comment le prix est-il réparti entre éléments incorporels, droit au bail, matériel et marchandises, quels droits en découlent pour chaque poste, et quel est le montant total à payer à l'administration ?

6. Les pièces à réunir avant de signer

En bref : sept pièces couvrent les points de cet article. Chacune se demande par écrit avec sa période.

Avant de signer, rassemblez les pièces ci-dessous. Si une pièce manque, notez-le par écrit : un vendeur qui ne peut pas vous remettre un document que la loi prévoit, ou que tout bail comporte, vous donne déjà une information.

Ces sept lignes ne remplacent pas les questions posées dans chaque section. Elles les résument sous forme de liste de contrôle. Chaque question reste attachée à son document, à sa période et à la personne qui doit répondre, et vous les posez par écrit pour garder une trace.

Dans tous les cas, les documents répondent mieux que les promesses. Le rapport d'exemple montre à quoi ressemble un dossier où chaque fait renvoie à sa source, avec la date de consultation. Lisez-le avant de choisir ce que vous demanderez au vendeur.

Sources

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• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161265/ (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161264/ (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161267/ (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/ (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161257/ (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161258/ (consulté le 2026-11-06)
• https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F32781 (consulté le 2026-11-06)
• https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F22854 (consulté le 2026-11-06)
• https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F36537 (consulté le 2026-11-06)
• https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F32783 (consulté le 2026-11-06)
• https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F31925 (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019291809/2026-11-06 (consulté le 2026-11-06)
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146036/ (consulté le 2026-11-06)