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Quels documents le vendeur doit-il remettre pour que la vente d'un fonds de commerce puisse être signée ?

Par l'équipe de Provenance Diligence · .

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Sommaire

Les chiffres : document mensuel et livres des trois exercices

En bref : la loi ne vous donne pas un dossier clé en main, mais deux droits précis sur les chiffres : un document des chiffres d'affaires mensuels visé le jour de la vente, et la consultation des livres des trois exercices précédents. Réclamez les deux par écrit.

Le premier document couvre une période exacte. Le jour de la vente, le vendeur et vous visez un document qui présente les chiffres d'affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois qui précède celui de la vente. [C. com., art. L141-2, al. 1]

Le second droit porte sur trois années. Le vendeur doit vous présenter, à votre demande, les livres de comptabilité des trois exercices précédant celui de la vente. Il le doit pendant trois ans à compter de l'entrée en jouissance (la prise en main effective du fonds), et une clause contraire est réputée non écrite. [C. com., art. L141-2, al. 2-3]

Les pièces à demander, avec leur période

Voici ce que vous demandez, chaque pièce avec sa période :

PiècePériode à demanderCe que vous vérifiez
Tableau des chiffres d'affaires mensuelsDe la clôture du dernier exercice jusqu'au mois précédant la venteQue chaque mois est présent, sans trou
Livres de comptabilitéLes trois exercices précédant celui de la venteQue le total annuel des livres reprend les mensualités
Document visé le jour de la venteLe jour de la signatureQu'il porte le visa du vendeur et le vôtre

Un contrôle simple suffit souvent à repérer un problème. Additionnez les mois du dernier exercice dans le tableau, puis comparez le total au chiffre d'affaires du livre. Un écart se discute avant la signature, pas après.

Quand les chiffres s'avèrent faux

Le vendeur répond de l'exactitude de ses énonciations, malgré toute clause contraire, dans les conditions des articles 1644 et 1645 du Code civil. Les intermédiaires et les rédacteurs de l'acte sont solidairement responsables s'ils connaissaient l'inexactitude. [C. com., art. L141-3]

L'action de l'acheteur doit être intentée dans l'année qui suit sa prise de possession. Passé ce délai, le recours de l'article L141-3 n'existe plus. Notez donc la date de votre prise de possession et comparez les chiffres réels aux chiffres visés bien avant le premier anniversaire. [C. com., art. L141-4]

La Cour de cassation exige une preuve précise. Dans l'affaire d'une pharmacie, jugée le 6 mai 2008 (pourvoi n° 07-14321), la cour d'appel d'Aix-en-Provence avait réduit le prix parce que les recettes avaient été gonflées artificiellement. [Cass. com., 6 mai 2008, n° 07-14321]

La Cour de cassation a cassé cet arrêt. Les juges n'avaient pas recherché si les inexactitudes de l'acte avaient été déterminantes du prix. Pour obtenir une réduction, l'acheteur doit démontrer que ces inexactitudes l'ont conduit à accepter le prix contesté. [Cass. com., 6 mai 2008, n° 07-14321]

Pour vous, la conséquence est pratique. Gardez la trace de ce qui a fixé votre prix : le tableau mensuel visé, les livres, et tout échange où vous avez justifié votre offre par le chiffre d'affaires. Une offre calculée sur les neuf derniers mois, écrite dans un courriel, vaut mieux qu'un souvenir.

La dissimulation d'un locataire-gérant

Le 6 janvier 2015, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi contre un arrêt d'Aix-en-Provence du 3 octobre 2013. L'acheteur reprochait au vendeur de ne pas avoir révélé que le fonds était exploité par un locataire-gérant (un exploitant qui loue le fonds et le gère à ses risques), ni sa fermeture temporaire due à la défaillance de ce gérant, ni le chiffre d'affaires réel. [Cass. com., 6 janv. 2015, n° 13-27.340]

La Cour a retenu que la dissimulation de cette fermeture constituait une réticence dolosive : le vendeur qui connaissait ces informations avait agi intentionnellement pour tromper l'acheteur. La nullité de la vente a été confirmée. [Cass. com., 6 janv. 2015, n° 13-27.340]

Cette décision dicte deux demandes. Demandez au vendeur le registre des périodes de fermeture des douze derniers mois, avec les dates de début et de fin de chacune. Et demandez le contrat de location-gérance s'il en existe un, avec ses dates.

Question pour votre avocat : la clause de prix de l'acte prévoit-elle une réduction si les livres des trois exercices s'écartent du chiffre d'affaires visé le jour de la vente, et dans quel délai ?

Le bail et les locaux

En bref : le bail commercial voyage avec le fonds, et le bailleur ne peut pas s'y opposer. Vous devez pourtant le lire en entier : ses clauses de cession et les engagements du vendeur sur les loyers conditionnent ce que vous reprenez.

Si le vendeur est locataire, le bail commercial est transféré à l'acheteur avec le fonds, et le propriétaire ne peut pas s'y opposer. [C. com., art. L145-16 ; notaires.fr]

Cette règle ne vous dispense pas de lire le bail. Des clauses peuvent prévoir l'agrément du bailleur, un acte notarié ou un engagement de paiement des loyers. Un engagement de cette nature permet au bailleur de poursuivre le vendeur, ce qui compte pour la négociation de sa sortie. [notaires.fr, page « Le fonds de commerce »]

Les questions que le bail doit trancher

Une liste de vérifications publiée par les notaires pose ces questions avant la vente. Chacune devient une demande écrite au vendeur :

  1. Le bail est-il régulier, ou contient-il des erreurs ou des omissions ? Demandez le bail signé avec tous ses avenants, depuis l'origine.
  2. Les locaux correspondent-ils à ceux indiqués dans le bail ? Demandez le plan annexé au bail et comparez-le à ce que vous voyez sur place, pièce par pièce.
  3. Quel est le loyer actuel ? Demandez les quittances ou les avis d'échéance des douze derniers mois.
  4. Le loyer est-il soumis à la TVA ou non ? Demandez la dernière facture ou quittance, qui indique si la TVA y figure.

Les quittances servent à un second contrôle : elles montrent si le loyer courant correspond à celui du bail. Un écart peut venir d'une révision que le vendeur ne vous a pas dite.

Ce que vous lisez dans les clauses de cession

Lisez trois clauses dans cet ordre : celle qui encadre la cession du bail, celle qui prévoit l'intervention d'un notaire, celle qui engage le vendeur à payer les loyers après la cession. Pour chacune, notez le numéro de l'article du bail et ce qu'il vous impose.

Si le bail prévoit l'agrément du bailleur, demandez au vendeur la preuve qu'il l'a sollicité, avec la date de l'envoi. Une clause qui fait intervenir un notaire vous oblige à passer l'acte de cession du bail devant lui. Une clause d'engagement sur les loyers ne vous oblige pas, mais elle maintient le vendeur tenu envers le bailleur après la vente. [notaires.fr, page « Le fonds de commerce »]

Les inscriptions sur le fonds et les créanciers inscrits

En bref : un fonds de commerce peut porter des inscriptions au greffe (le privilège d'un vendeur précédent, des nantissements) qui le suivent en quelques mains qu'il passe. Demandez l'état des inscriptions avant de signer, et refusez de payer sans savoir qui est inscrit.

Le privilège du vendeur est la protection d'un vendeur de fonds qui n'a pas été payé en totalité. Il n'existe que si la vente a été constatée par un acte authentique, ou par un acte sous seing privé dûment enregistré, et il porte sur les éléments cités dans l'acte et dans l'inscription. [C. com., art. L141-5]

À défaut de précision, il couvre l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage. Ce détail compte : si le vendeur précédent du fonds que vous visez n'a pas été payé en totalité, son privilège peut peser sur ces éléments. [C. com., art. L141-5]

Où se trouve l'inscription et ce qu'elle apprend

Le privilège s'oppose aux tiers par une inscription au greffe du tribunal de commerce. Inscrit dans les trente jours de la vente, il passe avant toute inscription prise du chef de l'acquéreur pendant ces trente jours. [C. com., art. L141-6]

L'inscription peut aussi contenir une réserve de l'action résolutoire, c'est-à-dire le droit du vendeur de faire défaire la vente s'il n'est pas payé. Pour produire effet, cette action doit être mentionnée et réservée expressément dans l'inscription, et elle se limite aux éléments compris dans la vente. [C. com., art. L141-6]

Si la vente est défaite, le vendeur reprend tous les éléments du fonds. Il doit alors la valeur du matériel et des marchandises, fixée par une expertise contradictoire, après déduction des sommes que son privilège couvre encore. [C. com., art. L141-7]

Demandez donc au vendeur, pour le fonds que vous achetez, un état des inscriptions délivré par le greffe, à la date la plus proche de la signature. La loi ne l'exige plus dans l'acte depuis 2019. Il couvrait auparavant les dix années précédentes : gardez cette période pour votre demande. [Service-Public Entreprendre, fiche F37197]

Les intérêts couverts par l'inscription

Une inscription couvre, au même rang que le capital, deux années d'intérêts. Quand vous lisez une inscription au montant de 40 000 €, le montant à payer pour la lever peut donc dépasser ce chiffre. [C. com., art. L143-19]

Chiffres illustratifs. Une inscription porte sur 40 000 € de capital, avec un taux d'intérêt conventionnel de 5 % par an. Deux années d'intérêts représentent 40 000 × 5 % × 2 = 4 000 €. La somme couverte au même rang est donc de 44 000 €. Vérification : 40 000 + 4 000 = 44 000.

Le taux et le capital se lisent dans le contrat de prêt, pas dans l'inscription seule. Demandez donc le contrat de prêt ou de crédit qui a donné lieu à l'inscription, avec son tableau d'amortissement à jour de la dernière échéance payée.

Le prix doit être ventilé

L'acte fixe un prix distinct pour les éléments incorporels (clientèle, bail, enseigne), pour le matériel et pour les marchandises. Si l'acte ne ventile pas un paiement partiel, il s'impute d'abord sur les marchandises, puis sur le matériel. [C. com., art. L141-5]

Chiffres illustratifs. Prix total 180 000 €, ventilé en 150 000 € d'éléments incorporels, 25 000 € de matériel et 5 000 € de marchandises. Vous versez un acompte de 20 000 € sans précision. Il s'impute sur les 5 000 € de marchandises, puis sur 15 000 € du matériel. Il reste 10 000 € de matériel à payer et 150 000 € d'incorporel. Vérification : 5 000 + 15 000 = 20 000, et 10 000 + 150 000 = 160 000 = 180 000 − 20 000.

La conséquence se lit dans cet exemple : l'acompte non précisé laisse intacte la part incorporelle, celle sur laquelle porte en premier le privilège du vendeur précédent. Précisez par écrit, dans l'acte et dans chaque reçu, à quelle part le paiement s'impute.

Le fonds suit ses inscriptions, et le créancier peut surenchérir

Les droits des créanciers inscrits suivent le fonds en quelques mains qu'il passe. L'acquéreur qui veut se protéger de leurs poursuites doit notifier tous les créanciers inscrits, avant d'être poursuivi ou dans la quinzaine de la sommation de payer, sous peine de déchéance. [C. com., art. L143-12]

Dans les quinze jours de ces notifications, tout créancier inscrit peut exiger une mise aux enchères publiques. Il doit offrir de porter le prix principal, hors matériel et marchandises, à un dixième en sus, et fournir une caution ou une solvabilité suffisante. [C. com., art. L143-13]

Les créanciers inscrits peuvent surenchérir du dixième dans la quinzaine de la notification de l'offre de l'acquéreur. Les comptables publics ne le peuvent pas, sauf nantissement accepté pour couvrir des impositions. [BOFiP BOI-REC-GAR-20-30-20-20, n° 370]

Chiffres illustratifs. Le prix principal, hors matériel et marchandises, est de 150 000 €. Un créancier inscrit surenchérit du dixième : 150 000 × 10 % = 15 000 €. L'enchère repart donc de 165 000 €. Vérification : 150 000 + 15 000 = 165 000.

À partir de la signification de la surenchère, l'acquéreur entré en possession devient administrateur séquestre : il ne peut plus faire que des actes d'administration. Le créancier ne peut se désister qu'avec l'accord de tous les créanciers inscrits. [C. com., art. L143-14]

Si un autre enchérisseur l'emporte, il prend le matériel et les marchandises à des prix fixés par expertise. Il rembourse à l'acquéreur évincé les frais de contrat, de notification, d'inscription et de publicité, au-delà du prix d'adjudication. L'acquéreur surenchéri a un recours contre son vendeur pour l'excédent. [C. com., art. L143-15]

Le risque se mesure ainsi : vous pouvez perdre le fonds après avoir investi dans le contrat et la reprise, et ne retrouver que vos frais. Le moyen de le réduire se trouve avant la signature, dans la liste des créanciers inscrits et dans leur accord écrit.

Les impôts et les charges du vendeur

En bref : l'acheteur d'un fonds peut devoir régler une dette fiscale du vendeur, dans la limite du prix. Vous réduisez ce risque en demandant les preuves des déclarations que le vendeur doit déposer après la vente, et en gardant une part du prix tant que ces délais courent.

La loi prévoit que l'acquéreur peut être tenu solidairement de l'impôt sur le revenu du vendeur sur les bénéfices réalisés pendant l'année ou l'exercice de la vente jusqu'au jour de la vente, et sur ceux de l'année ou de l'exercice précédent si la vente intervient dans le délai normal de déclaration et qu'ils n'ont pas été déclarés avant la vente. Cette solidarité est limitée au prix. [CGI, art. 1684, cité par Lefebvre Dalloz, fiche sur le prix de vente]

Combien de temps dure le risque

La durée dépend de ce que le vendeur a fait. Elle est de 30 jours si la vente a été déclarée au fisc dans les 45 jours, si le vendeur a déposé ses résultats dans les 60 jours et s'il était en règle le dernier jour du mois précédant la vente. Sinon, elle est de 90 jours à compter de la date limite de dépôt des résultats. [Lefebvre Dalloz, fiche sur le prix de vente]

Un quitus fiscal, c'est-à-dire une attestation de l'administration que le vendeur est à jour, peut raccourcir l'attente. Demandez-le : c'est la pièce qui change votre situation. [Lefebvre Dalloz, fiche sur le prix de vente]

Chiffres illustratifs. La vente est publiée dans un journal d'annonces légales le 20 mars. Le vendeur a 60 jours pour déposer ses résultats : du 20 mars, 60 jours conduisent au 19 mai. S'il ne respecte pas les conditions du délai court, les 90 jours courent à partir de cette date limite, donc jusqu'au 17 août.

Vérification du premier calcul : il reste 11 jours en mars, 30 jours en avril et 19 jours en mai, soit 11 + 30 + 19 = 60. Vérification du second : 12 jours restent en mai après le 19, puis 30 en juin, 31 en juillet et 17 en août, soit 12 + 30 + 31 + 17 = 90.

Votre exposition maximale reste le prix. Avec un prix de 180 000 €, une dette fiscale du vendeur de 25 000 € vous coûterait 25 000 €, tant que ce montant ne dépasse pas 180 000 €. Une part du prix, retenue jusqu'au 17 août dans cet exemple, couvre ce risque.

Les déclarations que le vendeur doit déposer

Le vendeur dispose de délais qui partent de la publication de la vente dans un journal d'annonces légales. Il doit déclarer la cessation d'activité dans les 45 jours et déposer sa déclaration de résultat dans les 60 jours, selon son régime. [Service-Public Entreprendre, fiche F37197]

Le formulaire diffère selon le régime. Il s'agit du 2031 pour les bénéfices industriels et commerciaux, du 2035 pour les bénéfices non commerciaux et du 2065 pour l'impôt sur les sociétés. [Service-Public Entreprendre, fiche F37197]

La TVA suit sa propre échéance. Elle se déclare 60 jours après la publication au régime réel simplifié, 30 jours après au régime réel normal, avec 15 jours supplémentaires pour la télédéclaration. [Service-Public Entreprendre, fiche F37197]

Demandez au vendeur, pour chacun de ces dépôts, la copie de la déclaration et l'accusé de réception de l'administration. Écrivez dans votre demande la date de publication de la vente, car toutes les échéances en partent.

La TVA sur la cession

La cession globale d'un fonds entraîne en principe la TVA. Elle en est dispensée si elle porte sur l'ensemble de l'entreprise et si l'acquéreur est redevable de la TVA. L'exonération couvre alors les marchandises, le matériel, les éléments incorporels dont la marque, et les immeubles. [CCI Paris Île-de-France, acquisition d'un fonds]

Demandez la mention de l'acte sur ce point : taxée ou dispensée. Si l'acte prévoit une TVA, vous devez la payer au vendeur en plus du prix. Si l'acte prévoit la dispense, vérifiez que votre propre statut vous rend redevable de la TVA.

La cotisation foncière en cours d'année

En cas de cession en cours d'année, le vendeur reste redevable de la cotisation économique territoriale pour l'année entière. Le contrat peut mettre une partie de cette cotisation à la charge de l'acquéreur. [CCI Paris Île-de-France, acquisition d'un fonds]

Si la cession prend effet au 1er janvier, le nouvel exploitant est imposé sur les bases déclarées par son prédécesseur. Le cédant informe le service des impôts sur papier libre dans le même délai, et le nouvel exploitant dépose le formulaire provisoire n° 1447 C SD le 31 décembre de l'année de la cession. [CCI Paris Île-de-France, acquisition d'un fonds]

Demandez l'avis de cotisation foncière des entreprises de l'année en cours et le dernier avis payé. Faites inscrire dans l'acte qui supporte quelle fraction de l'année, et à quelle date vous remboursez le vendeur si c'est lui qui paie.

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Sources