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Autorisation de terrasse à la reprise d'un restaurant ou d'un café : ce que vous achetez vraiment

Par l'équipe de Provenance Diligence · .

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Sommaire

  1. Ce qui entre dans le prix et ce qui n'y entre pas
  2. La demande anticipée de l'acquéreur
  3. Le dossier, l'autorité compétente et les délais
  4. Ce que coûte la terrasse chaque année
  5. Installer sans autorisation : la sanction
  6. Exemple chiffré : une terrasse de 15 m² et une saison de cinq mois
  7. Les clauses à écrire dans le compromis et les questions au vendeur

1. Ce qui entre dans le prix et ce qui n'y entre pas

En bref : le vendeur vous cède son fonds, pas son droit d'occuper le trottoir ou la place devant la porte. Ce droit appartient à la commune, qui l'accorde à une personne précise.

Quand vous achetez un bar, un café ou un restaurant, vous payez une clientèle, un bail, du matériel et un nom. La terrasse figure souvent dans les photos de l'annonce et dans le chiffre d'affaires de l'été. Pourtant, quand elle est posée sur la voie publique, elle ne fait pas partie de ce que le vendeur peut vous transmettre : l'autorisation est personnelle et ne peut être ni cédée ni sous-louée (C1).

Le texte de base est simple. Nul ne peut occuper une dépendance du domaine public, ni l'utiliser au-delà du droit d'usage de tous, sans un titre qui l'y autorise (T6). Le trottoir, la place ou la chaussée sont du domaine public de la commune, de l'État ou du département. Votre terrasse devant la porte suppose donc un titre à votre nom.

Conséquence pour le prix. Si le vendeur annonce « terrasse de 20 places » dans son chiffre d'affaires, vous achetez un chiffre d'affaires qui dépend d'une décision que ni lui ni vous ne maîtrisez. Le vendeur répond de l'exactitude de ses déclarations sur le fonds, même si le contrat dit le contraire (L082) ; mais ce qui n'a jamais été déclaré, comme la terrasse, ne se rattrape pas sur cette base. L'acquéreur qui agit sur ce fondement a un an à compter de sa prise de possession (L083).

Ce que la loi vous donne pour sécuriser ce point, c'est la demande anticipée, expliquée en section 2. Ce que le compromis doit contenir est détaillé en section 7.

2. La demande anticipée de l'acquéreur

En bref : depuis le 20 juin 2014, vous pouvez demander l'autorisation avant d'avoir acheté. Elle prend effet le jour où la commune reçoit la preuve de la vente.

Le Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) prévoit que toute personne souhaitant se porter acquéreur d'un fonds de commerce peut demander à l'autorité compétente, par anticipation, une autorisation d'occupation temporaire du domaine public pour exploiter ce fonds (T2). L'autorisation prend effet à compter de la réception, par l'autorité compétente, de la preuve que la cession a été réalisée (T3). Ces articles sont en vigueur depuis le 20 juin 2014 (T5).

Une phrase du même chapitre pose la condition de fond : un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre (T1). Autrement dit, la terrasse doit servir un commerce qui a sa propre clientèle, et pas seulement profiter du passage.

Ce mécanisme change l'ordre des choses. Sans lui, vous pourriez signer l'acte, ouvrir en mai et découvrir ensuite que la commune refuse. Avec lui, vous demandez avant, vous connaissez la décision avant l'acte, et vous pouvez écrire dans le compromis ce que vous faites si la réponse est non.

La demande ne vous donne pas le droit d'installer une table avant la vente. L'autorisation ne prend effet qu'à la réception de la preuve de la cession (T3). Demandez à la mairie quelle pièce elle accepte comme preuve de la vente ; le dossier varie d'une commune à l'autre (C4).

À noter pour le calendrier : la vente d'un fonds est publiée dans la quinzaine de sa date, à la diligence de l'acquéreur, au BODACC et dans un support d'annonces légales du département (L085). Cette publication n'est pas la preuve que la terrasse exige. Ne comptez pas l'attendre, envoyez l'acte dès sa signature.

Le rapport d'exemple montre comment se présente un contrôle du bail et de la situation de l'exploitant avant la signature ; pour la terrasse, seule la mairie confirme le titre en cours.

3. Le dossier, l'autorité compétente et les délais

En bref : le dossier se dépose en mairie, parfois en préfecture. Comptez de deux semaines à un mois ; sans réponse en deux mois, la demande est refusée.

Où déposer. Le dossier varie selon les communes : un formulaire communal ou le cerfa n° 14023. Il se dépose en mairie, ou à la préfecture pour les grandes artères urbaines et pour les routes nationales ou départementales (C4). Cette règle compte pour un fonds situé sur une grande avenue : la mairie vous renverra peut-être vers la préfecture. Posez la question dès la première visite, avant de fixer une date de signature.

Combien de temps. Le traitement prend entre deux semaines et un mois selon les communes et les préfectures. Sans réponse dans les deux mois, la demande est considérée comme refusée (C5). Le silence ne vaut donc pas accord. Un repreneur qui attend « que ça passe » se retrouve, au bout de deux mois, avec un refus implicite et une saison entamée.

Pour fixer les idées, voici ce que cela donne sur un calendrier de reprise. Vous voulez ouvrir la terrasse au 1er mai. Si la mairie met un mois, la demande doit partir avant le 1er avril. Si elle laisse courir le délai de deux mois, elle doit partir avant le 1er mars, et vous saurez alors seulement qu'elle est refusée. Dans les deux cas, la demande part avant la signature de l'acte, ce que permet la demande anticipée (T2).

Sur quel fondement la commune choisit. Quand le titre permet une activité économique, l'autorité organise librement une procédure de sélection préalable, avec des garanties d'impartialité et de transparence et des mesures de publicité (T7). Si le nombre de titres n'est pas limité, ou si l'occupation est de courte durée, une simple publicité préalable sur les conditions générales suffit (T7). La sélection n'est pas exigée dans certains cas, notamment quand le titre ne fait que prolonger une autorisation existante dans les limites légales (T8).

Le texte existe, et il peut vous concerner si votre terrasse sort de l'ordinaire : emplacement rare, grande surface, place très convoitée. Demandez à la mairie si la commune applique une procédure de sélection et quel en est le calendrier.

La durée de ce que vous obtenez. L'autorisation d'une terrasse ouverte est accordée pour une durée déterminée : le plus souvent un an ou une saison (C6). Vous ne rachetez donc pas une rente. Vous obtenez, au mieux, un droit à renouveler.

4. Ce que coûte la terrasse chaque année

En bref : une redevance, appelée droit de voirie, payable chaque année et d'avance. La commune la fixe. Demandez le tarif avant de signer, il entre dans vos comptes.

Si la demande est acceptée, le professionnel paie une redevance, appelée droit de voirie. La commune la fixe selon la taille de la terrasse, la durée de l'autorisation et la valeur commerciale de la rue (C3). Le Code général de la propriété des personnes publiques pose le principe : toute occupation du domaine public donne lieu au paiement d'une redevance, sauf exceptions listées (T11). Elle tient compte des avantages de toute nature procurés au titulaire (T12). Pour le maire, le texte parle de « droits fixés par un tarif dûment établi » (T16).

Trois points pratiques :

  • Le calendrier de paiement. La redevance est payable annuellement et d'avance. Le titulaire peut être admis à payer par acomptes. Si l'autorisation dure cinq ans au plus, il peut être tenu de payer la totalité de la durée ; au-delà, le paiement se fait par périodes de cinq ans (T13). Dans le cas d'une terrasse d'une saison, la redevance se règle donc avant que vous ayez encaissé un euro de la saison.
  • Le retard. Les sommes impayées portent intérêt de retard au taux légal (T14).
  • Le retrait anticipé. Si la commune retire l'autorisation avant son terme pour un motif autre que l'inexécution de ses conditions par vous, la part de redevance payée d'avance pour la période restante vous est restituée (T15). Si le retrait vient de votre manquement, rien ne dit que vous récupérez quoi que ce soit.

Demandez au vendeur trois quittances : celles des trois dernières redevances. Vous voyez ainsi le montant réel, la date de paiement et, si un retard apparaît, le signe d'un différend avec la commune. Les tarifs sont communaux : le montant à retenir dans votre plan de financement vient du tarif de la mairie, pas d'une moyenne nationale.

Les mots changent d'un texte à l'autre. Le texte du Code général des collectivités territoriales dit « droits », celui du Code de la propriété publique dit « redevance », et le service-public.fr dit « droit de voirie ». Dans les trois cas, il s'agit de la somme que vous versez pour occuper l'espace. Si le vendeur vous parle de « taxe », demandez-lui de quelle somme il parle et de lui montrer l'avis.

5. Installer sans autorisation : la sanction

En bref : sans autorisation, ou sans paiement de la redevance, le service-public.fr indique une amende de 1 500 €. Ouvrir la terrasse « en attendant » est le mauvais calcul.

Imaginons : l'acte est signé en avril, la demande n'a pas abouti, le vendeur dit « sortez les tables, la mairie ferme les yeux ». Or, sans autorisation d'occupation ou sans paiement de la redevance, pour une terrasse ouverte, la page de service-public.fr indique une amende de 1 500 €. Le même texte vise aussi le non-respect des conditions de l'autorisation (T20). Il indique la même sanction pour une terrasse fermée ou un kiosque installé sans autorisation ou sans paiement du droit de voirie (T20).

Le texte de fond se trouve dans le Code de la voirie routière : sont punis de l'amende des contraventions de la cinquième classe ceux qui occupent le domaine public routier ou y déposent des objets sans autorisation préalable, de manière non conforme à sa destination (T18). Le chiffre à retenir est celui de service-public.fr : 1 500 € (T20).

Deux remarques :

  • Le paiement compte autant que l'autorisation. La page de service-public.fr cite le défaut de paiement de la redevance à côté du défaut d'autorisation (T20). Une autorisation que vous obtenez et dont vous ne payez pas la redevance ne vous protège pas.
  • La date compte. L'autorisation de l'acquéreur ne prend effet qu'à la réception de la preuve de la vente (T3). Avant cette date, vous n'avez pas de titre, même si votre demande est déposée et acceptée.

Conclusion pour l'acheteur, et non règle de droit : l'économie d'une terrasse « au noir » est faible face à ce risque, car l'amende s'ajoute à la perte de la bonne volonté de la mairie au moment où vous avez besoin d'elle pour le renouvellement.

6. Exemple chiffré : une terrasse de 15 m² et une saison de cinq mois

En bref : chiffres illustratifs, inventés pour montrer le raisonnement. Ils ne viennent d'aucune commune réelle. Le but est de voir ce que pèse la terrasse dans le prix et ce que coûte une saison sans elle.

Chiffres illustratifs. Prenons un café de centre-ville. Aucun de ces nombres n'est un barème ni une moyenne : remplacez-les par ceux de votre dossier.

LigneHypothèse illustrative
Chiffre d'affaires annuel déclaré par le vendeur300 000 €
Part attribuée à la terrasse, sur cinq mois60 000 €
Marge brute sur ce chiffre70 %
Redevance annuelle de voirie (hypothèse)1 800 €
Prix demandé pour le fonds3 fois l'excédent brut annuel, à 60 000 € = 180 000 €

Calcul pas à pas :

  1. Marge brute de la terrasse : 60 000 € × 70 % = 42 000 €.
  2. Moins la redevance : 42 000 € − 1 800 € = 40 200 €. Nous ne retirons ici aucun autre coût, pour garder l'exemple lisible.
  3. Si l'excédent brut annuel de 60 000 € comprend ces 40 200 €, il ne reste que 19 800 € d'excédent sans terrasse.
  4. Au même multiple de trois, le fonds sans terrasse vaut alors 3 × 19 800 € = 59 400 €.

L'écart entre les deux valeurs est de 180 000 € − 59 400 € = 120 600 €. C'est la somme qui dépend d'une décision de la mairie.

Lecture : dans cette hypothèse, la terrasse pèse plus des deux tiers du prix. Si la demande anticipée est refusée, vous avez payé 180 000 € un fonds qui vaut, dans cette logique, un tiers de cette somme. Si elle est acceptée mais précaire et révocable, vous avez le même risque, décalé dans le temps.

Que faire avec ce calcul :

  • Demandez le prix en deux lignes : fonds sans terrasse, supplément si la terrasse est autorisée.
  • Faites dépendre le supplément de l'obtention de l'autorisation, par écrit, dans le compromis.
  • Demandez les trois dernières quittances de redevance et les chiffres de caisse mois par mois, pour vérifier que les 60 000 € de l'exemple correspondent à la réalité du vendeur et pas à une impression.

Ce calcul illustre une méthode : remplacez chaque chiffre par celui de votre dossier.

7. Les clauses à écrire dans le compromis et les questions au vendeur

En bref : déposez la demande anticipée avant la signature. Écrivez dans le compromis que le prix ou la vente dépend de la décision. Posez au vendeur sept questions, chacune avec le document à voir.

Les délais qui courent autour de la vente. Trois horloges tournent en même temps :

HorlogeDélaiSource
Réponse de la mairie à votre demande2 semaines à 1 mois ; refus implicite à 2 moisC5
Décision de la commune sur la préemption, si le fonds est dans un périmètre de sauvegarde du commerce2 mois à compter de la réception de la déclarationC101
Publication de la vente au BODACCdans la quinzaine de la date de venteL085

Le cédant dépose en mairie la déclaration préalable (cerfa n° 13644*02, 4 exemplaires). Sans cette déclaration, dans un périmètre de sauvegarde du commerce, la vente peut être annulée (C100). Si la commune ne décide pas de préempter dans les deux mois, le cédant peut vendre à un autre acquéreur (C101). La déclaration du cédant pour la préemption et votre demande pour la terrasse sont deux démarches distinctes, avec deux délais. Mentionnez les deux dans votre calendrier.

Les clauses. Voici les quatre clauses à faire écrire dans le compromis :

  1. Une condition suspensive : la vente est conclue sous réserve de l'obtention, par l'acquéreur, de l'autorisation d'occupation du domaine public pour la terrasse, dans un délai fixé. Ce délai doit dépasser le délai de réponse de la mairie, soit plus de deux mois (C5).
  2. Une répartition du prix : le prix du fonds d'un côté, le supplément lié à la terrasse de l'autre, ce supplément n'étant dû qu'à la prise d'effet de l'autorisation (T3).
  3. Une obligation d'information : le vendeur remet les quittances de redevance, l'arrêté d'autorisation en cours et toute correspondance avec la mairie.
  4. Une garantie sur les déclarations : le vendeur garantit l'exactitude de ses déclarations, nonobstant toute stipulation contraire, sur le fondement des articles 1644 et 1645 du Code civil (L082). Les intermédiaires et rédacteurs d'actes sont solidairement responsables s'ils connaissaient l'inexactitude (L082).

Ce sont des pistes de lecture. La rédaction relève du professionnel qui signe l'acte.

Les délais pour agir après la vente. L'acquéreur qui agit sur le fondement de la garantie des déclarations doit le faire dans l'année de sa prise de possession (L083). Les actions exercées en vertu du chapitre sur le bail commercial se prescrivent par deux ans (L076). Notez ces deux dates le jour de la prise de possession : si la terrasse est refusée en août, vous ne devez pas découvrir en septembre de l'année suivante que le délai est passé.

Les sept questions au vendeur. Chacune est suivie du document qui prouve la réponse :

QuestionDocument à demander
La terrasse est-elle sur le domaine public ou sur terrain privé ?Plan, arrêté d'autorisation ou bail et annexes
Terrasse ouverte ou fermée ?Arrêté : permis de stationnement ou permission de voirie
Pour quelle durée a-t-elle été accordée, et jusqu'à quelle date ?Arrêté avec dates de début et de fin
Combien payez-vous chaque année, et quand ?Les trois dernières quittances de redevance
Avez-vous déjà reçu un refus, une mise en demeure ou un procès-verbal ?Courriers de la mairie, avis d'infraction éventuels
Le fonds a-t-il une clientèle propre, indépendante de la terrasse ?Chiffres de caisse mois par mois, hors saison de terrasse
Si la terrasse est fermée : acceptez-vous de me présenter au maire comme successeur ?Engagement écrit, conditions de la commune

La dernière ligne ne vaut que pour la terrasse fermée ou le kiosque, où le titulaire peut présenter un successeur au maire aux conditions de la commune (C7).

Ce qu'un contrôle documentaire apporte. Aucun de ces documents ne se lit seul. Un arrêté sans quittance, une quittance sans arrêté ou un chiffre de caisse sans date de saison laissent un trou. Le rapport d'exemple montre comment se présentent ce qui est confirmé et ce qui reste à vérifier.

Voir un exemple de rapportCommencer ma vérification

Sources

Toutes les pages ci-dessous ont été consultées le 6 novembre 2026.