Verificación previa a la compra — informe de registros públicos

Objeto

restaurante «Le Petit Comptoir», Sète, departamento de Hérault, Francia

Precio solicitado

138.000 €

alquiler según el anuncio

1.400 € al mes

Tarifa

550 €

Fecha del informe

29 de agosto de 2026

Esta es una muestra con fines formativos. El nombre del establecimiento, la razón social, los identificadores y la dirección han sido modificados para que no se pueda identificar a personas concretas. Las normas legales, los nombres de las fuentes, el método de verificación y el formato del informe son reales: así es exactamente el documento que recibe el cliente.

1. Veredicto

Resolver primero — antes de entregar la señal quedan dos preguntas, y cada una cambia el precio.

El establecimiento está identificado: le corresponde una sociedad actualmente activa, registrada en marzo de 2019. En las fuentes públicas de Francia, a la fecha de la verificación, no se han encontrado registros bloqueantes — procedimientos concursales, sentencias judiciales, embargos. Quedan dos preguntas abiertas: el vendedor no ha indicado la forma de la operación, y el permiso de terraza no pertenece al establecimiento, sino a otra persona.

Qué significa para usted: comprar todavía es prematuro, pero tampoco hay motivo para descartar la operación. Las dos preguntas abiertas se resuelven con dos documentos del vendedor — la lista está más abajo, en el apartado 10. Mientras no estén resueltas, no conviene entregar la señal.

2. Señales de alerta

Qué significa para usted: ninguno de los tres puntos anula la operación. Cada uno es objeto de negociación: el aumento de precio lo explica el vendedor, el permiso se vuelve a tramitar, la forma de la operación la eligen las partes. Pero mientras no se hable de ellos, el comprador paga por algo que no preguntó.

3. Qué se vende exactamente: la sociedad o su patrimonio

El vendedor no ha indicado la forma de la operación. De ella depende todo lo demás, así que aquí se presentan las dos alternativas.

Qué significa para usted: esta es la primera pregunta para el vendedor, no la última. Al comprar participaciones, junto con la sociedad llega toda su historia — incluida una deuda que el propio vendedor podría desconocer. Al comprar el patrimonio, la historia se queda con el vendedor, pero habrá que volver a tramitar casi todo. Para este caso, la diferencia entre ambas alternativas es de decenas de miles de euros.

4. Propietarios y quién es quién

Qué significa para usted: quien dirige y quien es propietario no son lo mismo. Se sabe quién firma los documentos, pero no se sabe a quién pertenece la sociedad. Para la compra de participaciones esto es importante: el contrato lo firman los propietarios, no el director. La pregunta se resuelve con un certificado que solicita el comprador.

5. De qué se compone el precio y qué se transmite a usted

Once apoyos de los que se compone cualquier negocio. Para cada uno: si se transmite al comprador y con qué queda respaldado. Aquí «apoyo» significa aquello por lo que usted paga el dinero: el local, los permisos, las personas, el equipamiento, y así sucesivamente.

Qué significa para usted: la tabla no muestra si algo está «bien o mal», sino con qué queda respaldado cada apoyo hoy. La fila «no determinado» significa exactamente eso y nada más — no significa que la situación sea impecable, ni que haya algo oculto. El resumen de esta tabla está en el apartado siguiente.

6. En qué puede apoyarse aquí

Confirmado por un registro o un documento la estructura jurídica (la propia sociedad) · los permisos · los empleados · las obligaciones

Se sostiene solo en la palabra del vendedor el derecho al local (alquiler) · la demanda · las existencias

Se ha preguntado, a la espera de la respuesta de la fuente el equipamiento

No se comprobó en esta tarifa los contratos con proveedores · el nombre, la marca y las claves digitales

El vendedor se negó no hay ninguna partida así

Según la estructura típica de un restaurante, el precio suele sostenerse en el derecho al local, el equipamiento y la demanda. Dos de estos tres apoyos todavía no están respaldados por un documento en este caso — son precisamente los que encabezan la lista de documentos a solicitar (apartado 10).

Qué significa para usted: aquí, de manera deliberada, no hay puntuación, ni valoración, ni un número total — estas líneas no se pueden sumar en una sola cifra, y esa cifra tampoco serviría para comparar dos establecimientos distintos. La lista responde a otra pregunta: en qué puede apoyarse usted ahora mismo en la conversación con el vendedor, y qué tendrá que averiguar. El panorama sin los documentos del vendedor casi siempre tiene este aspecto; cambia en cuanto los papeles llegan a sus manos.

7. Lo declarado en el anuncio — y lo que consta en los registros

Qué significa para usted: una discrepancia no es una acusación. «Más de diez años» podría referirse al establecimiento y no a la sociedad: el local pudo funcionar bajo otro titular. Pero la diferencia de tres años y la segunda venta debe explicarlas el vendedor antes de la señal, no después.

8. Cuánto hay que esperar hasta que el establecimiento funcione a pleno rendimiento

No menos de 4 meses, según los plazos que están determinados. En otras 2 partidas el plazo no está determinado.

Esto NO significa que el establecimiento esté cerrado. El local funciona desde el primer día — lo que hay que esperar son permisos concretos.

Qué significa para usted: el local está abierto y factura, mientras que la terraza permanece sin uso durante esos meses — y el alquiler se paga por todo el local completo. Con un alquiler de 1.400 € al mes, cuatro meses sin terraza suponen 5.600 € de gastos que normalmente no se incluyen en el precio. Esto es objeto de negociación.

9. Entorno competitivo

Prueba cruzada: el vecino más fuerte tiene siete veces más reseñas, con una valoración 0,2 puntos superior. El establecimiento en cuestión no es el líder de la zona, sino uno intermedio.

Qué significa para usted: el número de reseñas no es la facturación, y no se puede traducir uno en el otro. Pero muestra a cuánta gente, en general, le ha llamado la atención el establecimiento. Si el vendedor justifica el precio por «el tránsito de gente y la reputación», esta tabla es con lo que se contrasta esa afirmación.

10. Qué solicitar al vendedor antes de la señal

Si el vendedor no responde — qué hacer y cuánto esperar. El silencio también es una respuesta, pero conviene limitarlo con un plazo; si no, la espera se alarga hasta que el establecimiento lo compre otra persona:

• 5 días hábiles — enviar un recordatorio por escrito, con el mismo texto que la primera vez;
• 10 días hábiles — repetir la solicitud por escrito y pedir que se indique el motivo de la

negativa;

• 15 días hábiles sin respuesta — dar la partida por cerrada con una negativa y decidir con

lo que se tenga. Un vendedor que en dos semanas no entrega el contrato de alquiler, casi siempre tampoco lo entregará después de la señal.

Estos plazos son una práctica razonable, no una exigencia legal: la ley no obliga al vendedor a responder.

Qué significa para usted: esto no es un formalismo ni burocracia. Cada línea es una pregunta que, una vez firmado el contrato, ya es tarde para hacer. La negativa del vendedor a entregar un documento también es una respuesta, y se anota en el expediente igual que un documento recibido.

11. Preguntas para el vendedor — se pueden enviar tal cual

Las preguntas se dan en francés, para poder reenviarlas al vendedor sin traducir.

Qué significa para usted: las preguntas están escritas deliberadamente en el idioma del vendedor — se reenvían tal cual, sin necesidad de saber francés. Una respuesta y una negativa a responder son igual de útiles: ambas se anotan en el expediente con su fecha.

12. Qué se comprobó y qué no se comprobó

Qué significa para usted: «sin registros» no es un certificado de que las deudas no existan. Significa únicamente que no hay una inscripción en la fuente indicada, a la fecha indicada. Una deuda por la que nadie ha acudido a los tribunales no aparece en absoluto en estas fuentes.

13. Qué sigue siendo desconocido para todos

• Cuánto gana realmente el establecimiento. Esto no consta en ningún documento. Se puede

comprobar de una sola manera, y es gratuita: sentarse enfrente tres noches y contar a las personas.

• Si los clientes seguirán acudiendo con el nuevo propietario. Ningún papel lo mostrará.
• El motivo real de la venta. Ningún registro lo determina.
• El estado del equipamiento. La titularidad se puede comprobar, el desgaste no: eso requiere

una inspección física.

Qué significa para usted: estos no son los límites de esta verificación en particular, sino de cualquier búsqueda en registros públicos en general. Ningún profesional, por mucho que se le pague, puede obtener lo que no existe en ningún registro. En cambio, cada uno de estos cuatro puntos lo puede comprobar el propio comprador, y solo cuesta tiempo.

14. Qué hacer a continuación

• Enviar al vendedor las cuatro preguntas del apartado 11 — hoy mismo, antes de asumir cualquier compromiso.
• Solicitar los cinco documentos del apartado 10.
• Al recibir el contrato de alquiler, volver al cálculo de los meses muertos: cambiará.
• Discutir la diferencia de tres años y la segunda venta antes de la señal.

Qué significa para usted: el orden importa. Primero, los dos pasos gratuitos — las preguntas y la solicitud de documentos. La señal se entrega al final, no al principio.

15. Límites, responsabilidad y periodo de validez

Esto no es una auditoría, ni una valoración del negocio, ni un dictamen legal o fiscal, ni una recomendación de comprar o no comprar. La decisión sigue siendo del comprador.

El límite de responsabilidad queda limitado al importe pagado por el informe.

El periodo de validez de la capa rápida es de 7 días. Los datos sobre deudas, procedimientos judiciales y cargas son válidos a la fecha de obtención indicada junto a cada línea. Si entre esa fecha y la firma del contrato transcurren más de siete días, conviene solicitar de nuevo esas partidas: los registros cambian a diario. Las normas legales y los datos sobre permisos no quedan obsoletos con esa rapidez.

Qué significa para usted: el informe muestra lo que consta en las fuentes públicas en un día concreto. No sustituye a un abogado en el momento de la firma ni garantiza el resultado de la operación. Su función es que, al llegar a la firma, no queden preguntas que se pudieran haber hecho antes.

16. Anexo: fuentes, fechas, estado

Qué significa para usted: cada línea del informe se puede abrir y comprobar por cuenta propia — se indican la fuente y la fecha. Un informe que no se puede volver a verificar no vale nada.

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