B&B in vendita: cosa controllare prima di comprare

Indice

• Cosa compri davvero
• Imposta di soggiorno: un debito che nasce a ogni notte
• Contratti che passano a te
• Debiti del venditore
• Mura, contratto di locazione e affitto d'azienda
• Un caso completo, dalle cifre al prezzo

Cosa compri davvero

In breve: prima delle camere, chiarisci che cosa passa di mano: l'azienda, le mura, la sola gestione o le quote di una società. Il tipo di contratto stabilisce quali debiti, contratti e divieti arrivano a te.

Un annuncio dice «B&B in vendita» e basta. Dietro quella frase possono esserci quattro operazioni diverse. Ognuna ha rischi diversi e un prezzo che si giustifica in modo diverso.

La prima è la cessione d'azienda: compri l'organizzazione che produce il fatturato, cioè arredi, attrezzature, contratti, nome e rapporti con i clienti. La seconda è l'acquisto dell'immobile, con l'attività che parte da zero a tuo nome. La terza è l'affitto d'azienda: paghi un canone e gestisci per un periodo. La quarta è l'acquisto delle quote della società che gestisce il B&B.

La differenza pesa sul prezzo. Se compri solo un immobile, l'avviamento (il valore che deriva dal fatto che l'attività funziona) non esiste a tuo favore. Se compri l'azienda, paghi anche per le notti vendute in passato e per i clienti che tornano.

La licenza da sola non è un'azienda

Un'azienda non si riduce a un'autorizzazione. La Cassazione ha ricordato, in una consulenza riportata da Brocardi.it, che il trasferimento di una licenza di commercio non trasferisce da solo un'azienda, perché l'azienda richiede una pluralità di beni [Brocardi.it, art. 2558 c.c., consulenza del 9 giugno 2018]. Per un B&B questo significa che una SCIA intestata al venditore, senza arredi, locali e contratti che la accompagnino, non è l'oggetto che stai pagando.

Il rovescio è altrettanto utile. Esiste cessione d'azienda anche se i beni trasferiti non coprono tutti i beni dell'impresa, purché resti un'organizzazione predisposta in anticipo per l'attività [Cass. civ., Sez. I, 9 ottobre 2009, n. 21481]. E l'azienda affittata non deve essere già in funzione: bastano elementi potenzialmente idonei all'attività [Cass. civ., Sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14647].

Mura senza arredi: è una locazione, non un'azienda

Se il venditore ti cede solo i locali e non i beni strumentali, il contratto è una locazione commerciale e non un affitto d'azienda; il locatore deve poter disporre di quei beni [Cass. civ., Sez. III, 6 novembre 2001, n. 13689]. La qualificazione dipende dalla comune intenzione delle parti e dall'effettiva consistenza dei beni trasferiti, non dal nome che il contratto si dà [Cass. civ., Sez. III, 1 agosto 1995, n. 8388].

Per il compratore ne segue una regola pratica: l'elenco dei beni allegato all'atto vale più del titolo del contratto. Un contratto che si chiama «cessione di azienda» ma allega tre pagine di arredi senza contratti, senza clienti e senza nome commerciale racconta un'operazione diversa da quella pagata.

Che cosa metti nell'elenco dei beni

Chiedi al venditore un inventario firmato, stanza per stanza, con il numero degli articoli e il loro stato. L'inventario ha due funzioni. Prova che cosa hai comprato e, se un giorno l'attività passa in affitto, fissa il punto di partenza per le differenze di inventario che si liquidano in denaro a fine contratto [Cass. civ., Sez. V, 18 ottobre 2018, n. 26193].

Nell'inventario compaiono anche gli elementi che non si toccano: insegna, sito web, indirizzi di posta, profili sulle piattaforme di prenotazione, numeri di telefono. Per ognuno chiedi a chi è intestato e se può essere trasferito a te. Il nome del profilo e la sua storia di recensioni sono la parte dell'avviamento che il cliente vede.

Le tre domande che chiudono il primo giro

1. Vendi l'azienda, le mura, la gestione o le quote? La risposta a voce non basta: la vuoi nella proposta scritta.
2. Qual è l'elenco dei beni, firmato dal venditore, che passa a me?
3. Quali contratti, titoli e account passano a me e a chi sono intestati oggi?

Queste tre risposte decidono quali sezioni di questo testo contano di più per te. Se compri solo le mura, salta alla sezione sul contratto di locazione. Se compri l'azienda, leggi tutto.

Un'ultima precisazione sull'ordine. Ti conviene aprire la verifica dagli elementi che non si negoziano: tipo di attività e titoli. Se qui c'è un problema, il resto del lavoro non serve.

Imposta di soggiorno: un debito che nasce a ogni notte

In breve: in molti comuni il gestore incassa dagli ospiti l'imposta di soggiorno e risponde del versamento. Se il venditore non l'ha dichiarata o pagata, il debito nasce a ogni notte venduta e dopo l'atto il conto può arrivare a te.

Che cos'è e chi la istituisce

L'imposta di soggiorno è un tributo pagato dagli ospiti per ogni notte, incassato dal gestore e versato al comune. L'art. 4 del d.lgs. 23/2011 la consente ai comuni capoluogo di provincia, alle unioni di comuni e ai comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o delle città d'arte, con deliberazione del consiglio. Si applica con criteri di gradualità, in proporzione al prezzo, fino a 5 euro per notte [art. 4 c. 1 d.lgs. 23/2011].

Per i comuni con presenze turistiche venti volte superiori a quelle dei residenti, calcolate su dati ISTAT, il comma 1-bis dello stesso articolo prevede un regime specifico [art. 4 c. 1-bis d.lgs. 23/2011].

Chi risponde

Il gestore della struttura ricettiva è responsabile del pagamento, con diritto di rivalsa sugli ospiti. Deve anche presentare la dichiarazione, cumulativa e solo per via telematica, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto [art. 4 c. 1-ter d.lgs. 23/2011]. Se la dichiarazione manca, la sanzione è del 100% del tributo non versato, con un minimo di 50 euro [art. 4 c. 1-ter d.lgs. 23/2011].

Normattiva riporta in nota che le modifiche del d.lgs. 147/2026 si applicano alle violazioni commesse dal 1° gennaio 2027. Per le notti dal 2027 controlla quindi il testo aggiornato.

Un esempio fino alla somma

Cifre illustrative. Il comune applica 2 euro a notte e le notti documentate dalle schedine sono 1.680. Se tutte fossero soggette all'imposta, il tributo annuo sarebbe 2 per 1.680, cioè 3.360 euro.

Se il venditore non ha presentato la dichiarazione, la sanzione del 100% aggiunge altri 3.360 euro. Il conto per quell'anno è 3.360 più 3.360, cioè 6.720 euro.

Controllo: 2 per 1.680 fa 3.360; 3.360 per 2 fa 6.720. Molte notti possono essere escluse dall'imposta secondo il regolamento del comune, per cui la cifra reale può essere più bassa: l'esempio mostra l'ordine di grandezza, non il tuo conto.

Quali anni sono aperti

La dichiarazione si presenta una volta l'anno, per cui il debito si accumula per esercizio. Se l'atto si firma a novembre 2026, la dichiarazione per le notti del 2025 era in scadenza il 30 giugno 2026, quella per le notti del 2026 scade il 30 giugno 2027. Chiedi la ricevuta di presentazione di ogni anno chiuso e le quietanze dei versamenti.

Se il venditore ha incassato l'imposta dagli ospiti e non l'ha versata, la somma è un debito verso il comune, e la sua prova sta nei registri del gestore. Se l'ha dichiarata e versata, ti restano le ricevute.

Che cosa passa a te

Questa è una domanda sul passaggio dei debiti, che segue le regole della sezione debiti del venditore. Per ora basta una conclusione pratica: un debito d'imposta non dichiarato è un buon argomento per un prezzo più basso o per una somma trattenuta fino alla regolarizzazione.

Al commercialista porta una sola domanda: quali anni di imposta di soggiorno del mio comune sono ancora contestabili e quale clausola dell'atto mi lascia fuori dal debito del venditore?

Il regolamento del comune

Ogni comune stabilisce con proprio regolamento la tariffa, le esenzioni e le scadenze di versamento. Prima di valutare il debito leggi il regolamento del comune in cui si trova il B&B: dice quanto si paga, per quante notti consecutive e quali categorie di ospiti sono esenti.

Chiedi anche se il venditore ha ricevuto verifiche o richieste del comune negli ultimi cinque anni: un avviso di accertamento è il documento che dice più di ogni altro che cosa il comune pensa del conto.

Contratti che passano a te

In breve: quando compri l'azienda, i contratti in corso passano a te senza che nessuno li firmi di nuovo, anche quelli che il venditore non ti ha detto di avere. Per ogni contratto chiedi scadenza, costo residuo e penale di uscita prima di fissare il prezzo.

La regola dell'art. 2558

Il codice civile stabilisce, all'art. 2558, che l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'impresa che non abbiano carattere personale. La Cassazione ha sintetizzato l'effetto così: il trasferimento è automatico per i contratti con prestazioni reciproche ancora pendenti, salvo diverso accordo delle parti [Cass. civ., Sez. II, ord. 3 gennaio 2020, n. 15].

Le parti possono quindi escludere dei contratti con una clausola dell'atto. Per evitare il subentro chi lo vuole deve provare il carattere personale del contratto o un accordo contrario [Cass. civ., Sez. II, 7 marzo 2001, n. 3312].

Quali contratti entrano

Secondo la Cassazione il subentro automatico riguarda i contratti di azienda, cioè quelli che danno all'impresa l'uso di beni di terzi, e i contratti di impresa, cioè quelli organizzativi [Cass. civ., Sez. II, ord. 11 giugno 2018, n. 15065]. Tra i secondi la Corte cita l'assicurazione dei beni [Cass. civ., Sez. III, 7 dicembre 2005, n. 27011].

In un B&B questo significa passare in rassegna i contratti dell'organizzazione quotidiana: energia, gas, linea internet, assicurazione, lavanderia, servizio di pulizie, programma di gestione delle prenotazioni, noleggio di attrezzature. Per ciascuno chiedi la copia del contratto firmato.

Che cosa risponde il compratore

Il compratore risponde degli inadempimenti dei contratti in cui subentra, anche quando la prestazione principale è già stata eseguita [Cass. civ., Sez. I, ord. 6 giugno 2025, n. 15159]. La cessionaria di un ramo risponde dell'inadempimento dei contratti trasferiti anche se i debiti non risultano dalle scritture contabili [Cass. civ., Sez. I, 29 aprile 1999, n. 4301].

Questa seconda sentenza conta per la sezione sui debiti del venditore: per i debiti nati da contratti pendenti non ti protegge il fatto che manchino nei libri.

L'altra parte può andarsene

La controparte non è obbligata a restare con il nuovo gestore. Può recedere entro tre mesi per giusta causa [Cass. civ., Sez. III, 7 dicembre 2005, n. 27011]. Nella cessione differita, cioè con efficacia posticipata, il termine di tre mesi decorre dalla notizia dell'efficacia del trasferimento e non da quella della firma [Cass. civ., Sez. I, 4 febbraio 2025, n. 2739].

Per un B&B che dipende da un fornitore (una lavanderia, un'impresa di manutenzione), il recesso del fornitore nei primi tre mesi è un rischio operativo che conviene verificare chiedendo al fornitore stesso se intende proseguire.

Un esempio fino alla somma

Cifre illustrative. Il venditore elenca quattro contratti in corso. Il programma di gestione delle prenotazioni costa 45 euro al mese e scade tra 10 mesi. La lavanderia costa 380 euro al mese e scade tra 8 mesi. L'assicurazione è di 1.200 euro all'anno e restano 5 mesi. La linea internet costa 40 euro al mese e restano 14 mesi.

Gli impegni residui sono 45 per 10, cioè 450 euro; 380 per 8, cioè 3.040 euro; 1.200 diviso 12 per 5, cioè 500 euro; 40 per 14, cioè 560 euro.

Il totale è 450 più 3.040 più 500 più 560, cioè 4.550 euro. Controllo: 450 più 3.040 fa 3.490; più 500 fa 3.990; più 560 fa 4.550.

Che cosa fare con quel totale

La somma non è un danno: sono servizi che userai. Diventa un problema se uno di quei contratti ha una penale di uscita o una durata che non ti serve. La lavanderia, in questo caso, vale quasi i due terzi del totale: 3.040 su 4.550 fa circa il 67%.

Chiedi al venditore, per ogni contratto, tre dati: data di scadenza, costo residuo e penale in caso di uscita anticipata. Se il contratto non ti serve, l'alternativa è escluderlo dall'atto con una clausola esplicita.

Debiti del venditore

In breve: i debiti dell'attività che compri non passano tutti a te. Per la regola civile contano quelli che risultano dai libri contabili obbligatori, mentre per le imposte e per i contratti pendenti valgono regole proprie. Per questo conviene chiedere l'elenco dei debiti, firmato, e il certificato dell'Agenzia delle Entrate.

Il principio dell'art. 2560

Per la regola civile l'acquirente risponde dei debiti anteriori dell'azienda che risultano dai libri contabili obbligatori (art. 2560 comma 2 c.c.) [Cass. civ., Sez. Lavoro, 27 giugno 2017, n. 15956]. La Cassazione ha precisato che, per i debiti di lavoro, l'iscrizione nei libri è un elemento costitutivo della responsabilità dell'acquirente e spetta al creditore provarla [Cass. civ., Sez. Lavoro, 20 giugno 1998, n. 6173].

Il registro IVA degli acquisti non equivale da solo ai libri contabili obbligatori, perché ha una funzione fiscale e non probatoria [Cass. civ., Sez. II, 3 marzo 1994, n. 2108].

Le imposte seguono un'altra regola

Per i debiti tributari la responsabilità dell'acquirente è regolata dall'art. 14 del d.lgs. 472/1997 e non richiede l'annotazione nei libri. La Cassazione ha chiarito che copre le violazioni dei due anni precedenti contestate nell'anno della cessione [Cass. civ., Sez. V, ord. 4 novembre 2024, n. 28344].

Il compratore può provare che il debito appartiene a un ramo autonomo diverso da quello ceduto, ma spetta a lui dimostrarlo, anche con libri contabili e con il certificato previsto dall'art. 14 comma 3 [Cass. civ., Sez. V, 11 aprile 2022, n. 11678].

Il venditore resta obbligato

Il venditore non esce dai debiti per il solo fatto di aver venduto: resta obbligato in solido, salvo che al debito corrisponda un credito nello stesso contratto. Tra le parti conta allora ciò che scrivi nell'atto: una clausola dice chi sopporta cosa e chi rimborsa chi.

Una clausola utile fissa che i debiti anteriori all'atto restano del venditore, che lo tiene indenne, e che una parte del prezzo viene trattenuta per un tempo definito come garanzia.

Un esempio fino alla somma

Cifre illustrative. Il venditore dichiara debiti con i fornitori per 6.200 euro, debiti verso una collaboratrice per 1.800 euro, debiti tributari delle violazioni degli ultimi due anni per 3.500 euro e un debito di 2.400 euro con un artigiano che non risulta nei libri.

Secondo le regole viste, i primi due risultano dai libri e li affronti insieme al venditore: 6.200 più 1.800 fa 8.000 euro. I debiti tributari non richiedono l'annotazione: altri 3.500. Il totale che ti riguarda è 8.000 più 3.500, cioè 11.500 euro.

Il debito di 2.400 euro non risultante dai libri resta fuori, a meno che derivi da un contratto in cui subentri. Controllo: 11.500 più 2.400 fa 13.900, il totale dei debiti dichiarati.

Che cosa chiedere, con il periodo

1. L'elenco dei debiti verso fornitori, collaboratori e tributi, alla data dell'atto, firmato dal venditore.
2. L'elenco dei libri contabili tenuti negli ultimi cinque anni, con l'indicazione di quale libro riporta quale debito.
3. Il certificato dei debiti tributari previsto dall'art. 14 comma 3 del d.lgs. 472/1997, con la data di rilascio indicata.
4. Una dichiarazione del venditore che non esistono debiti diversi da quelli elencati.

Per ogni punto il documento ha una data: scrivila nella proposta.

Mura, contratto di locazione e affitto d'azienda

In breve: il valore di un B&B è legato alle mura. Se il contratto di locazione scade presto o il proprietario non accetta il subentro, l'avviamento che paghi può scadere con il contratto. Chiedi la durata residua, le ricevute del canone e la lettera del proprietario.

Quanto dura una locazione commerciale

La legge sulle locazioni (legge 392/1978, art. 27) stabilisce che la durata di una locazione di immobile urbano non può essere inferiore a sei anni. Sale a nove anni se l'immobile, anche ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, a imprese assimilate ai sensi dell'art. 1786 del codice civile o ad attività teatrali [art. 27 commi 1 e 3 L. 392/1978].

Quale dei due regimi valga per una struttura ricettiva piccola lo dice il contratto: non darlo per scontato e leggi quale durata il contratto applica.

La durata residua è la durata che conta

Per chi compra, la durata del contratto in origine conta poco. Conta quanti anni restano dopo l'atto. Chiedi il contratto di locazione registrato, con la data di inizio, la scadenza, le clausole di rinnovo e di disdetta.

Il calcolo che serve è semplice: dividi il prezzo per l'utile annuo documentato e confronta il risultato con la durata residua.

Un esempio fino alla somma

Cifre illustrative. Il prezzo chiesto è 90.000 euro e l'utile annuo, ricavato dalla documentazione e non dalla dichiarazione, è 18.000 euro. Il recupero richiede 90.000 diviso 18.000, cioè 5 anni.

Il contratto di locazione ha una durata residua di 3 anni. In quel periodo l'utile è 3 per 18.000, cioè 54.000 euro. Mancano 90.000 meno 54.000, cioè 36.000 euro, che si recuperano solo se il contratto viene rinnovato.

Controllo: 54.000 più 36.000 fa 90.000. Il rinnovo dipende dal contratto e dal proprietario, non da una regola automatica: il prezzo va ragionato su 3 anni e non su 5 finché il rinnovo non è scritto.

Il subentro nella locazione

La locazione commerciale ceduta insieme a un ramo d'azienda si cede per intero e non a pezzi; il cessionario assume anche il debito di restituzione del canone pagato in eccesso [Cass. civ., Sez. III, 7 febbraio 2013, n. 2961]. Chi cede o subloca la locazione insieme all'azienda deve provare per iscritto il trasferimento nei confronti del locatore [Cass. civ., Sez. III, 23 agosto 1990, n. 8618].

La conseguenza è un documento: la comunicazione scritta al proprietario, con la prova di ricezione, e una sua conferma che prende atto del cambio di conduttore.

Un caso completo, dalle cifre al prezzo

In breve: un esempio unico, dall'annuncio all'importo da pagare all'atto, mostra come i controlli cambiano il prezzo. Ogni passo ha un documento, un esito e un effetto in euro, e la somma finale si controlla riga per riga.

Il punto di partenza

Cifre illustrative. Un annuncio offre un B&B di quattro camere a 120.000 euro. Il venditore dichiara 2.400 notti-persona nell'ultimo anno, a un ricavo medio di 35 euro per notte-persona. Il ricavo dichiarato è 2.400 per 35, cioè 84.000 euro.

Il prezzo chiesto vale quindi circa 1,43 volte il ricavo dichiarato (120.000 diviso 84.000). Il numero non dice se sia alto o basso: è il punto da cui partono i controlli.

Passo 1: il tipo di attività

La SCIA mostra un B&B esercitato in forma di impresa. Il tipo saltuario ammette al massimo tre camere, e il caso ne ha quattro. L'attività, quindi, non può essere quella del tipo familiare: è un'impresa, con la SCIA da impresa e le regole che ne seguono.

Questo passo non ha un importo, ma condiziona l'atto: il titolo che ti serve deve essere quello dell'impresa, non quello della casa.

Passo 2: le notti

Il riepilogo mensile delle schedine mostra 420 ospiti con una permanenza media di 4 notti, quindi 1.680 notti-persona. Il ricavo documentato è 1.680 per 35, cioè 58.800 euro. Il divario con il dichiarato è 84.000 meno 58.800, cioè 25.200 euro, il 30% del ricavo dichiarato.

Il venditore non ha altri documenti che provino le 720 notti mancanti. Applicando lo stesso 30% al prezzo chiesto, il prezzo rivisto è 120.000 per 0,70, cioè 84.000 euro: una riduzione di 36.000 euro.

Passo 3: l'imposta di soggiorno

La dichiarazione annuale non risulta presentata. Il tributo sulle 1.680 notti documentate, a 2 euro a notte, è 3.360 euro; la sanzione del 100% ne aggiunge altri 3.360. Il conto è 6.720 euro, da trattenere fino a regolarizzazione (la sezione sull'imposta di soggiorno spiega come si arriva al numero).

Passo 4: titoli e sicurezza

Negli annunci attivi il CIN non compare e mancano i rilevatori di gas e monossido. Le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro per l'attività senza CIN e da 600 a 6.000 euro per la mancanza dei dispositivi. Prendendo i minimi si ha 800 più 600, cioè 1.400 euro.

L'adeguamento (rilevatori ed estintori) costa 450 euro.

Passo 5: debiti e contratti

Dall'elenco firmato dal venditore i debiti che ti riguardano, secondo la sezione sui debiti, sono 11.500 euro. I quattro contratti in corso hanno un impegno residuo di 4.550 euro, senza penali di uscita: sono servizi che userai e non cambiano il prezzo.

Passo 6: il divieto di concorrenza

L'atto prevede il divieto per cinque anni, con elenco degli immobili del venditore alla data della firma. Anche questo passo non ha un importo: è una protezione scritta del valore che compri.

La somma

Controllo: 11.500 più 6.720 fa 18.220; più 1.400 fa 19.620; più 450 fa 20.070. Poi 84.000 meno 20.070 fa 63.930. Contro: 63.930 più 20.070 fa 84.000. Rispetto al prezzo chiesto la differenza è 120.000 meno 63.930, cioè 56.070 euro, pari a 36.000 più 20.070.

Fonti

Tutte le pagine sono state consultate il 2026-11-06.

• Normattiva, d.l. 145/2023, art. 13-ter (CIN e sicurezza): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2023-10-18;145~art13ter
• Normattiva, d.lgs. 23/2011, art. 4 (imposta di soggiorno): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2011-03-14;23~art4
• Normattiva, d.lgs. 206/2005, art. 23 (Codice del consumo): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2005-09-06;206~art23
• Normattiva, legge 392/1978, art. 27 (durata delle locazioni): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1978-07-27;392~art27
• Normattiva, d.l. 50/2017, art. 4 (locazioni brevi): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2017-04-24;50~art4
• Brocardi.it, art. 2558 c.c.: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-viii/capo-i/art2558.html
• Brocardi.it, art. 2560 c.c.: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-viii/capo-i/art2560.html
• Polizia di Stato, Servizio Alloggiati: https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/
• Istat, flussi turistici anno 2024: https://www.istat.it/comunicato-stampa/i-flussi-turistici-anno-2024/
• Istat, flussi turistici IV trimestre 2025: https://www.istat.it/comunicato-stampa/flussi-turistici-iv-trimestre-2025/
• Istat, flussi turistici II trimestre 2026: https://www.istat.it/comunicato-stampa/flussi-turistici-ii-trimestre-2026/
• Istat, esercizi ricettivi: https://www.istat.it/it/archivio/esercizi+ricettivi
• Istat, turismo: https://www.istat.it/it/archivio/turismo