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CIN di una casa vacanze in vendita: che cosa passa a chi compra e che cosa si deve rifare

Dal team di Provenance Diligence · .

Avvio della mia verifica

Indice

  1. Che cos'è il CIN e a chi è legato: all'unità, non alla persona
  2. Comprare le mura o comprare l'azienda: da qui dipende ogni passaggio
  3. La locazione dell'immobile: cessione, opposizione del locatore e affitto d'azienda
  4. I debiti del venditore: libri contabili, debiti tributari e due anni di violazioni
  5. Domande al venditore, con documento e periodo
  6. Fonti

Chi compra una casa vacanze già in gestione compra insieme le mura e un'attività che gira: annunci pubblicati, prenotazioni future, recensioni, a volte un gestore. La domanda tipica è se il codice affisso alla porta resta valido. La risposta onesta ha più di una parte, e ogni parte ha il suo documento. Questa guida le separa nell'ordine in cui il compratore le incontra.

Ogni cifra, norma e sentenza citata sta in una tabella di fatti con la sua fonte e la data di lettura, il 6 novembre 2026. Le cifre d'esempio sono segnate come cifre illustrative. Il testo spiega le norme e indica che cosa chiedere; non decide al posto di chi compra.

1. Che cos'è il CIN e a chi è legato: all'unità, non alla persona

In breve: il CIN è un codice assegnato dal Ministero del turismo a una unità abitativa destinata a locazione turistica o breve, o a una struttura ricettiva, e raccolto in una banca dati nazionale. Si chiede online. Va esposto fuori dallo stabile e scritto in ogni annuncio.

L'articolo 13-ter del decreto legge 145/2023 affida al Ministero del turismo l'assegnazione del codice alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a locazione per finalità turistiche o a locazione breve, e alle strutture turistico-ricettive. Il Ministero tiene anche la banca dati nazionale. La procedura per assegnare il codice è informatica (art. 13-ter, comma 1).

Il codice non nasce dal nulla. Regioni, province autonome e comuni che avevano già propri codici devono ricodificarli come CIN e trasmetterli al Ministero entro termini fissati dalla norma. Per i codici assegnati dopo la data di applicazione, la ricodifica dipende dall'attestazione dei dati catastali e, per chi loca, dai requisiti di sicurezza (art. 13-ter, commi 2, 4 e 5).

Il punto che interessa a chi compra è il soggetto che chiede. Il CIN è assegnato dopo una istanza telematica presentata «da parte del locatore ovvero del soggetto titolare», con una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del DPR 445/2000 sui dati catastali. I locatori attestano anche i requisiti di sicurezza (art. 13-ter, comma 3).

Una dichiarazione sostitutiva è un'autocertificazione: chi la firma risponde della sua verità. Ne discende un fatto pratico. Nella domanda del venditore ci sono i dati catastali che lui ha dichiarato e i requisiti che lui ha attestato. Chi compra eredita un codice nato da quelle dichiarazioni, non da un controllo del Ministero.

Il Ministero trasmette il codice immediatamente o entro sette giorni dalla domanda (art. 13-ter, comma 3). Un codice che il venditore dice di avere ottenuto si dimostra quindi con la comunicazione di assegnazione, non con una foto della targa all'ingresso.

La norma lega il codice a due cose: lo mette sulla unità o sulla struttura (comma 1) e lo vuole esposto all'esterno dello stabile in cui si trovano (comma 6). Le sanzioni, invece, colpiscono persone: chi gestisce una struttura o offre o loca unità senza codice (comma 9). Il codice sta sulla casa; l'obbligo sta su chi la fa girare.

Per questo la domanda del titolo ha due metà. Il codice, cioè la scheda nella banca dati, descrive una casa che il compratore comprerà. L'obbligo di averlo e di mostrarlo ricade su chi, dopo il rogito, loca. Il compratore diventa quella persona il giorno in cui inizia a locare, anche se il codice porta ancora il nome del venditore.

2. Comprare le mura o comprare l'azienda: da qui dipende ogni passaggio

In breve: se il compratore acquista solo l'appartamento, i contratti e i debiti dell'attività restano al venditore e le autorizzazioni vanno chieste da capo. Se acquista anche l'azienda, cioè il complesso organizzato per l'attività, subentra nei contratti e può rispondere di parte dei debiti.

L'articolo 2555 del codice civile definisce l'azienda come «il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa». Una casa vacanze gestita in forma imprenditoriale può avere una azienda dietro: arredi, biancheria, annunci, rapporti con le piattaforme, il marchio o il nome con cui si presenta. Una casa locata a ospiti una volta ogni tanto, no.

La Cassazione, con la sentenza 7308 del 13 marzo 2023, spiega quando c'è vendita di azienda: quando si trasferisce un insieme coordinato di beni funzionalmente idoneo allo scopo. L'unità economica deve ancora esistere e il nuovo titolare deve continuare o riprendere la gestione. Il passaggio dei locali e dei dipendenti non è decisivo (sintesi pubblicata da Brocardi.it).

Per una casa vacanze la conseguenza è che la qualifica non dipende dal titolo che le parti scrivono nel preliminare. Dipende da che cosa viene trasferito e da che cosa il compratore fa dopo. Se compra l'immobile, l'arredo e gli annunci e continua a locare agli stessi ospiti, il complesso c'è.

Un'altra sentenza mostra il rischio dell'elenco incompleto. La numero 11130 del 15 maggio 2006 afferma che l'azienda si identifica per tipo di attività e locali, e che un elenco dettagliato dei beni serve a prevenire le liti. Una azienda di ristorazione trasferita senza le canne fumarie, non elencate, poteva essere risolta ai sensi dell'articolo 1497 perché mancava di un elemento essenziale e delle autorizzazioni richieste (sintesi Brocardi.it).

Per la casa vacanze l'equivalente delle canne fumarie sono gli elementi senza i quali l'attività non parte: il codice, la SCIA, i rilevatori, i diritti sugli annunci. Un contratto che li lasci fuori dall'elenco dei beni trasferiti lascia aperta una lite sul prezzo.

C'è anche l'esempio opposto. La sentenza 3973 del 27 febbraio 2004 negò che fosse cessione di ramo di azienda una cessione di locazione in cui l'attività dell'acquirente era radicalmente diversa. I beni trasferiti, scaffali, banchi e arredi, non formavano un complesso organizzato unitario (sintesi Brocardi.it). L'arredo da solo non fa l'azienda se manca il resto.

Quanto alla forma, le massime sull'articolo 2556 raccolte da Brocardi.it vanno nel senso che la mancanza di forma scritta non rende nulla la cessione. La sentenza 4986 del 4 giugno 1997 dice che la prova scritta non è richiesta a pena di nullità per un'azienda mobile né per una azienda di piccolo commercio non soggetta a registrazione. L'ordinanza 18066 del 5 luglio 2019 dice che l'affitto di azienda non richiede la forma scritta per la validità, e che la registrazione riguarda l'opponibilità ai terzi (sintesi Brocardi.it).

Nessuna delle massime esaminate dichiara nulla una cessione per difetto di forma. Ciò non rende consigliabile il passaggio orale. Una cessione senza scrittura è una cessione senza prova, e il compratore che dovesse far valere un obbligo del venditore non avrebbe il testo da mostrare.

Per chi compra una casa vacanze il confronto tra le due strade si legge così.

Che cosa cambiaCompro solo l'immobileCompro immobile e azienda
Contratti con piattaforme e fornitoriRestano al venditorePassano, salvo diverso accordo (art. 2558)
Debiti dell'attivitàRestano al venditorePassano solo se risultano dai libri contabili (art. 2560)
Crediti e prenotazioni già incassateRestano al venditorePassano senza clausola specifica (art. 2559)
Divieto di concorrenzaNon previstoCinque anni a carico del venditore (art. 2557)
SCIA, CINDa chiedere da capoDa riesaminare titolare per titolare

La colonna di destra porta più garanzie e più rischi: il compratore subentra in ciò che il venditore ha promesso, comprese le promesse che non conosce. Il compratore deve decidere quale strada vuole, e la decisione cambia la lista dei documenti che chiede.

Il criterio pratico per scegliere è la continuità. Se la casa ha un giro di prenotazioni consolidato, una posizione sulle piattaforme e recensioni che il compratore vuole mantenere, la strada dell'azienda è quella che conserva ciò che fa valere il prezzo. Se la casa è solo un immobile con il quale il compratore farà altro, la strada dell'immobile è più pulita.

La domanda esatta per il notaio che redige l'atto è questa: se il complesso di beni ceduto con la casa, per l'elenco allegato al contratto, costituisce una azienda ai sensi dell'articolo 2555 del codice civile oppure una semplice vendita di immobile con arredi. Chiede anche quali clausole mettono il compratore al riparo dalla qualifica non voluta. L'elenco dei beni va allegato all'atto, voce per voce.

3. La locazione dell'immobile: cessione, opposizione del locatore e affitto d'azienda

In breve: se la casa vacanze è in affitto al venditore, il contratto di locazione può essere ceduto senza il consenso del proprietario solo insieme all'azienda. Serve una raccomandata, e il proprietario può opporsi entro trenta giorni per gravi motivi. Se il venditore è il proprietario, questa sezione non riguarda l'acquisto.

Molte case vacanze non sono di chi le gestisce. Un gestore prende in locazione l'appartamento e lo subloca a turisti. In questo caso il compratore dell'attività compra anche una posizione contrattuale verso il proprietario, e la regola è nell'articolo 36 della legge 392 del 1978.

Il comma 1 dice che il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore, purché insieme trasferisca o affitti l'azienda. La comunicazione si fa con raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dalla comunicazione.

Se il locatore non ha liberato il cedente, può agire contro di lui quando il cessionario non adempie. Il comma 2 dice che le indennità dell'articolo 34 spettano a chi è conduttore alla cessazione effettiva del rapporto. L'articolo 36 si trova nel capo sulle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione.

Un punto delicato è la natura del contratto sottostante. Se il gestore ha preso in locazione l'appartamento con un contratto ad uso abitativo, l'articolo 36 non è la sua base. La norma è collocata nel capo sugli usi diversi dall'abitazione. Chi compra legge il contratto e controlla quale tipo è, perché la regola della cessione dipende da quello.

La sentenza 2961 del 7 febbraio 2013 spiega che la locazione commerciale ceduta con un ramo di azienda si cede per intero, non frazionata, e il cessionario assume anche il debito di restituzione del canone pagato in eccesso. Il compratore prende il contratto con le sue code, comprese quelle che il venditore non menziona (sintesi Brocardi.it).

La sentenza 3973 del 2004, già citata, ricorda il limite: una cessione di locazione non è cessione di ramo di azienda se l'attività è radicalmente diversa e i beni trasferiti non formano un complesso. Chi presenta come cessione di azienda ciò che è solo cessione di contratto rischia una opposizione del locatore sul presupposto.

Esiste una terza forma, l'affitto di azienda. L'ordinanza 4957 del 25 febbraio 2025 dice che nell'affitto di azienda la clausola sul subentro dell'affittuario nel contratto di locazione dell'immobile non trasferisce automaticamente la locazione, senza una cessione o una sublocazione specifica. La sentenza 11967 del 16 maggio 2013 dice che, se le parti hanno regolato espressamente la locazione dei locali, valgono le regole di quella locazione e non il subentro automatico (sintesi Brocardi.it).

Chi vuole provare l'attività prima di comprarla può chiedere un affitto di azienda per alcuni mesi. L'articolo 2562 disciplina l'affitto. La sentenza 23851 del 25 settembre 2019 distingue la locazione di un immobile con pertinenze, dove l'immobile è l'oggetto principale, dall'affitto di azienda, dove l'immobile è un elemento di un complesso produttivo unitario. La sentenza 13689 del 6 novembre 2001 dice che, se il locatore ha ceduto solo i locali e non i beni strumentali, il contratto è locazione commerciale e non affitto di azienda.

Per l'affitto d'azienda la manutenzione si divide. L'ordinanza 19655 del 16 luglio 2025 dice che la manutenzione di efficienza dell'organizzazione e degli impianti spetta al locatore e quella ordinaria all'affittuario. L'ordinanza 13363 del 16 maggio 2023 dice che le differenze di inventario a fine contratto si liquidano in denaro ai valori correnti, e la sentenza 26193 del 18 ottobre 2018 aggiunge che serve un inventario iniziale.

Per una casa vacanze l'inventario iniziale è un documento decisivo. Elenca televisori, arredi, elettrodomestici e biancheria, con quantità e stato. Senza di esso, alla fine dell'affitto nessuno sa che cosa doveva tornare. Un inventario con fotografie datate vale più di una dichiarazione generica.

Una domanda sul canone. L'ordinanza 9010 del 30 marzo 2023 dice che i crediti dell'articolo 2559 sono quelli nati dall'esercizio dell'azienda verso i terzi e che il canone dovuto dall'affittuario al proprietario non è compreso. Chi compra l'azienda affittata non ottiene il diritto ai canoni arretrati del proprietario verso l'affittuario, se non lo pattuisce.

La domanda esatta per il proprietario dell'immobile, quando la casa è condotta in locazione, è se, ricevuta la raccomandata dell'articolo 36 della legge 392/1978, intende opporsi per gravi motivi entro i trenta giorni. Chiede anche quali motivi considera gravi. Una risposta anticipata per iscritto evita di scoprirlo dopo il rogito.

4. I debiti del venditore: libri contabili, debiti tributari e due anni di violazioni

In breve: per l'articolo 2560 il compratore risponde dei debiti dell'azienda solo se risultano dai libri contabili obbligatori. Per i debiti fiscali vale una regola diversa: l'articolo 14 del decreto legislativo 472/1997 copre le violazioni dell'anno della cessione e dei due anni precedenti, e i libri non servono.

L'articolo 2560 stabilisce che l'alienante non è liberato dai debiti anteriori al trasferimento, se non risulta che i creditori vi hanno consentito. L'acquirente dell'azienda risponde dei debiti anteriori solo se risultano dai libri contabili obbligatori. Il nodo è sempre quale scrittura valga come libro.

La sentenza 6173 del 20 giugno 1998 afferma che l'iscrizione nei libri obbligatori è elemento costitutivo della responsabilità dell'acquirente e che la prova spetta al creditore. Il giudice può rilevare d'ufficio la mancata prova. Se il debito non è nei libri, il compratore non ne risponde, secondo quella linea (sintesi Brocardi.it).

La sentenza 2108 del 3 marzo 1994 precisa che il registro IVA degli acquisti non equivale da solo ai libri contabili obbligatori del codice civile ai fini dell'articolo 2560, comma 2, perché ha funzione fiscale e non probatoria. Per una piccola attività che tiene solo registri fiscali, la domanda su che cosa sia «libro» non ha una risposta ovvia.

Due ordinanze separano i debiti contrattuali dagli altri. La numero 32487 del 22 novembre 2023 dice che l'articolo 2560, comma 2, regola i debiti considerati in sé e non si applica ai debiti nati da contratti pendenti, nei quali il cessionario è subentrato ai sensi dell'articolo 2558. La numero 19041 del 5 luglio 2023 aggiunge che il cessionario risponde, ai sensi dell'articolo 2560, comma 2, verso il fideiussore che ha pagato ed è subentrato nel credito.

L'effetto è che un debito legato a un contratto in cui il compratore è subentrato, per esempio un canone di gestione arretrato, non dipende dai libri. Passa con il contratto. Un debito del venditore verso un fornitore con cui il compratore non subentra, invece, passa solo se risulta dai libri.

La sentenza 4301 del 29 aprile 1999 va nello stesso senso: la cessionaria di un ramo risponde dell'inadempimento dei contratti trasferiti, a prescindere dal fatto che i debiti risultino dalle scritture contabili. Il compratore ha quindi due fonti di rischio da distinguere: contratti in corso, che passano, e debiti sciolti, che passano solo se scritti.

Per i debiti lavoristici e previdenziali la sentenza 8179 del 16 giugno 2001 afferma che i debiti verso gli enti previdenziali per contributi omessi restano soggetti all'articolo 2560 e non si estendono automaticamente all'acquirente ai sensi dell'articolo 2112, comma 2. La solidarietà dell'articolo 2112 riguarda solo i crediti dei dipendenti (sintesi Brocardi.it). Chi compra con personale a libro paga legge queste due regole insieme.

Per i debiti fiscali la regola cambia. L'ordinanza 28344 del 4 novembre 2024 dice che la responsabilità solidale del cessionario per i debiti tributari del cedente è regolata dall'articolo 2560 del codice civile e dall'articolo 14 del decreto legislativo 472/1997. Quest'ultimo non richiede l'annotazione nei libri e copre le violazioni commesse nell'anno della cessione e nei due anni precedenti, oltre a quelle già contestate in quel periodo.

In termini pratici: se il venditore ha omesso di versare o dichiarare imposte nell'anno della cessione o nei due anni precedenti, il compratore può rispondere anche se quel debito non è nei libri. Il periodo da guardare è quindi l'anno dell'atto e i due anni precedenti.

L'ordinanza 24550 del 4 settembre 2025 dice che la cartella notificata alla società conferitaria per la responsabilità sussidiaria ai sensi dell'articolo 2560 è un atto impositivo rilevante per la definizione agevolata. La cartella è il modo in cui la pretesa raggiunge il compratore, anche anni dopo il rogito.

La sentenza 11678 dell'11 aprile 2022 fissa chi deve provare. Il principio di inerenza del debito vale anche per i debiti tributari. Spetta al contribuente provare di aver ceduto un ramo autonomo e che il debito appartiene a un altro ramo, anche con i libri contabili e con il certificato dell'articolo 14, comma 3, del decreto legislativo 472/1997 (sintesi Brocardi.it).

Il certificato dell'articolo 14, comma 3, compare nella sentenza come uno degli strumenti di prova a disposizione di chi sostiene che il debito appartenga a un altro ramo. Chi non lo ha chiesto prima dell'atto parte da una posizione più debole se, dopo il rogito, deve dimostrarlo.

Per una casa vacanze, i debiti che un venditore può lasciare sono prevedibili: l'imposta di soggiorno non versata al comune, le imposte sui redditi da locazione breve, i contributi per eventuale personale, le fatture di fornitori e gestori. Ciascuno ha la propria regola di passaggio, e la tabella le ordina.

Debito del venditorePassa al compratore?Regola da leggere
Fornitore con cui il compratore non subentraSolo se risulta dai libri contabili obbligatoriArt. 2560, comma 2, c.c.
Contratto in corso in cui il compratore è subentratoSì, con il contrattoArt. 2558 c.c. e Cass. 32487/2023
Debito tributario del venditorePuò passare per le violazioni dell'anno della cessione e dei due anni precedenti, anche senza libriArt. 14 d.lgs. 472/1997 e Cass. 28344/2024
Contributi omessi verso enti previdenzialiSeguono l'articolo 2560, non l'articolo 2112Cass. 8179/2001
Garanzia di un terzo, come la fideiussioneNon passaCass. 19041/2023

Il rimedio preventivo non è un testo di legge ma una clausola dell'atto. Il compratore trattiene sul prezzo una somma per un periodo stabilito, a copertura dei debiti non dichiarati.

La domanda esatta per il commercialista del compratore, prima della firma, è quali debiti tributari, previdenziali e comunali del venditore risultino dai libri e dalle dichiarazioni dell'anno della cessione e dei due anni precedenti. Chiede anche quale sia la data da usare come riferimento per il certificato dell'articolo 14, comma 3. Il periodo è quello dell'anno dell'atto e dei due anni precedenti.

5. Domande al venditore, con documento e periodo

In breve: ogni domanda indica il documento da ottenere e il periodo da coprire. Una risposta a voce non basta: serve un documento con data, e dove manca, una dichiarazione scritta del venditore da allegare all'atto.

La lista segue l'ordine della guida. Ogni domanda è scritta una sola volta e può essere copiata in una lettera.

Sul CIN e sulle autorizzazioni

  1. Qual è il numero di CIN dell'unità e a chi è intestato? Documento: la ricevuta di assegnazione del Ministero del turismo, con la data. Periodo: dalla prima assegnazione a oggi.
  2. L'unità ha avuto codici regionali o comunali precedenti? Documento: le comunicazioni di ricodifica, se esistono (art. 13-ter, commi 2, 4 e 5).
  3. È stata presentata la SCIA al SUAP, e da chi? Documento: la SCIA con la ricevuta e gli allegati. Periodo: dall'inizio dell'attività.
  4. Esistono verbali di controllo, contestazioni o diffide del comune, della polizia municipale o della Guardia di finanza? Documento: copia dei verbali. Periodo: gli ultimi cinque anni.

Sulla struttura e sul titolo edilizio

  1. Qual è la destinazione d'uso risultante dal titolo edilizio e dal catasto? Documento: titolo, planimetria catastale, visura. Periodo: lo stato attuale e le modifiche successive.
  2. Sono state eseguite opere per l'uso turistico? Documento: i titoli edilizi di ogni opera.
  3. Rilevatori di gas, di monossido di carbonio ed estintori: quanti, dove e con quale data? Documento: fotografie datate, fatture di acquisto, verbali di revisione. Periodo: stato alla data del sopralluogo.
  4. Le dichiarazioni di conformità degli impianti sono disponibili? Documento: le dichiarazioni dell'installatore.

Sul condominio

  1. Il regolamento limita l'uso turistico o le locazioni brevi, e il limite è contrattuale o assembleare? Documento: regolamento, verbali, atto di provenienza con nota di trascrizione.
  2. Ci sono delibere in corso o spese straordinarie deliberate? Documento: verbali degli ultimi tre anni e dichiarazione dell'amministratore sui pagamenti.

Sull'azienda e sui contratti

  1. Si vende l'immobile o l'azienda? Documento: la bozza dell'atto con l'elenco dei beni, dei contratti e dei debiti ceduti.
  2. Quali contratti sono in corso con fornitori, gestori e piattaforme? Documento: copia dei contratti e delle condizioni di recesso. Periodo: quelli ancora efficaci.
  3. Se l'immobile è in locazione, il locatore ha autorizzato il subentro o la sublocazione? Documento: il contratto di locazione e l'eventuale consenso scritto (art. 36 della legge 392/1978).
  4. Quali prenotazioni future esistono e quanto è stato incassato? Documento: l'estratto delle prenotazioni con date, importi e stato dei pagamenti. Periodo: dal rogito fino all'ultima prenotazione accettata.
  5. Quali debiti dell'azienda esistono verso fornitori, fisco e dipendenti? Documento: dichiarazione del venditore e certificazioni dei creditori, ove disponibili. Periodo: gli ultimi cinque anni.

Sul fisco e sui dati di esercizio

  1. Quali notti sono state vendute per mese? Documento: l'estratto delle piattaforme e il registro delle presenze. Periodo: gli ultimi tre anni.
  2. L'imposta di soggiorno è stata dichiarata e versata? Documento: dichiarazioni e ricevute del comune. Periodo: dall'inizio dell'attività.
  3. Le comunicazioni alla pubblica sicurezza sono state fatte per ogni ospite? Documento: le ricevute del portale della questura. Periodo: gli ultimi tre anni.
  4. Il venditore ha ricevuto lettere dell'Agenzia delle entrate o del comune sui canoni o sull'imposta di soggiorno? Documento: copia delle lettere e delle risposte. Periodo: gli ultimi cinque anni.

Sul divieto di concorrenza

  1. Il venditore possiede o gestisce altre case vacanze nella zona? Documento: elenco con indirizzo e CIN. Periodo: stato attuale e piani dichiarati.
  2. Il venditore accetta un divieto di concorrenza scritto, con durata, perimetro e penale? Documento: la clausola nell'atto.

Ogni risposta mancante è un dato: il compratore la scrive nel verbale e ne tiene conto nel prezzo o nelle garanzie. Un venditore che consegna in una settimana tutti i documenti dei punti 1, 3, 9 e 14 dà già un'indicazione sulla pulizia dell'attività.

La parte più importante della lista è l'ordine in cui si fanno i controlli. Il CIN e la SCIA decidono se l'attività è legittima. Il condominio decide se può continuare. L'azienda decide che cosa si compra. I dati di esercizio decidono quanto vale.

Per vedere come un controllo di questo tipo si trasforma in un documento leggibile, con i punti verificati e la fonte accanto a ciascuno, guarda un esempio di report.

Le norme cambiano e ogni passaggio va confrontato con la versione in vigore alla data della firma.

Vedi un report di esempioAvvio della mia verifica

Fonti