Revisión previa a la compra — informe sobre los documentos del vendedor

Objeto

restaurante «Le Petit Comptoir», Sète, departamento de Hérault, Francia

Precio anunciado

138.000 €

alquiler según contrato

1.400 € al mes

Tarifa

950 €

Fecha de elaboración

29 de agosto de 2026

Cobertura por país

Francia

Esto es una muestra educativa. El nombre del establecimiento, la razón social, los identificadores, la dirección y las cifras han sido modificados para que no sea posible identificar a personas concretas. Las normas legales, los nombres de las fuentes, el funcionamiento de la revisión y el formato del informe son reales: así es exactamente el documento que recibe el cliente.

1. Veredicto

Sólo si — la operación puede realizarse, pero no al precio anunciado ni en las condiciones anunciadas.

Los documentos se recibieron en su totalidad y se contrastaron entre sí. La facturación declarada en el anuncio no queda confirmada por ninguna de las tres fuentes independientes. El contrato de alquiler contiene una cláusula de cambio de control. El único trabajador, al que el vendedor describió como contratado recientemente, lleva nueve años de antigüedad.

Qué significa para usted: no hay motivo para desistir — el establecimiento funciona y genera dinero. Pero las cifras sobre las que se construyó el precio resultaron ser menores a las anunciadas, y las obligaciones, mayores. La diferencia se calcula más abajo y se traduce en una cantidad sobre la que existe base para negociar.

2. Señales de alerta

Qué significa para usted: ninguno de los cuatro puntos hace imposible la operación. Cada uno es una cantidad que puede restarse del precio o trasladarse al vendedor mediante contrato. Las dos cantidades que pueden calcularse (20.280 € + 4.200 € = 24.480 €) suman más de un tercio del ingreso anual del propietario.

3. Qué se vende exactamente: la empresa o sus activos

El vendedor indicó la forma de la operación: se venden acciones de la sociedad.

Qué significa para usted: la forma elegida es cómoda porque la licencia permanece en la empresa y el establecimiento sigue funcionando; aun así hace falta el consentimiento por escrito del arrendador según la cláusula (sección 16). El precio de esa comodidad es toda la historia pasada de la empresa: cualquier obligación surgida antes de la operación permanece en la sociedad comprada. Por eso la sección 16 exige la garantía del vendedor y la retención de una parte del precio.

4. Propietarios y quién es quién

Qué significa para usted: aquí es donde se detenía la tarifa de 550 €: desde ahí no se veía la composición del capital. Con los documentos, el panorama queda cerrado por completo: cada accionista vende sus propias acciones, así que el accionista del 60 % puede transmitir sus 60 % en solitario — para comprar toda la empresa, deben firmar los dos. Antes de la señal, conviene revisar los estatutos por si existe una cláusula de aprobación (agrément) o de derecho de tanteo.

5. Recepción del paquete de documentos

Qué significa para usted: diez documentos de trece se recibieron. Faltan tres, y cada ausencia tiene un precio: sin los certificados fiscal y de la seguridad social se desconoce si la empresa está al corriente (los certificados responden sí o no, no dan importe, y solo la propia empresa puede obtenerlos); sin las actas de conciliación se desconoce la deuda con proveedores. Los tres se trasladan a la sección 16 como condición de la operación, no como deseo.

6. De qué se compone el precio y qué se transmite a usted

Qué significa para usted: en la tarifa de 550 €, la mayoría de estas once líneas se sostenían en una huella pública, en la palabra del vendedor o ni siquiera se examinaban. Con los documentos, ocho quedan confirmadas con papel, una (demanda) se sostiene en una huella pública, una está cerrada por la negativa del vendedor, y una permanece abierta hasta que el vendedor entregue los certificados fiscal y de la seguridad social. Una negativa también es un resultado, y queda registrada.

7. Perfil: qué sostiene el precio y qué está confirmado

Según la estructura típica del sector (un modelo, no una medición de este objeto en concreto): en un restaurante, el precio suele sostenerse en el derecho sobre el local, el equipamiento y la demanda.

Sobre este objeto (hecho a fecha del informe):

Confirmado por documento o registro estructura jurídica · derecho sobre el local · permisos · equipamiento · existencias · trabajadores · nombre y claves digitales · demostrabilidad del dinero

Sostenido solo por una huella pública, no por un documento demanda (serie fechada de reseñas; no se transmite, sección 6)

No entregado por el vendedor obligaciones (certificados fiscal y de la seguridad social)

El vendedor se negó contratos con proveedores

Se sostiene solo en la palabra del vendedor no queda ninguna posición así

Qué significa para usted: aquí, deliberadamente, no hay ni puntuación ni un número global — estas líneas no pueden sumarse en una sola cifra, ni usarse para comparar dos negocios entre sí. La diferencia con la tarifa de 550 € no se ve en la cantidad, sino en la naturaleza de la confirmación: allí la mayoría de las líneas se sostenía en una huella pública, en la palabra del vendedor o en nada; aquí casi todo se sostiene en papel. Eso es precisamente lo que se paga: 950 € en lugar de 550 €.

8. Declarado · documento · discrepancia

Núcleo de la tarifa. En la columna izquierda, lo que decía el vendedor. En la derecha, lo que dice el papel.

Qué significa para usted: una discrepancia no es una acusación de mentira. El vendedor pudo haber considerado facturación el volumen de ventas antes de devoluciones, y ganancia lo que retira de la caja. Pero el precio se anunció sobre la base de las cifras de la columna izquierda, y el negocio que se compra tiene las cifras de la columna derecha. Esa diferencia es precisamente el objeto de la negociación, no el carácter del vendedor.

9. Reconstrucción del ingreso del propietario

Cuánto le queda realmente al propietario no es una línea de la contabilidad, sino un cálculo a partir de ella.

Por qué el salario del propietario SE SUMA, y no se cuenta como gasto. El propietario anterior se pagaba un salario a sí mismo, y en la contabilidad ese salario reducía el beneficio. Si es usted quien está detrás de la barra, ese dinero no va a ninguna parte: se queda con usted. Por eso se devuelve al cálculo. Si en cambio tiene previsto contratar a un gerente en su lugar, esa cantidad hay que restarla de nuevo: en ese caso el ingreso sería unos 21.600 € menor.

Un rango, no una cifra única: de 59.000 € a 69.700 €; la base de 65.200 € está dentro de él. El extremo bajo elimina el añadido de 6.200 € por gastos personales, por si parte de esos pagos resultaran ser costes de la empresa; el extremo alto elimina la deducción de 4.500 € por reposición de equipamiento, por si la sustitución no fuera necesaria en el primer año.

Qué significa para usted: la cifra de 65.200 € no es una «ganancia» ni una promesa. Es lo que le quedaría al propietario si el próximo año repitiera exactamente el anterior. Los ajustes se hicieron en ambos sentidos — hacia arriba y hacia abajo — porque los ajustes en una sola dirección siempre producen un resultado favorable.

10. Puente de caja: tres fuentes sobre el mismo dinero

El flujo de dinero no cuadra en dos puntos: entre la caja y el banco, 12.700 €; entre la contabilidad y la caja, 3.500 €.

Qué significa para usted: la diferencia entre la caja y el banco es habitual en un establecimiento con facturación en efectivo — parte del dinero se destina a compras sin pasar por la cuenta. Pero esto solo puede comprobarse con el libro de caja, que no está en el paquete. Mientras no se presente, los 12.700 € siguen siendo una cantidad sin explicación, y no puede apoyarse en ellos el cálculo del precio.

11. Prueba de estrés: qué ocurre si las cosas van peor

Hipótesis: en la fila 2 los costes se mantienen iguales, por lo que toda la caída de facturación (15 % de 187.400 € = 28.100 €) se resta del ingreso del propietario; en la fila 3 el único trabajador se marcha y sustituirlo cuesta 4.000 € en el primer año (dos meses de coste patronal a unos 2.000 € al mes — salario mínimo más cotizaciones patronales — para selección y formación; una hipótesis, no un documento).

Qué significa para usted: la compra resiste una caída del 15 % en la facturación — el establecimiento sigue siendo rentable. Pero el plazo de recuperación sube de 2,1 a 3,7 años. La tercera fila muestra por qué importa conservar al trabajador de mayor antigüedad: su salida lo eleva a 4,2 años.

12. En cuántos años se recupera el dinero invertido

Con un precio de 138.000 € y el rango del ingreso del propietario de la sección 9 («de – a»):

• con la estimación baja (59.000 €) — 2,3 años
• con la estimación base (65.200 €) — 2,1 años
• con la estimación alta (69.700 €) — 2,0 años

Qué significa para usted: el rango se ofrece deliberadamente en lugar de una única cifra. Una cifra exacta crea una falsa sensación de certeza: se apoya en el supuesto de que el próximo año repetirá al anterior. Esto no es una valoración del negocio ni un juicio sobre el precio — es el plazo de recuperación del dinero bajo tres supuestos distintos sobre el ingreso.

13. Cuánto hay que esperar hasta que el establecimiento funcione a pleno rendimiento

Al menos 1 mes, según los plazos establecidos. Además, hay 1 elemento cuyo plazo no está establecido. No se trata de que el establecimiento esté cerrado: funciona desde el primer día.

Qué significa para usted: este es el punto más fuerte de la forma de operación elegida. En una compra de activos, el precio quedaría depositado ante notario durante todo el plazo de publicación y oposición de acreedores; aquí el establecimiento funciona sin interrupción. El mes es el plazo para el consentimiento del arrendador financiero, y conviene obtenerlo antes de firmar, no después.

14. Entorno competitivo

Prueba cruzada: el vecino más fuerte tiene siete veces más reseñas y una puntuación 0,2 puntos superior. El establecimiento del objeto no es líder de la zona: por número de reseñas es el último de los cuatro (148), por puntuación es el tercero.

Qué significa para usted: con una facturación de 187.400 € y este entorno, un crecimiento basado simplemente en «trabajar mejor» resulta poco probable: los vecinos son más visibles y están mejor valorados. Al planear recuperar el dinero en dos o tres años, conviene partir de la facturación actual, no de un crecimiento esperado.

15. Plan de negociación: a cuánto equivalen las discrepancias en dinero

Qué significa para usted: estas cantidades no son una exigencia de descuento ni un juicio sobre el precio. En una compra de acciones, estas obligaciones quedan dentro de la empresa que usted compra: no las paga personalmente, pero salen del dinero de la empresa y, por tanto, del valor de sus acciones. O bien se restan del precio, o bien quedan cubiertas por la garantía del vendedor, o bien reducen lo que usted compró. Esta última opción es la más cara y la más frecuente.

16. Qué solicitar al vendedor antes de firmar

Qué significa para usted: esto no es una formalidad. Los tres primeros puntos son los tres documentos, de trece, que faltan en el paquete, y todos afectan a dinero que permanece dentro de la empresa que usted compra. Negarse a entregarlos también es una respuesta, y queda registrada en el expediente.

17. Preguntas para el vendedor — pueden enviarse tal cual

Qué significa para usted: las preguntas están redactadas en el idioma del vendedor de forma deliberada — se envían tal cual, sin necesidad de saber francés. Las dos primeras preguntas son más importantes que las demás: la respuesta determina si se trata de una terminología distinta o de una imagen distinta del negocio.

18. Qué se comprobó y qué no se comprobó

Qué significa para usted: «sin registros» no es un certificado que descarte la existencia de deudas. Significa únicamente la ausencia de un registro en la fuente indicada, en la fecha indicada. Por separado: todos los documentos se aceptaron tal como los entregó el vendedor, sin autenticación — un conjunto coordinado de falsificaciones habría pasado sin detectarse, y esto se reconoce de forma directa.

19. Qué permanece desconocido para cualquiera

• La facturación en efectivo que no pasa por caja. No consta en ningún documento. La

diferencia de 12.700 € puede deberse a compras, o puede deberse a esto — los papeles no permiten distinguirlo.

• Si los clientes seguirán acudiendo con el nuevo propietario. Ningún papel lo mostrará.
• El verdadero motivo de la venta. Ningún documento lo determina.
• El estado del equipamiento. La titularidad está confirmada por el arrendamiento

financiero y el inventario; el desgaste, no — eso requiere una inspección física.

Qué significa para usted: estos son límites no de esta revisión en particular, sino de los documentos en general. El primero de los cuatro puntos se comprueba con tres noches de observación; el último, con una sola visita de un técnico. Ambos cuestan solo tiempo.

20. Qué hacer a continuación

• Enviar al vendedor las cuatro preguntas de la sección 17 — hoy mismo.
• Exigir los siete documentos de la sección 16 como condición para firmar.
• Una vez obtenidos los consentimientos del arrendador y del arrendador financiero, quedan cerrados los riesgos de cambio de control de la sección 15; las retenciones de dinero se mantienen hasta que lleguen los certificados y las actas de conciliación con proveedores.
• Negociar el precio a partir del rango de ingreso de 59.000 € – 69.700 €, no de los 70.000 € declarados.

Qué significa para usted: el orden importa. El consentimiento del arrendador y el del arrendador financiero no cuestan nada y cierran los riesgos de cambio de control; no sustituyen las retenciones de dinero (los 20.280 € de pagos de arrendamiento financiero de todas formas hay que saldarlos en dinero). Conviene obtenerlos antes de hablar del precio, no después.

21. Límites, responsabilidad, plazo de validez y tratamiento de los documentos

Esto no es una auditoría, ni una valoración del negocio, ni un dictamen jurídico o fiscal, ni una recomendación de comprar o no comprar. La decisión corresponde al comprador.

El límite de responsabilidad queda limitado al importe pagado por el informe. Ninguna persona firma este informe: cada hecho puede rastrearse hasta el documento del paquete o el registro indicados (sección 22), y cada ajuste del ingreso cita la página del documento del que procede.

El plazo de validez de la capa rápida es de 7 días. Los datos sobre deudas y procedimientos judiciales son correctos a fecha de obtención. Si entre esa fecha y la firma transcurren más de siete días, conviene solicitar de nuevo esos puntos.

Tratamiento de los documentos. Los archivos enviados se conservan durante 90 días después de la entrega del informe y a continuación se eliminan. Los nombres de terceros, los números personales y las direcciones de los empleados no se incluyen en el informe — solo importes, plazos y estados.

Qué significa para usted: el informe muestra lo que consta en los documentos y en las fuentes oficiales en un día concreto. No sustituye a un abogado en la firma del contrato ni garantiza el resultado de la operación.

22. Anexo: fuentes, fechas, estado

Qué significa para usted: cada línea del informe puede abrirse y comprobarse de forma independiente — se indican la fuente y la fecha. Un informe que no puede volver a comprobarse no vale nada.

Publicación y recibos: versión 3 · emitido por primera vez el 29.08.2026, actualizado a la edición 3 del estándar el 21.09.2026, corregido el 03.10.2026 · la aceptación automática y el fact-check quedan registrados en el expediente del caso.

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