Diligência pré-compra — relatório sobre os documentos do vendedor

Objeto

restaurante «Le Petit Comptoir», Sète, departamento de Hérault, França

Preço anunciado

138 000 €

renda contratual

1 400 € por mês

Tarifário

950 €

Data de elaboração

29 de agosto de 2026

Esta é uma amostra didática. O nome do estabelecimento, a razão social, os identificadores, o endereço e os valores foram alterados para que não seja possível identificar pessoas concretas. As normas jurídicas, os nomes das fontes, a estrutura da diligência e o formato do relatório são reais: é exatamente assim que se apresenta o documento entregue ao cliente.

1. Veredito

Só se — o negócio é exequível, mas não pelo preço anunciado nem nas condições anunciadas.

Os documentos foram recebidos na íntegra e cruzados entre si. O faturamento indicado no anúncio não é confirmado por nenhuma das três fontes independentes. O contrato de arrendamento contém uma cláusula de mudança de titular. O quadro de pessoal tem mais dois trabalhadores do que o vendedor declarou, e dois deles têm nove anos de antiguidade.

O que isto significa para si: não há motivo para desistir — o estabelecimento funciona e dá lucro. Mas os números em que o preço se baseia mostraram-se menores do que os declarados, e as obrigações, maiores. A diferença é calculada mais adiante e traduzida num valor que serve de base para negociar.

2. Sinais de alerta

O que isto significa para si: nenhum dos quatro pontos torna o negócio impossível. Cada um é um valor que pode ser subtraído do preço ou transferido para o vendedor no contrato. Somados, correspondem a um valor comparável a metade do rendimento anual do proprietário.

3. O que exatamente está a ser vendido: a empresa ou o seu património

O vendedor indicou a forma do negócio: são vendidas quotas da sociedade.

O que isto significa para si: a forma escolhida é cómoda porque não é preciso emitir novas licenças nem renegociar com o senhorio. O preço dessa comodidade é todo o histórico da empresa: qualquer obrigação surgida antes do negócio permanece na sociedade adquirida. É por isso que a secção 16 exige declarações do vendedor e a retenção de parte do preço.

4. Proprietários e quem é quem

O que isto significa para si: aqui é onde o tarifário de 550 € parava: a composição do capital não é visível a partir dele. Com os documentos, o quadro fica totalmente fechado — o contrato tem de ser assinado pelos dois sócios, e a assinatura de apenas um deles não tem validade. Isto confirma-se antes do sinal, não no notário.

5. Conferência do pacote de documentos

O que isto significa para si: dez documentos em doze foram recebidos. Faltam dois, e ambas as faltas têm um preço: sem a certidão de dívida, o valor do débito fiscal que se transfere junto com a empresa é desconhecido; sem as atas de reconciliação, é desconhecida a dívida a fornecedores. As duas exigências constam da secção 16 como condição do negócio, não como sugestão.

6. O que se transfere junto com o negócio — mapa dos componentes de valor

O que isto significa para si: no tarifário de 550 €, nove das onze linhas assentavam na palavra do vendedor ou nem sequer eram analisadas. Com os documentos, nove estão confirmadas por papel, uma está fechada pela recusa do vendedor, e uma depende de uma certidão não obtida. A recusa também é um resultado, e fica registada.

7. Perfil: o que sustenta o preço e o que está confirmado

Segundo a estrutura típica do setor (modelo, não uma medição deste objeto em concreto): o preço de um restaurante costuma assentar no direito ao local, no equipamento e na procura.

Neste objeto (facto à data do relatório):

Confirmado por documento ou registo estrutura jurídica · direito ao local · licenças · equipamento · existências · trabalhadores · nome e chaves digitais · comprovação do dinheiro · procura

Foi solicitado, aguarda-se resposta da fonte obrigações (certidão fiscal)

O vendedor recusou contratos com fornecedores

Assenta apenas na palavra do vendedor não restou nenhum ponto nesta situação

O que isto significa para si: aqui, propositadamente, não há pontuação nem número agregado — somar estas linhas numa única cifra não é possível, e comparar dois estabelecimentos por ela também não. A diferença em relação ao tarifário de 550 € não está na quantidade, mas na natureza da confirmação: ali quase tudo assentava na palavra do vendedor, aqui quase tudo assenta em papel. É isso que se paga com os 950 € em vez de 550 €.

8. Declarado · documento · divergência

Núcleo do tarifário. Na coluna da esquerda, o que o vendedor dizia. Na da direita, o que o papel diz.

O que isto significa para si: a divergência não é uma acusação de mentira. O vendedor pode ter considerado faturamento o volume de negócios antes das devoluções, e lucro o que retira da caixa. Mas o preço foi anunciado com base nos números da coluna da esquerda, e o negócio que se compra tem os números da coluna da direita. É exatamente essa diferença que é objeto de negociação, não o caráter do vendedor.

9. Reconstrução do rendimento do proprietário

Quanto realmente fica para o proprietário não é uma linha da contabilidade, mas um cálculo feito a partir dela.

Por que o salário do proprietário é SOMADO, e não tratado como despesa. O anterior proprietário pagava a si próprio um salário, e na contabilidade esse valor reduzia o lucro. Se for o comprador a ficar ao balcão, esse dinheiro não vai a lado nenhum — fica simplesmente com quem gere o negócio. Por isso é devolvido ao cálculo. Mas se a intenção for contratar um gerente em vez de gerir pessoalmente, esse valor tem de ser subtraído de novo: nesse caso o rendimento fica cerca de 21 600 € mais baixo.

Não um número único, mas um intervalo «de – a»: de 52 000 € a 68 000 €, com o valor intermédio à volta de 61 000 €. O intervalo é mais largo do que o total porque parte dos acréscimos assenta em explicações do vendedor, e não em documentos.

O que isto significa para si: o valor de 65 200 € não é «lucro» nem uma promessa. É o que ficaria para o proprietário se o próximo ano repetisse exatamente o anterior. Os ajustes foram feitos nos dois sentidos: para cima e para baixo — porque ajustes feitos num único sentido dão sempre uma resposta bonita.

10. Ponte de caixa: três fontes sobre o mesmo dinheiro

O fluxo de caixa não bate certo em dois pontos: entre a caixa e o banco, 12 700 €; entre a contabilidade e a caixa, 3 500 €.

O que isto significa para si: a diferença entre a caixa e o banco é comum em estabelecimentos com faturamento em numerário — parte do dinheiro vai para compras sem passar pela conta. Mas isso só pode ser confirmado através do livro de caixa, que não está no pacote. Enquanto não for apresentado, os 12 700 € permanecem um valor sem explicação, e não podem servir de base ao cálculo do preço.

11. Teste de esforço: o que acontece se correr pior

O que isto significa para si: a compra resiste a uma queda de 15 % no faturamento — o estabelecimento continua rentável. Mas o prazo de retorno do dinheiro quase duplica. A terceira linha mostra por que um acordo com os dois trabalhadores antigos é mais importante do que um desconto: a saída deles custa mais caro do que a negociação do preço.

12. Período de retorno: um intervalo, não um número

Com o preço de 138 000 € e o rendimento do proprietário segundo o intervalo «de – a» da secção 9:

• na estimativa baixa de rendimento — 2,7 anos
• na estimativa de base — 2,3 anos
• na estimativa alta — 2,0 anos

O que isto significa para si: o intervalo é dado propositadamente em vez de um único número. Uma cifra exata cria uma falsa segurança: assenta no pressuposto de que o próximo ano repetirá o anterior. Isto não é uma avaliação do valor do negócio nem um juízo sobre o preço — é o prazo de retorno do dinheiro segundo três pressupostos diferentes sobre o rendimento.

13. Meses mortos — quanto esperar até ao funcionamento pleno

No mínimo 1 mês, segundo os prazos apurados. Mais 1 ponto com prazo não determinado. Não se trata de o estabelecimento estar fechado: ele funciona desde o primeiro dia.

O que isto significa para si: este é o ponto mais forte da forma de negócio escolhida. Na compra de ativos, seria preciso emitir novas licenças e esperar meses; aqui, o estabelecimento funciona sem interrupção. O mês corresponde ao prazo para o consentimento da locadora, e vale a pena obtê-lo antes da assinatura, não depois.

14. Ambiente concorrencial

Teste cruzado: o concorrente mais forte tem sete vezes mais avaliações, com uma classificação 0,2 acima. O estabelecimento do objeto não é líder da zona, mas está no meio da tabela.

O que isto significa para si: com um faturamento de 187 400 € e este ambiente, um crescimento baseado em «simplesmente trabalhar melhor» é pouco provável: os vizinhos são mais visíveis e mais bem avaliados. Ao planear recuperar o dinheiro em dois a três anos, convém partir do faturamento atual, e não de um crescimento esperado.

15. Plano de negociação: em que valores se traduzem as divergências

O que isto significa para si: os valores indicados não são um pedido de desconto nem um juízo sobre o preço. São obrigações que, na compra de quotas, se transferem para o comprador por lei: ou são subtraídas do preço, ou ficam a cargo do vendedor por contrato, ou o comprador paga-as do seu bolso. A terceira opção é a mais cara e a mais frequente.

16. O que pedir ao vendedor antes da assinatura

O que isto significa para si: isto não é uma formalidade. Os dois primeiros pontos são os únicos dois documentos, de doze, que faltam no pacote, e ambos dizem respeito a dinheiro que se transferirá para o comprador junto com a empresa. A recusa em fornecê-los também é uma resposta, e fica registada no processo.

17. Perguntas ao vendedor — podem ser enviadas tal como estão

O que isto significa para si: as perguntas estão escritas propositadamente na língua do vendedor — podem ser reenviadas tal como estão, sem saber francês. As duas primeiras perguntas são mais importantes do que as outras: a resposta a elas determina se se trata de uma diferença de terminologia ou de uma visão diferente do negócio.

18. O que foi analisado e o que não foi analisado

O que isto significa para si: «sem registos» não é uma certidão de que as dívidas não existem. Significa apenas a ausência de registo na fonte indicada, na data indicada. Além disso: todos os documentos foram aceites tal como fornecidos pelo vendedor, sem autenticação — um conjunto coordenado de falsificações passaria sem ser detetado, e isso é reconhecido abertamente.

19. O que permanece desconhecido para todos

• Faturamento em numerário fora da caixa. Não consta de nenhum documento. A diferença de

12 700 € pode ser compras, mas também pode ser isto — não é possível distinguir pelos papéis.

• Se os clientes continuarão a vir com o novo proprietário. Nenhum papel mostra isso.
• A verdadeira razão da venda. Não é apurada por nenhum documento.
• Estado do equipamento. A titularidade está confirmada pelo leasing e pelo inventário,

o desgaste não: isso requer uma inspeção física.

O que isto significa para si: estes não são limites desta diligência, mas dos documentos em geral. O primeiro dos quatro pontos confirma-se com três noites de observação, o último com uma visita com um técnico. Ambos custam apenas tempo.

20. Próximos passos

• Enviar ao vendedor as quatro perguntas da secção 17 — hoje.
• Exigir os cinco documentos da secção 16 como condição para a assinatura.
• Depois de obtido o consentimento do senhorio, voltar à secção 15: parte das retenções deixará de ser necessária.
• Negociar o preço com base no intervalo de rendimento de 52 000 — 68 000 €, e não nos 70 000 € declarados.

O que isto significa para si: a ordem importa. O consentimento do senhorio e o consentimento da locadora custam zero euros e eliminam duas das cinco retenções. Devem ser obtidos antes da conversa sobre o preço, não depois.

21. Limites, responsabilidade, prazo de validade e tratamento dos documentos

Isto não é uma auditoria, nem uma avaliação do negócio, nem um parecer jurídico ou fiscal, nem uma recomendação de compra ou não compra. A decisão cabe ao comprador.

O limite de responsabilidade está limitado ao valor pago pelo relatório.

O prazo de validade da camada rápida é de 7 dias. As informações sobre dívidas, processos judiciais e ónus são válidas à data de obtenção. Se decorrerem mais de sete dias entre essa data e a assinatura, esses pontos devem ser pedidos novamente.

Tratamento dos documentos. Os ficheiros enviados são conservados durante 90 dias após a entrega do relatório e depois eliminados. Os nomes de terceiros, números pessoais e moradas de trabalhadores não constam do relatório — apenas valores, prazos e estados.

O que isto significa para si: o relatório mostra o que está registado nos documentos e nas fontes estatais num dia concreto. Não substitui um advogado no momento da assinatura do contrato nem garante o desfecho do negócio.

22. Anexo: fontes, datas, estado

O que isto significa para si: cada linha do relatório pode ser aberta e conferida de forma independente — a fonte e a data estão indicadas. Um relatório que não pode ser reconferido não vale nada.

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