Contrôle avant achat — rapport sur les documents du vendeur

Établissement

restaurant « Le Petit Comptoir », Sète, département de l'Hérault, France

Prix annoncé

138 000 €

loyer contractuel

1 400 € par mois

Forfait

950 €

Date d'établissement

29 août 2026

Couverture par pays

France

Ceci est un exemple pédagogique. Le nom de l'établissement, la raison sociale, les identifiants, l'adresse et les montants ont été modifiés afin qu'aucune personne réelle ne puisse être identifiée. Les règles de droit, les noms des sources, la méthode de contrôle et la forme du rapport sont authentiques : le document remis à un client se présente exactement ainsi.

1. Verdict

Seulement si — l'opération est réalisable, mais pas au prix annoncé ni aux conditions annoncées.

Les documents ont été reçus intégralement et recoupés entre eux. Le chiffre d'affaires annoncé dans l'annonce n'est confirmé par aucune des trois sources indépendantes. Le contrat de bail contient une clause de changement de contrôle. Le seul salarié, présenté par le vendeur comme récemment embauché, a neuf ans d'ancienneté.

Ce que cela signifie pour vous : il n'y a pas lieu de renoncer — l'établissement fonctionne et génère de l'argent. Mais les chiffres sur lesquels le prix est construit se révèlent inférieurs à ceux annoncés, et les engagements supérieurs. L'écart est calculé plus loin et converti en un montant qui justifie une négociation.

2. Signaux d'alerte

Ce que cela signifie pour vous : aucun des quatre points ne rend l'opération impossible. Chacun représente un montant qui peut soit être déduit du prix, soit être mis à la charge du vendeur dans le contrat. Les deux montants chiffrables (20 280 € + 4 200 € = 24 480 €) représentent plus d'un tiers du revenu annuel du propriétaire.

3. Ce qui est vendu exactement : la société ou son fonds de commerce

Le vendeur a indiqué la forme de l'opération : ce sont des actions de la société qui sont cédées (cession d'actions).

Ce que cela signifie pour vous : la forme choisie est pratique parce que la licence reste attachée à la société et que l'activité continue sans interruption ; l'accord écrit du bailleur au titre de la clause reste néanmoins nécessaire (section 16). Le prix de cette commodité est tout le passé de la société : tout engagement né avant l'opération reste attaché à la société rachetée. C'est précisément pour cette raison que la section 16 exige la garantie du vendeur et une retenue sur le prix.

4. Propriétaires et qui est qui

Ce que cela signifie pour vous : c'est le point où le forfait à 550 € s'arrêtait — la répartition du capital n'y est pas visible. Avec les documents, le tableau est complet : chaque actionnaire vend ses propres actions, si bien que l'actionnaire à 60 % peut à lui seul céder ses 60 % — pour racheter la totalité de la société, les deux doivent signer. Avant le versement d'arrhes, vérifier dans les statuts l'existence d'une clause d'agrément ou de préemption.

5. Réception du dossier de documents

Ce que cela signifie pour vous : dix documents sur treize ont été reçus. Il en manque trois, et chaque absence a un coût : sans l'attestation de régularité fiscale et l'attestation de vigilance URSSAF, on ignore si la société est à jour (les attestations répondent seulement par oui ou par non ; elles ne donnent aucun montant, et seule la société elle-même peut les obtenir) ; sans les relevés de rapprochement, la dette fournisseurs est inconnue. Les trois figurent en section 16 comme condition de l'opération, et non comme simple souhait.

6. Ce dont se compose le prix et ce qui vous est transmis

Ce que cela signifie pour vous : dans le forfait à 550 €, la plupart de ces onze lignes reposaient sur une trace publique, sur les déclarations du vendeur ou n'étaient pas examinées du tout. Avec les documents, huit sont confirmées sur pièce, une (la clientèle) repose sur une trace publique, une se solde par un refus du vendeur, et une reste ouverte tant que le vendeur ne fournit pas les attestations fiscale et sociale.

7. Profil : ce qui porte le prix et ce qui est confirmé

Selon la structure type du secteur (un modèle, pas une mesure spécifique à cet établissement) : le prix d'un restaurant repose généralement sur le droit au local, l'équipement et la clientèle.

Pour cet établissement (constat à la date du rapport) :

Confirmé par un document ou une inscription au registre structure juridique · droit au local · autorisations · équipement · stocks · personnel · nom et accès numériques · preuve des flux financiers

Repose seulement sur une trace publique, pas sur un document clientèle (série datée d'avis clients ; elle ne se transmet pas automatiquement, section 6)

Non fourni par le vendeur engagements (attestation de régularité fiscale et attestation de vigilance URSSAF)

Refus du vendeur contrats avec les fournisseurs

Repose uniquement sur les déclarations du vendeur aucun poste ne reste dans cette catégorie

Ce que cela signifie pour vous : il n'y a délibérément ici ni note ni total — ces lignes ne peuvent pas s'additionner en un seul chiffre, et ce chiffre ne pourrait de toute façon pas servir à comparer deux établissements. La différence avec le forfait à 550 € ne se voit pas dans un décompte, elle se voit dans la nature de la confirmation : là-bas, la plupart des lignes reposaient sur une trace publique, sur les déclarations du vendeur ou sur rien ; ici, presque tout repose sur un document. C'est précisément ce que les 950 € achètent à la place des 550 €.

8. Déclaré · document · écart

Le cœur du forfait. La colonne de gauche indique ce qu'affirmait le vendeur. La colonne de droite indique ce qu'indique le document.

Ce que cela signifie pour vous : un écart n'est pas une accusation de mensonge. Le vendeur a pu considérer comme chiffre d'affaires le montant avant retours, et comme bénéfice ce qu'il prélève dans la caisse. Mais le prix est annoncé sur la base des chiffres de la colonne de gauche, alors que l'entreprise achetée porte les chiffres de la colonne de droite. C'est cet écart qui fait l'objet de la négociation, pas le caractère du vendeur.

9. Reconstitution du revenu du propriétaire

Ce qui reste réellement au propriétaire n'est pas une ligne comptable, mais un calcul effectué à partir des comptes.

Pourquoi la rémunération du dirigeant est AJOUTÉE, et non comptée comme une charge. L'ancien propriétaire se versait lui-même un salaire, et dans les comptes, celui-ci réduisait le bénéfice. Si c'est vous qui tenez le comptoir, cet argent ne part nulle part — il reste entre vos mains. C'est pourquoi il est réintégré dans le calcul. Si en revanche vous prévoyez d'embaucher un gérant à votre place, il faut déduire à nouveau ce montant : le revenu sera alors inférieur d'environ 21 600 €.

Une fourchette, pas un chiffre unique : de 59 000 € à 69 700 € ; la base de 65 200 € se situe à l'intérieur. La borne basse retire les 6 200 € de dépenses personnelles réintégrées, au cas où une partie de ces paiements seraient en réalité des frais professionnels ; la borne haute retire les 4 500 € de déduction pour équipement, au cas où le remplacement ne serait pas nécessaire la première année.

Ce que cela signifie pour vous : le chiffre de 65 200 € n'est ni un « bénéfice » ni une promesse. C'est ce qui resterait au propriétaire si l'année suivante reproduisait exactement la précédente. Les ajustements ont été faits dans les deux sens — à la hausse comme à la baisse — car des ajustements à sens unique donnent toujours une réponse flatteuse.

10. Pont de trésorerie : trois sources pour le même argent

Les flux de trésorerie ne concordent pas à deux endroits : 12 700 € entre la caisse et la banque, 3 500 € entre les comptes et la caisse.

Ce que cela signifie pour vous : un écart entre la caisse et la banque est courant pour un établissement encaissant des espèces — une partie de l'argent sert à des achats sans transiter par le compte. Mais cela ne peut être contrôlé qu'à l'aide du livre de caisse, absent du dossier. Tant qu'il n'est pas produit, les 12 700 € restent un montant sans explication, sur lequel il n'est pas possible de s'appuyer pour fixer le prix.

11. Test de résistance : scénario en cas de dégradation

Hypothèses : dans la ligne 2, les charges restent identiques, si bien que toute la baisse de chiffre d'affaires (15 % de 187 400 € = 28 100 €) est retirée du revenu du propriétaire ; dans la ligne 3, le seul salarié part et son remplacement coûte 4 000 € la première année (deux mois de coût employeur à environ 2 000 € par mois — SMIC plus charges patronales — pour le recrutement et la formation ; une hypothèse, pas un document).

Ce que cela signifie pour vous : l'achat résiste à une baisse de 15 % du chiffre d'affaires — l'établissement reste rentable. Mais le délai de retour passe de 2,1 à 3,7 ans. La troisième ligne montre pourquoi garder le salarié de longue ancienneté compte : son départ porte ce délai à 4,2 ans.

12. Délai de retour sur investissement : une fourchette, pas un chiffre

Au prix de 138 000 € et avec la fourchette de revenu du propriétaire de la section 9 (« de… à… ») :

• avec l'estimation basse (59 000 €) — 2,3 ans
• avec l'estimation de base (65 200 €) — 2,1 ans
• avec l'estimation haute (69 700 €) — 2,0 ans

Ce que cela signifie pour vous : une fourchette est donnée volontairement plutôt qu'un chiffre unique. Un chiffre précis donne une fausse assurance : il repose sur l'hypothèse que l'année suivante reproduira la précédente. Il ne s'agit ni d'une évaluation de la valeur de l'entreprise ni d'un jugement sur le prix — seulement du délai de retour selon trois hypothèses de revenu différentes.

13. Combien de temps avant le plein fonctionnement

Au moins 1 mois selon les délais établis. Pour 1 point supplémentaire, le délai n'est pas établi. Il ne s'agit PAS d'un établissement fermé : il fonctionne dès le premier jour.

Ce que cela signifie pour vous : c'est le point le plus favorable de la forme d'opération choisie. Dans une cession de fonds de commerce, le prix resterait au séquestre du notaire pendant la période de publication et d'opposition des créanciers ; ici, l'établissement fonctionne sans interruption. Le délai d'un mois correspond à l'accord de l'organisme de crédit-bail, et il vaut mieux l'obtenir avant la signature, pas après.

14. Environnement concurrentiel

Test croisé : le concurrent le plus fort compte sept fois plus d'avis, avec une note supérieure de 0,2 point. L'établissement concerné n'est pas le leader du secteur : par le nombre d'avis, il est dernier des quatre (148), par la note, troisième.

Ce que cela signifie pour vous : avec un chiffre d'affaires de 187 400 € et cet environnement, une croissance obtenue simplement en « travaillant mieux » est peu probable : les concurrents voisins sont plus visibles et mieux notés. Pour un retour sur investissement prévu à deux ou trois ans, il vaut mieux se baser sur le chiffre d'affaires actuel plutôt que sur une croissance espérée.

15. Plan de négociation : traduction des écarts en montants

Ce que cela signifie pour vous : ces montants ne sont ni une demande de remise ni un jugement sur le prix. Dans une cession d'actions, ces engagements restent à l'intérieur de la société que vous achetez : vous ne les payez pas personnellement, mais ils sortent de la trésorerie de la société et donc de la valeur de vos actions. Ils sont soit déduits du prix, soit couverts par la garantie du vendeur, soit ils réduisent ce que vous avez acheté. La dernière option est la plus coûteuse et la plus fréquente.

16. Ce qu'il faut demander au vendeur avant la signature

Ce que cela signifie pour vous : il ne s'agit pas d'une formalité. Les trois premiers points sont les trois documents sur treize manquants dans le dossier, et tous concernent de l'argent qui reste à l'intérieur de la société que vous achetez. Un refus de les fournir est aussi une réponse, et elle est consignée au dossier.

17. Questions au vendeur — à transmettre telles quelles

Les deux colonnes de ce tableau sont en français : la colonne de droite est la question à transmettre telle quelle au vendeur, et la colonne de gauche explique l'intention de chaque question — pourquoi elle est posée.

Ce que cela signifie pour vous : les questions de droite sont écrites directement dans la langue du vendeur, pour pouvoir être transmises telles quelles, sans étape de traduction supplémentaire. Les deux premières comptent plus que les autres : la réponse obtenue indique s'il s'agit d'une différence de terminologie ou d'une vision différente de l'activité.

18. Ce qui a été contrôlé et ce qui ne l'a pas été

Ce que cela signifie pour vous : « aucune inscription » n'est pas une attestation que les dettes n'existent pas. Cela signifie seulement l'absence d'inscription dans la source indiquée à la date indiquée. Par ailleurs, tous les documents sont pris tels que fournis par le vendeur, sans authentification : un ensemble de faux cohérents entre eux serait passé sans être détecté, et ce point est reconnu directement.

19. Ce qui demeure inconnu de tous

• Le chiffre d'affaires en espèces non enregistré en caisse. N'apparaît dans aucun document.

L'écart de 12 700 € peut correspondre à des achats, ou à ce phénomène — les documents ne permettent pas de trancher.

• Si la clientèle restera fidèle au nouveau propriétaire. Aucun document ne peut le montrer.
• La véritable raison de la vente. Ne peut être établie par aucun document.
• L'état du matériel. La propriété est confirmée par le crédit-bail et l'inventaire, mais

l'usure ne l'est pas : cela relève d'une inspection physique.

Ce que cela signifie pour vous : ce ne sont pas les limites de ce contrôle en particulier, mais celles des documents en général. Le premier des quatre points se contrôle par trois soirées d'observation, le dernier par une seule visite avec un technicien. Les deux ne coûtent que du temps.

20. Prochaines étapes

• Transmettre au vendeur les quatre questions de la section 17 — dès aujourd'hui.
• Exiger les sept documents de la section 16 comme condition de la signature.
• Une fois les accords du bailleur et de l'organisme de crédit-bail obtenus, les risques liés au changement de contrôle de la section 15 sont clos ; les retenues d'argent restent en place jusqu'à l'arrivée des attestations et des relevés fournisseurs.
• Négocier le prix sur la base de la fourchette de revenu de 59 000 € à 69 700 €, et non des 70 000 € annoncés.

Ce que cela signifie pour vous : l'ordre compte. L'accord du bailleur et celui de l'organisme de crédit-bail ne coûtent rien et lèvent les risques liés au changement de contrôle ; ils ne remplacent pas les retenues d'argent (les 20 280 € de mensualités de crédit-bail doivent quand même être réglés en argent). Les obtenir avant de discuter du prix, pas après.

21. Limites, responsabilité, durée de validité et traitement des documents

Ceci n'est pas un audit, ni une évaluation d'entreprise, ni un avis juridique ou fiscal, ni une recommandation d'acheter ou de ne pas acheter. La décision revient à l'acheteur.

La responsabilité est limitée au montant payé pour le rapport. Aucune personne ne signe ce rapport ; chaque fait est rattaché au document nommé du dossier ou au registre nommé (section 22), et chaque ajustement de revenu cite la page du document dont il provient.

Durée de validité de la couche rapide : 7 jours. Les informations sur les dettes et les procédures judiciaires sont valables à la date à laquelle elles ont été obtenues. Si plus de sept jours séparent cette date de la signature, ces points doivent être demandés à nouveau.

Traitement des documents. Les fichiers transmis sont conservés 90 jours après la remise du rapport, puis supprimés. Les noms de tiers, les numéros personnels et les adresses des salariés ne figurent pas dans le rapport — seuls les montants, les délais et les statuts y apparaissent.

Ce que cela signifie pour vous : le rapport présente ce qui est inscrit dans les documents et dans les sources publiques à une date donnée. Il ne remplace pas un juriste au moment de la signature et ne préjuge pas de l'issue de l'opération.

22. Annexe : sources, dates, état

Ce que cela signifie pour vous : chaque ligne du rapport peut être consultée et contrôlée de manière autonome — la source et la date sont indiquées. Un rapport qui ne peut pas être recontrôlé ne vaut rien.

Diffusion et accusés de réception : version 3 · publié pour la première fois le 29.08.2026, mis à jour à l'édition standard 3 le 21.09.2026, corrigé le 03.10.2026 · l'acceptation automatique et la vérification factuelle sont enregistrées dans le dossier de la transaction.

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