Contrôle avant achat — rapport sur les documents du vendeur

Établissement

restaurant « Le Petit Comptoir », Sète, département de l'Hérault, France

Prix annoncé

138 000 €

loyer contractuel

1 400 € par mois

Forfait

950 €

Date d'établissement

29 août 2026

Ceci est un exemple pédagogique. Le nom de l'établissement, la raison sociale, les identifiants, l'adresse et les montants ont été modifiés afin qu'aucune personne réelle ne puisse être identifiée. Les règles de droit, les noms des sources, la méthode de contrôle et la forme du rapport sont authentiques : le document remis à un client se présente exactement ainsi.

1. Verdict

Seulement si — l'opération est réalisable, mais pas au prix annoncé ni aux conditions annoncées.

Les documents ont été reçus intégralement et recoupés entre eux. Le chiffre d'affaires annoncé dans l'annonce n'est confirmé par aucune des trois sources indépendantes. Le contrat de bail contient une clause de changement de contrôle. L'effectif compte deux personnes de plus que celui indiqué par le vendeur, dont deux ont neuf ans d'ancienneté.

Ce que cela signifie pour vous : il n'y a pas lieu de renoncer — l'établissement fonctionne et génère de l'argent. Mais les chiffres sur lesquels le prix est construit se révèlent inférieurs à ceux annoncés, et les engagements supérieurs. L'écart est calculé plus loin et converti en un montant qui justifie une négociation.

2. Signaux d'alerte

Ce que cela signifie pour vous : aucun des quatre points ne rend l'opération impossible. Chacun représente un montant qui peut soit être déduit du prix, soit être mis à la charge du vendeur dans le contrat. Mis bout à bout, ils atteignent une somme comparable à la moitié du revenu annuel du propriétaire.

3. Ce qui est vendu exactement : la société ou son fonds

Le vendeur a indiqué la forme de l'opération : ce sont des parts de la société qui sont vendues.

Ce que cela signifie pour vous : la forme choisie est pratique parce qu'elle évite de refaire les autorisations et de renégocier avec le bailleur. Le prix de cette commodité est tout le passé de la société : tout engagement né avant l'opération reste attaché à la société rachetée. C'est pour cette raison que la section 16 pose l'exigence de déclarations du vendeur et d'une retenue sur le prix.

4. Propriétaires et qui est qui

Ce que cela signifie pour vous : c'est le point où le forfait à 550 € s'arrêtait : la répartition du capital n'y est pas visible. Avec les documents, le tableau est complet — le contrat doit être signé par les deux associés, et la signature d'un seul n'a aucune valeur. Ce point se contrôle avant le versement d'arrhes, pas chez le notaire.

5. Réception du dossier de documents

Ce que cela signifie pour vous : dix documents sur douze ont été reçus. Il en manque deux, et chaque absence a un coût : sans l'attestation de dette, le montant de la dette fiscale transmise avec la société est inconnu ; sans les relevés de rapprochement, la dette fournisseurs est inconnue. Les deux exigences figurent en section 16 comme condition de l'opération, et non comme simple souhait.

6. Ce dont se compose le prix et ce qui vous est transmis

Ce que cela signifie pour vous : dans le forfait à 550 €, neuf lignes sur onze reposaient sur les déclarations du vendeur ou n'étaient pas examinées du tout. Avec les documents, neuf sont confirmées par un document écrit, une se solde par un refus du vendeur, une bute sur une attestation non obtenue. Un refus est aussi un résultat, et il est consigné.

7. Profil : ce qui porte le prix et ce qui est confirmé

Selon la structure type du secteur (un modèle, pas une mesure spécifique à cet établissement) : le prix d'un restaurant repose généralement sur le droit au local, l'équipement et la clientèle.

Pour cet établissement (constat à la date du rapport) :

Confirmé par un document ou un registre structure juridique · droit au local · autorisations · équipement · stocks · personnel · nom et accès numériques · preuve des flux financiers · clientèle

La source existe, la réponse n'a pas été obtenue engagements (attestation fiscale)

Refus du vendeur contrats avec les fournisseurs

Repose uniquement sur les déclarations du vendeur aucun poste ne reste dans cette catégorie

Ce que cela signifie pour vous : il n'y a délibérément ici ni note ni total — additionner ces lignes en un seul chiffre est impossible, et comparer deux établissements sur cette base l'est tout autant. La différence avec le forfait à 550 € ne se voit pas dans le nombre, mais dans la nature de la confirmation : là-bas, presque tout reposait sur les déclarations du vendeur ; ici, presque tout repose sur un document. C'est précisément ce que couvrent les 950 € payés au lieu de 550 €.

8. Déclaré · document · écart

Le cœur du forfait. La colonne de gauche indique ce qu'affirmait le vendeur. La colonne de droite indique ce qu'indique le document.

Ce que cela signifie pour vous : un écart n'est pas une accusation de mensonge. Le vendeur a pu considérer comme chiffre d'affaires le montant avant retours, et comme bénéfice ce qu'il prélève dans la caisse. Mais le prix est annoncé sur la base des chiffres de la colonne de gauche, alors que l'entreprise achetée porte les chiffres de la colonne de droite. C'est cet écart qui fait l'objet de la négociation, pas le caractère du vendeur.

9. Reconstitution du revenu du propriétaire

Ce qui reste réellement au propriétaire n'est pas une ligne comptable, mais un calcul effectué à partir des comptes.

Pourquoi la rémunération du dirigeant est AJOUTÉE, et non comptée comme une charge. L'ancien propriétaire se versait lui-même un salaire, et dans les comptes, celui-ci réduisait le bénéfice. Si c'est vous qui tenez le comptoir, cet argent ne part nulle part — il reste entre vos mains. C'est pourquoi il est réintégré dans le calcul. Si en revanche vous prévoyez d'embaucher un gérant à votre place, il faut déduire à nouveau ce montant : le revenu sera alors inférieur d'environ 21 600 €.

Pas un chiffre unique, mais un « de… à… » : de 52 000 € à 68 000 €, avec environ 61 000 € au milieu. L'écart est plus large que le total, car une partie des ajustements repose sur les explications du vendeur, et non sur un document.

Ce que cela signifie pour vous : le chiffre de 65 200 € n'est ni un « bénéfice » ni une promesse. C'est ce qui resterait au propriétaire si l'année suivante reproduisait exactement la précédente. Les ajustements ont été faits dans les deux sens : à la hausse comme à la baisse, car des ajustements à sens unique donnent toujours une réponse flatteuse.

10. Pont de trésorerie : trois sources pour le même argent

Les flux de trésorerie ne concordent pas à deux endroits : 12 700 € entre la caisse et la banque, 3 500 € entre les comptes et la caisse.

Ce que cela signifie pour vous : un écart entre la caisse et la banque est courant pour un établissement encaissant des espèces — une partie de l'argent sert à des achats sans transiter par le compte. Mais cela ne peut être contrôlé qu'à l'aide du livre de caisse, absent du dossier. Tant qu'il n'est pas produit, les 12 700 € restent un montant sans explication, sur lequel il n'est pas possible de s'appuyer pour fixer le prix.

11. Test de résistance : scénario en cas de dégradation

Ce que cela signifie pour vous : l'achat résiste à une baisse de 15 % du chiffre d'affaires — l'établissement reste rentable. Mais le délai de retour sur investissement double presque. La troisième ligne montre pourquoi un accord avec les deux salariés expérimentés compte plus qu'une remise : leur départ coûte plus cher qu'une négociation sur le prix.

12. Délai de retour sur investissement : une fourchette, pas un chiffre

Au prix de 138 000 € et avec le revenu du propriétaire selon le « de… à… » de la section 9 :

• avec l'estimation basse du revenu — 2,7 ans
• avec l'estimation centrale — 2,3 ans
• avec l'estimation haute — 2,0 ans

Ce que cela signifie pour vous : la fourchette est donnée volontairement plutôt qu'un chiffre unique. Un délai de retour sur investissement précis donne une fausse assurance : il repose sur l'hypothèse que l'année suivante reproduira la précédente. Il ne s'agit ni d'une évaluation de la valeur de l'entreprise ni d'un jugement sur le prix — seulement du délai de retour sur investissement selon trois hypothèses de revenu différentes.

13. Mois d'immobilisation — le délai avant le plein fonctionnement

Au moins 1 mois selon les délais établis. Pour 1 point supplémentaire, le délai n'est pas établi. Il ne s'agit PAS d'un établissement fermé : il fonctionne dès le premier jour.

Ce que cela signifie pour vous : c'est le point le plus favorable de la forme d'opération choisie. En cas de rachat d'actifs, il aurait fallu refaire les autorisations et attendre des mois ; ici, l'établissement fonctionne sans interruption. Le délai d'un mois correspond à l'accord de l'organisme de crédit-bail, et il vaut mieux l'obtenir avant la signature, pas après.

14. Environnement concurrentiel

Test croisé : le concurrent le plus fort compte sept fois plus d'avis, avec une note supérieure de 0,2. L'établissement concerné n'est pas le leader du secteur, mais se situe dans la moyenne.

Ce que cela signifie pour vous : avec un chiffre d'affaires de 187 400 € et cet environnement, une croissance obtenue simplement en « travaillant mieux » est peu probable : les concurrents voisins sont plus visibles et mieux notés. Pour un retour sur investissement prévu à deux ou trois ans, il vaut mieux se baser sur le chiffre d'affaires actuel plutôt que sur une croissance espérée.

15. Plan de négociation : traduction des écarts en montants

Ce que cela signifie pour vous : les montants indiqués ne constituent ni une demande de remise ni un jugement sur le prix. Ce sont des engagements qui, en cas de rachat de parts, sont transmis à l'acheteur de plein droit : soit ils sont déduits du prix, soit ils restent à la charge du vendeur par contrat, soit l'acheteur les paie lui-même. La troisième option est la plus coûteuse et la plus fréquente.

16. Ce qu'il faut demander au vendeur avant la signature

Ce que cela signifie pour vous : il ne s'agit pas d'une formalité. Les deux premiers points sont les seuls deux documents sur douze manquants dans le dossier, et tous deux concernent de l'argent qui sera transmis à l'acheteur avec la société. Un refus de les fournir est aussi une réponse, et elle est consignée au dossier.

17. Questions au vendeur — à transmettre telles quelles

Les deux colonnes de ce tableau sont en français : la colonne de droite est la question à transmettre telle quelle au vendeur, et la colonne de gauche explique l'intention de chaque question — pourquoi elle est posée.

Ce que cela signifie pour vous : les questions de droite sont écrites directement dans la langue du vendeur, pour pouvoir être transmises telles quelles, sans étape de traduction supplémentaire. Les deux premières comptent plus que les autres : la réponse obtenue indique s'il s'agit d'une différence de terminologie ou d'une vision différente de l'activité.

18. Ce qui a été contrôlé et ce qui ne l'a pas été

Ce que cela signifie pour vous : « aucune inscription » n'est pas une attestation que les dettes n'existent pas. Cela signifie seulement l'absence d'inscription dans la source indiquée à la date indiquée. Par ailleurs, tous les documents sont pris tels que fournis par le vendeur, sans authentification : un ensemble de faux cohérents entre eux serait passé sans être détecté, et ce point est reconnu directement.

19. Ce qui demeure inconnu de tous

• Le chiffre d'affaires en espèces non enregistré en caisse. N'apparaît dans aucun document.

L'écart de 12 700 € peut correspondre à des achats, ou à ce phénomène — les documents ne permettent pas de trancher.

• Si la clientèle restera fidèle au nouveau propriétaire. Aucun document ne peut le montrer.
• La véritable raison de la vente. Ne peut être établie par aucun document.
• L'état du matériel. La propriété est confirmée par le crédit-bail et l'inventaire, mais

l'usure ne l'est pas : cela relève d'une inspection physique.

Ce que cela signifie pour vous : ce ne sont pas les limites de ce contrôle en particulier, mais celles des documents en général. Le premier des quatre points se contrôle par trois soirées d'observation, le dernier par une seule visite avec un technicien. Les deux ne coûtent que du temps.

20. Prochaines étapes

• Transmettre au vendeur les quatre questions de la section 17 — dès aujourd'hui.
• Exiger les cinq documents de la section 16 comme condition de la signature.
• Une fois l'accord du bailleur obtenu, revenir à la section 15 : une partie des retenues deviendra caduque.
• Négocier le prix sur la base du revenu compris entre 52 000 € et 68 000 €, et non des 70 000 € annoncés.

Ce que cela signifie pour vous : l'ordre compte. L'accord du bailleur et celui de l'organisme de crédit-bail ne coûtent rien et lèvent deux des cinq retenues. Ils s'obtiennent avant la discussion sur le prix, pas après.

21. Limites, responsabilité, durée de validité et traitement des documents

Ceci n'est pas un audit, ni une évaluation d'entreprise, ni un avis juridique ou fiscal, ni une recommandation d'acheter ou de ne pas acheter. La décision revient à l'acheteur.

La limite de responsabilité est plafonnée au montant payé pour le rapport.

Durée de validité de la couche rapide : 7 jours. Les informations sur les dettes, les procédures judiciaires et les charges sont valables à la date d'obtention. Si plus de sept jours séparent cette date de la signature, ces points doivent être demandés à nouveau.

Traitement des documents. Les fichiers transmis sont conservés 90 jours après la remise du rapport, puis supprimés. Les noms de tiers, les numéros personnels et les adresses des salariés ne figurent pas dans le rapport — seuls les montants, les délais et les statuts y apparaissent.

Ce que cela signifie pour vous : le rapport présente ce qui est inscrit dans les documents et dans les sources publiques à une date donnée. Il ne remplace pas un juriste au moment de la signature et ne préjuge pas de l'issue de l'opération.

22. Annexe : sources, dates, état

Ce que cela signifie pour vous : chaque ligne du rapport peut être consultée et contrôlée de manière autonome — la source et la date sont indiquées. Un rapport qui ne peut pas être recontrôlé ne vaut rien.

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