10 señales de alerta antes de comprar un pequeño negocio en España o Portugal.
Las trampas que siguen frustran más compras de pequeños negocios de lo que jamás lo hará un mal café — y cada una de ellas deja rastro en los registros públicos o en documentos que tienes derecho a exigir. Repasa la lista antes de que se mueva la señal. Imprímela y llévala a la negociación.
La forma gratuita más rápida de empezar: pega el enlace del anuncio en la página de inicio — tu primer paquete se genera solo en un minuto.
Cada señal indica cuál es la trampa y qué exigir. «Exigir» significa: por escrito, antes de la señal — un vendedor que se resiste a aportar papeles ya está respondiendo a tu pregunta de otra manera.
01Las deudas del vendedor pueden convertirse en las tuyas
En España, asumir una actividad puede convertirte en responsable solidario de las deudas tributarias del vendedor (art. 42.1.c LGT); las cotizaciones impagadas a la Seguridad Social son una vía separada, con sus propias reglas de sucesión. Portugal tiene su propio régimen de sucesión cuando un establecimiento cambia de manos. La deuda no se queda con quien la generó — sigue al negocio que acabas de comprar.
02El contrato de arrendamiento no pasa a ti automáticamente
Un traspaso o trespasse no es un contrato de arrendamiento nuevo. En España, el art. 32 de la LAU puede permitir ceder un arrendamiento de local de negocio sin el consentimiento del arrendador — pero es obligatorio notificarlo, el arrendador normalmente puede subir la renta, y la propia redacción del contrato puede cambiar el panorama por completo. Compra el negocio sin tener certeza sobre el local y habrás comprado una carta de menú.
03Las licencias pueden no transmitirse con la venta
La licencia de actividad está vinculada al local y a sus condiciones — y una terraza en vía pública (ocupación de vía pública) es una concesión municipal a un operador concreto, a menudo no transmisible en absoluto. Las mesas de la terraza pueden suponer la mitad del aforo real de una cafetería.
04Quien vende puede no ser el único propietario
Las empresas tienen propietarios registrados, y los propietarios tienen cónyuges, socios y apoderados. Los asientos registrales muestran quién es realmente el titular del negocio y quién tiene facultad para venderlo — a veces un socio minoritario o un régimen económico matrimonial se interpone entre el apretón de manos y una venta válida.
05Los procedimientos judiciales no aparecen en el anuncio
Los embargos, los concursos de acreedores y los litigios en curso constan en los registros judiciales públicos antes de que se mueva el dinero. Un tribunal portugués anuló la venta de un restaurante después de que unos acreedores aparecieran al día siguiente del cierre — el embargo judicial figuraba en el registro y era comprobable durante todo ese tiempo (el expediente judicial, desglosado).
06El personal se transmite con el negocio
Los trabajadores se transmiten con su antigüedad, sus contratos y sus derechos consolidados (art. 44 del Estatuto de los Trabajadores) — y en España, el comprador que continúa el negocio también puede ser perseguido, por ley, por las cotizaciones a la Seguridad Social impagadas por el anterior propietario (art. 142.1/168 LGSS; cómo funciona la deuda del sucesor). Tres empleados con mucha antigüedad pueden suponer una responsabilidad laboral de cinco cifras si la transmisión se gestiona mal.
07La caja y las declaraciones fiscales cuentan historias distintas
En los negocios con mucho efectivo, la facturación que dice tener el vendedor y las cifras declaradas a menudo no coinciden. Las cifras declaradas son las únicas que reconocerán un banco, un tribunal o una agencia tributaria — no fijes el precio de la operación sobre una facturación que los registros no respaldan.
08Cuenta a la competencia antes de contar el beneficio
Los micromercados se saturan rápido: un pueblo pequeño con nueve locales casi idénticos significa que todos se reparten los mismos clientes. La «clientela estable» del anuncio puede ser una aritmética que dejó de funcionar hace dos aperturas.
09La renta puede devorar el negocio entero sin que se note
Compara la renta total — con todos los gastos incluidos — con una facturación realista. Cuando la renta sube a porcentajes de dos dígitos sobre la facturación, el «negocito rentable» puede en realidad estar trabajando para el arrendador, y ninguna dosis de energía nueva cambia ese contrato de arrendamiento.
10Pagar la señal antes de los certificados es pagar por una esperanza
El orden lo es todo: primero los certificados y las comprobaciones registrales, la señal después. «Resérvalo ahora, los papeles ya llegarán» invierte ese orden y traslada todo el riesgo hacia ti — la propia presión ya es un diagnóstico.
Información general, no asesoramiento jurídico — las normas varían según la región y el contrato, así que comprueba cómo se aplica cada punto a tu operación con un profesional local colegiado. Las fuentes de los expedientes judiciales mencionados están documentadas en las Notas de Campo.
Esta lista te dice dónde mirar.
Un cribado de verdad mira — y firma con su nombre.
Estas son las comprobaciones que hago — contra los registros españoles y portugueses, los registros judiciales, los documentos del vendedor y las propias cifras de la operación — entregadas como un memorando escrito: Deal Screens y Reality Checks firmados personalmente. Los Screens empiezan en 99 €; el plazo depende del Nivel.