Comprar um alojamento local em Portugal: o registo é público e gratuito

Quem compra um alojamento local começa quase sempre pelo mesmo gesto certo: procurar o número de registo no Registo Nacional de Alojamento Local. É público, é gratuito e qualquer pessoa o pode consultar sem se registar. O problema aparece a seguir. Contámos os registos do continente nos dados abertos do Turismo de Portugal e, em 91 344 dos 111 564, é o próprio registo que assinala a localização como não fiável. O número existe, a morada consta, e mesmo assim o registo não confirma que é aquele prédio. Abaixo está o que o registo prova, o que não prova, as seis causas pelas quais pode ser cancelado, e um regulamento municipal publicado que decide, pela morada, se um novo registo sequer pode existir.

Os números deste setor

O que a contagem mostra para alojamento local

91 344 de 111 564 — quantos registos trazem a localização marcada pelo próprio registo como não fiável. Fiáveis são 19 574; pouco fiáveis, 646. Ou seja: em mais de quatro em cada cinco casos, a morada que consta do registo não é uma coordenada em que se possa confiar para dizer «é este prédio». O registo identifica um estabelecimento; não é uma prova de morada. Muestra: todos os registos do continente na camada de dados abertos do Turismo de Portugal, contados a 14 de agosto de 2026. Não é uma amostra: é a contagem completa da camada · 14 de agosto de 2026

44 795 — registos no distrito de Faro — 40 % de todo o continente num só distrito. Um único concelho, Albufeira, tem 10 452 registos, mais do que a cidade do Porto (9 838); Lisboa tem 11 865. Faro, Lisboa e Porto somam 78 317 dos 111 564 registos do continente — sete em cada dez. O que dizem os anúncios não o medimos: esta contagem leu o registo, não anúncios.. Muestra: os mesmos 111 564 registos do continente, agrupados por distrito e por concelho · 14 de agosto de 2026

14 777 → 4 640 — novos registos em 2018 e em 2024. Pelo meio: 4 706 em 2020, 12 937 em 2023, e depois 9 675 em 2025 e 6 295 no que vai de 2026 — a série não parou em 2024. Porque sobe ou desce cada ano a camada não diz: não traz campo de causa. E também não traz o estado do registo, pelo que não sabemos se os anos antigos contam todos os registos feitos nesse ano ou só os que continuam na camada. O que a série sim mostra é que o negócio que está a comprar pode ter nascido num enquadramento que já não existe.. Muestra: os 111 564 registos do continente, agrupados pelo ano da data de registo · 14 de agosto de 2026

66 227 de 111 564 — quantos registos são na modalidade «apartamento» — 59 % do total. Moradias são 35 953, estabelecimentos de hospedagem 6 095, quartos 2 569 e hostels 720. A modalidade não é uma etiqueta comercial: é ela que decide a que limites municipais de transmissibilidade o registo pode ficar sujeito. Quanto ao tamanho, 55 071 registos comportam até 4 utentes, 45 185 entre 5 e 9 e 11 114 dez ou mais — e dentro destes últimos, 769 comportam 30 ou mais.. Muestra: os mesmos 111 564 registos do continente, agrupados por modalidade e por número de utentes; em 194 deles a camada não indica a capacidade. · 14 de agosto de 2026

O que cada verificação procura de facto

Verificações que fazemos

Há quanto tempo o anúncio existe realmente, por oposição à data que o portal mostra.
Se o número de registo indicado existe no Registo Nacional de Alojamento Local e o que consta nele (modalidade, número de utentes, data de registo, concelho).
O que o registo não permite confirmar: se a morada corresponde àquele prédio, e se o registo está suspenso ou em processo de cancelamento.
Se a morada cai numa área de contenção do município, e o que o regulamento municipal aí impõe.
Que causas de cancelamento previstas na lei podem estar em curso sobre aquele estabelecimento, e o que o vendedor teria de mostrar para as afastar.
O que o anúncio não diz: contrato de arrendamento e sua duração, seguro obrigatório, título de utilização do imóvel, condomínio.

A norma que quase nenhum comprador vê

Os municípios podem determinar, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, relativamente às áreas de contenção: […] e) Estabelecer limitações proporcionais à transmissibilidade dos novos números de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de «moradia» e «apartamento», sem que possam afetar os casos de: i) Sucessão; ii) Transmissão gratuita da unidade de alojamento local para cônjuge ou unido de facto, descendentes ou ascendentes; iii) Divórcio, separação judicial de pessoas e bens ou dissolução da união de facto.
Art. 15.º-B, n.º 1, do RJAL (Decreto-Lei n.º 128/2014), na redação em vigor — artigo aditado pelo Decreto-Lei n.º 76/2024. É a norma que permite ao município limitar a transmissibilidade de novos números de registo: a herança e a família estão expressamente ressalvadas, a compra e venda não está — texto consolidado no Diário da República

Onde este negócio costuma partir-se

O registo prova menos do que aparenta, e é o próprio registo que o diz. Em 91 344 dos 111 564 registos do continente a fiabilidade da localização vem marcada como não fiável. Confirmar que existe um registo com aquele número não é o mesmo que confirmar que é aquele prédio: a segunda confirmação faz-se com o título de utilização e o contrato, não com a consulta pública.
A camada pública não tem estado. Os dados abertos que contámos não trazem campo de situação do registo, pelo que por eles não se distingue um registo em vigor de um suspenso ou em processo de cancelamento. Isso não se pergunta a um portal: pergunta-se ao vendedor e à câmara municipal.
A mudança de dono não está entre as causas de cancelamento, mas há seis que estão. A lei permite ao presidente da câmara cancelar o registo, depois de ouvir o titular, em seis situações. Primeira: o que está no registo não corresponde à realidade. Segunda: o alojamento foi instalado numa zona onde o município já não permite novos. Terceira: não cumpre os requisitos dos artigos 11.º a 17.º: as regras de segurança e de instalação. Quarta: não tem seguro obrigatório válido, ou não consegue prová-lo. Quinta: repetem-se atos comprovados que perturbam quem vive no prédio. Sexta: em zonas de contenção, o imóvel esteve arrendado para habitação permanente nos dois anos anteriores ao pedido, contra o regulamento municipal.
O cancelamento pode ficar colado ao imóvel, e não a quem o explora. Quando o cancelamento ocorre pela via prevista no n.º 2 do artigo 9.º, a lei prevê a impossibilidade de aquele imóvel ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade. Esse período, fixado na decisão, não pode exceder cinco anos. Comprar a exploração não apaga uma decisão que recai sobre o prédio.
Onde fica o imóvel decide se um registo novo é sequer possível. O regulamento municipal que ligamos abaixo fixa a área de contenção nas freguesias de Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, e ali não podem ser autorizados novos registos de Alojamento Local — salvo nas situações previstas no próprio regulamento: entre elas, um edifício devoluto há mais de três anos, obras de reabilitação recentes que sobem dois níveis de conservação, uma mudança de uso de indústria para habitação ou serviços, ou um registo atribuído nos 24 meses anteriores que precisa de novo pedido por divórcio, óbito de um dos proprietários ou troca da empresa gestora. Mesmo nesses casos, a autorização excecional fica vedada se a fração teve um contrato de arrendamento ou de comodato para habitação nos últimos três anos. A modalidade «quartos» escapa à contenção por completo: nela podem sempre autorizar-se novos estabelecimentos. Em áreas de contenção o prazo de oposição da câmara à comunicação prévia sobe de 60 para 90 dias — isso vem da lei nacional, não deste regulamento municipal —, e o município pode ainda limitar a transmissibilidade dos novos números de registo nas modalidades moradia e apartamento.
Quem explora responde independentemente de culpa. Em todos os estabelecimentos deve existir um titular da exploração, e esse titular responde, independentemente da existência de culpa, pelos danos causados aos destinatários dos serviços ou a terceiros. Essa responsabilidade nasce do desrespeito ou violação do termo de responsabilidade. A partir do dia em que passar a ser o titular, a responsabilidade é sua, não do vendedor.
O que não se consegue verificar de fora, e convém saber antes: a camada de dados abertos cobre o continente. Madeira e Açores não estão lá: daí a diferença entre os 111 564 registos que contámos e os 119 916 que o contador nacional mostrava no mesmo dia. Para um alojamento nas ilhas, esta contagem não serve, e dizê-lo faz parte da contagem.
Os trabalhadores acompanham o estabelecimento quando o que muda de mãos mantém identidade própria como unidade económica: transmitir só o número de registo ou só o imóvel vazio não arrasta os contratos de trabalho por si só. Verificada essa condição, mantêm a antiguidade e os direitos que já tinham. E as dívidas à Segurança Social que existiam à data do negócio passam a poder ser cobradas a si por inteiro, não só a parte que caberia ao vendedor. É isso que a lei chama «responder solidariamente», e qualquer cláusula no contrato a dizer o contrário é nula.

«1 — As áreas de contenção são as que correspondem às Freguesias de Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, conforme o Anexo II.» — Artigo 3.º, n.º 1, do Regulamento n.º 495-A/2023 — Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local do Porto, aprovado em reunião do Executivo Municipal de 21 de abril de 2023 e publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 85, de 3 de maio de 2023, pág. 469-(5). O mesmo artigo enumera como áreas de crescimento sustentável as freguesias de Aldoar, Bonfim, Campanhã, Cedofeita, Foz do Douro, Lordelo do Ouro, Massarelos, Nevogilde, Paranhos e Ramalde, Diário da República, 2.ª série, Parte H — Município do Porto, 2023

O registo de alojamento local é público, mas em quatro de cada cinco casos a própria localização vem marcada como não fiável: o número existe, a morada consta, e mesmo assim não prova que é aquele prédio. Antes de pagar um sinal, confirmamos o que fica provado e o que fica por confirmar, incluindo se a morada cai numa área de contenção do município. Mapeamos o que o registo público e os próprios documentos do vendedor mostram sobre o negócio específico, o que eles não conseguem mostrar, e exatamente o que exigir do vendedor primeiro.

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Fontes

RJAL — Decreto-Lei n.º 128/2014, arts. 6.º, 9.º, 15.º-B e 16.º — o prazo de oposição da câmara à comunicação prévia é de 60 dias, ou de 90 dias em áreas de contenção, e a oposição obsta à atribuição do número de registo; o artigo 9.º enumera as causas de cancelamento do registo e prevê que o cancelamento determina a imediata cessação da exploração, podendo o imóvel ficar impedido de ser explorado como alojamento local, independentemente da entidade, por um período que não pode exceder cinco anos; o artigo 15.º-B permite ao município limitar a transmissibilidade dos novos números de registo nas modalidades moradia e apartamento, ressalvando sucessão, transmissão gratuita a familiares próximos e divórcio; o artigo 16.º exige um titular da exploração, que responde independentemente de culpa pelos danos causados a destinatários dos serviços ou a terceiros. Redação em vigor após o Decreto-Lei n.º 76/2024 · 14 de agosto de 2026
RJAL — Decreto-Lei n.º 128/2014, arts. 11.º a 17.º (Capítulo III, Requisitos) — a alínea c) do n.º 1 do artigo 9.º torna o incumprimento dos artigos 11.º a 17.º causa de cancelamento do registo; entre esses requisitos: o artigo 11.º fixa a capacidade máxima em nove quartos e 30 utentes, exceto nos hostels; o artigo 12.º exige instalações e equipamentos em condições adequadas de conservação, ligação à rede pública de água e de esgotos (ou sistema privativo equivalente) e água corrente quente e fria; o artigo 13.º exige requisitos de segurança contra incêndio, com um regime mais leve — extintor, manta de incêndio, kit de primeiros socorros e indicação do 112 — para estabelecimentos com capacidade igual ou inferior a 10 utentes; o artigo 13.º-A exige um seguro de responsabilidade civil extracontratual com capital mínimo de 75 000 euros por sinistro, cuja falta é fundamento autónomo de cancelamento do registo (n.º 6); o artigo 17.º proíbe o estabelecimento de se apresentar como empreendimento turístico ou usar qualquer sistema de classificação turística, e condiciona o uso comercial da denominação «hostel» ao cumprimento dos requisitos dos n.os 5 e 6 do artigo 3.º. Redação em vigor após a Lei n.º 56/2023 e o Decreto-Lei n.º 76/2024; não foi possível recuperar dos artigos 11.º e 14.º mais do que o primeiro número de cada · 20 de agosto de 2026
Código dos Regimes Contributivos do Sistema Previdencial de Segurança Social (Lei n.º 110/2009), art. 209.º — em caso de trespasse, cessão de exploração ou de posição contratual, o cessionário responde solidariamente com o cedente pelas dívidas à segurança social existentes à data da celebração do negócio, sendo nula qualquer cláusula negocial em contrário · 20 de agosto de 2026
Turismo de Portugal — dados abertos, camada «Estabelecimentos de Alojamento Local» — camada oficial com os estabelecimentos de alojamento local do continente, com número de registo, denominação, data de registo, modalidade, número de utentes, concelho e distrito, e um campo próprio de fiabilidade da georreferenciação; a ficha do conjunto de dados indica que a última atualização dos dados foi a 14 de agosto de 2026. Todas as contagens desta página foram feitas por consulta a esta camada · 14 de agosto de 2026
Registo Nacional de Turismo — pesquisa pública do RNAL — consulta pública, gratuita e sem registo, dos estabelecimentos de alojamento local, pesquisável por número de registo, modalidade, distrito e concelho; no mesmo dia da nossa contagem o portal indicava 119 916 estabelecimentos registados em todo o país, incluindo as regiões autónomas · 14 de agosto de 2026
Regulamento n.º 495-A/2023 do Município do Porto — define as áreas de contenção e as áreas de crescimento sustentável do alojamento local no concelho do Porto, identificando as freguesias abrangidas por cada regime e o limite máximo de novos registos em cada área de crescimento sustentável · 14 de agosto de 2026
Código do Trabalho (Lei n.º 7/2009), art. 285.º — quando a parte transmitida constitui uma unidade económica que mantém identidade própria (n.º 1 e n.º 5), a posição do empregador passa para o adquirente sem prazo, e os trabalhadores mantêm antiguidade e direitos adquiridos (n.º 3) · 14 de agosto de 2026

Notas de campo relacionadas

Informação geral sobre como as regras funcionam, não é aconselhamento jurídico ou fiscal; a forma como se aplicam depende dos fatos de um negócio específico e do município específico, que um advogado local deve confirmar. Não é uma afirmação sobre qualquer anúncio, vendedor ou negócio atual. Regras e checklists são hábitos, não garantias.

Provenance Diligence — triagem independente, do lado do comprador, de compras de pequenos negócios em Espanha e em Portugal. As notas publicadas e os memorandos de Deal Screen / Reality Check são revistos pela nossa equipa (quem somos →). Não cobramos comissão e nunca entramos em contacto com o vendedor.