Quem compra um alojamento local começa quase sempre pelo mesmo gesto certo: procurar o número de registo no Registo Nacional de Alojamento Local. É público, é gratuito e qualquer pessoa o pode consultar — nisso Portugal está à frente de muita gente. O problema aparece a seguir. Contámos os registos do continente nos dados abertos do Turismo de Portugal e, em 91 344 dos 111 564, é o próprio registo que assinala a localização como não fiável. O número existe, a morada consta, e mesmo assim o registo não confirma que é aquele prédio. Abaixo está o que o registo prova, o que não prova, as seis causas pelas quais pode ser cancelado, e um regulamento municipal publicado que decide, pela morada, se um novo registo sequer pode existir.
Os números deste setor
O que a contagem mostra para alojamento local
91 344 de 111 564 — quantos registos trazem a localização marcada pelo próprio registo como não fiável. Fiáveis são 19 574; pouco fiáveis, 646. Ou seja: em mais de quatro em cada cinco casos, a morada que consta do registo não é uma coordenada em que se possa confiar para dizer «é este prédio». O registo identifica um estabelecimento; não é uma prova de morada. Muestra: todos os registos do continente na camada de dados abertos do Turismo de Portugal, contados a 14 de agosto de 2026. Não é uma amostra: é a contagem completa da camada · 14 de agosto de 2026
44 795 — registos no distrito de Faro — 40 % de todo o continente num só distrito. Um único concelho, Albufeira, tem 10 452 registos, mais do que a cidade do Porto (9 838); Lisboa tem 11 865. Quando um anúncio fala em «mercado de AL em Portugal», na prática está quase sempre a falar do Algarve, de Lisboa ou do Porto. Muestra: os mesmos 111 564 registos do continente, agrupados por distrito e por concelho · 14 de agosto de 2026
14 777 → 4 640 — novos registos em 2018 e em 2024. Pelo meio: 4 706 em 2020, 12 937 em 2023, e depois 9 675 em 2025 e 6 295 no que vai de 2026. A série mostra a lei a funcionar — o ano de 2024 é o ano em que o regime mudou duas vezes — e mostra também que o negócio que está a comprar pode ter nascido num enquadramento que já não existe. Muestra: os 111 564 registos do continente, agrupados pelo ano da data de registo · 14 de agosto de 2026
66 227 de 111 564 — quantos registos são na modalidade «apartamento» — 59 % do total. Moradias são 35 953, estabelecimentos de hospedagem 6 095, quartos 2 569 e hostels 720. A modalidade não é uma etiqueta comercial: é ela que decide a que limites municipais de transmissibilidade o registo pode ficar sujeito. Quanto ao tamanho, 55 071 registos comportam até 4 utentes e apenas 769 comportam 30 ou mais. Muestra: os mesmos 111 564 registos do continente, agrupados por modalidade e por número de utentes · 14 de agosto de 2026
O que cada verificação procura de facto
Verificações que fazemos
- Há quanto tempo o anúncio existe realmente, por oposição à data que o portal mostra.
- Se o número de registo indicado existe no Registo Nacional de Alojamento Local e o que consta nele — modalidade, número de utentes, data de registo, concelho.
- O que o registo não permite confirmar: se a morada corresponde àquele prédio, e se o registo está suspenso ou em processo de cancelamento.
- Se a morada cai numa área de contenção do município, e o que o regulamento municipal aí impõe.
- Que causas de cancelamento previstas na lei podem estar em curso sobre aquele estabelecimento, e o que o vendedor teria de mostrar para as afastar.
- O que o anúncio não diz: contrato de arrendamento e sua duração, seguro obrigatório, título de utilização do imóvel, condomínio.
A norma que quase nenhum comprador vê
Os municípios podem determinar, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, relativamente às áreas de contenção: […] e) Estabelecer limitações proporcionais à transmissibilidade dos novos números de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de «moradia» e «apartamento», sem que possam afetar os casos de: i) Sucessão; ii) Transmissão gratuita da unidade de alojamento local para cônjuge ou unido de facto, descendentes ou ascendentes; iii) Divórcio, separação judicial de pessoas e bens ou dissolução da união de facto.
Art. 15.º-B, n.º 1, do RJAL (Decreto-Lei n.º 128/2014), na redação em vigor — artigo aditado pelo Decreto-Lei n.º 76/2024. É a norma que permite ao município limitar a transmissibilidade de novos números de registo: a herança e a família estão expressamente ressalvadas, a compra e venda não está — texto consolidado no Diário da República
Onde este negócio costuma partir-se
- O registo prova menos do que aparenta, e é o próprio registo que o diz. Em 91 344 dos 111 564 registos do continente a fiabilidade da localização vem marcada como não fiável. Confirmar que existe um registo com aquele número não é o mesmo que confirmar que é aquele prédio: a segunda confirmação faz-se com o título de utilização e o contrato, não com a consulta pública.
- A camada pública não tem estado. Os dados abertos que contámos não trazem campo de situação do registo, pelo que por eles não se distingue um registo em vigor de um suspenso ou em processo de cancelamento. Isso não se pergunta a um portal: pergunta-se ao vendedor e à câmara municipal.
- A mudança de dono não está entre as causas de cancelamento — mas há seis que estão. A lei permite ao presidente da câmara, com audiência prévia, cancelar o registo quando exista desconformidade em relação a informação ou documento constante do registo; quando um novo AL seja instalado em violação de áreas de contenção; por violação dos requisitos dos artigos 11.º a 17.º; quando não exista seguro obrigatório válido ou falte o comprovativo; quando se verifique a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio; e, em áreas de contenção, quando tenham sido celebrados contratos de arrendamento para habitação permanente nos dois anos anteriores ao pedido, em violação do regulamento municipal.
- O cancelamento pode ficar colado ao imóvel, e não a quem o explora. Quando o cancelamento ocorre pela via prevista no n.º 2 do artigo 9.º, a lei prevê a impossibilidade de aquele imóvel ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, por um período fixado na decisão que não pode exceder cinco anos. Comprar a exploração não apaga uma decisão que recai sobre o prédio.
- Onde fica o imóvel decide se um registo novo é sequer possível. O regulamento municipal que ligamos abaixo estabelece que as áreas de contenção do Porto correspondem às freguesias de Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória. Em áreas de contenção o prazo de oposição da câmara à comunicação prévia sobe de 60 para 90 dias, e o município pode limitar a transmissibilidade dos novos números de registo nas modalidades moradia e apartamento.
- Quem explora responde independentemente de culpa. Em todos os estabelecimentos deve existir um titular da exploração, e esse titular responde, independentemente da existência de culpa, pelos danos causados aos destinatários dos serviços ou a terceiros decorrentes da atividade, em desrespeito ou violação do termo de responsabilidade. A partir do dia em que passar a ser o titular, a responsabilidade é sua, não do vendedor.
- O que não se consegue verificar de fora, e convém saber antes: a camada de dados abertos cobre o continente. Madeira e Açores não estão lá — daí a diferença entre os 111 564 registos que contámos e os 119 916 que o contador nacional mostrava no mesmo dia. Para um alojamento nas ilhas, esta contagem não serve, e dizê-lo faz parte da contagem.
- Os trabalhadores acompanham o estabelecimento, com a antiguidade e os direitos que já tinham, e as dívidas à Segurança Social existentes à data do negócio seguem o adquirente solidariamente, sendo nula qualquer cláusula em contrário.
«1 — As áreas de contenção são as que correspondem às Freguesias de Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, conforme o Anexo II.» — Artigo 3.º, n.º 1, do Regulamento n.º 495-A/2023 — Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local do Porto, aprovado em reunião do Executivo Municipal de 21 de abril de 2023 e publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 85, de 3 de maio de 2023, pág. 469-(5). O mesmo artigo enumera como áreas de crescimento sustentável as freguesias de Aldoar, Bonfim, Campanhã, Cedofeita, Foz do Douro, Lordelo do Ouro, Massarelos, Nevogilde, Paranhos e Ramalde, Diário da República, 2.ª série, Parte H — Município do Porto, 2023
Antes de pagar um sinal, leio o anúncio e digo-lhe o que se pode confirmar no registo público sobre aquele alojamento, o que fica por confirmar, e o que o vendedor teria de conseguir mostrar-lhe — incluindo se a morada cai numa área de contenção do município. Mapeio o que o registo público e os próprios documentos do vendedor mostram sobre o negócio específico, o que eles não conseguem mostrar, e exatamente o que exigir do vendedor primeiro.
Analisar meu negócio →Fontes
- RJAL — Decreto-Lei n.º 128/2014, arts. 6.º, 9.º, 15.º-B e 16.º — o prazo de oposição da câmara à comunicação prévia é de 60 dias, ou de 90 dias em áreas de contenção, e a oposição obsta à atribuição do número de registo; o artigo 9.º enumera as causas de cancelamento do registo e prevê que o cancelamento determina a imediata cessação da exploração, podendo o imóvel ficar impedido de ser explorado como alojamento local, independentemente da entidade, por um período que não pode exceder cinco anos; o artigo 15.º-B permite ao município limitar a transmissibilidade dos novos números de registo nas modalidades moradia e apartamento, ressalvando sucessão, transmissão gratuita a familiares próximos e divórcio; o artigo 16.º exige um titular da exploração, que responde independentemente de culpa pelos danos causados a destinatários dos serviços ou a terceiros. Redação em vigor após o Decreto-Lei n.º 76/2024 · 14 de agosto de 2026
- Turismo de Portugal — dados abertos, camada «Estabelecimentos de Alojamento Local» — camada oficial com os estabelecimentos de alojamento local do continente, com número de registo, denominação, data de registo, modalidade, número de utentes, concelho e distrito, e um campo próprio de fiabilidade da georreferenciação; a ficha do conjunto de dados indica que a última atualização dos dados foi a 14 de agosto de 2026. Todas as contagens desta página foram feitas por consulta a esta camada · 14 de agosto de 2026
- Registo Nacional de Turismo — pesquisa pública do RNAL — consulta pública, gratuita e sem registo, dos estabelecimentos de alojamento local, pesquisável por número de registo, modalidade, distrito e concelho; no mesmo dia da nossa contagem o portal indicava 119 916 estabelecimentos registados em todo o país, incluindo as regiões autónomas · 14 de agosto de 2026
- Regulamento n.º 495-A/2023 do Município do Porto — define as áreas de contenção e as áreas de crescimento sustentável do alojamento local no concelho do Porto, identificando as freguesias abrangidas por cada regime e o limite máximo de novos registos em cada área de crescimento sustentável · 14 de agosto de 2026
- Código do Trabalho (Lei n.º 7/2009), art. 285.º — os trabalhadores transmitem-se com o estabelecimento, mantendo antiguidade e direitos · 14 de agosto de 2026
Notas de campo relacionadas
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Informação geral sobre como as regras funcionam, não é aconselhamento jurídico ou fiscal; a forma como se aplicam depende dos fatos de um negócio específico e do município específico, que um advogado local deve confirmar. Não é uma afirmação sobre qualquer anúncio, vendedor ou negócio atual. Regras e checklists são hábitos, não garantias.